酒店式公寓产品分析与天津市场

酒店式公寓研究报告

一、理解酒店式公寓

1. 酒店式公寓的概念

酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。扩大了资源边际效用，实现了资源共享。

2. 国外酒店式公寓的起源

酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。

在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。

根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。

3. 国内酒店式公寓发展

产权式酒店引入我国，始于１９９４年。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。

自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报都在8％—10％之间，较高的投资回报率吸引了众多个人投资者的目光。大大小小的产权式酒店项目已经遍布了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地都掀起过产权式酒店的投资热潮。在南方，甚至有开发商承诺高达23%的年回报率，虚高的承诺给人一种风险深不可测的感觉。

国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。产权式酒店项目因为钱和权的问题闹上法庭的已不在少数。如海南泰信实业有限公司既是海南省首家销售产权式酒店——南海传说温泉疗养度假中心的开发商，也是引发中国产权式酒店第一案的开发商。

最早房产开发商引入“产权式酒店”更多是将其作为一种融资手段，策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业。海南及一些城市的“烂尾楼”改造产权式酒店公寓项目，绝大多数都采取了变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。

从产权式酒店在我国的发展历史能清楚地看出酒店式公寓在我国的发展并不一帆风顺，产生时间短、发展速度快、操作不规范是目前国内酒店式公寓开发现状的明显特点。

4. 酒店式公寓的特点

户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。拥有大客厅，标准的厨房和卫生间，单套面积一般在70平米以上，面积在100平米以上的户型目前也已经在供应总量上占据了一定的比例。

提供高水准服务——与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

价格与租期——传统酒店经常是每天都有客户进进出出，客户租期一般很短只有几天。酒店式公寓则是让客人来长期居住的，客户去普通酒店可能是为了住两天，可是如果住酒店式公寓就是两个月甚至一年，所以两者之间的客户群体是有一定差异的。由于客户租期较长，一般符合星级酒店标准的酒店式公寓租金价格低于普通酒店水平。

拥有独立产权——酒店式公寓与传统酒店的区别还在于，目前国内多数酒店式公寓将每个单元出售给个体买房者，买房者对房屋拥有独立产权。然后由酒店物业管理公司统一出租经营。

统一经营——不论是开发企业完全拥有产权还是产权分散在小业主手中，为保证酒店式公寓的服务质量避免管理混乱，一般投入使用后都是由酒店物业管理公司统一出租经营。

售后回租——目前国内产权分割出售的酒店式公寓基本都提供售后回租服务，这样就吸引的大量个人投资者购买产权式酒店公寓，同时也保证了入住后的统一经营。

5. 酒店式公寓操作模式

目前国内“酒店式公寓”的操作模式大致是这样的：

1.开发商投资在旅游度假胜地和各大城市的中心商务地区开发酒店式公寓。

2.开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。

3.开发商或原酒店所有人把酒店客房按套分成许多个独立单元出售，购房者拥有客房的独立产权。

4.购房者在购入产权的同时，与开发商或与指定的酒店管理公司签约，将客房使用权交给其经营，并约定回报方式。

回报方式——分红、固定收益率，或保底收益率加分红，免费居住权

分红——酒店管理公司将每年租金收益减去经营费用，盈利部分按投资额比例向各投资人支付回报。

固定收益——一般为总购房款的7％至10％，个别项目承诺回报达到12%以上。或按照平米单价计算，如：蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天（税前）。

包租期限——包租期一般为从楼盘入住开始5-20年。

免费居住权——酒店式公寓为购房者提供的一定时间的免费居住期，一般为10－20天或更多。

5.酒店式公寓投入使用后，酒店管理公司每个付款周期（如每年、月、季）按约定回报方式向购房者支付收益。

6.包租期满后将房屋使用权交还购房者。

担保——有些开发商会给购房者提供担保，通过担保方式减小购房者投资酒店式公寓的风险。

开发商以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。

另一种方式是开发商委托专门的担保机构为酒店式公寓提供担保，如银珠公寓项目即是委托泰达小企业信用担保中心为其提供担保。

6. 相关名词定义：

目前国内房地产界对于酒店式公寓定义与标准比较比较模糊，名称花样繁多如常见的产权式酒店、服务式公寓、分时度假酒店、商务公寓、行政公寓……。以下对“酒店式公寓”的几种相关名词比较公认的定义做简单描述：

a)“产权式酒店”

产权式酒店与酒店式公寓概念上非常近似，这种名称主要突出其酒店的经营本质及所有权特点，一般提供的是标准酒店式客房，大多是在旅游风景区开发的以休闲度假为主要客户来源的项目。

“中国最具投资价值的50大产权式酒店”评选中将其分为三类：

1、时权型酒店：投资者有约定期使用酒店客房权利的产权式酒店。

2、住宅型酒店：投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住住宅的产权式酒店。

3、投资型酒店：即投资者逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资的产权式酒店。