万科地产项目市场定位研究报告

区域市场分析——区域内竞品项目
区域内竞品项目按照其销售状态分为以下3类：
竞品项目的种类
待售项目
随园公寓 邑上 诗芳苑
在售项目
佳莲 时代 广场
已售完项目
蓝郡 果岭小镇
区域市场分析——区域内竞品项目
昌平城区内项目情况
项目名称
销量（套） 余量（套） 总量（套）
销售 率
价格(元/平方 米)
使用率
产品类型
备注
随园公寓 蓝郡 邑上 诗芳苑
果岭小镇
0
938
874
0
0
410
－－－ －－－
－－－ －－－
938 874 410 －－－ 1100
0 100%
0% －－ － 100%
8200 7500 预计9000－ 9500 8000
8500
约85%
板楼 预计11月28日开盘
板楼、塔 楼
已全部售罄
87% 75-80%
区域市场分析——昌平区域房地产产业概述
房地产产业发展目标：
1、疏解中心城人口，基本实现昌平区内的 职住平衡； 2、创建和谐社会，建设健康宜人的生活社 区； 3、不断提高城市的可居住性； 4、建设具有昌平特色的绿色人居环境。 5、引导人口流向，实现社会结构的大致均 衡。实现城市不同区域的均衡发展。
房地产业布局：
金隅·万科城市场定位研究报告
目录
CATALOG
【一】区域市场分析 【二】区域市场客户扫描 【三】金隅·万科城定位建议 【四】项目劣势及解决方案 【五】营销计划
【一】区域市场分析
1. 昌平区域规划概述 2. 昌平区域房地产产业概述 3. 区域内竞品项目调研 4. 区域市场总结
区域市场分析——昌平区域规划概述
2900-3500-4000-5000-
240
0
240
100% 5800-6000-7500元/平米
86
0
86
Байду номын сангаас100%
874
0
874
100%
户均面积（㎡） 36－83 88－118 125－140 170－190
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
项目名称：果岭小镇
开发商：北京天运通房地产开发有限公司 设计单位：墨臣 施工单位：昌平一建 地理位置：昌平区昌平城区东关环岛和白浮泉公园之间 用地面积：27万平米 建筑面积：23万平米，集中商业3.2万 用地性质：住宅和商业 建筑形态：板楼、联排别墅 容积率： 0.96 地块情况：目前已全部现房，全部入住 付款及优惠：一次性付款、按揭、分期 交房时间：06年10月已入住
昌平城区发展目标：
1、科教创新基地 2、人文生态景区 3、和谐宜居新城
昌平区域城市定位：
• 是西部发展带上的重要节点： 昌平城区位于“两轴-两带-多中心”的城市空间结构的西部
发展带上的重要节点。属于城市发展新区，是承担疏解中心城人 口和功能，产业集聚，并带动区域发展的规模化城市地区。 • 奥运会旅游服务区：
1、高档居住区：主要布局在新城边缘的弱建设区内，以及 巩华城、百善、小汤山、北七家、郑各庄等位置，几个作 为旅游服务基地的小镇，也可结合旅游设施的规划，适度 发展部分高档居住。 2、中档居住：主要布局在新城各组团内，老城内以现有用 地的改造为主，而沙河、东扩地区、马池口、南口则以新 建住宅为主。 3、经济适用房：主要布局在东小口地区和回龙观地区。对 于这两个地区的房地产业的整合，主要是严格控制新住宅 小区的开发，适当建立商业办公楼群，且根据小区聚集程 度，合理布局社区商业和大型商业中心、学校、医院等配 套服务设施，完善基础设施
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
果岭小镇 该项目共有房源约1100套。04年3月一期开盘，截至到2007年10月已全部售罄，收盘价格为
8500元/平方米（花园洋房）。
果岭小镇产品结构
户型 销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率
均价
公寓 别墅 花园洋房 －－
－－－ －－－ －－－ －－－
开发商： 北京佳莲伟业房地产开发有限公司 地理位置：北京昌平区鼓楼大街老电影院原址 用地面积：9285㎡ 建筑面积：约52000㎡ 用地性质：商业（民用水、电） 容 积 率：5.6 地块情况：目前处于±0情况，土地设为抵押，抵押权为北
京农村商业银行兴昌支行 优 惠：一次性付款98折、按揭99折 交房时间：2008年12月31日
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
蓝郡嘉苑
该项目共有房源874套。一次开盘时间为04年9月，截至2007年9月已全部售罄，收盘价 格为7500元/平方米。
户型 一居 两居 三居 四居 合计
蓝郡嘉苑销售情况
销量（套） 余量（套） 总量（套） 销售率
均价
308
0
308
100%
240
0
240
100% 自开盘来的价格变化为：
88%
板楼
板楼、塔 楼
板楼 联排别墅
未来2个月内开盘 开盘时间未定 已全部售罄
佳莲·时代广 场
28
200
228
12%
12000
LOFT
截止到11月13日共 认购房源96套，其 中28套已转签，68 套未签约。
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
项目名称：蓝郡嘉苑
开发商：北京兆恒房地产开发有限公司 设计单位：军都晨宇 施工单位：昌平一建、住总集团 地理位置：昌平区城区镇西环路25号 用地面积：7.14公顷 建筑面积：住宅17万平米、4万平米集中商业 用地性质：住宅和商业 建筑形态：板楼、塔楼 容积率： 1.80 地块情况：目前已全部现房，仅有一栋塔楼（小户型公 寓）未入住 优惠：一次性付款（前期98折、后期95折）、按揭99折、 公积金、分期（98折、周期为一年内） 交房时间：最后一期（小户型公寓）为08年10月，其余已 入住。
昌平已位于北中轴奥林匹克公园向北的延长线上，被确定 为2008年奥运会旅游服务区。 • “三园三区”为昌平区域未来规划建设的核心：
“三园三区” 即：中关村科技园区昌平园、中关村生命科 学园、小汤山现代农业科技示范园、北京沙河高教园区、回龙观 经济住宅区、十三陵特区。 • 是北京西北部地区的重要生态屏障。
－－－ －－－ －－－ －－－
580 112 418 －－－
100％ 100％ 100％ －－－
一期公寓3000，别墅6000， 最后一次放盘为8500（花园
洋房）
合计
－－－
－－－
1100
100％
户均面积（㎡） 78－188 －－－ －－－ －－－
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
项目名称：佳莲·时代广场