以案释法之物权效力与合同效力的区分
法律职业考试(司法考试)民法主观题答案与解析4
民法主观题答案与解析民法主观题答案与解析一、题干：案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。
经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。
后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。
法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。
”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。
甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。
法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。
合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。
甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。
”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。
丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。
丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。
甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。
鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。
经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。
问题1 ：乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立?为什么?参考答案：司法部答案：成立。
因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，动产抵押无须以登记为设立要件。
合同效力是怎样认定的
合同效力是怎样认定的导语：效力，指依法成立受保护的，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的拘谨力，即法律效力。
合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。
合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。
合同效力待定,是指合同成立以后,因存在缺乏以认定合同无效的瑕疵,致使合同不能产生法律效力,在一段合理的时间内合同效力暂不确定,由有追认权的当事人进展补正或有撤销权的当事人进展撤销,再视详细情况确定合同是否有效。
处于此阶段中的合同,为效力待定的合同。
合同效力待定,意味着合同效力既不是有效,也不是无效,而是处于不确定状态。
设立这一不确定状态,目的是使当事人有时机补正能够补正的瑕疵,使原本不能生效的合同尽快生效,以实践尽量成就交易、鼓励交易的根本原那么。
当然,从加速社会财富流转、促使不确定的权利义务关系尽快确定和稳定的原那么出发,合同效力待定的时间不可能很长,效力待定也不可能是合同效力的最后状态。
无论如何,效力待定的合同最后要么归于有效,要么归于无效,没有第三种状态。
民法通那么已经规定了效力待定的行为(如无权代理)。
合同法对此予以了继承和开展,形成了效力待定合同的法律。
根据合同法第47条、第48条、第51条,限制民事行为能力人订立的合同、无权代理订立的合同、无处分权的人处分他人财产的合同,均属效力待定,其法定代理人、被代理人、权利人可依法追认,善意的相对人也可依法撤销(此撤销不同于合同法第54条的撤销。
第54条的撤销是对生效合同的撤销,此处的撤销是对效力待定的合同的撤销)。
法定代理人、被代理人、权利人没有依法追认,善意的相对人也没有依法撤销的,合同无效。
法律规定当事人为民事行为时要有民事行为能力,进展代理时要有代理权,处分财产时要有权处分,是为了维护社会经济秩序,保障交易平安,维护行为人和相对人的合法权益。
但考虑到社会生活的复杂性,违反上述规定的合同一律作无效处理有时不仅不能实现前述目的,反而会徒增当事人和社会的麻烦。
最高人民法院关于适用物权法司法解释一
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
区分原则:区分什么?
区分原则：区分什么？王轶【期刊名称】《东方法学》【年(卷),期】2022()4【摘要】我国民法典就基于合同行为的物权变动认可区分原则,以债权形式主义的物权变动模式为基础,明确区分合同行为效力发生的条件与物权变动法律效果发生的条件,其第215条属于区分原则的典型法律体现。
债权形式主义与物权形式主义的物权变动模式,代表着两种不同的实现区分原则的法律技术。
以两种物权变动模式为前提,都能得出第215条所表达的结论,这也是在解释论上围绕区分原则区分什么的问题出现争议的一个主要原因。
就民法典第597条第1款以及第641条第1款而言,在物权形式主义的物权变动模式和债权形式主义的物权变动模式之下,都可以得到合理解释,并完成法律的构成。
区别之处在于:在不同的物权变动模式之下,相同的法律条文会得出不同的法律解释结论,会呈现不同的法律构成,这就是物权变动模式立法选择的体系效应。
需要指出的是,从文义解释、体系解释及历史解释等角度观察,民法典第352条但书的规定并未被赋予贯彻区分原则,以解决房屋交易中已交付但未登记的房屋所有权归属的使命。
因此,不宜解释为属于民法典第209条第1款但书的法律体现,第352条也并非区分原则的法律体现。
【总页数】8页(P181-188)【作者】王轶【作者单位】中国人民大学民商事法律科学研究中心;中国人民大学法学院【正文语种】中文【中图分类】D923.2【相关文献】1.笛卡尔对理论原则与实践原则的区分及其对中国学界的启示2.浅谈物权行为的区分原则及无因性原则3.论"来源区分"原则和"职能分工"原则在高校档案分类中的融会运用4.从身份区分到利益区分——我国隐私权限制原则的困境与重塑5."审美区分"与"审美无区分":中国书法诠释的两个维度因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
物权法与合同法案例(2)
6
答案：孳息的归属
• 1．头牛的所有权没有转移。由于某甲与肉联厂之间只存在牛肉加工承揽合同，并将牛头、牛 皮、牛下水及屠宰费40元作为肉联厂将牛宰杀并加工成牛肉这一行为的报酬，并无约定牛整 体转让的意思表示，因此两头牛的所有权不发生转移。
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• 【答案】ACD • 【解析】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本题
中，甲对房屋的所有权不以登记为要件，但甲在处分该房屋时，应当依法办理登记。 未经登记，不发生物权效力。
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案例
• 某甲于1993年以10万元的价格买下了本市明光小区的一套住房，后因房价上涨，某甲想把 这套住房卖掉。1995年初，某甲同某乙在看过该房后，签订了房屋买卖合同，约定由某乙以1 2万元的价格购买某甲的住房。但由于某乙手头暂时没有足够的资金，双方没有马上办理房屋 过户手续。1995年3月，某丙找到某甲，提出愿以15万元的价格买下某甲的住房，某甲为钱所 动，当即与某丙签订了另一份房屋买卖合同，在某丙交付15万元现金之后，双方到有关登记 部门办理了过户登记手续。后某乙筹集到足够的资金时，发现了这一情况，遂向法院起诉， 要求确认某甲与某丙之间的买卖行为无效。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效 力，但法律另有规定的除外。 【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。
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【案例】甲死亡，其房屋由乙继承，无论是否办理了过户登记，乙自继承之日起即取得该 房屋的所有权。如果乙欲将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名 下，然后才能过户到丙的名下。否则，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权 变动效力。
商事审判中适用外观主义原则的范围探讨—与最高人民法院《关于适用〈中华..
商事审判中适用外观主义原则的范围探讨—与最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》相关条文对照商事审判中适用外观主义原则的范围探讨—与最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》相关条文对照商事审判中适用外观主义原则的范围探讨—与最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》相关条文对照作者：201X-09-03 07:54阅读：次文章来源：未知关于商事审判中适用外观主义原则的必要性，不仅已为广大司法审判者所认同，且已成为实务界和理论界的共识。
然而，笔者在有关专项调研中发现，在具体案件的审理中，外观主义原则存在被滥用之虞，其适用范围亟待厘清。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（以下简称“《公司法司法解释（三）》”）于201X年2月公布实施，其中若干规定不仅体现了外观主义原则在商事审判中的适用，同时也在一定程度上限制了该项原则的适用范围。
一、外观主义原则的基本概念［案例一］李某与王某约定，由李某出资，王某作为名义股东记载于公司名册并办理公司登记机关的登记。
后王某将登记于其名下的股权质押于某银行，某银行接受该股权为质押标的，并向王某贷款。
李某提起诉讼，以王某对于质物不享有权利为由请求认定质押无效。
在商事审判的背景下，所谓外观主义原则是指：名义权利人（如案例一中的王某）的行为所表现出来的或者有关权利公示所表现出来的构成某种法律关系的外观（王某为该股权的权利人），导致第三人（某银行）对于该种法律关系产生信赖，并出于此信赖而为某种民事法律行为（设立质押）时，即使有关法律关系的真实状况（李某为该股权的实际权利人）与第三人主观信赖的状况不符，只要该第三人的主观信赖合理，其据以做出的民事法律行为效力受法律的优先保护。
[1] 由上述可知，适用外观主义的情形常常涉及三方当事人，即名义权利人（如案例一中的王某）、第三人（如案例一中的某银行）和实际权利人（如案例一中的李某）。
法律明白人以案释法案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告李某，男，50岁，某村村民。
被告张某，男，55岁，某村村民。
原告与被告系同村村民，两家相邻。
2010年，被告将其承包的30亩土地出租给原告，双方口头约定，租金为每年每亩1000元，租赁期限为5年。
2015年，被告因个人原因需要收回土地，与原告协商解除租赁合同。
然而，双方在租金及土地使用权的归属问题上产生了纠纷。
原告认为，被告提前解除合同，应支付违约金。
同时，原告主张，其已在被告土地上投入了大量资金用于种植，要求被告赔偿损失。
被告则认为，其有权解除合同，且原告在土地上的投入应自行承担。
二、法律分析本案涉及的主要法律问题是土地承包经营权的解除以及违约责任。
1. 土地承包经营权的解除根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条规定：“土地承包经营权人可以依法将土地承包经营权转让、出租、抵押或者互换。
土地承包经营权人可以将土地承包经营权部分转让、出租、抵押或者互换。
”第二十八条规定：“土地承包经营权人依照本法规定解除土地承包经营权的，应当提前三十日通知土地承包经营权人。
”本案中，被告作为土地承包经营权人，有权解除土地承包经营权。
但根据法律规定，解除合同应提前三十日通知对方。
2. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”本案中，被告未按约定提前三十日通知原告，构成违约。
根据法律规定，被告应承担违约责任。
三、判决结果法院审理认为，被告提前解除合同，未按约定提前三十日通知原告，构成违约。
原告在被告土地上投入的资金，被告应予以赔偿。
同时，考虑到原告在土地上的投入，法院酌情判决被告支付原告违约金及赔偿损失。
四、案例启示1. 合同当事人应严格按照合同约定履行义务，避免违约行为的发生。
2. 土地承包经营权人解除土地承包经营权时，应提前三十日通知对方，履行法定程序。
3. 在土地承包经营过程中，承包方与土地经营权人应加强沟通，协商解决问题，避免纠纷的发生。
民事强制执行程序中适用物权法的几个问题
民事强制执行程序中适用《物权法》的有关问题（二）三.关于实现抵押权的实务操作《物权法》第2条规定指出：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
民事强制执行程序中，普遍涉及这三项物权，其存在形态是不动产、动产和其他财产权。
其中，担保物权特别是抵押权的执行处理及其实务操作，涉及的问题较多。
故列出这个问题，单讲一讲，讲五个问题：（一）充分行使意思自治权（完善主体的意思自治行为）《物权法》充分贯彻主体意思自治原则。
其赋予合同效力既不因未登记而无效，又可设立物权，同时也要求市场主体、即与物权有关的行为主体在订立各种合同时应当贯彻“帝王原则”，即诚实信用原则。
《物权法》尊重当事人意思自治原则，除在一些条款中规定某项物权“自合同生效时设立”（如第127条关于土地承包经营权、第158条关于地役权、第189条关于动产浮动抵押权等）外，还在其他条文中规定，物权变动还依当事人的“约定”、“同意”、“承诺”等，查有46处之多。
这些“合同”和“约定”、“同意”、“承诺”，都需当事人的意思表示真实，应当尽到应有的注意。
《物权法》第185条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。
双方订立抵押合同的意思表示要真实，达到协商一致。
在抵押权设立、变更、转让与消灭的过程中发生的“约定”、“同意”、“承诺”等意思表示，也应注意恪守诚信原则。
诸如（十条）：1.关于实现抵押权情形的约定。
《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。
其中“发生当事人约定的实现抵押权的情形”，这一规定还在第181条、195条、196条、197条、203条里有表述；在208条和219条中关于质权、留置权的规定也有此表述，应当是真实并可以发生的。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》解读
第53条 职业放贷人
2 职业放贷行为认定无效后的处理
法院认定职业放贷人签订的民间借贷合同无 效后，依据《民法总则》第157条、《合同法》 第58条的规定，双方对于取得的财产应予返还。 借款人应当返还借款，同时应当支付资金占用期 间的利息损失，法院一般应当按照贷款市场报价 利率确定损失的数额，不应支持合同中约定的高 额利息。
第60条 未办理登记的不动产抵押合同的效力
1 不动产抵押物未进行抵押登记不影响抵押合同效力，抵押合同有效。
《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动 产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办 理物权登记的，不影响合同效力。”该条确立了物权变动的原因行为与物权变 动的区分原则，明确区分了合同效力（物权变动原因）与物权效力（物权变动 结果）。根据该条规定，不动产抵押物未办理抵押登记，不影响抵押合同的效 力。 2 不动产抵押物未进行抵押登记，抵押权未设立，债权人对抵押物不享有优先受偿权。
《贷款通则》第二章规定：贷款包括信用贷款、担保贷款和票据贴现。 可见，信用贷款与信贷资金不是一个概念，信用贷款只是贷款的一种形式，是 信贷资金的子概念。
实务中，借款人能够举证证明在签订借款合同时出借人尚欠银行贷款未还 的，一般可以推定为出借人套取信贷资金。这一认定标准简单明了。
2 如何认定高利转贷中的“高利”
《银行业监督管理法》第19条规定：未经国务院银行业监督管理机构批准， 任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活 动。将从金融机构取得的资金全部或者部分转贷给他人，以此谋取利差，实际 上属于从事银行业务活动。
《民间借贷司法解释》第14条第一项规先知道或者应当知道的，民间借贷合同无效。
以案释法律师讲案例(3篇)
第1篇一、引言法律是维护社会公平正义的基石，律师作为法律职业者，在维护当事人合法权益、促进社会和谐稳定中发挥着重要作用。
本文将通过几个经典案例，以案释法，解读律师在案件中的作用，以及法律在维护社会秩序中的重要性。
二、案例一：合同纠纷案案情简介：原告甲与被告乙签订了一份买卖合同，约定甲向乙购买一批货物，总价款为100万元。
合同签订后，甲按照约定支付了部分货款，但乙未能按照约定时间交货。
甲多次催促，乙以各种理由推脱，甲遂将乙诉至法院。
律师解读：本案涉及合同纠纷，律师在案件中的作用主要体现在以下几个方面：1. 审查合同效力：律师首先审查合同的合法性、有效性，确保当事人签订的合同符合法律规定。
2. 收集证据：律师协助当事人收集相关证据，如合同文本、付款凭证、沟通记录等，为案件审理提供有力支持。
3. 制定诉讼策略：律师根据案件具体情况，制定合理的诉讼策略，提高胜诉率。
4. 代表当事人出庭：律师代表当事人出庭，进行辩论、陈述事实、维护当事人合法权益。
本案中，律师通过审查合同、收集证据、制定诉讼策略等工作，帮助甲成功维权，使乙履行合同义务。
三、案例二：侵权责任案案情简介：原告乙驾驶一辆轿车与行人丙发生碰撞，造成丙受伤。
交警部门认定乙负主要责任。
丙将乙及其保险公司诉至法院，要求赔偿医疗费、误工费等共计10万元。
律师解读：本案涉及侵权责任，律师在案件中的作用主要体现在以下几个方面：1. 审查侵权行为：律师首先审查侵权行为是否存在，是否构成侵权责任。
2. 计算赔偿金额：律师根据法律规定，计算赔偿金额，为当事人争取合理赔偿。
3. 辩护：律师代表当事人进行辩护，争取减轻或免除责任。
4. 协商和解：律师与对方进行协商，争取达成和解协议。
本案中，律师通过审查侵权行为、计算赔偿金额、辩护等工作，帮助丙成功获得赔偿。
四、案例三：婚姻家庭案案情简介：原告甲与被告乙结婚多年，因感情破裂，甲向法院提起离婚诉讼。
在诉讼过程中，乙提出分割共同财产的要求。
事业单位考试题库考点《民法》_12
事业单位考试题库考点《民法》事业单位考试题库考点强化练习：1、单选题下列财产中，不能用于抵押的是：_____A: 抵押人所有的机器B: 抵押人依法有权处分的交通运输工具C: 抵押人依法有权处分的国有土地使用权D: 抵押人所有房屋，但因没有及时归还银行贷款被暂时查封参考答案: D本题解释:【答案】D。
解析：《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：下列财产不得抵押：（一）土地所有权;（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外;（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产;（五）依法被查封、扣押、监管的财产;（六）依法不得抵押的其他财产。
根据担保法，因为D中的抵押人房主已经被查封，所以不能抵押。
2、单选题甲(男，22周岁)为达到与乙(女，19周岁)结婚的目的，故意隐瞒乙的真实年龄办理了结婚登记。
两年后，因双方经常吵架，乙以办理结婚登记时未达到法定婚龄为由向法院起诉，请求宣告婚姻无效。
人民法院应如何处理?_____A: 以办理结婚登记时未达到法定婚龄为由宣告婚姻无效B: 对乙的请求不予支持C: 宣告婚姻无效，确认为非法同居关系，并予以解除D: 认定为可撤销婚姻，乙可行使撤销权参考答案: B本题解释:B[解析]《婚姻法》第10条规定：“有下列情形之一的，婚姻无效：（一）重婚的;（二）有禁止结婚的亲属关系的;（三）婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的;（四）未到法定婚龄的。
”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第8条规定：“当事人依据婚姻法第十条规定向人民法院申请宣告婚姻无效的，申请时，法定的无效婚姻情形已经消失的，人民法院不予支持。
”本题中乙以结婚登记时未达到法定婚龄为由，向法院提出认定婚姻无效时已达到了法定结婚年龄，因此法院应不予支持，故本题正确答案为B。
江苏2009民事审判会议纪要【征求意见稿】
江苏《全省民事审判工作座谈会纪要(2009年征求意见稿)》审判实践中的具体问题（一）关于《物权法》的适用物权法是民法的重要组成部分，是维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的重要法律，是人民法院审理民事案件的基本法律依据之一。
物权法的颁布施行，为人民法院审理各种物权纠纷案件提供了更加明确统一的法律根据。
贯彻和执行好物权法，是民事审判工作当前和今后一个时期的重要任务，全省法院民一庭系统要认真掌握、全面正确地贯彻执行物权法。
要牢固树立平等保护的观念，全面坚持国家基本经济制度，切实维护广大人民群众的权益。
在个人或者民营企业与代表国家的政府、有国家投资的公司或者集体发生民事纠纷时，要切实贯彻平等保护原则。
只要人民法院的裁判是依法进行的，那么使国有企业或者国家参股的企业资产流失的责任就不在人民法院，而在于这些企业的具体经营人员，不能把具体经营人员经营不善的责任强加给人民法院，损害司法权威；同时，也要防止违反法律规定保护个人或者民营企业一方的财产。
要正确理解和运用合同效力与物权效力相区分的原则。
不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同自合同成立时生效，除了法律另有规定或者合同另有约定。
至于所签合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。
而不动产物权发生变动必须经登记才生效。
要妥善处理涉及物业权益的各类案件，对业主委员会是否具有诉讼主体资格、车位、车库的归属在没有约定时如何处理等敏感问题，要加强研究，慎重下判，相关司法解释出台后，要认真及时地学习贯彻。
（二）关于贯彻诚实信用原则问题诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律规定或者合同约定的义务。
民法通则从基本法的角度，确认了诚实信用原则为民法的一项基本原则，对于规范民事活动、弘扬道德观念、维护交易秩序，具有极其重要的作用。
物权法上的区分原则应用
一、案例摘要原告魏某与被告魏某某系父女关系。
1995年4月4日，原告魏某取得东高皇乡大营村五组六间房屋的所有权。
原告魏某因感情不和于1995年4月28日与其丈夫离婚。
上述房产经法院调解归原告魏某所有。
离婚后，原告魏某外出打工，其父魏某某在其不知情的情况下于1996年9月将上述房屋以50000元卖给被告曲某，并将载明有魏某的房产证及房屋交付给曲某。
该房屋被告曲某居住至2011年6月被拆迁。
拆迁后，曲某获得该宅院补偿的房屋两套、款项6300元。
后原告得知房屋被其父卖掉且已拆迁，要求确认二被告之间签订的买卖协议无效。
二、裁判结果卫东区法院审理后认为：《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案争议原所有权人为魏某的房屋由其父魏某某于1996年卖与曲某，魏某某与曲某签订的书面转让房屋协议书对房屋所有权人、房屋位置、面积及价款等进行了明确载明，协议签订前后，曲某已将房款全部支付给魏某某，魏某某也将魏某的房产证及房屋宅院交付给曲某。
曲某购买房屋后，从1996年居住至2011年6月争议房屋被拆迁。
从以上事实可以看出，房屋出卖人魏某某作为原告魏某父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某对争议房屋具有处分权。
曲某作为同一集体经济组织成员，亦有权获得该房屋所有权。
为维护诚实信用的交易秩序，保护当事人的合法权益，依据上述法律规定，应确认曲某与魏某某签订的房屋转让协议为有效协议，魏某以一直不知情为由主张其父魏某某的卖房行为属于无权处分应为无效，无事实和法律依据，法院不予支持，故判决驳回原告魏某的诉讼请求。
最新合同法解释一第15条
合同法解释一第15条中华人民共和国物权法第十五条释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
条文主旨本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
立法背景本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。
即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。
第二，有利于确立违约责任。
如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
第三，有利于保护无过错一方当事人。
当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的.情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。
特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。
如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。
学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。
公共基础知识题库：法律知识民法试题及答案解析(九十二)
公共基础知识题库：法律知识民法试题及答案解析（九十二）1、单选题甲、乙各以20%与80%的份额共有一间房屋，出租给丙。
现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的？_____A: 乙有优先购买权，丙没有优先购买权B: 丙有优先购买权，乙没有优先购买权C: 乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D: 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权参考答案: D本题解释:【答案】D。
解析：依据我国《民法通则》第78条第3款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
此外，依据《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。
因此，甲欲将自己的份额转让时，就存在两个优先购买权，即基于按份共有关系产生的优先购买权和基于租赁合同关系产生的优先购买权，但基于按份共有关系产生的优先购买权实际是基于财产所有权而产生的，根据物权优先于债权原则，效力优于基于租赁合同关系产生的优先购买权。
故只有选项D为正确答案。
2、单选题张某在路上发现有小偷正在对行人李某行窃，便立刻上前阻止，结果被该小偷用刀刺伤。
张某共花费医疗费用5万元。
针对该情况，下列表述中正确的是_____。
A: 张某可以选择向李某或者小偷要求承担该医疗费用。
B: 如果该小偷逃逸，则应由李某承担全部医疗费用。
C: 如果该小偷逃逸，李某从道义上应支付部分医疗费用，但这并非李某的法律义务。
D: 如果该小偷逃逸，张某向李某提出补偿请求，李某有义务予以适当补偿。
参考答案: D本题解释:《侵权责任法》第23条规定，因防止、制止他人民事权益被侵害而使自己受到损害的，由侵权人承担责任。
侵权人逃逸或者无力承担责任，被侵权人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。
本题中张某为了避免行人李某的利益受到损失而见义勇为，小偷逃逸的话，有权要求李某补偿医疗费用，李某有义务补偿。
以民事调解书形式达成的以物抵债协议能否排除强制执行
以民事调解书形式达成的以物抵债协议能否排除强制执行以民事调解书形式达成的以物抵债协议不能排除强制执行阅读提示当事人除了以自行签订以物抵债协议的方式进行以物抵债以外，还有通过法院介入以执行和解的形式进行的以物抵债。
当事人之间自行签订的以物抵债协议在未进行变更登记或交付前，不产生物权变动的效果，所以案外人不能主张排除对于该抵债物的强制执行程序。
那么，在民事诉讼中，以民事调解书的形式约定以物抵债的，能否直接产生物权变动，债权人依据民事调解书能否直接主张排除法院在另案中对于抵债物的强制执行呢？裁判要旨民事调解书是对当事人之间达成的以物抵债调解协议的确认，而以物抵债调解协议的本质属于债的范畴，只能表明当事人之间达成以物抵偿债务的利益安排，产生的直接后果是债权人取得要求债务人转移抵债物所有权的请求权，此时创设物权仍要按照法律规定的物权变动规则进行。
案情简介2014年2月25日，姚某起诉鸿某来公司借款合同纠纷一案，在审理过程中，姚某与鸿某来公司在庭外自行达成以物抵债协议。
鸿某来公司以土地使用权作价520万元抵偿对姚某负担的部分欠款。
驻马店中院作出民事调解书确认双方达成的以物抵债协议，该调解书已生效。
2014年6月25日，因郭某与鸿某来公司等借款合同纠纷一案，河南省驿城公证处作出执行证书。
在该案执行程序中，驻马店中院根据郭某的申请，裁定查封鸿某来公司名下土地使用权。
姚某以民事调解书已将该土地使用权抵偿给其所有为由，提出书面异议。
2015年1月12日，驻马店中院认为案涉土地使用权系鸿某来公司所有，裁定驳回案外人姚某的异议。
姚某遂提起案外人执行异议之诉。
驻马店中院一审认为，法院的民事调解书不产生抵债物物权变动的法律效果，判决驳回姚某的诉讼请求。
姚某不服，上诉至河南高院。
河南高院二审认为姚某通过民事调解书这一法律文书享有案涉土地物权，判决撤销一审判决，不得执行案涉土地使用权。
郭某不服，向最高人民法院申请再审。
2018年12月27日，最高人民法院再审判决撤销河南高院作出的二审判决，维持驻马店中院作出的一审判决。
只要签订了房屋买卖合同,就表示已经取得了房屋所有权吗？
只要签订了房屋买卖合同，就表示已经
取得了房屋所有权吗？
以案释法
方某系某大型集团的CEO，拥有着上千万的身家。
方某有一个儿子，名叫方成，再过几个月就是方成18周岁的生日了。
为了庆祝儿子成年，方某决定买一套房子作为生日礼物送给方成。
前不久，方某从王某处购买了一套房子，二人商量好价钱后便立即签订了房屋买卖合同，并且方某还在第一时间付清了所有的房款，可二人并没有办理房屋登记手续，王某只是把钥匙交给了方某。
那么，在这种情况下，是否就能表示方某已经取得了房屋的所有权呢？
学法用法
我国《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
”因此，对于房屋等不动产，当其发生物权变动时，必须依法进行登记。
同时，该法第二百一十五条还规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”由此可知，当事人之间订立有关不动产合同的，合同签订成立后即生效，对双方当事人均具有合同约束力，但是，如果要发生物权变动的效力，必须进行物权变更登记。
也就是说，房屋等不动产的所有权并不是签订合同就发生转让，要到相
关部门登记后才能转让生效，如果没有进行登记，即便双方钱房两清，但房屋在法律上还是属于卖方所有。
所以购买或转让房屋时一定要依法进行房屋登记手续变更。
很显然，在本案中，方某与王某只是签了房屋买卖合同，双方互相交了钱和钥匙，但并没有依法进行房屋登记手续变更。
因此，根据上述法律规定，方某并未取得房屋的所有权。
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以案释法之物权效力与合同效力的区分
我国物权法早已实施，但物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是目前司法实践中的一个重要问题。
物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？
我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中A法院依据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。
2012年5月9日，案外人朱某在B法院起诉了本案被告王某，随后B法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。
该判决发生法律效力后，案外人朱某依据B法院的生效判决请求A法院解除对涉案房屋的查封。
对于该案件，有两种意见：
第一种意见认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的所有权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且B法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应该继续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据合同约定案外人朱某应当是该房屋的实际所有人，故而A法院应当解除查封。
第二种意见认为，虽然B法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必然引起物权的变动。
《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。
本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的所有权人仍为王某，A法院不应解除查封。
笔者赞同第二种意见，理由如下：
首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。
物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。
不动产物权变动的关键点是登记，即判断不动产的归属是看登记。
物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。
我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
"这就说明以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同。
而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。
合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。
也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。
登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。
如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。
正如本案朱某与王某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但没有办理登记手续，房屋所有权就不能发生转移。
其次，我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当
性要求，是不动产物权的形式要件。
没有登记的不动产物权，是不完善的物权。
同时根据《物权法》第十五条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。
登记是不动产物权变动生效的形式要件，并不是债权合同生效的形式要件。
不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。
合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。
要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。
在司法实践中，合同生效而不动产物权没有变动的案例很多，此时权利人只享有请求交付的权利，而不能取得对不动产的支配权。
最后，根据我国法律规定物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。
简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记是不动产物权变动的表现形式。
具体到本案，朱某与王某签订的房屋买卖合同虽然经乙法院确认为有效的合同，但合同仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。
通过上述分析，我们可以得出结论：合同效力与物权效力是两个应当区分的概念，合同有效并不必然产生物权的变动。