二手房交易税费

二手房交易税费

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009 年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

税费税种

新政下的契税

普通住宅：

卖方：

不满两年（无论是否唯一）6.6% 满两年不满五年（无论是否唯一）1% 满五年唯一住房免税满五年不唯一住房1%

买方：

购买90 平以下房产的1%

购买90 平以上房产的（唯一住房）1.5%

购买90 平以上房产的（不唯一住房）2%

商业房或公司产权：3%。

城市维护建设税

营业税的7%。

教育费附加

营业税的3%。

个人所得税

普通住宅2 年之内：｛售房收入－购房总额－（营业税+城建税+ 教育费附加税+印花税）｝X 20%; 2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入—购房总额—印花税）X 20%。

出售公房：5 年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）X 20%,其中经济房价款二建筑面积X 4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米X 1%X建筑面积。

出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

交易手续费

2元/平方米X建筑面积。

印花税

房屋成交总额X 0.05% （2009年至今暂免）。

营业税

2011 年1 月27日新通知规定：个人将购买不足5 年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5 年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（最新）住宅2年内：房屋评估总额X 5.6% ; 2年或2年以上普通住宅无营业税。

2015 年3 月30 日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39 号）规定：“个人将购买不足2 年

的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2 年以上（含2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2 年以上（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。” [2]

增值税

对于非一线城市，个人购买不足2 年的住房对外销售，按照5% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

土地增值税

普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额X 0.5% , 3 年至5年：房屋成交总额X 0.25%, 5年或5年以上：免征。

房屋所有权登记费

80 元,共有权证：20 元。

买卖合同公证费

买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额X 0.3%;

过户费用

（1）契税：

卖方：

不满两年（无论是否唯一）6.6%

满两年不满五年（无论是否唯一）1% 满五年唯一住房免税

满五年不唯一住房1%

买方：

购买90 平以下房产的1%

购买90 平以上房产的（唯一住房）1.5%

购买90 平以上房产的（不唯一住房）2%

（2）房屋交易手续费：‘买卖双方各自缴纳房屋建筑面积*2 元/平方米

（3）房屋所有权登记费：80 元。

（4）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳

计算方式

契税由买方交纳，交税比例是：

1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。过户费用：

（1）契税;90 平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140 平方米按

房价1.5%缴纳;140 平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3% 收取）；

（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价

5.8%缴纳。卖方承担；

(3) 土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担；

(4) 所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担；

(5) 房屋交易手续费：按房屋建筑面积6 元/平方米交纳双方承担；

(6) 房屋产权登记费：80 元。买方承担；

(7) 房屋评估费：按评估额0.5%。

交易手续

正常过户手续

(一) 交易税费

1. 营业税 (税率5.6%，卖方缴纳)

根据2015 年3 月房产新政，转让出售购买时间不足2 年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5 年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2 年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5 年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点：

①购买时间超过2 年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据) 这三种证件按照时间最早的计算。

一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，

房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5 年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得