二手房买卖基础知识-上传资料

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首佳房产综合知识学习题（1）

1. 首佳房产的三个价值观是：坚持诚信、阳光操作；提高业绩、注重考核；渴望变革、提升自我。


2. 首佳房产是一家从事房地产中介、经纪、置换、咨询服务的经营房地产业务的专业有限责任公司，最早成立于1994年1月，发展至今已有17年历史。


3. 公司在2001.4在全国率先提出阳光操作3+3+3的经营理念，即3原则、3透明、3服务，具体为：公平、公正、公开的原则；收费、付费、操作顺序的透明；前期、中期、后期的服务。



4. 公司倡导的九大理念是：我是我认为的我；我是一切的根源；成功是因为态度；不是不可能，只是暂时没有找到方法；山不过来，我就过去；每天进步一点点；决心决定成功；天助自助者；太棒了。


5. 什么叫代理房：代理房就是将渠道房屋迅速转化为可控资源，从而扩大公司可控资源的比例，垄断区域市场，打击竞争对手。


6. 店长作为一个中间的管理者，应该做到以下三点：a.了解公司的方针与计划，b.指挥部下透过计划而工作，c.制定执行基准。


7. 何谓二手房？二手房就是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。


8. 经纪人在谈判时要注意：注意自己的立场，维护公司的利益，不偏袒任何一方。


9. 房地产经纪行业是个古老的行业，它产生于“元”代，最早的经纪人被称为“房牙”。


10. 房地产经纪人（也称不动产经纪人），是指为他人在房地产转让、抵押、租赁及投资经营活动中而从事居间、行纪或者代理业务的中介服务并收取佣金的人。


11. 房地产经纪人所提供的服务都是有偿服务，在交易完成后，委托人必须支付相应合理的报酬，即佣金。佣金分二类：1.法定佣金，2.自由佣金。


12. 房屋类型按经济含义分可分为：商品房、经济适用房和非商品房三类。


13. 衡量房型优劣的三个标准是：实用安全卫生经济、功能分区要明确、面积尺度要合理。


14. 贷款种类有：公积金贷款、商业贷款、组合贷款三种。

15. 2010.10.20中国人民银行对贷款基准利率又进行了调整，目前执行的5年以上的基准利率是6.14。



16. 作为一名房产经纪人，必须注意自身的形象，衣着：大方得体、干净整齐、略显高雅；眼神：有神而坚定、不可无精打采；体味：可适当喷些香水、但不能浓郁；化妆：女性素妆或淡妆，男性不要化妆；握手：随意一点、刚中带柔；开场白：每一句话都是打破僵局的妙语；自我介绍：介绍简练、目不斜视。


17. 开发房客源的方法有哪些？请例举5种你常用的方法。



18. 2009年3月起，

无锡市全面启用新版房屋权属证书，取消原：【中华人民共和国房屋共有权证】，改为同时发放：【中华人民共和国房屋所有权证】，且可在附记栏中注明产权的占有比例。


19. 何谓得房率？得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。计算方法为：得房率=套内建筑面积÷建筑面积，得房率是买房比较重要的一个指标。所以得房率太低，不实惠；太高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。


20. 目前购买家庭唯一一套面积90-144平米以内的住宅交易时所需缴纳的契税是评估价的1.5%。


21. 何种情形的房屋时不能出租的：1.未依法取得房屋所有权证的，2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封者以及其他形式限制房东权利的，3.共有房屋未取得共有人同意的，4.权属有争议的，5.属于违法建筑的，6.不符合安全标准的，7.已抵押，未经抵押权人同意的，8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的，9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。


22. 签订租房合同应该注意哪些事项？至少说出5个注意点。


23. 签订租赁合同必须提供的资料为：出租方：租赁合同、产权证原件复印件、产权人身份证原件复印件；承租方：身份证原件复印件，如单位承租：要有单位公章（合同）、税务登记证复印件或号码。


24. 一个成功的房地产经纪人，要有积极地心态、吃苦的精神、负责的态度、丰富的知识、为客户提供尽心尽力的服务。


25. 我们的产品是什么？就是信息和服务！当信息越来越流通和透明化的今天，提供优质服务才是留住客户的最好办法。


26. 经纪人的直接行程指：带看、收定、签约、过户等；间接行程指：接待、洽谈、拜访、议价、开发、陪同、交接等。


27. 商圈精耕就是在特定市场区域中，负责市场调查、分析、规划，随时掌握商圈区域内的行销策略，做到有系统的开发和行销，以达到在特定区域内经营的最高绩效。


28. 已办好的产权证除夫妻外其他人都是不可以添加为共有人的。


30. 外地人在无锡购房需满足：（1）面积达100平米以上（单套）；（2）在无锡交满十年养老金，购房面积60平米以上；（3）外地引进人才在锡交满三年以上养老金，人均住房面积在20平米以上的条件方能迁入户口。





首佳房产综合知识学习题（2）


1、 新政后的契税如何收取？

1-1、90平米以下普通住宅是家庭唯一住房，契税按1%征收，二套以上按3%征收；

2-2、90—144平米普通住宅是家庭唯一住房，契税按1.5%征收，二套以上按3%征收。


2、已办好的

产权证是否可以添加共有人？

答：除配偶外，其他人都不可添加



3、哪些情况不能公积金贷款

答：3-1、购买别墅的；
3-2、购买非住宅房屋的；
3-3、已经达到法定退休年龄的人员（男60岁，女55岁）；
3-4、未连续足额交纳公积金6个月以上的；
3-5、尚有公积金贷款未还清的；


4、法定继承人的第一顺序和第二顺序分别是谁？

答：第一顺序：配偶、子女、父母

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母


5、产权证未满五年以什么为准？

答：以产权证发证日期和契税纳税日期为准


6、售房签约时双方要带些什么资料？

答：6-1、出售方产权人、共有人都要到场，带好身份证、婚姻证明、产权证、共有证、土地证。

6-2、购买方带好身份证和定金，（尽量多带定金争取签约时收中介费）





7、经济适用房的土地出让金

答：7-1、太湖花园一期、二期、叙康里：

有关规费： 建筑面积×138元/平米

土地出让金：土地面积×63元/平米

7-2、太湖花园三期：

土地出让金：建筑面积×822元/平米

另交土地契税：建筑面积×822元/平米×3%

7-3、五星家园：

土地出让金：建筑面积×1098元/平米

另交土地契税：建筑面积×1098元/平米×3%

7-4、广益佳园：

土地出让金：建筑面积×750元/平米

另交土地契税：建筑面积×750元/平米×*3%

7-5、民丰家园：

土地出让金：建筑面积×800元/平米

另交土地契税：建筑面积×800元/平米×3%


8、何时算中介成交？

答：合同签订后三方签字生效，居间方合同完成即称中介成交


9、拆迁能免税吗？免税的条件？如何计算？

答：9-1、可以免契税

9-2、免契税的条件：

9-2-1、所拆房屋必须是产权房。

9-2-2、免税人必须是所拆房屋的产权人

9-3、所拆迁房屋的评估价抵冲现购房屋的评估价。



10、个税的计算方法：

答： 第一种：现评估价×1%；
第二种：（现评估价─原购入价─原购房时契税─现出售时营业税─装修费用 ─银行贷款利息）×20%。


11、贷款的费用有多少？

答 评估费：评估价*0.6%

担保保险费：贷款金额*贷款年限*0.1%

他项权证费：80元

贴花：5元


12、住宅房、商业用房的土地使用年限？
答：住宅房：70年、商业用房：50年


13、补贴出售房上市交易如何操作？

答：需到原出售房屋的单位补交23元/平米的大修理基金。


14、贷款所需提供的资料？

答、 14-1、 贷款人夫妻双方身份证原件、婚姻证明原件、 户口簿原件（或集体户口卡原件）（★注：外地户口提供暂住证）

14-2、 工资收入证明原件

14-3、 首付款收据复印件一份，私章各一枚

14-4、 保险费，评估费、中介费用，贷款人必须本人到场签字。

注 ： 1,、身份证 户口簿 婚姻证明三者姓名 出生年月应相符，如不符请到派出所开证明，或到民政局出具补办手续，如离婚的带好离婚证（或法院判决书）。

2、如是公积金贷款带好个人公积金账号。


15、拆迁户购房抵扣契税时需提供哪些资料？

答、被拆迁房的产权证复印件、土地证复印件、被拆迁房的评估报告、拆迁安置协议、产权人夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明、新购房屋的买卖协议、新购房屋的评估报告。


16、产权房有哪几种？

答、16-1、商产房（买卖取得）

16-2、优产房（房改售房）

16-3、补贴出售房

16-4、经济适用房

16-5、解困房


17、未满18周岁要办产权证如何办理？提供哪些证明？

答：要办产权证需监护人到场签字，带好户口薄(要能证明是父母与子女关系),如不能证明要带好独身子女证和出生证、监护人身份证。


18、夫妻一方死亡后房产全部由子女继承，如要出售，如何计算其领证日期？

答：以继承后的领证日期为准。


19、如何办理土地证？

答：带好产权人身份证复印件、新的产权证复印件、购房合同复印件、原房东的老土地证原件到无锡国土局办理。


20、租房合同签订后在公司应留存哪些资料？

答：租赁双方身份证复印件和出租方的产权证复印件。







信息类别： 读书学习
信息标题： 关于搜房帮
信息内容： —：搜房帮使用问题：

1 部分员工还没有通过搜房身份证，经纪人进行认证。

2 每次刷新条数太多 我们主张次多条数好。

3 标题图尽量用室内图片（建议）。


搜房帮使用重点：

1：整理好搜房帮端口的信息——

包括身份证上传、个人职业头像、公司logo、公司营业执照、公司电话地址等全部信息 。

2：一个中心——刷新

我们主张每次刷新3-5条 、 叫次多数量少 、 刷新高峰时间段在：早上的9-10点、下午的4：30、晚上的7-9点、建议将30%搜房刷新条数留于晚上刷新或预约刷新。

3：二个基本——多图与标题

多图：题写完整楼盘字典信息外加3张室内图一张户型图成为多图房源 ，只有成为多图房源才可以做搜房首页推荐。

标题：区域+楼旁+卖点。如：奥林花园婚装三房、标题为——滨湖区 、体育中心附近、奥林花园 婚装三房


二 如单个门店有2名及以上新员工加入或需要单独指导、培训的， 店长可直接联系搜房王先生（139********）上

门对员工进行一对一搜房帮培训。



目前我们已有很多门店已经从网络中获取到房源或客源，并以此成交，为自己的部门创造了不错的业绩。希望通过大家的一起努力，使网络工作有进一步的提高，一起享受成功的喜悦。


是否重要信息： 非重要



读书学习
信息标题： 签约的签、中、后期工作
信息内容： 签约的签、中、后期工作

前期工作:
1、充分了解该房屋的实际情况，包括权属、取得方式、设施等。

1-1、房价是否净价、（确认房价很重要）

1-2、房龄（个税、营业税）

1-3、房价内包含的物品。

1-4、面积：产权证上建筑面积。

1-6、交房日期。

2、出售方的真实情况：包括婚前、婚内、离异、丧偶、重病、代理人的权限等。

户口迁出：前户主的户口是否在内。

原房主是否还有贷款未还清，怎么还？

3、购买方的真实情况：是否需贷款、婚姻状况、户籍情况、购买的目的。

贷款金额：金额及年限（提前咨询业务部根据客户的情况是否可以办理贷款）。

购买方的房款何时到位。

购买方目前购房是第几套。

注意事项：

★预约双方时要分时间和分地点。

★预约时告知购买方带好身份证和定金(尽量多带，争取签约的同时收取中介费）。

★预约时告知出售方要产权人到场，带好房产证、土地证、结婚证、户口簿和身份证。

★通知业务部告知房屋情况及签约时间。


中期工作:

1、签约时需要进行介绍买、卖双方，签约人员。

2、为买卖双方倒茶，随时添水。

3、主动告知签约人员关于该房屋的情况、房价、付款方式、过户日期。（房价或费用、物品有变时要分开谈判，参与签约的员工相互配合）。

4、签约人员要仔细核实情况，组织词语结构，为避免留下隐患，产生不必要的纠纷。

5、签约时产生的突发事件，出现僵局、对意见不同意的时候，经纪人或营业经理要与签约人员配合，分开双方做工作，避免矛盾激化。

6、签约人员需充分告知双方交易中可能产生的风险，以及避免该风险所采取的方式等。但这种在保障能签下来的前提下所需告知买卖双方的情况，不应直截了当的讲出来，可能会吓住一方，凭添签约的难度。所以需要签约人员要把握一个度，包括轻描淡写、说了等于没说。

7、不要与一方咬耳朵或低声说话，以避免不必要的误会。签约人员将该房屋的操作流程充分告知员工或店长，以及操作中的注意事项。

后期工作:
1、详知本生意的介款流程及金额、日期

2、牢记贷款日期和过户、交接日期（特殊情况的要做好跟踪、督

促工作。如婚姻证明少，姓名有误，收入证明难以出具、户口的迁出……)

3、介款、填写分成单，收拾签约现场，分别送客户。

2、员工按照合同中的约定，及时缴款、过户、领证、交接、要求全程陪同。

3、如果中介费没收，则敦促购买方在首期缴款中要一并存入。

4、在与客户联系时，从话语中抓住他流露出的不满足及可能要发生的违约纠纷，采取补救措施以避免发生此类事情。

5、店经理要与区域经理、权证部及时进行联系，安排贷款、过户、房贷时间。

6、记住阳光操作、诚信服务。



读书学习
信息标题： 经纪人较常见的１７个错误销售方式
信息内容： 1、碰到客户，就沉不住气，一副急于出售的样子，最要不得。

2 、对方一问底价，就以为即将成交，甚至自动惠于折扣；降价后，还征询对方是否满意，实在笨到极点。
3、以低姿态打电话给客户，问对方，下次什么时候再来参观，这是不战先屈己之兵，乱之始也。 ; S5 {% I4 A; p. ]$ o
4、客户口说“不错”，就以为买卖将成交而乐不可支，以至言谈松懈，戒心解除，败之始也！
h&5、没详加明察细考，就认定对方必然会买，真是一厢情愿！这种自以为是，自我陶醉的心态，是基层业务员最常犯的错误。
R6、客户问什么，才答什么。这种由客户操控的一问一答，最容易使自己陷于被动的劣势。行销应该积极，而且采取主动。最高明的业务员主导买卖游戏规则。
7、客户一来，就请他写个问卷调查，最容易让人产生戒心，徒增行销、谈判和议价的困扰。

b8、拼命解说销售重点，缺失反倒避而不谈。通常买方发现了，未必会说破；但购买意向却会立刻降到最低点。天下没有十全十美的商品，你不妨直说：“这房子还有个小小的缺点，我必须告诉你，这也是价格所以降低的原因”。能以诚相待，自动点破轻微的小瑕疵，反而能取得买方的信赖。 ) e- l" T* l1 e7 H2 ["
9、因客户未提商品缺点而沾沾自喜。这是一大失策，肯定是低劣的行销。 6 G0 v! l0 a* C8 I- F( g6 H
10、切忌对客户的“异见”相应不理，甚至一概否决；应该设法婉转破解。你可以不同意，但决不可以忽视客户的观点。
11、切勿有先入为主的成见，客户初次光临，就认定他不可能做决定，而掉以轻心，这种做法，就是赶潜在财神爷出门。其实，购买与否，因人而异，各人想法不同，行事准则各异。有人即使第一次来，也会购买；有人来了十几次，你说破了嘴，他还是不满意。所以客户买不买决定于业务员的行销技巧，和第几次来没多大关系。 ＇ T" n" o- }0 c2 T( _
712、漫无目标，毫无重点地

挨家挨户拜访，最终事倍功半。最没有效率的开发就是地毯式拜访或从电话簿找客户。以后者而言，打100个电话，从第一个拨到99个，要花多少时间和精力？就算第100个终于命中目标，业务员的体力和信心也垮了！何苦没事找事来打击自己？h0 P3 R& w6 t

13、业务员自己都不了解商品，客户肯定不会买。
:14、向客户表明已付的中介费可以退还。开玩笑！中介费付了，岂能退还！中介费可以退还还做什么中介？ + v6 |* }. ~. t8 `* ~1 Q. t* [
115、摆脱客户先付“一点点”的中介费，会让客户产生戒心，甚至以为你在骗她呢！ ; {% m＇ y P＇ t＇ }
16、买卖应求速战速决，以免夜长梦多而生变。给客户太多时间考虑，反而容易出现变数。 1 }3 F C/ r
017、未获得明确答复前，就让客户离去，这是错误的第一步。至少应在客户离去前，要问一问，以明白对方的动态。从对方的回答里，你才清楚自己的下一步骤该如何应对。业绩不会自己跑来，坐以待“币”就是坐以待毙，主控权应该操之在己。


是否重要信息： 非重要





读书学习
信息标题： 经纪人做好下面工作，就不会有客户搞不定！！
信息内容： 谈客户如同谈恋爱,客户谈成了,就意味着被你追到了。人们都向往追到后的幸福和快乐,但是也都惧怕追的过程。女孩的心思很难猜,特别是漂亮女孩的心思更难猜。客户的心理也难猜,今天对你冷若冰霜,明天可能就会对你喜笑颜开,后天有又可能是阴云密布。
分析一下：一个女孩为什么追不到？（客户为什么谈不成？）
1、 你不勤快,没有行动力
你中意的女孩没有很容易追到手的,因为你不是贝克汉姆,也不是刘德华。谈客户也如此,第一要素就是要勤快,也是就我们常说的要常对客户献殷勤,经常打个电话联络一下感情,要充满感觉的说些“甜言蜜语”之类的话语,要经常拜访一下,增加见面的印象,也要给她身边的人（公司）造成你对他很“在意”的氛围。这就要求心勤（常想着她）、嘴勤（常电话给她）、腿勤（常见到她）,这些需要切实的执行力,光想是没有用的,那是“单相思”,没有这些努力,想让客户主动与你交朋友,除非去整容,变成黎明或者汤姆克卢斯,这基本不可能,所以你的够勤快,有很强的执行力。
2、 你脸皮不够厚
追女孩常遭受拒绝,这是正常的,谈客户遭受拒绝也是每天都在发生的,所以要想与客户谈成恋爱,脸皮就要厚一点,也就是遭受挫折的心理承受能力要强。第一次拜访客户能够说上几句话就算是成功,第二次拜访客户能够和你说上三分钟也是成功,第三次能够告诉你什么时候招聘还是成功,如果她购买我们服务

的时候主动来找你,那你就很成功了。不能一次遭到客户冷冰冰的拒绝,就灰心丧气,精神不振,要告诉自己,我是最棒的,最适合她的,现在你可以不喜欢我,但是我还是喜欢你,就要对你心勤、嘴勤、腿勤。但是不要一味的死缠烂打,要讲究策略和技巧。
3、 你没有多少钱财
现在社会是经济社会,女孩子以经济实力衡量将来的对象也是可以理解的。有很多客户也会戴着这种有色眼睛来看待你,我们目前的经济实力算不上强大,比如前程无忧就像是富家公子,但是我们是具有广阔成长前景的潜力股,我们的服务比其他服务更适合于客户,更重要的是不要以钱财的多少来下结论,最真心对待客户的,对客户来说才是最合适的。
4、 你不够浪漫
女孩子喜欢浪漫,喜欢风花雪月、鲜花、巧克力等等,客户也是如此。其实她们共同期望的是得到心理的满足,所以我们不能傻傻的只对客户讲“我爱你”（就好比是购买我们的**服务吧）,太简单了,早都听腻了。于是我们需要给她们“送鲜花”、需要给她描绘与你结合后的美好前景,什么别墅啦、汽车啦等等,如果你方法得当,就送一块石头,都会让她感动的一塌糊涂,成为你的客户。（所以我们做做电子杂志、赠送一点礼品、每次有促销活动都记得给对方一份资料,人都是情感动物,肯定会有一天被你打动的）
5、 你没有责任感
女孩子不喜欢没有责任感的男孩,同样客户也一样,一旦购买了你的产品,等于和你关系有了实质性的变化,可不要一旦成功就变心,这是在现实情况中经常能够看到的。对于成交的客户,要做好售后服务,要不断关心客户、帮助客户解决困难,让客户感受你对她的真心,这样客户才能成为我们的固定客户、忠诚客户。
总之,谈不成客户,就是她还没有完全的信任你,所以要考验你的勤快情况、坚韧程度、经济能力、浪漫指数、责任感强度,用真诚对待客户的心与他们谈恋爱,有志者事竟成,肯定会成功。
题外话（仅供参考）：一个优秀的营销人,一定会有一个比较优秀的对象,如果营销人连一个中意的女孩都不能追到,也不会算是一个成功的营销人。
一：管理好自己的情绪：

所为人非圣贤,意思是指人总是会有犯错误的时候。人非草木,意思是指人都有感情的,人都是有情绪的,人都 是有喜怒哀乐之情感。一个人如果不能管理好自己 的情绪,他就不能够管好自己的思想行为。作为个销售人员,你不能使自己的情绪太低落,从而易怒,易躁,失意,因为这样既上还了顾客,有伤害了自己。如果销售中带有负面的情绪,那么这场销售就会变的很危险。销售是一种很艰难的工作,销售的另一个名词就是“

拒绝”。拒绝会带了悲伤,挫折,和失意等负面情绪。如果销售人员不能迅速调整自己的情绪,那么,他就很可能被负面的影响打倒,从而导致销售失败。
二：用积极的情绪来感染客户：
人是情绪化的动物,客户亦然。销售是信息的传递,情绪的转变。大部分人购买策略是建立在情绪化的。感性的基础之上的。销售人员决不可能把不好的情绪传递给客户。因为这样做的结果只会：其一：使销售流产；其二：给顾客一个不好的印象。
三：准备工作：
1. 专业知识的准备：对自己产品要有100%的了解和绝对的信心。你对自己销售的产品越了解越专业,顾客就对你就月有信心。你就月有说服力。
2. 精神上的准备： 把自己的情绪调节到最价状态。
3. 体能上的准备：人有能力,但没有强健的体魄是不行的。精力充沛亦必不可少。
4. 工具上的准备：比喻自己的着装及公文包、样品、相关证件和推荐函等。
四：寻找准客户：
大街上所有的人都是我们的顾客,但很大一部分不是你的顾客。顾客总是存在的,问题是你如何寻找这些顾客,方法是要求先求质后求量的。
五：建立信赖感：
在销售领域,彼此没有信赖感是无法达成任何销售的,要以诚待人。
六：激起顾客的兴趣：
顾客对产品产生兴趣是购买的基础,故要设法激起其兴趣。
七：了解顾客的购买,寻找顾客核心情感的需求。
顾客购买既有情绪理由,也有理智的理由,要通过察颜观色来了解顾客的真实想法。
八：让顾客产生购买的欲望：
二流销售员是满足顾客的需求。一流销售员是创造顾客的需求,既所谓：“攻心为上”。
九：承诺与成交：
承诺的关键是完成承诺,你要给顾客一个保证,保证顾客购买你的产品不会有任何风险,保证你的产品确实可以对顾客有用,在承诺时要注意,不能许下你做不到的承诺。
如果顾客相信你的承诺是真实有效的,那么你就可以试探着与顾客成交。
十：刺激销售量：
一流的销售员既要有零售,更要有批发,一流的销售人员必须善于挖掘顾客的购买潜力。
推销的十个步骤是：
1、做好准备工作
2、开始进入状态
3、联络顾客并引起他的注意
4、与顾客建立关系并成为顾客最好的朋友
5、激发顾客对你及对产品或服务感兴趣
6、发掘顾客存在的问题,并扩大顾客不购买的痛苦
7、使顾客想念你的产品并经由观察和提问来试探是否能成交
8、给顾客创造身临其境的感觉并假设成交
9、把顾客的拒绝转变成顾客购买的理由
10、描绘购买之后的快乐和美好





读书学习
信息标题： 关于经济适用房的土地

出让金缴纳费用（业务知识篇二）
信息内容： 关于经济适用房的土地出让金缴纳费用



1、太湖花园一期、二期、叙康里：



有关规费： 建筑面积×138元/平米



土地出让金：土地面积×63元/平米





2、太湖花园三期：



土地出让金：建筑面积×822元/平米



另交土地契税：建筑面积×822元/平米×3%





3、五星家园：



土地出让金：建筑面积×1098元/平米



另交土地契税：建筑面积×1098元/平米×3%





4、广益佳园：



土地出让金：建筑面积×750元/平米



另交土地契税：建筑面积×750元/平米×*3%





5、民丰家园：



土地出让金：建筑面积×800元/平米



另交土地契税：建筑面积×800元/平米×3%





业务部



2010.8.18





是否重要信息： 非重要
关闭






读书学习
信息标题： 北塘区、滨湖区、新区的学区划分（业务知识篇三）
信息内容：

北塘区



无锡市五爱小学 ：


西直街 锡惠弄 锡惠里 邮电新村 李巷 西康路 兴隆桥 西



棉 东棉 锡惠桥西北沿河至兴隆桥堍 高墩 温巷 龙船浜 和新



里 李家浜 蓉湖庄 五里街 五里南 五里北 后龙船浜 兴隆



苑 华原小区 解放西路78、80、82号 生活大师 金马国际花



园 香榭丽花园



江苏省无锡盛岸实验小学 ：



盛岸一村一、二、三、四社区 盛岸二村和惠峰新村各



社区、听松坊（包括惠泉1～2弄、篷帆厂、塑料一厂



和造漆厂家舍） 惠盛新村 湖光新村36～49号 钱桥总参



干休所 27军干休所 装甲兵干休所 前盛岸教工宿舍 红



五月村 惠盛路 新惠路（包括造船二村）李巷军营 惠钱



3弄（包括公安家舍、油泵家舍、南空干休所、原塑料



六厂家舍 无线电五厂家舍 ）惠钱一村1—8号 惠钱二村



11～14（第二织布厂家舍） 惠钱三村（1—10，16—



30，101—109，151—210，229—234，240—249，



306—339，343—355） 惠华 石门 新华 惠新 方巷 惠华



新村 市航水上户口 二泉花园 二泉东园 红光村（山明



中学前南北通道以东） 上河塘 下河塘 锡园 惠营家



舍 惠泉山社区 湖光 后蓉湖庄 蓉湖新村 元康弄 新民



村 惠山浜 惠畅里小区一期、二期

江苏省山北中心小学


双河村 会龙村 宪丰村 红星村 新华村 惠龙新村1～



198、204～205、207～252、276～325 会北村 会西



村 红光村（山明中学前南北通道以西）惠泉

花园 英伦



皇家花园 二泉紫园 新惠家园 惠麓苑一期





无锡市双河新村小学 ：


双河一村 双河二村(北塘开发部分) 惠东里 锡航新村 双河



苑



无锡市吴桥实验小学 ：


惠商桥 红星（101医院、老轻院、高田上） 元康弄公



寓 后张巷新村1—9号 101医院内的江南家舍 轻院小区1～



118号 凤宾家园（一期、二期）凤翔路176—188号 吴桥西



路(6-87) 后张巷(93-200、204-211、226-231) 灯泡厂家舍 望



宾路(65-73，161-168)



无锡市吴桥实验小学分校 ：


社桥村 五河村 黄巷村 五河新村86～89（谢巷上） 毛巾



厂家舍 绿洲花园(1-2、5-13、15-18) 黄巷新村（25-40、42-



44、51-56、58-63、66-68、79-87、88-90、437-439、439-



1、440、442） 印染新村（1-9号、24-28号） 凤翔苑（1-



45、95-99号）


无锡市五河新村小学 ：


五河新村（除86-89号、143-149号、451-477号、479-



481号） 建华家舍 三棉 进新 双河尖 协新居委 五河苑


无锡市后祁街小学 ：


后东 后西 航运 建中 建东 建西 东升里 青石路 青石路后



巷 民主街 信德桥(新巷) 小三里桥西沿河 九间头 禾嘉苑 莲



蓉苑 锡澄一村（铁路以南） 社桥(江南工具厂家舍） 方巷



家舍 一里街 春申苑 志强路(1-9号) 民主巷(3、5-42号) 锡澄



路(铁路以南)(1-68号)


无锡市积余实验学校（小学部）



接官厅弄（迎新弄） 北泗路 大田岸 前蔡墅巷 九中教



工宿舍 春申公寓 小三里桥东沿河 北大街 江阴巷 南



尖 中大颐和湾 嘉德花园 尚城 后蔡家弄 灰埠头 陈家



弄 全昌路 大通弄 锡新村 北塘大街 荷花里 坝基 横街小



区 横滨里



无锡市梨庄中心小学 ：


梨庄社居委 锡澄二村、三村 小梨花庄 豫康里（铁路以



北、1号桥以南） 锡澄一支 康桥丽景 民丰东苑 县航新



村 梨南苑 梨花苑


无锡市梨庄中心小学分校 ：



龙塘岸村(前伍巷 后伍巷 邵巷 小朱巷 西陈巷3排) 高



泾村(徐巷巷 卜家桥 高泾桥 李巷) 瓦屑坝(戈巷 石巷) 龙



塘家园


无锡市凤翔实验学校（小学部）：


新桥花园（1-62号、100-130号、150-172号、180-203



号） 民丰村丁巷 民丰里（民丰里1-81号、151-175号、



200-226、230、232、233、235-244、246、247、251-



289号、民丰公寓90-114号） 民丰家园一区（1-88



号） 民丰家园二区（301-365号） 杨木桥村 民丰西



苑 民丰北苑 杨木桥五河新村（143-149号、451-477



号、479-481号）


无锡市刘潭实验小学 ：刘潭二村


无锡市刘潭实验

小学第一分校 ：



刘潭村 毛巷村 刘潭一村116～162号 刘潭三村 庄前新



村（49—115号） 庄前村（庄前蓬帆厂与刘潭环卫所之



间南北通道以西） 广石小区 无锡市刘潭实验小学第二



分校 陈巷村 前村村 刘潭一村1-115号 庄前新村（1—48



号） 庄前村（庄前蓬帆厂与刘潭环卫所之间南北通道



以东）










滨湖区





无锡市育红小学（公益校区设置三、四年级）：



万达广场、阳光嘉园、山语银城一期（1-41）、桃源人



家、张桥村、尤巷、陶巷、冯巷、莫巷、青山村、荣院家



舍、公安宿舍（车管所边）、溪北新村1-27、36-45、47-



52、66、68-95（以纺机浜为界，马路对面就不是）、溪



北新村：81之1-3，96之1-3，97之1-3，98之1-3，99之



1-3，100之1-3、101之1-3、102之1-3、溪北新村104



号、低田下（30号除外）、河埒新村、老河 埒村、农机大



楼、船研家舍（船舶研究所属产山新村）、上蒋巷、上严



巷、西太湖花园、玉 兰苑、产山新村、金色江南1-4期、



团结一村-三村、泰康新康新村、梁溪路（36、42、45、



46、54、100）、 鹏程大厦、上里东老村、上里东（原河



埒村的居民）、上里东55-65、68、69（纺机专件厂宿



舍）、70-71、上里东81-83、84-105幢、江海园、蠡鸿



村、金色江南、大丁村（渔1、渔2、渔3）、蓓蕾 新村、



钱巷、小张巷、陆井、孙巷、大张巷、桃园新村、王巷、



刘巷、曹巷、桃园居、江南大学本部、江大龙山家舍、大



张巷、华东疗养院、荣巷（上荣、中荣、下荣）、大池、



龚巷、郁巷、梁巷、贾湾、六一四所、龙山村、十三分部



干休所、许巷新村、郑巷、小丁巷、教工家舍、公益新



村、荣巷新村（1-62）、东浜、西浜、朱祥巷、梁湖家



园、大渲村、杨巷、东横山、微生物研究所家舍、油泵研



究所家舍、勘探队家舍、青山林果场、梅茶地区、大箕山



村前后湾、西湾、大箕家园、梅园社区、青龙社区、湖景



社区、勤新社区


无锡市育红万科小学：


万科城市花园、蠡湖尚珺花园（暂时）、太湖国际社区一



期（1-67）、二期（56-57、68-73、75-86、90-93）（暂



时）、长广溪花园1-292、294-296、298（暂时）、银河湾



花园1-217（暂时）



无锡市育英实验小学：


青松新村、上里东新村1-65、68（新大池路以北）



无锡市华晶小学：


华晶新村、青山3村、江南家舍（位于运河西路华晶公



司家属区）、荣巷新村-华荣家舍（63-64、65-6

7、68-69、



70-71、72-75、77-85、87-91）





无锡市河埒中心小学:


水秀新村300-303、305-306、441-446、463-467、469-



472、496-510、（小吴巷河道）271-285 溪南新村1-18、20-



21、25-38、40（之1-6）、41-53、57-67、70之1-20、71-



92、97-99、75之1、103-119、121-133、144、153-159、



161-166之1-5、171-189、191-201、203-212、214-226、214



（之1-2）、227、250-251（安上）、257-260、291-297、



299、299 299（之1-6）、300（之1-2）、301-303、305-



307、309-324、376-391、393-397、18号大门（231-234、



432-445）溪南新村：田里三房296(之1-2)、297（之1-4）、



溪南新村干休所：398-426、溪南村：田里三房、安上、邱



巷、打油湾、东顾巷村（小吴巷、南华巷、北华巷）景溪



苑（1-21）、月溪苑（1-21）含张怀里、红山半岛





无锡市孙桥小学：



大孙巷、蒋巷、乔巷、大成村200号以后、孙蒋新村、溪北



新村28-65号（青祁路东）、 96-107、128-152，169-



183、228-263、280-289、住友家园、梁清苑（龙世太阳



花园）、（原锡惠小学之） 胜利新村、青山新村（1村、2



村）、惠河社区（上余巷、下余巷、谢巷、庙巷、双塔



寺、马巷、上管巷、下管巷、惠和路）、协民村梁溪桥西



北方向（与蠡桥小学各一半）、青山湾、江宁宿舍





无锡市马山中心小学：


古竹、耿湾、和平、万丰、西村、嶂青、群丰、桃坞.



无锡市马山中心闾江分校：


阖闾村闾江、牛弄、东城、后巷、虎弄、杨家、上湾、下



湾、短沟、南湾、蔡巷、墩上、集贤、乌鹊浜、五业、油



车巷、庄桥头、钱家巷、上头巷东队、西队、前吴巷、许



巷、后吴巷



无锡市峰影小学峰影校区：


东至乐山振兴街，南至一号桥，西至西大坝，北至奶牛



场(包括峰影新村、梅梁新村等)



无锡市峰影小学朝霞校区：


东至十里明珠堤，南至南大坝，西至振兴街，北至闾江口



(包括迎晖新村、碧波新村、朝霞新村、乐山新村等)、栖云



苑（暂时）、圣芭芭拉（暂时）



无锡市胡埭中心小学：


胡埭集镇，原胡埭村、龙延村、鸿翔村所辖的自然村，花



汇社区，汇锦新城，富安村的东街、蔡村，马鞍村的张



巷、蒋巷、塔头、后吴巷（14-21#），孟村村的西塘村（6-



23#）


无锡市胡埭中心张舍分校：


张舍村，原刘塘村，原归山村东、西王巷、潭塘头、梅车



口，孟村村，张舍苑，富安安置一区



无锡市胡埭中心上山分校：


富安村的长漕河、黄家

湾、严巷、杨巷、黄塘里、费巷、



周巷、小沟头、张野、许巷、上山、杨树下、陆家湾，刘



塘村的周巷、叶巷，林场的秦巷，马鞍村的油车巷、茶



场、前吴巷、上头巷、庄桥头、许巷，富安安置二区





无锡市梅园小学：梅园地区的外来务工人员子女



无锡市蠡园中心小学：



西园里新村、西园弄村、陆典桥村、隐秀苑、蠡溪路102



号、蠡溪路102号（之1-3）（水产研究所旁）、蠡溪路



112、114、116、环湖村、湖滨村、洪桥村、锦鸿苑、奥林



花园、名都华庭、愉景湾



蠡桥小学：





蠡桥村、协民村（一半归锡惠小学）、机床新村、荷叶新



村、蠡成新村



无锡市稻香实验小学



水秀新村2-8、12-13、43-86、91-134、138-212、216-



249、252-255、 257-267、431-435、451-456、473-



494 稻香新村6-13、20-46、48-184、北桥村地区：唐



巷 、北桥、中巷、钱家桥、北桥新村、机床厂家舍、张



巷、后计前计、贾甲里、吉巷浜、过巷、浜头、大江巷、



湖滨路65号、67号、75号（203室、204室）、建筑路18-



24号、三毛纺家舍 、建仪家舍、两轻纺家舍、三钢厂简易



家舍、武警家舍、太湖新城、月秀花园、梁溪苑、新梁溪



人家 无锡市海鹰校区海鹰集团





蠡湖中心小学：



长桥社区：高巷、惠巷、高浮桥、朱通边、高东渡、徐祥



巷、孝安村；长丰社区：王石渚、苏家渚、邵巷；陈庄社



区：小陈巷、大陈巷、友谊新村、糜湾、陈大巷、方蒋



巷、柏树 下；蠡湖社区：蠡湖苑、上蒋巷、连大桥南、连



大桥北、大刘村、天竹苑；夏家边社区：景秀苑、中鲍



巷、小潘巷、景湖苑、景丽苑；震泽社区：杨龙浜、丁昌



桥、东顾巷、震泽一～四村、金湖苑（标准花园）；景丽



东苑社区：中桥后街、河北绛、大江巷、谢巷、景亭苑、



景丽东苑；蠡园社区：蠡湖人家；山明社区：山明四村、



景华苑；中南社区：尤巷、中桥前街、西惠巷、东惠巷、



葛巷



东绛实验学校：



大桥村 、东绛社区、东群村、湖东村、蠡东村、利农村、



梁南村、糜巷桥社区、淼庄村、南桥村、石塘村、锡铁巷



村、拥宪村无锡市东绛庙桥分校 方庙村的原庙桥村部





雪浪中心小学：



雪浪新市镇（含原板桥、仙河、陶墅、农场、渔业、新



桥、申明、葛埭、方桥）、原钓桥、进溪村、原雪浪村的



月楼巷和西码头村、小巷上、南横山无锡市许舍小学 原许



舍村、向阳村、

原雪浪村的北横山、大浮村、吴塘村、西



林村、军嶂村、长广村、跃进茶场、五十六所、七○二



所、中视基地



滨湖中心三湖分校：



原滨湖、方湖、新湖、裕村等村 无锡市江南实验小学 旺



安村、友谊村、南张村、落霞村、落霞苑社区



无锡市渔港小学：


梅园养殖二场、西太湖农场（旺庄农场）、桃花山林果



场、渔港社区



无锡市华庄中心小学：


华庄村、华庄居委、农联村、太湖村、袁塘村、龙渚



村、华新村（新村、建华村）、蠡桥村、南塘村（塘铁桥



村、南场村）、桑南村（南庄村、桑园村） 渔业村、农



场、加禾部分自然村(除旺湘桥﹑埝渡桥﹑庄前﹑孟巷上四



个自然村外)、凯发苑社区



太湖实验小学（暂定名）：


水乡苑小区 周潭村：（原周潭村、震湖村）、周潭菜



场、朱巷上、东宋、中宋、西宋、李林巷、北桥头、杨巷



上、桥东、桥西、锡东、锡西、锡巷上、唐倪巷、河西



前、河西后、南浜东、南浜西、祝埭桥、张桥头、吴家



湾；双茂村：（原黄巷村、蒋洞村）、黄巷东、黄巷中、



黄巷西、寿长湾、浦甲里、小庄里、俞巷上、戴蔡湾、西



肖、何沈前、何沈后、袁夫湾、金光桥、小杨桥、谢古



桥、东肖东、东肖西、钱龙桥、巡塘村（原巡塘村全部、



原加禾村孟巷上、旺湘桥、庄前、念渡桥）、双茂村（原



蒋洞村全部、原黄巷村林巷上、关古桥、南塘甘）、周潭



村（前石基、后石基）



无锡市滨城民办民工小学：外来务工人员子女















新区







新区第一实验学校（小学部）：


太湖花园一、二、三期



旺庄实验小学：



新光社区、春雷社区、红旗社区、长欣社区、长江国际



花园、长江金岸、香山花园、银河广场、东方银座、盛业



家园、新光大厦



旺庄春星分部：



春一社区、春二社区、春三社区、春四社区、联心社



区、群星社区、春丰社区、新洲花园、新洲人家、新港公



寓、锡春御庭、新都会低收入者



旺庄埌下分部：


高浪渡、旺庄街道辖区内“新市民”子女



旺庄新光分部：


旺庄街道辖区内“新市民”子女



新安实验小学：


新安街道辖区范围



硕放实验小学：


安桥、溇金、香楠、大墙门、东新、丰硕苑、秦村、建



丰、吉祥、新锦苑、市镇、墙裕、润硕苑、咏硕苑、振发



公寓、墙联（浜东、浜西、沿河、宋更上、南头、朱家

浜）、西典（大许巷 陆贤桥 徐家湾）




硕放南星苑分部： 南星苑、新梅路、合新、黄家门、



杨家湾、硕放、丽景佳苑、香楠佳苑、墙联（东小房、南



小房、西小房、前鲁、中鲁、后鲁、旺家浜、唐坊上）、



西典（大许巷 陆贤桥 徐家湾3个村以外的自然村）



光明希望小学：


硕放街道辖区内“新市民”子女



江溪小学：


景渎村（居）委、前进村（居）委、叙丰村（居）委、



卫星村（居）委、华丰村（居）委、江溪村（居）委、春



勤村（居）委、叙康里社区、奕淳社区、前进花园社区、



春城家园社区、宝盛花园、万科家园、长江国际花园二



期、博客公寓；叙丰家园社区、欧典家园社区（由家长自



愿就近选择）



坊前实验小学：


坊前片区村（居）委、万裕苑（一社区、二社区）、新



丰苑（一社区、二社区）、第一国际、和睦家园、美新



（一期、二期）、国信世家（一期、二期）、瑞城国际



（一期、二期）、东鼎家园、中邦城市一期



南丰小学：


风雷村（居）委、兴竹村（居）委、曙光村（居）委、



塘南村（居）委、东风村（居）委；叙丰家园社区、欧典



家园社区（由家长自愿就近选择）



新区实验小学：


15个行政村和梅村街道居委、硕放机场预警团及场站



团、香梅花园、嘉禾一方、梅满嘉园、景泉花苑、恒泰雅



居、梅丽苑小区



新区实小锡梅分校：


太阳城等部分商住小区及梅村辖区内“新市民”子女



后宅中心小学：


大坊桥、大新、南塘、后中、东塘街、建新、后宅居



委、鸿运苑社区、梁鸿村部分


泰伯实验学校（小学部）：


鸿声、七房桥、马桥、鸿山、鸿西、鸿新、鸿声居



委、鸿泰苑小区











业务部



2010.8.21







是否重要信息： 非重要












房产经纪人怎么样收集房源
信息内容： 一、什么地方收集房源

1、网络

每天登陆各主要的房产网站，收集网上业主出租出售的信息，同时了解网上目前该区域的售价和租价。公司外网、其他门户网站会有一栏业主出售的栏目，对于以上的房源信息，我们也必须跟进，这也是一种获取信息的途径。首先要确保这套房子是否还在进行销售，其次要求接受中介为您服务，说服他接受中介的好处，最后，还可以询问是否有其他物业可以出租或出售的，以及是否在房子

卖了还有购房需求吗？不要放弃一丝机会！

2、社区驻守（社区推广）

在每家连锁店的商圈里，都有几个重点小区，对于这些小区，可以跟物业接洽，每星期双休日定期在小区中做宣传活动，发传单送礼品等；还可以在小区中张贴海报等。还有疏通保安和物业（和保安聊天、相互诉苦、发烟、拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。

另一种方式是在热闹的区域，如路口、超市门口、小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的购房者或是观望准备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地，或者某个刚交房的小区门口，也会有很多的房东信息可以采集。

3、上门登记-----知名度高、地理位置好、服务质量好

4、熟人、老客户介绍

推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在首佳房产做置业顾问，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个人的影响力范围有：同事、同学、同乡、同好、同居（邻居）、同族（亲人）、专业人士、其他。
对于自己已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢？作为置业顾问我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。

5、通过小区的住户（拜访）

6、扫街、商调等-----宣传栏中的“出售”、“出租”信息

7、通过保安、物业公司的内部信息来源

二、如何收集房源

让自己每天都有进步，你会为自己感到骄傲，也会对未来充满信心！

一个懂得不断投资自己的人，往往能够享受到超乎“我的志愿”的甘美果实。我们都要一直相信，只有成长才是一个人唯一的希望，投资自己的人，才懂得成长。不一定要立下什么崇高的志愿，只要人生不断地有学习有进步，不知不觉间，我们就得到老天爷给我们的“惠顾”！虽然，得到的结果和我们预期的目标往往会迥然不同！

那么作为房地产经纪人我们应该怎样来投资自己？让我们的老天爷（客户）给我们打个满意的分数？

1. 让我们的淑女（公司经纪人）为我们的绅士（客户、业主）服务；客户不是上帝而是皇帝。

客户是上帝的时代过去了，上帝是没有要求的，不管我们怎么服务，他都会欣慰，而如今客户变成了皇帝，皇帝不仅高高在上而且还蛮横无理！

那么在这个蛮横无理的皇帝面前，我们该如何服务呢？

（1）： 仪容、仪表

干净利落的发型，自然美观的淡妆，整洁挺括完好合体的工服，简单首饰，优雅的站、坐姿，永恒的首佳

服务工牌。

（2）：悦耳规范的服务语言，让客户真心喜欢你。

自然真诚的微笑背后就是钞票，在接待业主客户、带客户看房中：再烦，也不要忘记微笑，再急，也要注意语气，再累，也要坚持！

（3）：端庄稳重自然大方的行为举止

（4）：电话一响，“黄金”万两

电话是房地产经纪人的一项重要工具。很多时候，电话一响，就意味着有生意上门了。然而，很多房地产经纪人却不懂得如何接电话，总是像平时接普通电话一样接听业务电话，从而失去了许多机会。电话接听也是一门永恒的艺术

三、心理学知识与客户的沟通

把握且引导客户的需求，倾听客户的声音，给自己一个简单心理学知识的导入。

四、人际关系的投资，扩大你的社交圈子

（1）：开发缘故市场

每个人都有自己的亲朋好友，都有自己的社交圈子。不要以为这些亲朋好友对你的事业没有任何帮助。事实上，所有你认识的人，都将成为你非常有利的资源。简单的讲，缘故市场可以大体上分为“五同一专”—— 同事、同学、同乡、同好、同居（邻居）、同族（亲人）、专业人士及其他，他们及他们所认识的人都是你的潜在客户。

（2）多多结交新朋友

要想获得更多的潜在客户，就要多交朋友，这样你的缘故市场才能不断得到扩大。业绩好的人往往朋友多，业绩不好的人相对朋友就少，因为朋友会把机会给朋友。尤其在中国这样一个人情纽带维系的社会，有了关系才能让你的经纪工作如鱼得水。

那怎样才能结交新朋友呢？所有的人际高手都懂得一个非常简单的道理：今天我投入了，也许明天没有回报，但是并不代表后天没有回报。交朋友时，不要总抱着功利的心态，以获得利益为目的，把重点放在交流沟通感情上，使彼此的言行、想法产生共鸣，价值观得到认同，才有深入交流甚至发生利益关系的可能。

（3）赢得“好人缘”

以诚待人：真诚是建立人与人之间信任的基础。

完善自我：自身人格的完整和具有良好的品德基础是影响人际关系的主要因素。人缘，来自人的善良和真诚，来自对他人的善待和爱护，来自好的情商和情操。要想保持良好的人际关系，就要不断检讨自己的过失，提高个人的修养。

尊重他人：你处处尊重别人，得到的回报就是别人处处尊重你，尊重别人其实就是尊重你自己。

大度宽容：在磕磕碰碰的人与人的频繁接触中，学会大度和宽容，使你赢得一个绿色的人际环境。

五、房地产交易不可不懂的专业知识（业务问答、知识讲座是我们的培训园地）

如果你

上面3条投资得再完美，没有专业知识作基础，恐怕你也永远是无人问津的经纪人。朋友们，我们只有凭借我们的专业知识，在外表沟通技巧的催化作用下才能升华成最优秀的资深经纪人。

朋友们，多给自己一点投资吧，不求成为销售天才，只为晋升资深置业经纪人行列！




规章制度
信息标题： 业务款项收付操作规范须知
信息内容： 业务款项收付操作规范须知



为规范公司中介业务中涉及财务事项的操作、以及各部门涉及款项收付的请款报销操作，加快业务办理速度，提高服务质量，树立良好的公司形象，特制订本操作规范：





一、房产买卖中介业务：

1、交定金：

u 业务人员陪同客户至公司财务部办理

u 准备资料：《房屋中介（买卖）》协议、定金收条各交财务一份

u 财务收款并开具收据

u 门店晚上6：00以后自行签约的售房定金必须于次日9：30分以前交到财务部，否则扣除本套50%的中介费。

u 收取售房定金不得低于10000元

2、买方交房款

u 业务人员陪同客户至公司财务部办理

u 准备资料： 1）《房屋中介（买卖）》协议

2）交款人的身份证原件及复印件(收本票时需要)

u 代理人交款：交款人的身份证原件及复印件

u 财务收款并开具收据

[代理人交款-收据上由代理人写明:代买方(姓名)交房款(交款人签名)]



3、交中介费

u 业务人员陪同客户至公司财务部办理

u 有中介费打折优惠的须将《售房综合审批表》交财务

打折权限：具体看附录

u 拆分表流程：业务部--填写业绩分成单—信息部（核实业绩分成）--财务部交款（现金、售房打折审批单、业绩分成单交财务一份租房合同财务核对过交业务部）

u 财务按公司规定审核《售房综合审批表》

u 财务收款并开具发票







4、卖方提取房款

（1）房款支付前题条件：

A: 买方不贷款的情况：

u 首付款到位后三天才能办理过户，过户完成当天，卖方可提取买方存入监管账户上60%的房款。

u 合同有约定暂存尾款的：买方领到新的产权证后，卖方提取（扣除暂存尾款的）剩余房款；房屋交接完成后，再提取房款尾款。

u 合同未约定暂存尾款的：买方领到新的产权证并房屋交接后，凭房屋交接单卖方提取剩余的40%房款。

B：买方办理按揭贷款的情况：

①首付款到位后三天才能办理过户，过户完成当天，卖方可提取买方存入监管账户上的首付房款；

②银行贷款放到公司账上后，见到财务公告栏后买卖双方再交接房屋，卖方凭房屋交接单

提取贷款部分的房款。

说明：前题条件为原则规定，如遇特殊情况，应提前一天向总经理说明原因并提出书面申请由总经理签批意见，财务部按总经理意见执行。

（2）提款操作流程：

u 预约过户的前一天下午4点30分之前向财务部预约房款

u 准备资料：

1）客户在建行无锡分行梁溪支行的账户（提款人的存折或卡，可于提款时当场办理）

2）《房屋中介（买卖）》协议

3）提款人分下列情况提供:

A、原产权人（卖方）提款：身份证验原件留复印件

B、代理人提款：须出具卖方《授权委托书》及代理人身份证原件。[原产权人需当面签署《授权委托书》，或者提供公证处的《委托公证书》

C、原产权共有人提款：原产权人身份证原件、共有人身份证原件，财务部验原件留复印件。

D、原产权人为公司法人提款：法定代表人身份证原件。

E、提款人是公司法人委托的代理人提款：代理人身份证原件、公司营业执照原件及复印件（复印件需盖公章）、法人《授权委托书》

4）买方交房款的收据及交易契税发票复印件

最后一次提款的写“已交接”字样（并附交接单）（业务经办人员）

u 财务办理请款手续：出纳接到预约通知，经核对符合提款条件时：填写《付款审批单》并登记合同管理台账—>会计根据会计账审核无误后签字—>财务负责人审核签字—>出纳填写转账支票—>会计审核盖章—>总经理审批签字盖章—>支票密码填写。

u 业务员陪同客户带好上述准备好的资料于约定日至财务部提款

u 客户收到支票或本票时在收条上签字确认

u 凭上述资料客户至建行梁溪支行办理提款。



5、垫资还贷业务

（1）、第三方垫资代卖方还贷：

u 前提条件：必须有买方（乙方）银行审批资料下来后方可为卖方（甲方）垫资并还贷

u 业务人员陪同产权人至产监处调档并附调档收据，同时确认还贷正确的金额

u 签垫资还贷协议由业务部指定人员签约并交财务审核后报总经理审批交财务一份

u 到财务部交清中介费和垫资收取的服务费（含利息）（利息按担保公司的利息计算）

u 预约垫资款（前一天下午4点30分之前向财务部预约）

u 准备资料：产权人（借款人）已婚的：夫妻双方身份证原件、结婚证原件；

离婚的：离婚证及离婚协议

未婚的：本人身份证原件及户口簿

银行与公司财务部验原件留复印件

u 买方交房款的收据

u 《房屋中介（买卖）》协议

u 财务办理请款手续：出纳接到预