万科房地产市场宏观趋势

以镇街房地产价格水平评估 本项目售价，但价格接受弹 性大，大量藏富
喜欢独立别墅，不认同联排别 墅价值与独立别墅等同，居住 物业要体现自身社会地位
多次置业，进入个
性化消费阶段，具 有房产投资保值观 念，消费观念注重 性价比
相信眼见为实，缺乏想象力， 追求房子的豪华感与自身身 份匹配，生活社交小圈子联 系紧密，亲戚朋友对总价购
✓让南庄市场的空白点与洼地效 应对价格的升值拉动力得到认知
✓燃点起南庄人在本土居住的激情 与信心
✓令万科品牌实力产生溢价效应
10
佛山房地产市场宏观趋势
佛山商品住宅 市场研究
供应量分析 成交量分析
消化率分析
成交价格分析
11
商品住宅供应分析
佛山市商品住宅供应量稳步上升，顺德、南海为主要供应热点
700 600 500 400 300 200 100
34.56 14.70%
03年
04年
地区生产总值（亿元）
年增长率
0.25 39.77
0.2
15.07% 0.15
0.1
0.05
0 05年
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
年增长率： 4％
5％
启动
高速发展
8％
15％
平稳发展
减缓发展
人均GDP（美元）
800
40ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0
8000
3207（按05年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算）
穆天子
南海碧桂园
祁福南湾 海琴湾 万科城
城市核心区
君领世纪
周边区域主要低密度住宅项目分布图
本项目分期开发，产品链丰富，高端产品供应市场吞吐量广大。
3
1.4项目属性理解
传统观念上，项目所在的 区域居住价值低，消费者 不认可南庄区域内会有高 品质的豪宅存在
南庄区域内没有豪宅气氛，当前区域价值需重新定义！
0
批出面积
2003年 426
2003-2007年佛山市住宅供应量走势图
2003-2006年佛山市各区新建商品住宅供应量走势
250
200
y = 58.561x + 329.34
150
100
2004年 382 批出面积
2005年
2006年
521
575
线性 (批出面积)
50
2007年
622
0
2003年 2004年 2005年 2006年
打造“都市绿洲”是今后南庄重 点发展思路 ，水乡南庄已成了南 庄新环境形象的一个标志， “住 在南庄”的品牌即将打响
“五心五片区、两江两轴线”规划
城市发展的新规划，南庄未来居住价值将需要重新评估。
6
1.7 区域经济发展
➢按照世界银行经济发展理论判断，南 45
40
庄2005年人均GDP达3207美元，宏观 35
未来南庄的发展规划可为项目的居 住价值带来巨大的升值潜力
矛盾 南庄前期房地产市场发展的缓慢，现时市场
供应十分有限令其市场关注度低，南庄人购
买力外流现象严重
矛盾体
区域现时综合条件对 高端定位的局限性
8
客户心态及价值观提炼
——对南庄购房置业消费者的深层解读
认同项目所处的地段， 主要是认同地段周边的 自然环境，但非南庄人 对南庄居住环境不认同
本地房地产市场的滞后，令 南庄人都分流到禅城中心区 和周边镇区购房；
中海万锦豪园 天湖郦都
帝景南湾
佛奥
南庄人分流置业主要项目分布图
南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住 房消费基本外流。
2
1.3产品属性理解
一期经济指标：
开发面积：约13万m2 住宅指标： ➢独立别墅： 6套 1200 m2 7套 580 m2 ➢TOWNHOUSE： 120套 350~400 m2 ➢高层洋房： 162套 180 m2四房； 162套 70-130 m2两房与三房
1.1市场竞争理解
项目指标：
土地面积：337543.71m2 （579亩） 容积率：2.3以下 建筑面积： ≤77.635万m2 总户数：约5千多户 居住总人口：约2万人
本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼盘 的基础属性！
1
1.2市场竞争理解
南庄以发展陶瓷行业为主， 是工业重镇，空气污染严重， 区域房地产业发展缓慢，市 场关注度低；
4
1.5自然资源理解
佛山地区较少项目能以一 城市线江景资源作为卖点
佛山地区水道虽多，但两 江分流的开阔水面较少
双江汇聚，千米黄金海岸，本项目地块占据城市稀缺景观资源！
5
1.6 区域价值理解
南庄启动重要的13项市政建设， 其中涵盖路桥、电力、水电、住 宅、酒店及专业市场；
“优二进三”战略加速南庄环境 治理步伐
区域经济富强，积蓄大量高端购买力人群！
7
项目理解小结
项目特性
项目地块拥有稀缺自然景观资源 万科品牌特质决定需在禅桂中心区 确立高端品牌地位
区域气质
矛盾 南庄作为工业重镇的过往形象，造成本区域
短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观，同时也 缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目
地方经济实力雄厚，蕴藏大量高端 购买力
经济发展处于高速发展阶段 30
25.24
➢根据库兹涅茨在《各国的经济增长》 25
中的理论，南庄宏观经济增长接近15％， 20
房地产业应处于高速发展阶段。
15
➢南庄综合实力在全省1500多个乡镇总 10
名列第七名。 ➢城乡居民存款余额75.07亿元
5
0 02年
南庄今年GDP情况
19.37% 30.13
禅城区 79 39 100 81
数据来源：佛山市房协
2003年
南海区
131 144 201 206
2004年
`
顺德区
166 159 169 231
2005年
三水区
29 24 17 42
2006年
高明区 20 15 53 15
由04年起，佛山市新建商品住宅供应量持续稳定增长，通过回归分析预测07年佛 山市供应量达到622万平米，同比增长8%；
外出置业的南庄人在享受会 所、物业管理等小区生活配 套带来的便利，对新的物业 在配套、服务等的软性附加 值上有更高的期待
南庄客户认同项目所处的 江景资源的稀缺价值，具 备豪宅的打造潜质，并具 有强大的购买实力而为此 买单，总价承受力空间大
高度认同地段价值 江景资源占有欲高 外区质疑区域价值 注重附加价值追求 在乎真实环境感受
房决策有直接影响
9
树立目标客户群置业价值观策略
南庄本地客户
✓营造消费群体对本项目稀缺资源 的追捧
✓改变对南庄居住环境的既有看法， 重新定义区域价值，树立“住在南 庄”的全新居住价值观
外区客户
✓令其充分认知南庄作为禅城城 市副中心的规划利好与区域升值 潜力
✓让项目地块稀缺性资源的价值 得到高度认同
✓兑现万科品牌的实力与其豪宅产 品打造力，树立品牌美誉度