万科房地产市场调查与分析共82页
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
万科房地产市场细分和客户研究
增强市场竞争力
准确把握市场动态和客户需求， 快速响应市场变化，提高企业在 激烈竞争中的竞争力。
万科房地产如何实现市场细分与客户需求对接
深入调研市场
通过市场调研了解客户需求、消费习惯、购买力等方面的信息，为市 场细分提供数据支持。
制定细分策略
根据调研结果，将市场划分为不同的细分领域，针对不同领域制定相 应的产品、价格、推广等策略。
万科房地产客户需求与行为分析
品质需求
交通便利
随着生活水平的提高，客户对住宅品质的 要求越来越高，包括建筑质量、装修风格 、配套设施等方面。
对于城市居民来说，交通便利是购房的重 要考虑因素之一，尤其是对于上班族和有 车一族。
教育资源
社区环境
许多购房者将子女的教育作为购房的重要 考虑因素之一，因此教育资源的丰富程度 对房地产项目的影响较大。
优化产品设计
根据客户需求调整产品设计，以满足不同细分市场的需求，提升产品 竞争力。
强化客户服务
提供优质的售前、售中、售后服务，增强客户对企业的信任感和忠诚 度。
市场细分与客户需求对接的案例分析
案例一
万科针对年轻白领推出的“公寓式”住宅，满足其追求时尚、便捷的生活方式需求，获得市场热销。
案例二
万科在某度假胜地推出“别墅式”酒店式公寓，满足游客对于高品质住宿的需求，取得良好的销售业 绩。
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万科房地产市场细分和客户研究
目录
• 万科房地产市场概述 • 万科房地产市场细分 • 万科房地产客户研究 • 万科房地产市场细分与客户需求对接 • 万科房地产市场细分和客户研究的实践应用
01
万科房地产市场概述
万科房地产市场现状
01
当前万科房地产市场处于稳步增长阶段，市场需求 持续旺盛，但竞争也日益激烈。
房地产市场的市场调研与数据分析
房地产市场的市场调研与数据分析在当前房地产市场的竞争激烈和市场环境快速变化的背景下，进行市场调研和数据分析是一个不可或缺的过程。
通过深入了解市场和分析相关数据，房地产企业可以更好地制定市场策略和做出决策，以获得竞争优势。
本文将介绍房地产市场的市场调研和数据分析的重要性，并提供一些有效的方法。
一、市场调研的重要性市场调研是了解目标客户需求和市场竞争情况的重要手段，对于房地产企业而言尤为重要。
通过市场调研，企业可以深入了解目标客户的兴趣、偏好和购房需求，为产品定位和市场推广提供参考。
同时，市场调研还可以帮助企业了解竞争对手的产品特点、价格策略和市场份额，从而制定相应的竞争策略。
二、数据分析的重要性数据分析是市场调研的重要组成部分，通过对相关数据的分析，企业可以获取更多宝贵的市场信息。
数据分析可以揭示市场的趋势和变化，帮助企业预测市场走向和调整市场策略。
此外，数据分析还可以客观评估企业的绩效，指导决策和资源配置，提高企业的竞争力。
三、市场调研和数据分析的方法1. 网络调研：通过网络调研可以获取大量的市场信息和数据。
可以利用搜索引擎、社交媒体和房产网站等渠道，寻找相关市场调研报告、行业分析和客户反馈等信息，了解市场需求、竞争态势和客户意见，为数据分析提供依据。
2. 实地调研：实地调研是直接接触目标客户和市场的一种方法。
可以通过走访房地产项目，参观样板房和与客户面对面交流等方式，了解客户对房产产品的需求、兴趣和购买考虑因素，收集真实有效的市场信息。
3. 数据收集和整理：在进行市场调研时，需要收集和整理大量的数据。
可以利用调查问卷、访谈、统计数据、销售数据等手段，收集客户、竞争对手和市场的数据。
同时，需要对收集到的数据进行整理和归类，以便后续的数据分析。
4. 数据分析工具：在进行数据分析时，可以使用一些专业的工具，如Excel、SPSS、Tableau等，对数据进行处理和分析。
可以通过数据可视化、表格和图表等方式，清晰地展示和解释数据的含义，帮助企业更好地理解市场情况和趋势。
万科市场调研分析
位置图
开盘时间：2005.9.22 已售套数：11套 开盘均价：约650--1500万元/栋 销售率：58%
别墅类产品配比及消化情况＼价格
物业类型 总套数 已售套数
单体别墅 19
11
销售率
58%
面积区间
开盘均价
533.66－784.71 ㎡
现均价
主力客群：外地投资及自住 主力卖点：滨海，毫宅
项目名称：东方·优山美地（待售） 地址：开发区发现王国主题公园西侧 开发商：大连鲁能置业有限公司 建筑类型：花园洋房、独栋、联排、双拼 占地面积：４３４９亩 建筑面积：２１５万㎡ 容积率： 0.７４ 绿化率：４８％ 总户数：１５套别墅，１７栋洋房 建筑分期：一期10万㎡ 在售期数：首期15栋 主力产品类型：洋房 主力面积区间： 473－900 ㎡
开盘时间： 2007.08.01 已售套数：－ 开盘均价：花园洋房5670元/ ㎡；别墅均价13000元/ ㎡ 销售率：－
别墅类产品配比及消化情况＼价格（一期）
物业类型 总套数 已售套数 销售率
别墅
１５套 －
－
花园洋房 １７栋 －
－
面积区间
473－900
开盘均价 现均价
预计13000元 － /㎡
预计5670元/ － ㎡
独栋
１２２
双拼＼联 ３５３ 排
销售率
面积区间 开盘均价 现均价
主力客群：
项目名称：王子庄园 地址：金石滩管委会对面 开发商：大连嘉富房地产开发有限公司 建筑类型：单体别墅 占地面积： 建筑面积： 容积率：0.5 绿化率： 总户数：19套 建筑分期：一次开发 在售期数：－ 主力产品类型：共15种户型 主力面积区间： 447－806 ㎡
万科房地产客户研究与分析
研究内容：
一切与客户相关的内容
客户基本情况（年龄等）
居住状况
购房动机及需求 购房行为特征
价值观
…
房地产客户研究内容繁杂、任务繁重，主要与房地产交易特征相
关。
房地产交易特征： • 决策时间长，考虑因素多（地段、价格、户型等）
样本量确定 时间节点 经费预算
根据研究目的确定调研的方法。
Eg：
项目
海宁某项目市场定 位
研究目的
业态定位 商铺定价 客户对土地属性认 知 产品测试 产品、客户定位
研究对象
潜在消费者 附近商铺 潜在购房者 意向购房者 意向购房者
调研方法
街头拦访 入户访问 电话访问 座谈会 深度访谈
万科某项目前期 定 位
销售策略与管理调整 •样板房
流失客户特征、流失原因等
观望客户
观望客户特征、观望原因、成交促成
点等
•价格
•广告与媒体 •促销
Part3 “房地产客户研究” 的方法？
定性研究与定量研究的区别
定性研究
定性研究回答的是：为什么买？
定性研究 深入挖掘出不同的行为和态度 背后的原因和动机
VS
定量研究
定量研究回答的是：有多少人买？
择恰当地点，一般为商业街、娱乐场所、生活 小区等地点，访问员在选定点附近拦截合格的 客户，并引导客户到附近固定点（肯德基等） 接受访问。
优势
劣势
成本低
样本的随机性不如入户 某些群体的访问成功率低
实施较为容易
可以获得较多内容、较高质量的数
质量控制较困难
万科集团市场环境分析
万科集团市场环境分析1、顾客需求改革开放以来，中国居民的收入一直保持了较高速度的增长。
随着居民收入水平的提高，对于住房方面，居民需求表现出比较明显的变化趋势。
以前是有房可住则行，现在则是对住房的要求越来越高，不仅强调更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然，甚至而且还些还强调在其里面添加自己的个性元素。
其次，以前的人们在购买的时候不太过于在意细节，只是注重产品的好坏。
现在的人们不单只在意住房的各种多样化需求，而且还比较在意企业在出售房屋的同时，所提供的各种服务，比如售楼人员的态度、企业房屋的信息完整性以及企业给出的各种惠民措施等。
再者，还有的就是随着人们的生活方式的改变，人们逐渐注重绿化环保、节约能源，对企业是否重视社会责任也是相当重视。
倘若住房能够围绕绿化环保、节约能源方面进行，则不仅吸引消费者们的兴趣，还会给企业带来相当不错的声誉。
2、消费方式在商品稀缺的时代，企业只需要生产出商品就可以满足消费者地需求，并不需要关注消费者在消费方式上的差异。
随着商品在总体上的供过于求，企业必须关注消费者接触、了解、购买、使用商品的方式，否则很难货值和满足消费者的需求。
现如今，随着信息技术的发展，消费者购买住房的方式也是多种多样。
现在购买房屋的方式有一下方式：通过媒体的广告或报道、房产中介公司、朋友介绍、房展会以及各种购房网站（链家网或58同城等）等。
25—30岁期间，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。
由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。
他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。
另外，30—45岁期间，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。
万科房地产市场调研理论与实务
公开招标
宗数
面积(万m2)
量
1998 2
5.81
1999 7
49.72
2000 12
28.60
合计 21 84.13
拍卖
合计
宗数 面积(万m2) 宗数 占土地出让总
2
4.58
0
0
5
27.31
7 31.89
4
0.7%
7
1.2%
17 30.7%
28
区域价格比较
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
2477
2645
1984
1622
1596
广州 北京 天津
商品房均价
沈阳 武汉 成都
年人均收入
重庆
25000 20000 15000 10000 5000 0
99年 99占GDP比重 2000年 2000占GDP比重 占GDP比重的变化
盐田区产业结构
第一产业 第二产业 第三产业
0.11
11.77
2.54
调研需要突破的ห้องสมุดไป่ตู้点
销售率 客户群
第六部分 分析产品并进行产品定位
1、分析产品的角度
潜在的新参加 的竞争者（流动 性的威胁）
同行业竞争
本产品
者 （细分市 （供应能力）
场内的竞争）
客户 （购买能力）
替代产品
（替代产品的威 胁）
2、产品定位 •品质 •价格 •主力户型 •客户层
鸿景湾名苑标准层图一
鸿景湾名苑标准层图二
鸿景湾名苑户型一 A型 3房2厅2卫
建 筑 面 积 ：113.61-114.06平方米
1222-1227平方呎
万科城开盘调研分析报告
8#
10# 12# 14#
15# 16#
护照办理优惠2000元，蓝卡会员优惠0.2%，VIP升 级优惠1%，开盘优惠1%，按时签约优惠1% 均价7400元/平米 11月9日 VIP升级客户共4000余组 截止当天中午选房结束共成交约1832套，剩余房源 多为顶层和一层房源，16#边户剩余房源最多。 当天到访客户约3500组，臵业目的主要为刚需 以摇号方式进行选房，分88组，每组40人。
万科城开盘火爆，1图和2图为当日12点10分时的选房结果公示，3图和4图 为摇号结束后当日12点50分的结果
1 2
3
4
郑州万科城一期一批11月9日盛大开盘，3个小时劲销近2000套，创造楼市 奇迹，下午二时许大家基本上全部离场
六、开盘总结
万科城以其巨大的品牌号召力，点燃高新区刚需市场
1、品牌优势 万科城是万科在郑州开发的第二个项目，其良好的品牌的信誉度和较大影响 力吸引了大批客户的支持和关注； 2、价格优势 项目为精装修房，但定价只比高新区其他在售楼盘稍高，且房源面积较小， 总价较低，对刚需客户和投资客的吸引力较大； 3、区域前景利好 高新区的发展速度较快，且配套日益完善，政府的大力支持和高校园区的发 展壮大，使得本区域被客户所看好。
趣 园 路
泰辰销控
音 控 台
工作人员通道 LED8*5M
中原销控
舞台区
趣 园 里
跑 单 区
9#、 11#、 12# 等候 区 3# 、 4# 等候 区
13#、 14# 签 等候 约 区 等 候 15#、 区 16# 等候 区
中 原 算 价 区
泰 辰 算 价 区
泰辰 1—88组 （每组 20人）
中原 1—88 组（每 组20人）
万科地产客户分析报告课件
总体 1.3%
26.8% 20.4% 37.4% 12.1%
1.9% 100.0%
户型1
有效问卷
送花园/露台/地下室 11.9%
贯通门
32.8%
普通户型49.4%Fra bibliotek跃式送花园
5.9%
Total
100.0%
总体 11.7% 35.0% 47.6% 5.7%
100.0%
一期总户数：317
户型2 2房 3房 4房以上 Total
成都魅力之城成交客户市场调研
To: 万科地产
1
目录
第一部分、项目说明 第二部分、研究结果综述 第三部分、主体报告
1、客户是谁？ 2、客户在哪里？ 3、为什么购买？ 4、购买了什么？ 5、广告及信息渠道 第四部分、针对产品细分参数的报告
2
第一部分 、项目说明
项目概况：
• 万科公司对成都魅力之城第一期第一批的新业主进行了问卷填写，并自行录入， 由方舟公司进行数据转换，并撰写分析报告
当地消费者
9
第一章、信息小结
魅力之城吸纳了年富力强的高素质群体，以知识、文化为背景的中产阶层： • 集中在25～34岁的中青年（51.4%），9成拥有大专及上学历，本科及以上超过半数；家庭年收入平均已达12.4 万 • 私家车的拥有量是另一个富裕指标：拥有率达56.3%，预计未来2年内将超过9成，每100户拥有私家车将达90辆 • 良好的职业身份，近半数为中层及以上管理者。所处行业以薪资水平较高的IT、通讯、电力为多，并有一定比 例从事商贸为主的私营企业主。同时，魅力之城由于邻近川师等学校，业主中有7.4%的教师。 • 魅力之城业主各类家庭结构占比均匀，相对而言小太阳家庭、青年之家占比较高，以2、3人的小家庭居多（占 75.9%）家庭规模并不大。有1/3的家庭有长辈同住。显示社区内家庭模式相当多样化。
万科地产某项目市场调研报告范文全集
万科地产某项目市场调研报告范文全集第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及某某公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。
（二）调查内容1、对德州市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）德州房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能力对物业配套的需求购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用（2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查专项访谈问卷（200人次）报纸公开问卷调查（400人次）入室主体问卷（100次）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查现场踩点调查报刊文献收集与分析深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表时间安排工作内容2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。
万科市场分析
万科市场分析万科消费市场细分不同项⽬对客户的细分⽅式不同，对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项⽬都是⼀个重新摸索的过程，周期长、效率低。
万科集团希望通过客户背景、购买考虑因素等⽅⾯的研究来对客户进⾏有效细分，为集团未来的中长期规划提供客户资料⽅⾯的决策依据。
“物以类聚，⼈以群分”！万科通过对购房消费市场中的消费者背景资料，家庭结构，消费者对房屋的价值追求，购房动机、房屋需求的特点等研究分析，来对房屋消费群体进⾏了有效的市场细分调查。
可分为：1. 社会所认同的成功⼈⼠。
这些⼈群是社会中⾼端阶层，家庭成员⾼学历，⾼收⼊，⾼社会地位是他们最⼤的特征。
房屋价值：他们把房屋的购买看成是⾃⼰事业上成功的标志，房屋成为⼀个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层⼈之间的联系，促使事业再上⼀个台阶。
房屋需求他们希望⼩区⾥有完备的健⾝娱乐场所。
因为⼤部分家庭都有汽车，因此希望⼩区有良好的停车硬件设施。
⾼⽔平的物业管理，⼤规模的⼭⽔园林设计也是他们所看重的。
他们希望和同等社会档次的⼈居住在⼀起，能够体现⾃⼰的⾝份和实⼒，外界对社区或者房屋档次评价对他们来说也是很重要的。
更多⼈希望在市中⼼买房，3室1厅或更⼤的房屋是他们的理想。
他们期望的⾯积在5类⼈中最⼤，平均价格也最⾼。
2. 社会新锐。
家庭主要成员⽐较年轻，但是学历较⾼，收⼊仅次于成功家庭。
没有孩⼦的⽐例⾼于其他家庭，很多家庭孩⼦年龄较⼩。
房屋价值：这类家庭对房屋的社会标签价值有深深认同，可以给⾃⼰带来⾯⼦上的增光，但是他们更加看重的是这种荣耀给⾃⼰⼼理上带来的享受。
房屋的物理特征上强调的是个性特征，能够体现个⼈的⽣活品位，独⼀⽆⼆的情调。
同时这类家庭注重和朋友⼀起分享⽣活中的快乐时刻，房屋既是下班后放松⼯作压⼒的地⽅，也是最好的朋友聚会，休闲场所。
房屋需求：好的户型对他们来说很重要，这样可以⽅便朋友聚会等活动，还可以体现⾃⼰房屋的个性。
3. 实务的家庭。
这类家庭的收⼊不是很⾼，还处在事业的起点和奋⽃期，⼀般还是做着基层的⼯作。
房地产市场调查与分析
房地产市场调查与分析现代社会的快速发展使得房地产市场成为一个热门话题，人们对房地产市场的调查与分析越来越感兴趣。
本文将从多个角度对房地产市场进行综合调查与分析。
一、市场需求随着人们收入水平的提高和城市化进程的加速，房地产市场的需求持续增长。
首先，随着人口的增长和家庭规模的缩小，购房需求不断增加。
其次，随着经济的发展，人们对居住环境和生活品质的要求也越来越高，从而进一步推动了房地产市场的需求。
二、市场供应随着房地产市场需求的增加，市场供应也在不断增加。
大量的楼盘相继开放，供应量持续增加。
特别是一二线城市，由于城市化的进程加快和土地供应的增加，房地产市场的供应压力相对较小。
三、市场价格市场需求和供应的关系直接影响到房地产市场的价格。
随着供应量的增加，市场竞争加剧，房价相对趋于稳定。
但是，一线城市由于人口密集、资源有限等因素的影响，房价相对较高，而一些二线城市的房价较为合理。
四、政策调控政府在房地产市场调控中起到了举足轻重的作用。
政府的政策制定和调控措施对房地产市场的发展和价格走势产生了重要影响。
例如，限购政策、限贷政策等可以有效遏制投资投机和过度借贷，稳定市场价格。
五、投资属性房地产市场作为一种重要的投资方式，也吸引了众多人们的眼球。
相对于其他投资方式，房地产投资的收益率相对较高，同时风险也较大。
因此，人们在进行房地产投资时需要仔细权衡风险和收益。
六、产业链发展房地产市场的繁荣带动了整个产业链的发展。
不仅建筑行业、装修行业、家居行业等直接受益，还涉及到相关金融机构、物流企业等。
因此，房地产市场的调查与分析不仅可以帮助我们了解房地产市场的情况，还能够了解到与之相关产业的发展情况。
七、二手房交易市场随着人们需求的变化和持有时间的增长，二手房交易市场逐渐兴起。
与新房市场相比，二手房市场更加灵活，价格也相对较低。
因此，二手房市场的调查和分析也是了解房地产市场的重要方面。
八、文化与房地产房地产市场的发展与当地的文化密不可分。
房地产行业分析(万科)
（一）行业的基本状况分析一、房地产行业发展概述房地产属于一个国家的支柱产业, 其发展状况直接影响到国民经济各部门的发展。
目前, 房地产市场总体上呈良性发展趋势, 总量在增加, 房价基本稳定, 制度在完善。
这些年来, 我国房地产业的迅猛发展, 不仅有效地改善了居民的居住条件, 而且促进了国民经济的快速发展,缓解了就业压力。
但在发展过程中还存在不少问题, 房地产市场持续升温, 房价上升过快, 远远超出了市民的购买力, 空置率高, 泡沫现象严重，供应结构不合理,银行及金融系统信贷非理性扩张等。
因此, 首先, 在宏观政策上要对低端房给予扶持; 其次, 用金融政策优惠鼓励发展经济适用住房或普通商品住房; 最后, 整顿住房金融市场秩序, 规范住房金融业务等等。
怎样才能从根本上规范房地产领域中的投资现象, 推动我国房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展? 这正是我国现在正致力做的事情。
【季寅颖《我国房地产市场发展的问题与对策分析》(南京财经大学贸易经济系, 江苏南京210046)】二、我国房地产行业发展现状房地产行业是我国国民经济的支柱，是改善人民生活、增强国民经济的重要产业，在社会经济生活中发挥着重要作用。
目前，我国房地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型的时期，其增长方式由注重规模、速度向注重效益转化，由主要依靠政府调控向靠企业和市场自我调节转化。
国民经济的持续快速增长以及人民消费结构的不断提升，为我国房地产行业的发展创造了更多的机遇，同时也面临着更激烈的竞争。
1>、房地产行业的快速发展推动经济增长，成为支柱产业房地产行业在国民经济体系中属于基础性、先导性的产业，是构成投资、消费和进出口的主要力量。
自1998年我国实行住房市场化改革以来，房地产行业始终保持着持续稳定的发展，对国民经济增长的贡献不断增大。
与此同时，由于房地产行业处在国民经济链条的中间环节，产业关联度高（对其他产业的关联度高达1.416，其中金融保险和商业为0.145，建筑业为0.094），可以通过后向效应带动家电、建筑、装修、商业、金融保险等产业的发展。
关于万科地产的调研分析
关于万科地产的调研分析目 录一、企业状况及发展沿革 11、万科简介及现状 12、发展沿革及背景 2二、万科的产业布局 51、全国城市布局 52、区域纵深布局 63、城市战略开发 74、项目网络分布 85、市场细分 96、标准化 107、物业管理 11三、万科的商业模式 13四、经营状况 18五、风险隐患 20六、展望 23一、企业状况及发展沿革1、万科简介及现状万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
总部设在深圳，至2011年，已在20多个城市设立分公司。
2010年万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，面对房地产的自2004年以来的历次市场调整，万科均得以逆势扩张，实现全国市场占有率的不断提升。
2011年万科实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比2010年分别增长19.8%和12.4%，计算可知万科楼盘2011年平均售价为12049元/平方米。
业务已覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的42个城市。
万科在2008年后市场调整期的优异表现源自于其前瞻的战略、灵活的应对、坚决的执行、产品与管控能力的全面提升。
万科的表现优异可总结为：一是始终坚持面向自住购房者的产品定位，以中小户型普通商品房为主，2010年万科144平方米以下户型占比达到88%，且这一比例在2011第四季度达91%。
二是坚决贯彻快速销售的策略，坚持把新推盘当月销售率达到60%视为比较理想的销售速度。
第三，2011年年初万科已经预计到市场变化的可能性，加大了上半年推盘力度， 2011年上半年的推盘占比接近全年的一半；最后作为地产行业的标杆企业，万科始终引领国内地产话题，使万科在市场调整中占据了先机。
继2010年销售额突破千亿之后，万科业绩再创新高，第二次成为国内房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月8日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6开工时间：2010年12月01日产品均价：30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；开发信息：产品定位：城市豪宅,低密居所；客群定位：企业主、高薪层、富人区物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团；开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息：地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线周边配套：医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育：幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。