房地产市场调查与分析课件
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房地产市场调查与分析ppt课件
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
6
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
15
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如：
什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政 收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因 素。
20
⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
⑷ 国际状况 现代社会，国际交往频繁，使得一国经济、政治、文
化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事 、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。
点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框 架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径 ，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我 们才可能成为真正的市场专家。
21
房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积
6
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
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⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如：
什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
⑵ 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为
显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政 收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因 素。
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⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、
城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。
⑷ 国际状况 现代社会，国际交往频繁，使得一国经济、政治、文
化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事 、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。
点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框 架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径 ，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我 们才可能成为真正的市场专家。
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房地产市场调查过程
调查准备 正式调查 调查分析
购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积
房地产市场调查PPT
报告撰写
将分析结果整理成书面报告，提供 给相关决策者参考。
03
02
可视化呈现
利用图表、图像等形式，直观展示 数据分析结果。
沟通与反馈
与相关利益方沟通，确保分析结果 被正确理解和应用。
04
05
结论与建议
结论总结
当前房地产市场供需关系基本 平衡，但区域间存在差异。
政策调控对房地产市场影响显 著，需关注政策动向。
03
调查方法与实施
调查方法
问卷调查
通过设计问卷，向目标群体发放并收集数据， 以了地观察和记录，了解房地产市场的现 状和变化趋势。
访谈调查
通过与相关人员进行面对面的交流，获取更 深入、细致的信息。
文献调查
通过查阅相关文献资料，获取行业报告、政 策法规等信息。
调查范围与对象
感谢您的观看
THANKS
04
提高消费者对房地产市 场的认知，引导理性投 资，降低投资风险。
未来展望
随着城市化进程加速和人口迁移增加，房地产市场仍有 发展空间。
绿色、智能、共享等新兴概念将逐渐融入房地产市场， 推动市场转型升级。
未来房地产市场将更加注重品质和服务，品牌和服务将 成为竞争关键。
国际国内经济形势和政策环境将对房地产市场产生重要 影响，需保持关注。
消费者对房地产市场预期较为 理性，投资热情有所下降。
房地产市场面临转型升级，需 关注创新发展模式。
对策建议
01
政府应继续加强房地产 市场调控，保持供需平 衡，防止市场过热或过 冷。
02
鼓励房地产企业加大创 新力度，探索多元化发 展模式，满足消费者多 样化需求。
03
加强对房地产市场的监 管，规范市场秩序，防 止不正当竞争和违规行 为。
将分析结果整理成书面报告，提供 给相关决策者参考。
03
02
可视化呈现
利用图表、图像等形式，直观展示 数据分析结果。
沟通与反馈
与相关利益方沟通，确保分析结果 被正确理解和应用。
04
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结论与建议
结论总结
当前房地产市场供需关系基本 平衡，但区域间存在差异。
政策调控对房地产市场影响显 著，需关注政策动向。
03
调查方法与实施
调查方法
问卷调查
通过设计问卷，向目标群体发放并收集数据， 以了地观察和记录，了解房地产市场的现 状和变化趋势。
访谈调查
通过与相关人员进行面对面的交流，获取更 深入、细致的信息。
文献调查
通过查阅相关文献资料，获取行业报告、政 策法规等信息。
调查范围与对象
感谢您的观看
THANKS
04
提高消费者对房地产市 场的认知，引导理性投 资，降低投资风险。
未来展望
随着城市化进程加速和人口迁移增加，房地产市场仍有 发展空间。
绿色、智能、共享等新兴概念将逐渐融入房地产市场， 推动市场转型升级。
未来房地产市场将更加注重品质和服务，品牌和服务将 成为竞争关键。
国际国内经济形势和政策环境将对房地产市场产生重要 影响，需保持关注。
消费者对房地产市场预期较为 理性，投资热情有所下降。
房地产市场面临转型升级，需 关注创新发展模式。
对策建议
01
政府应继续加强房地产 市场调控，保持供需平 衡，防止市场过热或过 冷。
02
鼓励房地产企业加大创 新力度，探索多元化发 展模式，满足消费者多 样化需求。
03
加强对房地产市场的监 管，规范市场秩序，防 止不正当竞争和违规行 为。
《房地产市场调研》PPT课件
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—获取调研信息的3个基本途径—
楼盘调研方法之二 《电话寻问法》
销售员通过打电话到售楼处，询问楼盘相关情况。这种方法可以节约调研的时间、 人员和费用，但一般建立在对调研对象已经有了一定程度的了解，资料比较完备的 基础上，常用于常规调研，但在对于相关信息的真实性方面存在不足，仍需要与现 场调研相结合。
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5
—项目销售阶段—
1.根据市场变化及销售结果的分析，调整推广策略及销售策略；
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6
第二步曲
市场调研的重点
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7
—项目概况—
1.了解项目基地
包括：项目名称、项目地址、售楼处地址、开发及交付时间、开发地块规划、总/ 部分占地面积、总/部分建筑面积、总/部分容积率、总/部分规划户数、总/ 部分车位数及配比、总/部分绿化率及总/部分施工进度
h
16
—获取调研信息的3个基本途径—
楼盘调研方法之三 《现场调研法》
现场调查，这是房地产楼盘调研中最主要的方法，实际操作过程是访问法和观察法 的结合。一般来说，销售员可以选择客户或调查人员的身份进入销售现场，但在进 行产品调研的过程中，客户身份更为便利和有效。销售员通过索取楼盘资料、听取 售楼人员介绍，掌握目标楼盘产品的规模、户型等信息；同时，通过诱导售楼人员 对产品进行详细介绍，结合对施工现场的实地观察，了解产品在技术、材料、设计 等方面的特色，获取建筑设计及施工企业的有关情况；此外，调查人员通过对现场 气氛的观察和与其它客户的交流，了解客户和业主对该楼盘产品的意见和接受程度。
3. 了解销售服务
包括：大定有效期及定金额度、签约有效期、贷款服务及其他与购房者有关联的 销售服务亮点内容
4.了解目标客户群
包括：前往看房及购房的客户群体类别、客群偏好
房地产市场调查及市场分析PPT课件
房地产市场是房地产权益的交易市场，房地 产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房 地产上的权益或权利。
2020/2/29
7
二、房地产市场的构成
地产市场
房地产市场
房产市场
房地产综合 服务市场
土地所有权买卖市场 土地使用权出让、转让市场
土地开发市场
房屋买卖市场 房屋租赁市场 房屋抵押、典当、置换市场
区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况 的差异和特点
2020/2/29
10
产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的 投资比例关系
供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部 不同档次物业的供求关系
投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目 的和投资方式
2020/2/29
11
五、房地产市场的运行环境
按交易形式细分：
买卖、租赁、抵押
按目标市场细分：
高、中、低档
2020/2/29
9
四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合 理、价格基本稳定的市场目标，必须准确把握房 地产市场上的主要结构关系。
房地产市场结构包括：
总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察 房地产供求之间的总量差距
房地产劳务市场 房地产资金市场 房地产技术信息服务市场
2020/2/29
图2－1 房地产市场的构成
8
三、房地产市场细分
按地域范围细分：
城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等
按房地产用途细分：
居住、商业、工业等
按存量增量细分：
一级、二级、三级市场（一级土地市场、二级土地市场、 一级房屋市场、二级房屋市场）
价
D1
格
D2
2020/2/29
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二、房地产市场的构成
地产市场
房地产市场
房产市场
房地产综合 服务市场
土地所有权买卖市场 土地使用权出让、转让市场
土地开发市场
房屋买卖市场 房屋租赁市场 房屋抵押、典当、置换市场
区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况 的差异和特点
2020/2/29
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产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的 投资比例关系
供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部 不同档次物业的供求关系
投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目 的和投资方式
2020/2/29
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五、房地产市场的运行环境
按交易形式细分：
买卖、租赁、抵押
按目标市场细分：
高、中、低档
2020/2/29
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四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合 理、价格基本稳定的市场目标，必须准确把握房 地产市场上的主要结构关系。
房地产市场结构包括：
总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察 房地产供求之间的总量差距
房地产劳务市场 房地产资金市场 房地产技术信息服务市场
2020/2/29
图2－1 房地产市场的构成
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三、房地产市场细分
按地域范围细分：
城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等
按房地产用途细分：
居住、商业、工业等
按存量增量细分：
一级、二级、三级市场（一级土地市场、二级土地市场、 一级房屋市场、二级房屋市场）
价
D1
格
D2
房地产市场分析报告ppt课件(66张)
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包 括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、 购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。
2．1房地产市场的一般问题
3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，
包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场
从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。
2．1房地产市场的一般问题
6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于
开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。
房地产市场分析
❖ 房地产市场的一般问题 ❖ 房地产市场分析 ❖ 房地产市场调查的方法与程序 ❖ 房地产市场预测的种类与方法 ❖ 市场分析应用举例
2．1房地产市场的一般问题
2．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。
2．2房地产市场分析
2．市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量
及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结 束时或持有期内获得最大利润。
如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析 到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本 超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均 不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。
2．1房地产市场的一般问题
3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，
包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场
从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。
2．1房地产市场的一般问题
6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于
开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。
房地产市场分析
❖ 房地产市场的一般问题 ❖ 房地产市场分析 ❖ 房地产市场调查的方法与程序 ❖ 房地产市场预测的种类与方法 ❖ 市场分析应用举例
2．1房地产市场的一般问题
2．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。
2．2房地产市场分析
2．市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量
及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结 束时或持有期内获得最大利润。
如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析 到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本 超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均 不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。
房地产市场调查与分析(案例) PPT课件
1-2 市场环境分析
1-2-2-4 同时，市政配套及道路交通改造，购物大环境以及 医疗环境的完善，也成了吸引市中心购房者的重要因素。 作为上海市西南的新兴居住城区，因为“新”而吸引了众 多开发商的目光，也因为求“新”获得了迅猛的发展。 闵行区新建楼盘分布，具有明显区域性，主要集中在虹桥、 七宝、莘庄和梅陇四个地区。
两万平方米人造海湾、高尔夫练杆场、亲水 公园、多功能球场、网球场、艺术廊道等设 施组成的高尚大型社区。
1-2 市场环境分析
占地面积 25万平方米 建筑面积 50万平方米
销售价格 付款方式
2400-3400
一次性、分期、 7成30年按揭
套数
1300
容积率 1.97
绿化率 50%
发展商商誉高，实力强
公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。
1-2 市场环境分析
1-2 市场环境分析
1-2-1 上海楼市大环境
1-2-1-1 政策利好，逐步升温
世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉 动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房 地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回 升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高 。
建筑面积 31万平方米 （二期）
付款方式
一次性、分期 （首期三成， 七成按揭）、 7成30年按揭
套数
3500
开盘日期
容积率 1.1
入住日期
绿化率 50%
户型类别
近一公里的中轴水廊大道体现发展商独到的规划理念
1-2 市场环境分析
1-2-3-4 梅陇城世纪苑
位于沪闵路，莲花南路交汇处，地铁一号莲花路站， 世纪苑定位中高档，大面积房型设计，完善的会所公 建配套，独有的弧型外观造型。
第四章-房地产市场调查与分析PPT课件
些商品及其数量来进行分析的方法。
适用范围：
在购买者人数较少、
访问购买者的成本不高、
购买者具有明确的意图、
会按其意图购买并且愿意配合意图调查
13
（二）销售人员意见综合法
具体做法：
首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下
未来的销售额及发生的概率；
然后求出其期望值；
最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测
较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。
2、选购品（衣服）
指价格比便利品要贵，消费者购买时愿意花较多时间
对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品。
消费者在购买前对这类商品了解不多，因而在决定购
买前总是要对同一类型的产品从价格、款式、质量等方面
进行比较。
3、特殊品（汽车）
至消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的
场上占据强有力的竞争地位。
（2）市场定位的方式：
避强定位
对抗性定位
重新定位
27
（二）市场定位的步骤
（1）识别潜在竞争优势
（2）企业核心竞争优势定位
（3）制定发挥核心竞争优势的战略
（三）市场定位战略
（1）产品差别化战略
（2）服务差别化战略
（3）人员差别化战略
（4）形象差别化战略
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第四节 竞争者分析
续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发
展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为
开发新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务
4
（二）市场调查的内容
1国内外市场环境调查
1）政治法律环境
2）经济环境
3）人口环境
4）社会文化环境
2技术发展调查
房地产市场调查与分析演示课件-精选.ppt
精品
（2）市场总需求：市场总需求是指在特定地 理范围内、特定时间、特定市场营销环境、 特定市场营销计划的情况下。特定的消费者 群体可能购买的总量。
2、市场需求预测 新住宅的需求=家庭数量×户均可支配收入×
住房消费倾向
Q=nap Q----总市场潜量 n----特定产品或产品的购买者 a----购买者的平均购买数量 p----平均单价
据揭示问题的真正性质，从而提出一些 推测和新想法。 2、描述性调查：明确一些特定的量 值。 3、因果性调查：如房价下降10万， 能够增加多少购买者。
精品
二、制定调查计划 一般要包括资料来源、调查方法、调查手
段、抽样方案和联系方法几个方面。 1、资料来源是收集二手资料、一手资料，
或是两者都要收集。 2、调查方法：有观察、专题讨论、问卷调
查和实验四种方法。 3、调查手段：主要是问卷。分闭合式和开
放式二种。 4、抽样方法：要确定抽样单位、样本规模、
抽样程序等。 5、联系方式：一般有邮寄、电话、和面访
三种联系方法。
精品
三、收集信息：是市场调查中成本最高， 也最容易出错的阶段。
四、分析信息：是从收集的信息和数据 中提炼出与调查目标相关的信息，对主 要变量可以分析其离散性并计算平均值， 同时还可以采用统计技术和决策模型来 进行分析。
五、报告结果：对信息进行分析和提炼，
总结归纳出主要的调查结果并报告给决
策人员，减少决策者在决策时的不确定
因素。
精品
市场调查的分析与评估
精品
市场趋势分析
首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测
1、购பைடு நூலகம்者意图调查法
（2）市场总需求：市场总需求是指在特定地 理范围内、特定时间、特定市场营销环境、 特定市场营销计划的情况下。特定的消费者 群体可能购买的总量。
2、市场需求预测 新住宅的需求=家庭数量×户均可支配收入×
住房消费倾向
Q=nap Q----总市场潜量 n----特定产品或产品的购买者 a----购买者的平均购买数量 p----平均单价
据揭示问题的真正性质，从而提出一些 推测和新想法。 2、描述性调查：明确一些特定的量 值。 3、因果性调查：如房价下降10万， 能够增加多少购买者。
精品
二、制定调查计划 一般要包括资料来源、调查方法、调查手
段、抽样方案和联系方法几个方面。 1、资料来源是收集二手资料、一手资料，
或是两者都要收集。 2、调查方法：有观察、专题讨论、问卷调
查和实验四种方法。 3、调查手段：主要是问卷。分闭合式和开
放式二种。 4、抽样方法：要确定抽样单位、样本规模、
抽样程序等。 5、联系方式：一般有邮寄、电话、和面访
三种联系方法。
精品
三、收集信息：是市场调查中成本最高， 也最容易出错的阶段。
四、分析信息：是从收集的信息和数据 中提炼出与调查目标相关的信息，对主 要变量可以分析其离散性并计算平均值， 同时还可以采用统计技术和决策模型来 进行分析。
五、报告结果：对信息进行分析和提炼，
总结归纳出主要的调查结果并报告给决
策人员，减少决策者在决策时的不确定
因素。
精品
市场调查的分析与评估
精品
市场趋势分析
首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测
1、购பைடு நூலகம்者意图调查法
房地产市场调查方法演示课件(31张)
房型
代表房型诉求： 建议主力面积：
特别强调之处：
特别建材设备：
装修标准：
物业收费标准：
面积
户数
比例
3、面积配比
总价
产品综合 评述
2021/1/17
房地产市场调查
2021/1/17
教学目的
• 什么是市调 • 市调的重要性 • 市调的方法
2021/1/17
课程内容
• 市场调查的概念及其重要性 • 市场调查的内容 • 市场调查的方法
2021/1/17
市场调查的概念
2021/1/17
市场调查的概念
• 市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有 具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。
2.间接法: 获得次级（二手）资料
• 报纸、杂志 • 网络 • 统计局、交易中心 • ……
2021/1/17
• 养成看报纸、杂志的习惯 • 图书馆、专业书局 • 政府单位：统计局、规划局、交易中心… • 注重同行间的交流 • 日常注重观察,随时捕捉信息
2021/1/17
楼盘市调技巧
2021/1/17
制表人 规划用途 销售电话 建筑楼层 规划面积 在售总价 建筑形态 在建进度 其它折扣
2021/1/17
环境分析
1、交通条件
a、区位概念：
b、捷运系统：□一号线 □二号线 □轻轨明珠线 其 他： c、出行方式：□公交 □地铁 □轻轨 □出租车 □自备车
2、综合环境
临近道路情况： 主要道路动线： 周边公交线路：
• 市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生 产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本 身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问 题。 （美国管理学会 ）
代表房型诉求： 建议主力面积：
特别强调之处：
特别建材设备：
装修标准：
物业收费标准：
面积
户数
比例
3、面积配比
总价
产品综合 评述
2021/1/17
房地产市场调查
2021/1/17
教学目的
• 什么是市调 • 市调的重要性 • 市调的方法
2021/1/17
课程内容
• 市场调查的概念及其重要性 • 市场调查的内容 • 市场调查的方法
2021/1/17
市场调查的概念
2021/1/17
市场调查的概念
• 市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有 具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。
2.间接法: 获得次级（二手）资料
• 报纸、杂志 • 网络 • 统计局、交易中心 • ……
2021/1/17
• 养成看报纸、杂志的习惯 • 图书馆、专业书局 • 政府单位：统计局、规划局、交易中心… • 注重同行间的交流 • 日常注重观察,随时捕捉信息
2021/1/17
楼盘市调技巧
2021/1/17
制表人 规划用途 销售电话 建筑楼层 规划面积 在售总价 建筑形态 在建进度 其它折扣
2021/1/17
环境分析
1、交通条件
a、区位概念：
b、捷运系统：□一号线 □二号线 □轻轨明珠线 其 他： c、出行方式：□公交 □地铁 □轻轨 □出租车 □自备车
2、综合环境
临近道路情况： 主要道路动线： 周边公交线路：
• 市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生 产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本 身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问 题。 （美国管理学会 ）
房地产市场调查与市场分析(PPT 64张)
市场定位的发展阶段
32
第三节 目标市场的细分与选择
1、市场定位策略
产品差异化 服务差异化
人员差异化
形象差异化
33
第三节 目标市场的细分与选择
2、客户定位的概念 客户定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户
的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。
3、目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄； ⑶客户群区域结构； ⑵客户群职业特征； ⑷客户群的商品房消费能力、消费方式；
行业预测
企业的销售预测
16
第二节 市场分析的手段和方法
• 市场需求预测的定性方法 • 1、购买者意向调查法----对购买者的意向进行 周期性调查，从中获得信息并通过综合分析，预测 出消费者购买意向的主要变动方向。 • 2、销售人员意见综合法----销售人员接受预测 任务，同时企业主管人员向他们提供有关将来环境 变化的资料，销售人员利用资料和自己的判断，做 出自己认为可靠的销售预测，最后由主管部门加以 综合。
心理细分
行为细分
27
第三节 目标市场的细分与选择
• 案例——万科市场细分产品线
28
第三节 目标市场的细分与选择
二、目标市场的选择
目标市场
就是企业为满足现实或潜在
需求而开拓和要进入的特定市场
选择目标市场
当生产者把市场细分为若干个子市 场后，生产者将选择其中一个或多个子市 场作为自己要发展或占领的主要市场，为 之服务。
喜好奶酪内在心理驱动力，食用习 惯，对奶酪产品的基本认识，哪些 类别的消费者是奶酪的接受群体， 哪些是奶酪的拒绝群体。
16～26岁青年群体 36～46岁少儿母亲 研究主要目标：
哪些群体是主要的目标市场，其 中哪些是现有的，哪些是潜在的？ 消费习惯等的核心因素是什么？
房地产市场调查与分析
第四章房地产市场调查与分析第一节市场调查1、概念：市场调查是系统地设计、收集、分析、报告与企业面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。
2、市场调查是市场营销活动的出发点。
一、市场调查的意义和内容（一）市场调查的重要性1、企业的哪些方面的要求，需要做好市场调查：（1）了解哪种产品是客户所需要的；（2）如何定出适宜的价格；（3）选择适当的销售促进方式；（4）怎样合理地选择分销渠道；（5）适时满足客户的需求；（6）了解潜在的市场情况。
2、依据市场调查资料，企业应做如下工作：（1）分析研究产品生命周期，制定产品各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划。
（2）研究产品适宜售价，制定产品的定价策略，确定新产品价格、老产品价格调整、产品零售价和批发价。
（3）设计销售促进方案，加强推销活动，开展公共活动，扩大销售量。
（4）合理选择分销渠道，减少中间环节，缩短运输线路，降低销售成本。
（5）综合运用各种营销手段，制定正确的市场营销综合策略，获得更多利润。
调查的内容大内容的小内容不可控制因素调查1、国内外市场环境调查（1）政治法律环境：政府方针政策；有关法律法规；政局变化。
（2）经济环境：对企业的市场营销有直接影响。
（3）人口环境：人口的迁移流动也直接影响着市场需求。
【判断】一般来说，人口越多，收入越高，市场需求量就越大。
（√）（4）社会文化环境2、技术发展调查包括：新技术、新工艺、新能源、新材料发展趋势；新产品现状及国内外先进水平。
3、市场需求容量调查✧国内外市场需求动向✧现有和潜在的市场需求量✧社会拥有量库存量✧同类产品在市场上的供应量或销售量（一）确定问题和调查目标：1、试探性调查：如：经历了2007年中国城市住房价格普遍上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2008年购买商品住宅的家庭数量。
2、描述性调查：如：有多少人愿意花费50万在郊区买一套两居室商品住宅。
3、因果性调查：如：假设每套住宅降价10万，能够增加多少购买者。
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3.3.1 实施阶段
3.3.3分析和总结阶段
1.制定调查方案
1.分析数据
2.搜集资料
2.撰写调查报告
3.资料的甄别与审查 3.总结反馈
房地产市场调查与分析
1、 房地产市场分析的步骤
(1) 确定调查目的 即该调查是： ➢为投资方案选择与决策服务 ➢为解决某一具体问题或发现市场机会服务 ➢为场地选择或产品定位服务 ➢为编制一般的市场研究报告服务
房地产市场调查与分析
2、 房地产市场调查的内容
点——单个楼盘 线和面——区域市场 体——宏观环境
房地产市场调查与分析
点——单个楼盘
⑴ 产品分析 ⑵ 价格组合 ⑶ 广告策略 ⑷ 销售执行
房地产市场调查与分析
⑴ 产品分析
产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置 大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性 （商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况 （公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等） ，区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、 医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆 、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产市场调查与分析
1、 房地产市场分析的步骤
(3) 选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、
数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结
果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。
房地产市场调查与分析
产品分析的第二部分是对具体产品的分析
这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼
盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，
产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型， 面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。
分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品， 才能正确把握因此而产生的种种变化。
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产市场调查与分析
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
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⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
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线和面——区域市场
⑴ 区域分析 区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市
场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综 合分析。
如通过区域分析我们便可得知，上海虹桥开发区的 崛起，是因为在客观上虹桥飞机场至市中心的良性交通 状况，主观上又有政府对虹桥商贸区的发展规划。
房地产市场调查与分析
房地产市场调查与分析
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
⑴ 产品分析
小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置， 它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街， 等等。
和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的 关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但 因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。
房地产市场调查与分析
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2.房地产市场调查的必要性和作用
必要性
能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现 新的市场机会，从而较好地规避市场风险
可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目 的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率
作用
是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；
房地产市场调查与分析
产品分析
产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身， 但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成 ，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的 承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的 ，等等。
从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信 度。
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⑵ 区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内 ，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构、 各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。
分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特 异点，以及它们市场反映强弱的缘由。
是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提； 是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
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（二）房地产市场调查的主要内 容
环境调查
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
房地产市场调查
房地产市场调查与分析
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
狭义上，房地产市场调查是指开发商为 了项目开发的需要而进行的市场调查活动。
⑵ 价格组合 定价策略
楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和 付款方式。剖析价格组合，并了解其运用策略也是 市场调查最吸引人的地方。
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⑶ 广告策略
广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点 的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效 果等等。
具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大 小事项，关键是把握其广告策划的精髓