江苏省城市发展潜力分析

南通
以经济指标综合衡量，可以将江苏省分为四个方 阵，第一方阵传统经济发达地：苏州、南京、无锡； 第二方阵经济较为发达区：常州、南通、徐州；第三 方阵：扬州、泰州、镇江、盐城；第四方阵：淮安、 连云港、宿迁。
地产研究所
3、江苏省各城市房企进驻情况
已进入重点监测房企
南京 无锡
万科、恒大、中海、雅居乐、华润置地 万科、恒大、佳兆业、金科、龙湖、华润置地
地产研究所
24.0% 23.1% 22.2% 21.3%
3、宏观经济指标——人均GDP
得分情况
常州：18，镇江：15
宿迁 连云港 淮安 徐州 扬州 泰州 南通% 镇江 常州 南京
35000 50000 65000 80000 95000
扬州：15，南京：12
南通：12，徐州：10 泰州：10，苏州：10 宿迁：10，无锡：9
瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、宿迁、盐城、常州。
注：统计口径为全市。
地产研究所
6、宏观经济指标——综合得分
苏 州 市 GDP(20%) 人口（20%） 人均GDP 房固投资比 人均可支配 收入 总分 42 20 10 60
南 京 市 70 18 12 28
常 州 市 28 9 18 64
淮 安 市 5 7 8 90
40 31.8
40 30
5 26.6
25 25
42 22.8
36 21
3 20.6
6 19.8
24 18
35 15.4
36 15
排名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
从宏观数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、常州、淮安、宿迁 综合实力较弱的5个城市是：扬州、镇江、连云港、盐城、徐州
地产研究所
7、宏观经济指标——城市综合分类 经统计，最终城市分类如下：
幼童型城市： 目前经济状况 一般，未来发 展潜力巨大。
徐州 淮安
连云港 宿迁
苏州
明星型城市： 目前经济状况 良好，未来发 展潜力巨大。
盐城 扬州 泰州
瘦狗型城市： 目前经济状况 一般，未来发 展潜力一般。
南通 镇江
南京 常州
无锡
金牛型城市： 目前经济状况 较好，未来发 展潜力一般。
地产研究所
江 苏 省 城 市 筛 选 报 告
地产研究所出品 2012年9月4日
地产研究所
第一章 第二章 第三章 第四章
江苏省战略布局及房企分布 各城市宏观经济分析 各城市房地产市场状况分析 结论
地产研究所
进驻江苏省，首先要了解江苏省整体战略布 局，清楚认识江苏省重点发展区域，做到有的放
矢；其次看看重点监测竞争房企对江苏各城市的
瘦狗城市（对全市覆盖大，对市区覆盖大）：连云港。
注：土地储备统计口径为市区；人口分为市区和全市两种口径；缺少泰州数据。
地产研究所
15.0 14.2 13.4
2、房地产市场状况——房价收入比及土地储备去化
12.6 宿迁 房价收入比 11.8 11.0 10.2 苏州 徐州 9.4 南京 无锡 常州 8.6 7.8 7.0 0.0 0.9 1.8 2.7 3.6 镇江 盐城 淮安 6.3 连云港 扬州 7.2 8.1 9.0
2007-2011年人口增长率
数据来源：统计局
明星城市（数量大，增速高）：南京、徐州、苏州； 幼童城市（数量小，增速高）：连云港、宿迁； 金牛城市（数量大，增速小）：南通、无锡、泰州、常州；
瘦狗城市（数量小，增速小）：扬州、镇江、盐城、淮安
注：统计口径为全市。
地产研究所
25.0% 宿迁 24.0% 23.0% 22.0% 21.0% 20.0% 19.0% 18.0% 17.0% 16.0% 泰州
900 850 800 750 700 650 600 550 500
南通 泰州 常州 苏州 扬州 镇江 盐城 淮安 连云港 宿迁
苏州：42，连云港：40
无锡：40，宿迁：36 泰州：32，常州：28 镇江：20，盐城：8 扬州：8，南通：8 淮安：5
-0.14% 0.00% 0.14% 0.28% 0.42% 0.56% 0.70% 0.84% 0.98% 1.12% 1.26%
2、宏观经济指标——GDP
得分情况
苏州：20，南京：18
2007-2011年GDP增长率
连云港 淮安 徐州 盐城 扬州 镇江 常州 南通 南京 无锡 苏州
徐州：18，南通：12
盐城：10，泰州：10 扬州：10，宿迁：10 常州：9，连云港：8 淮安：7，无锡：6
8000 9000 10000 11000
关注程度，从竞争企业的行为发现热点区域。
地产研究所
1、江苏省城市布局
临沂 连云港
徐州
宿迁 淮安 盐城
蚌埠
扬州 镇江 合肥 南京 常州 无锡 苏州 泰州
南通
地产研究所
2、江苏省经济战略布局
临沂 连云港 徐州 宿迁 淮安 盐城 蚌埠 扬州 镇江 合肥 南京 常州 无锡 苏州 泰州
江苏省作为中国经济最 发达的长三角区域中的一个 大省，它得天独厚的地理位 置占据了国家经济战略布局 的三大轴线。现在沿长江轴 线（红色）已经发展成熟， 苏南经济富可敌国，美中不 足的是缺少一线城市；沿海 轴线（蓝色）已经上升为国 家战略，这条轴线的发展必 将激活江苏省的全盘经济， 至十二五结束将初具规模； 唯一发展的不瘟不火的便是 陇海兰新线（黑色），这条 轴线的发展将为沿海开发提 供充足的后备力量。
地产研究所
第一章
第二章 第三章 第四章
江苏省战略布局及房企分布
各城市宏观经济分析 各城市房地产市场状况分析 结论
地产研究所
本节将对以下指标进行分析：
1、土地储备对市区人口、全市人口覆盖率 2、房价收入比及土地储备去化 3、土地、商品房去化年限 4、销售面积及年均增长率
地产研究所
1、房地产市场状况——土地储备对人口覆盖率
地产研究所
第一章
第二章 第三章 第四章
江苏省战略布局及房企分布
各城市宏观经济分析 各城市房地产市场状况分析 结论
地产研究所
评判标准
本章通过对各城市人口状况、经济状况、城市化水平、人均收入以及房地产 投资状况进行综合对比分析，并通过以下方法进行评分，最终将分数汇总，得出
城市综合排名。具体评分标准如下所示：
10*1 9*2 8*3 7*4 6*5 5*5 4*4 3*3 2*2 1*1 6*6 5*6 4*7 3*8 2*9 1*10 7*7 10*10
评分标准： 1、每两个指标（相关性 强）分为一组。 2、从左到右、自下而上 分别为1-10分。 3、以X/Y轴最小值定位1 分，最大值定位10分。 4、总分为X、Y轴相乘结 果，例如A得分48分，B 得分36分。
徐州
常州 苏州 南通 连云港 淮安 盐城 扬州 镇江 泰州 宿迁
华润置地
佳兆业、龙湖、华润置地 万科、恒大、中海、佳兆业、金科、华润置地 万科、恒大、华润置地 恒大 恒大 恒大、华润置地 万科、华润置地 万科、恒大 华润置地 恒大
地产研究所
4、总 结
从江苏省的战略布局来看，宿迁、连云港、盐城、 南通、苏州、无锡位于江苏省发展主线上； 通过重点监测房企进驻江苏各城市的具体情况， 我们发现无锡、苏州、南通、盐城、扬州、镇江对重 点监测房企吸引力较强。
瘦狗城市（房价收入比小，去化时间长）：无。
注：泰州房价收入比为8.9年，无土地储备去化数据；房价收入比=房价*90/人均可支配收入*3.5；统计口径为 市区。
地产研究所
3、房地产市场状况——土地储备去化和商品房存量 去化
土地储备去化年限
得分情况
2.7 1.8 0.9 0.0 0.0 0.3
徐州 1.5% 南通 3.0% 南京 4.5% 6.0%
盐城 扬州 镇江
7.5% 9.0% 10.5% 12.0% 常州 无锡
无锡：10，常州：8
淮安：7，连云港：1
淮安 连云港
13.5% 15.0%
数据来源：中指库、统计局
明星城市（对全市覆盖小，对市区覆盖小）：苏州、南京、南通、徐州、宿迁； 幼童城市（对全市覆盖小，对市区覆盖大）：扬州、镇江、常州、淮安、无锡、盐城； 金牛城市（对全市覆盖大，对市区覆盖小）：无；
百度文库
瘦狗城市（数量小，增速小）：连云港、扬州、镇江。
注：统计口径为全市。
地产研究所
20.0% 18.6% 17.2%
2007-2011年均增长率
5、宏观经济指标——人均可支配收入
淮安
得分情况
南京：50，苏州：50
15.8% 14.4% 13.0% 11.6% 10.2% 8.8% 7.4% 徐州 6.0% 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 28000 30000 32000 34000 人均可支配收入
苏州 无锡
增长率
20.4% 19.5% 18.6% 17.7% 16.8% 15.9% 15.0% 20000
盐城
连云港：8,淮安：8 盐城：5
110000 125000 140000 155000 170000
数据来源：统计局
人均GDP（元）
明星城市（数量大，增速高）：无； 幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州、常州 瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、南通。 注：统计口径为全市。
B
8*8
9*9
A
地产研究所
本节将对以下指标进行分析：
1、人口密度及人口增长率 2、GDP及增长率 3、人均GDP及增长率 4、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速 5、人均可支配收入及增长率
地产研究所
1、宏观经济指标——人口
无锡 南京 徐州
1000 950
人口密度（人/平方公里）
得分情况
南京：70，徐州：64
数据来源：中指库、统计局
得分情况
常州：72，南京：70 无锡：54，苏州：50
土地储备去化
南通
镇江：48，徐州：40 盐城：40，淮安：40
4.5 5.4
宿迁：30，连云港：24
南通：9，扬州：9
明星城市（房价收入比小，去化时间短）：南京、无锡、常州、镇江； 幼童城市（房价收入比大，去化时间短）：南通、宿迁、徐州、苏州； 金牛城市（房价收入比小，去化时间长）：盐城、淮安、连云港、扬州、泰州：
15.0% 1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
镇江：6
GDP（亿元）
数据来源：统计局
明星城市（数量大，增速高）：无； 幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州； 瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、常州、南通。 注：统计口径为全市。
连云港 南京 扬州
苏州
南通：40，南京：28 无锡：14，连云港：10 徐州：8，扬州：6
镇江
12.0% 10.0% 11.8% 13.6% 15.4% 17.2% 19.0% 20.8% 22.6% 24.4% 26.2% 28.0%
镇江：1
房地产投资占固定资产投资比
数据来源：统计局
明星城市（数量大，增速高）：淮安、宿迁、常州、盐城、泰州、苏州； 幼童城市（数量小，增速高）：南通、徐州、无锡； 金牛城市（数量大，增速小）：南京
数据来源：统计局
南通：42，淮安：40
扬州 连云港 宿迁 泰州 南通 常州 镇江 无锡 盐城 苏州 南京
常州：40，无锡：36 扬州：36，镇江：35 泰州：25，连云港：24 盐城：6，宿迁：5 徐州：3
明星城市（数量大，增速高）：扬州、南通； 幼童城市（数量小，增速高）：淮安、连云港； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、苏州、常州、无锡、镇江
0.0% 苏州 0.0%
土地储备对市区人口覆盖率
土地储备对全市人口覆盖率 75.0% 67.5% 60.0% 52.5% 45.0% 37.5% 30.0% 22.5% 15.0% 7.5% 宿迁
得分情况
苏州：100，徐州：100 南通：90，宿迁：90 南京：90，盐城：50 镇江：35，扬州：30
地产研究所
30.0% 28.2% 26.4%
4、宏观经济指标——房固投资占比
南通 宿迁 徐州 泰州 常州 盐城 淮安
得分情况
淮安：90，宿迁：72
2007-2011年房地产投资增速
24.6% 22.8% 21.0% 19.2% 17.4% 15.6% 13.8%
无锡
盐城：70，常州：64
苏州：60，泰州：48
宿 迁 市 36 10 10 72
泰 州 市 32 10 10 48
南 通 市 8 12 12 40
无 锡 市 40 6 9 14
徐 州 市 64 18 10 8
盐 城 市 8 10 5 70
连云 港市 40 8 8 10
镇 江 市 20 6 15 1
扬 州 市 8 10 15 6
50 36.4
50 35.6