远洋地产项目总体营销策略大纲
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√ √
√ √ √ √ √ √
四同原则确定 核心竞品 :_________分流竞品 :_________(精确至产品类型）
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
保利东郡
2012年
2013年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
四环
太阳公元,160-200㎡三居, 精装单价4.5万元/m² ；
红玺台,160-300㎡三-四居, 精装单价5.5万元/m² ；
棕榈泉白金公寓，140-240 ㎡三居，精装单价4.5万元 /m²；
万科公园5号，180平米三居 ,精装单价5-5.5万元/m² ；
禧瑞都，170㎡三居，精装 单价6万元/m²；
万科·蓝山，167㎡三居， 精装单价3.8万元/m²；
面积区间为285-310㎡四居 面积区间为165-190㎡三居
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
同区域（相近）
万科蓝山（167）
√
禧瑞都（170）
√
太阳公元（150－200）
绿城诚园（170）
中化方兴（180－220）
√
君汇（190－280）
目风险要求、品牌形象等）
备注：此部分结论是应用于项目核心问题导出的关键部分
目录
1-上一年度营销总结 21-本整年盘度 货目 源标 盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执 策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部 及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
套数 60 90 150
套数 11 12 51 12 9 4 99
面积 11075 11082 18273 21432 16039 77901
预估均价 47558 47926 49482 46923 44611 47280
面积 12826 19197 32023
面积 2465 2241 5974 859 1362 915 13816
？平米至 ？平米
面积 单价 总价（万元）
去化率
套数
面积
住宅合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
总计
单价
总价（万元）
去化率
年度合计
1-3 目标分解结论导出
明确项目主力销售期及项目入市当年销售额占整盘份额 根据上一年度统计数据，定位项目入市当年销售额在当地市场中所处地位 明确项目主力产品，及其所占整盘及入市当年资源的份额 确定价格目标、速度目标（即销售金额目标）、其它目标（如公司战略、项
社区产品规划情况：
➢住宅产品，共5栋楼（2＃、4＃、6＃、7＃和8＃），面积区间为？－？平米； ➢公寓产品，共2栋楼（1＃、3＃），50年产权, 1#、3#面积区间为？－？平米； ➢商业楼栋，共3栋楼（5＃、9#楼、10#楼）为低层纯商业产品；
1-1 货源盘点
项目整体可售房源住宅？套，公寓？套，商业？套，面 积共计？㎡，货值共预计？亿
√
红玺台（280－300）
中化方兴（320－350）
√
富力十号（220－280）
√
公园1872（200－300）
√
泛海国际（300）
√
君汇（230－450）
√
同产品（类型） 165－190平米
√ √ √ √ √ √ 285－310平米 √ √ √ √
√
同客户（相似） √
√
√ √ √
同时期（交叉）
√ √ √
1-1 货源盘点 1-2 全盘整体销售目标分解 1-3 目标分解结论导出
1-1 货源盘点
8# 9#
7#
5#4#
3#
6#
2#
1#
10#
项目参数：
使用性质：住宅混合公建用 地； 占地面积：———— ㎡； 建筑面积：————㎡； 容积率： ； 绿化率：%； 住宅——㎡，占%； 公寓——㎡，占% ； 商业—— ㎡，占％；
8# 7#
6# 4#
315平米 285平米
190平米 165平米 210平米
2#
3#
1#
住宅产品 总计
楼栋号 2# 4# 6# 7# 8#
210㎡ 公寓产品
总计
楼栋号 1#（公寓） 3#（公寓）
40-460㎡ 商业产品
总计
楼栋号 1#底商 3#底商
5# 8#底商
9# 10#
套数 36 36 62 112 90 336
霄云路8号,450㎡，精装单 价6.5万元/m² ；
亚奥板 块 价格： 4.5-8万 元/㎡
东北四环 价格：4.5-5 万元/㎡
燕莎商圈 价格： 4.5-6.5万 元/㎡
朝阳公园 价格：5 万元/㎡
二环 三环
CBD商务区 价格：4.5-6 万元/㎡
东南三 环 价格： 3.5-4万 元/平米
朝青板 块
2-1 目标下的背景分析 2-2 核心问题导出
2-1 目标下的背景分析——政策背景
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
竞争产品分布图
绿城诚园,170-335㎡三-四 居,精装单价4.6万元/m² ；
四季世家，220-420㎡四居 ，精装单价8.5万/m²；
万和城，280㎡四居，精装 单价5万元/m²；
预估均价 39973 33345 36000
预估均价 49925.30 56177.40 44475.92
67000 48000 48000 49327
货值 526692189 531097555 904182365 1005651750 715525250 3683149109
货值 512687632 640145343 1152832975
货值 123089828 125890176 265710708 57539181 65366880 43916640 681513412
1-2 全盘整体销售目标分解
产品类型 楼号
项目
总体货源 指标
2012年
2013年
wenku.baidu.com
销售计划
2014年
2015年
…
套数
?平米至？ 平米
面积 单价 总价（万元）
住宅
去化率 套数
远洋地产项目总体营销 策略大纲
目录
1-整盘货源盘点及销售目标分解 2-核心问题导出 3-营销策略及执行计划 4-推售及价格策略、蓄客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
目录
1-上一年度营销总结 21-本 整年 盘度货目源标盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
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四同原则确定 核心竞品 :_________分流竞品 :_________(精确至产品类型）
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
保利东郡
2012年
2013年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
四环
太阳公元,160-200㎡三居, 精装单价4.5万元/m² ；
红玺台,160-300㎡三-四居, 精装单价5.5万元/m² ；
棕榈泉白金公寓，140-240 ㎡三居，精装单价4.5万元 /m²；
万科公园5号，180平米三居 ,精装单价5-5.5万元/m² ；
禧瑞都，170㎡三居，精装 单价6万元/m²；
万科·蓝山，167㎡三居， 精装单价3.8万元/m²；
面积区间为285-310㎡四居 面积区间为165-190㎡三居
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
同区域（相近）
万科蓝山（167）
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禧瑞都（170）
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太阳公元（150－200）
绿城诚园（170）
中化方兴（180－220）
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君汇（190－280）
目风险要求、品牌形象等）
备注：此部分结论是应用于项目核心问题导出的关键部分
目录
1-上一年度营销总结 21-本整年盘度 货目 源标 盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执 策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部 及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
套数 60 90 150
套数 11 12 51 12 9 4 99
面积 11075 11082 18273 21432 16039 77901
预估均价 47558 47926 49482 46923 44611 47280
面积 12826 19197 32023
面积 2465 2241 5974 859 1362 915 13816
？平米至 ？平米
面积 单价 总价（万元）
去化率
套数
面积
住宅合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
总计
单价
总价（万元）
去化率
年度合计
1-3 目标分解结论导出
明确项目主力销售期及项目入市当年销售额占整盘份额 根据上一年度统计数据，定位项目入市当年销售额在当地市场中所处地位 明确项目主力产品，及其所占整盘及入市当年资源的份额 确定价格目标、速度目标（即销售金额目标）、其它目标（如公司战略、项
社区产品规划情况：
➢住宅产品，共5栋楼（2＃、4＃、6＃、7＃和8＃），面积区间为？－？平米； ➢公寓产品，共2栋楼（1＃、3＃），50年产权, 1#、3#面积区间为？－？平米； ➢商业楼栋，共3栋楼（5＃、9#楼、10#楼）为低层纯商业产品；
1-1 货源盘点
项目整体可售房源住宅？套，公寓？套，商业？套，面 积共计？㎡，货值共预计？亿
√
红玺台（280－300）
中化方兴（320－350）
√
富力十号（220－280）
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公园1872（200－300）
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泛海国际（300）
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君汇（230－450）
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同产品（类型） 165－190平米
√ √ √ √ √ √ 285－310平米 √ √ √ √
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同客户（相似） √
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同时期（交叉）
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1-1 货源盘点 1-2 全盘整体销售目标分解 1-3 目标分解结论导出
1-1 货源盘点
8# 9#
7#
5#4#
3#
6#
2#
1#
10#
项目参数：
使用性质：住宅混合公建用 地； 占地面积：———— ㎡； 建筑面积：————㎡； 容积率： ； 绿化率：%； 住宅——㎡，占%； 公寓——㎡，占% ； 商业—— ㎡，占％；
8# 7#
6# 4#
315平米 285平米
190平米 165平米 210平米
2#
3#
1#
住宅产品 总计
楼栋号 2# 4# 6# 7# 8#
210㎡ 公寓产品
总计
楼栋号 1#（公寓） 3#（公寓）
40-460㎡ 商业产品
总计
楼栋号 1#底商 3#底商
5# 8#底商
9# 10#
套数 36 36 62 112 90 336
霄云路8号,450㎡，精装单 价6.5万元/m² ；
亚奥板 块 价格： 4.5-8万 元/㎡
东北四环 价格：4.5-5 万元/㎡
燕莎商圈 价格： 4.5-6.5万 元/㎡
朝阳公园 价格：5 万元/㎡
二环 三环
CBD商务区 价格：4.5-6 万元/㎡
东南三 环 价格： 3.5-4万 元/平米
朝青板 块
2-1 目标下的背景分析 2-2 核心问题导出
2-1 目标下的背景分析——政策背景
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
竞争产品分布图
绿城诚园,170-335㎡三-四 居,精装单价4.6万元/m² ；
四季世家，220-420㎡四居 ，精装单价8.5万/m²；
万和城，280㎡四居，精装 单价5万元/m²；
预估均价 39973 33345 36000
预估均价 49925.30 56177.40 44475.92
67000 48000 48000 49327
货值 526692189 531097555 904182365 1005651750 715525250 3683149109
货值 512687632 640145343 1152832975
货值 123089828 125890176 265710708 57539181 65366880 43916640 681513412
1-2 全盘整体销售目标分解
产品类型 楼号
项目
总体货源 指标
2012年
2013年
wenku.baidu.com
销售计划
2014年
2015年
…
套数
?平米至？ 平米
面积 单价 总价（万元）
住宅
去化率 套数
远洋地产项目总体营销 策略大纲
目录
1-整盘货源盘点及销售目标分解 2-核心问题导出 3-营销策略及执行计划 4-推售及价格策略、蓄客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
目录
1-上一年度营销总结 21-本 整年 盘度货目源标盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项