远洋地产项目总体营销策略大纲
上海青浦远洋项目产品定位及营销策略报告
目标解读e interpretation
18年15亿目标，可售部分2.7万方
整盘均价5.5万/平
市场意义是什么？
一年周期需超出周边平均价格水平1万/㎡ 赶超外环物业价格，接近中环物业价格
仁恒西郊花园 6万
龙湖天璞 6万
招商中环华府 6万
万科天空之城 5.5万
5.5l万元/平米目标要求ge
这是一次前所未有的挑战
2017年
2017年7月，远洋地产打包买入20万平米6个商业项目
青浦 松江
原浦东
远洋7号
物业类型：公寓+商铺
均价：1.6-1.9w/平
闵行
原南汇
金山
奉贤
远洋万和四季 物业类型：高层 均价：约2.9-3.3w/平
我们的价值标签
土地 价值日新月异
区位 国家战略大虹桥
交通
品牌
17号线地铁旁 央企背书，实力铸造20133月 环评公示2015
5月 主 体 结 构 施 工 东方绿舟站、朱家角站 徐泾城北站、徐盈路站
2017
1月 首 列 新 型 列 车 抵沪 4月 首 批 列 车 上 轨 测试 5月 全 线 长 轨 贯 通 6月全线试运行
7月 主 体 工 程 开 始 赵巷站、嘉松中 路站 及两站区间开 工
2014
青浦城区
赵巷
青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块 青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块
蟠龙路站
徐泾
虹桥火车站
虹桥
首创
青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、2002、21-05、22-01、31-03、35-02地 块
中核
首创
东方绿舟站
未成交 青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块
上海远洋广场商业策划设计方案
上海远洋广场商业策划设计方案一、项目概况二、市场分析1.目标客群以年轻人和家庭为主要目标客群。
年轻人热衷于时尚潮流和娱乐活动，家庭注重购物和休闲体验。
2.竞争分析1.主题设计我们将建立一个与众不同的主题，例如“未来科技”、“艺术创意”或“健康生活”。
主题将贯穿整个广场，包括建筑外观、商铺装修以及各类活动等。
2.租赁与选址在租赁商铺方面，我们将重点引进一些热门品牌，以增加吸引力和竞争力。
根据目标客群的需求，我们将在选址上选择靠近市中心、交通便利的位置。
3.商铺设置商铺设置将根据主题进行设计。
根据客群需求，我们将设置时尚服装零售店、餐厅、电影院等。
此外，我们还将引进一些具有创新概念或个性化特色的商铺，以吸引更多的顾客。
4.活动策划为了增加广场的活力和吸引力，我们将定期举办各种活动，如时装秀、音乐会、儿童互动游戏等。
此外，我们还将与当地艺术团体合作，举办一些艺术展览和表演，以增加文化氛围。
5.营销策略我们将采取多种营销手段来宣传广场。
首先，我们将进行线上推广，包括建立官方网站、开展社交媒体营销和与一些知名网红合作。
其次，我们将与当地媒体进行合作，发布新闻稿和广告。
此外，我们还将举办一些特别活动和优惠促销，以吸引更多的顾客。
6.商业合作与合作伙伴我们将与一些有影响力的商业合作伙伴合作，以提供更多的增值服务。
例如，与一些酒店合作提供顾客优惠住宿，与电影院合作提供电影票套餐等。
四、预期效果通过上述商业策划设计方案，我们预期上海远洋广场将成为上海市中心区域的热门购物目的地，吸引大量的目标客群。
我们预计，在首年运营中，广场的销售额将达到3000万元人民币，每年有望增长10%。
总结通过以上的商业策划设计方案，我们将打造一个独特而有吸引力的购物中心，为顾客提供独一无二的购物、娱乐和休闲体验。
我们期待与各界合作伙伴共同努力，实现这一目标。
远洋城项目营销推广
机动车库
9650 Βιβλιοθήκη 自行车库 700
经营辅助面积小计
13270
合计
109122
235.0
租金收益预测 根据市场调研情况，唐山新华道沿线商业租金情况： 专卖店：5~10 元/平方米.天 唐 百：15~20元/平方米.天（专柜营业额折算） 华 联：12~17元/平方米.天（专柜营业额折算） 由此确定我项目租金预计：1元/平方米.天（经营建筑面积） 则项目年租金收益： （109122-13270）× 1 ×365=3499万元 说明：租金收取随着合同签订，采取预收半年的政策。
五、业态优势 唐山商业存在的突出问题： 商业网点分散 企业运营机制呆板 管理落后 购物环境差 售后服务水平低 缺乏市场竞争力 商业的发展正处于业态升级期，大型的购物中心和专业市场逐渐在兴起。 新兴的商业业态凭借规模、管理、购物环境、服务、多业态的组合优势将获得深层发展空间。 本项目复合业态大型购物中心的高起点定位，顺应了商业经营业态的升级新趋势，在唐山目前的商业竞争环境中具有绝对的优势，前景看好。有良好经营前景作保障，无疑是本项目入市销售成功最大的保证。
内街部分概念包装——时尚生活街 地下一层：远洋生活城。保龙仓超市，生鲜、食品、民生用品样样齐全，产品超过25000种。 层：亚洲名店城。西单百货集团、精品专卖店，中高档服装、鞋帽、休闲装、珠宝、皮具等知名品牌200000种。肯德鸡、麦当劳、必胜客、上岛咖啡等国际餐饮品牌入驻。 层：国际时尚城。缤纷都会时尚服饰，炫目的青少年服饰、配件；新燕春美食广场和桑拿按摩会所，享受放松的生活乐趣。 层：星光欢乐城。国际流行音像制品、精美图书、艺术画廊；高档粤式酒楼；香港新东安电影城。 层：星光欢乐城。KTV娱乐中心。
第二篇 经营定位
唐山远洋城项目策划及营销推广报告[1]
![唐山远洋城项目策划及营销推广报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/0d008b2a8e9951e79b8927ca.png)
第一篇 商业价值评估
一、地段价值
唐山市地处“大北京经济圈”的核心层和紧密层； 三个“金三角”之一（京津保、京津唐和京张承）； 环渤海经济圈的中心区域；
项目位于路北区建设路与长宁道交叉口。 利好因素：
• 高新区发展的逐渐成熟 • 旧有机场的搬迁 • 市政府的迁入 • 唐山国际会展中心及相关市政设施建设的推动
从唐山城市总体规划蓝图来看，唐山市的经济重心将逐步向 西、向北倾斜。 片区商业将逐渐显现出聚集优势，并已形成了一定的居家氛 围，项目已初步具备了区域商业核心的前提条件和规划基础。
四、规模优势
本项目超过11万平方的单体建筑规模，在唐山本地来讲具 有绝对的竞争力，在现有商业项目中，相当于百货大楼、华 联商场、八方购物广场、家乐路北店、家乐新华店五个目前 唐山主要商业项目面积的总和。
商业的发展正处于业态升级期，大型的购物中心和专业市场逐渐在兴起。
新兴的商业业态凭借规模、管理、购物环境、服务、多业态的组合优势将获 得深层发展空间。
本项目复合业态大型购物中心的高起点定位，顺应了商业经营业态的升级新 趋势，在唐山目前的商业竞争环境中具有绝对的优势，前景看好。有良好经 营前景作保障，无疑是本项目入市销售成功最大的保证。
一方面是由于对未来不确定的普遍心理作用； 另一方面消费市场的不成熟，未能有效刺激居民潜在购买力。
这对于项目定位为中高档大型购物中心的开发是一大利好。
七、会展经济的影响
本项目通过国际会展中心对相关服务行业的带动作用， 利用自己的产业优势与之形成很好的互补， 增强本项目对唐山市及周边区县的辐射力和影响力， 作为增强投资者信心的有效保障。
青岛新联康远洋自然项目营销策略及产品建议报告
确保完成 2010年580万套保障房
限购及更新限购，户籍限购2套，非户籍最多1套，并要要2月中旬前出
限制有违法违规企业购地
台细则
面对严峻的市场形势，中央政府表示对此次调控 “决不可有丝毫动摇”
政府表态：调控坚决不动摇
2011.10.29——国务院常务会议明确要求，要坚定不 移搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价
响大大
长影响大
大
大
极大
48.8 一般
171.6
限购政策影响 极大
降价时间
10月中旬
9月底
11月
尚未降价
尚未降价
尚未降价
10月底
项目
原价（元 现价（元
/㎡）
/㎡）
降价方式
龙湖悦澜居 预估8000
6400
低价入市
中铁华胥美邦
6700
6300
特价房
城
星光之城
阳
区
花溪地
御景尚都
易佳和府
青山绿水
海岸华府
李
米罗湾
0.02
-
-
2011.11
0
0.04
2011.11
0.01
-
降价效果
效果很好，逆市热销 效果普通
效果较好
效果较好 此次降价主要针对新加推房源，目前尚未
开盘，效果尚未显现 刚刚降价，效果暂未显现
效果较好 开盘去化36%，效果较好 位置较偏，价格较高，效果不理想 开盘去化90%，效果很好 11月初降价刚实施，效果尚未凸显 降价针对新加推房源，效果尚未显现 降价后价格仍然高出周边项目1000元/㎡，
青山绿水9月中旬，9折销售，抢先 降价
李沧区
2009辽宁沈阳远洋天地项目年度营销策略方案
07.6.28
850
126542
04.5.20
战略选择：成本不领先 =〉差异化竞争
房地产核心在于开发竞争策略的选择，本案在成本上处 于弱势，就要通过差异化竞争，建立板块成交的高点， 通过不同产品掌握定价话语权，以达成巨量去化
新带老，局部解放一期成本 =〉推高整盘销量
[局部稀释一期成本，确保整体盈利] 09年新推拿出3万平米洋房新货源
成本是浮动的，滞销带来的建设资金沉淀，会不断推高单位成本 与整体市场不断下调的价格水平，形成反差
备注：由于不清楚贵公司资金来源，这里的测算仅提示滞销带来的成本提升
跑量目标的可行性分析
[竞盘土地成本列表]
项目 1 万科城 2 SR新城 3 金地国际花园 4 格林生活坊 5 万科新榆公馆 6 新加坡城 7 万科金域蓝湾 8 首创国际城 9 碧桂园银河城
2643.6
1524.6 1285.9 574.9
截止2月20 日销售量
120套 70套 15套 20套 10套
30套 19套 25套
直接的竞争对手万科——泽园组团销售价格为3800-4900元/㎡，峰汇组团（145 ㎡河景房）成 交价格5700元/㎡（含1500元/㎡精装费），本项目与其在价格上竞争没有优势
备注：攻击点选择
营销提示
暗战全年，抓好3个集中跑量战机
房展会前强行开盘 4月中抢开盘（5/1续销） 6月底结合景观开盘
[贰]销售目标可行性分析
确保5215元/平米价格底限，预估年度目标
“跑量”与“保价”的再思辨
新带老，在冲击5.5亿年度目标下的价格建议
保价目标的可行性分析
新世界花园 高层：5600
1月份两万入住； 2月中旬至2月 底三期交5000 元首款，可享 受立返5000元， 再返10000房款， 首付余款年底 付清.
远洋地产2019年北京市北七家项目营销思路沟通ppt
30% 3320.04
竞争型项目 滟澜山
1.05 1.05 1.03 1.05
1.07 1.03 1.05 1.04 0.97 1.02 0.98 1.02 1.03 1.05 1.05 1.03 1.0366 31781
32944.18
20% 6588.837
誉天下
1.03 1.02 0.98 1.03
营销策略︱营销力策略
物业管理，服务为先
物业服务是项目品质的一面窗口，提前让客户感受到高端物 业管理服务，可通过加强销售现场的软性服务的方式来实现，对 增加客户的购买信心和对项目未来的预期起到重要的支持作用。
引入高端物业，让客户从进入售楼处、到参观项目样板间，到离开 项目，全程感受到尊贵高端的物业服务品质。
价格策略
项目销售策略
价格策略 推盘策略 销售排期
价格策略︱说明
本次分析，主要针对本案在现阶段首期推出的产品制定推盘均价。考虑到时间因素导致 的价格涨幅，将根据项目产品入市时的节点进行研判，本次分析针对目前的市场情况， 将采用德尔斐法和竞争项目对比法两种方法进行理论价格分析。
调研区域及目标项目的划分： 重点区域：奥北别墅区、中央别墅区 其他区域：西山别墅区、远郊别墅区 目标项目：纯联排项目和含联排产品项目
26781.58
5% 1339.079
价格策略︱边单位价格推导
类型
比较因素
权重%
地理位置 交通动线 区域印象 自然环境 区域配套 楼盘基本素质
规模 户型 庭院 容积率 水域 层高 道路 社区配套 会所 物业管理 工程进度 建筑风格 综合得分 对比楼盘价格
30% 8% 7% 5% 10% 45% 4% 10% 7% 4% 6% 4% 3% 3% 4% 10% 10% 5% 100%
远洋一方项目经营计划即大纲
版本编号：20080724-远洋一方一期项目经营计划-1.3F（经管会后调整版）远洋一方一期（北京）项目经营计划本部主管高管：赵泽辉项目主责领导：王福顺2008年7月29日目录1. 项目概况 (4)1.1项目决策依据 (4)1.2 项目区位 (4)1.3 项目总平面图 (5)1.4 项目主要规划条件 (5)1.5项目资源状况 (6)1.6股权安排 (6)2. 项目战略性安排 (7)2.1 项目特点 (7)2.2 战略定位 (7)2.3 项目资源销售与持有意见 (7)2.4 公司期望回报 (7)2.5 公司资源投入与专业支持 (8)2.6 主要工作安排 (8)2.7 风险提示 (8)2.8 项目计划管理职责分工 (8)3. 项目定位 (9)3.1 市场定位 (9)3.2 客户定位 (9)3.3 产品定位 (9)3.4 商业定位 (11)3.5 市场部职责分工 (13)4. 项目前期计划 (14)4.1 前期节点计划 (14)4.2 节点责任人 (14)5 项目设计计划 (16)5.1 产品配置 (16)5.2 设计工作计划 (17)5.3 设计费用 (18)5.4 项目后续设计管理要求 (18)5.5 规划设计职责分工 (19)6. 项目建设计划 (20)6.1 项目建设计划 (20)6.2 项目建设职责分工 (20)7. 项目营销计划 (25)7.1 项目卖点 (25)7.2 营销策略 (25)7.3 推广策略 (26)7.4 定价策略 (26)7.5 营销节点 (26)7.6 销售计划 (27)7.7 项目营销需其他部门配合的重点工作 (27)7.8 项目营销职责分工 (28)7.9 项目招商计划 (29)8. 项目成本控制 (31)8.1 总成本目标 (31)8.2 项目招标计划 (32)8.3 工程成本执行情况及资金计划 (33)8.4 成本控制职责分工 (34)9. 项目经济效益分析及资金计划 (36)9.1 项目整体效益分析 (36)9.2 分年度效益分析 (36)9.3 项目现金流量分析 (37)9.4 项目融资计划 (37)9.5 财务工作职责分工 (38)10. 项目二部人力资源安排 (39)10.1 项目组织架构 (39)10.2 人员编制及其人工成本预算 (39)10.3 人力资源工作职责分工 (40)11．项目客户工作计划（含物业管理） (42)11.1 客户工作(含物业管理)主要节点计划 (42)11.2 客户工作(含物业管理)主要职责分工 (42)11.3 物业工作计划 (43)11.4项目客户工作计划细化及职责分工 (43)11.5项目房屋交付工作安排 (43)12. 项目重点工作与风险因素 (44)12.1 前期工作 (44)12.2设计风险 (44)12.3工程 (45)12.4 成本风险 (46)12.5 销售工作 (46)12.6 交付工作 (47)12.7 物业管理风险 (47)12.8 二期入市 (48)1. 项目概况1.1项目决策依据远洋一方项目通过2006年2月6日第一次项目开发委员会，并于2006年2月28日通过项目开发委员会第二次会议（附件1-1），于2006年3月23日通过投资委员会审议通过；2006年3月25日通过一届八次董事会，并于2006年2月26日签订项目框架协议及股转协议，收购总对价4.3056亿元。
{营销报告}远洋城营销推广报告
（营销报告）远洋城营销推广报告远洋城营销推广方案----------------------------------------壹、销售策略（壹）首期于商业项目的销售中提出返租概念其根本目的于于降低投资者的置业门槛和投资风险，但由于即返的实施，投资者需要于前期相应的年限内自己供楼，违反了目前确定的总体原则——投资者购买铺位后不用供楼。
鉴于目前这种情况，建议采取首期分期付款（即发展商免息贷款）的方式达到降低置业门槛和投资风险的相同效果。
具体安排：投资者首期付壹成第壹年付壹成第二年付壹成第三年付壹成（二）返租率由于“投资者购买铺位后不用供楼”总体原则的提出，相当于前十年实行9.57%的反租率，考虑10年中物业的自然升值及通货膨胀的影响，提出10年后12%的返租率，比较符合人正常的投资心理预期，同时也给投资者以物业升值的直观感受，利于投资者信心的增强，使提出的返租概念成为真正的卖点。
因此建议于后十年的返租期内提12%的返租回报（具体分析见价格定位的投资测算部分）。
（三）回购为进壹步增强投资者的投资信心，打消其顾虑，能够向投资者承诺“20年后现价俩倍回购”。
对于发展商来讲，考虑20年中的物业升值及通货膨胀的影响，20年后铺位的价值肯定超过现价的2倍，因此投资者于20年后要求发展商回购的可能性不大，即使有回购的可能，发展商也不会有任何的损失。
因此目前回购承诺的提出，只是为了服务于现阶段的销售，增加项目的卖点，不会给开发商带来根本上的利益损失。
（四）履约保险保险公司于普通大众的概念中就是属于风险规避和转化的机构，作为壹项商业行为，如果有保险公司的加入，给人的感觉肯定会觉得更有保障，因此，对于本项目来讲，作为增强投资者信心的壹项措施，我司认为于能和保险公司达成壹致意见的前提下，合同履约保险的提出无疑会对投资者的投资信心产生积极的作用，成为项目的壹大卖点和投资信心的保证。
（五）担保目前商业项目的操作中，合同的签订通常是和运营管理公司发生直接的联系，但运营管理公司于项目中没有任何的实体利益，如果运营不善或是出现财务上的问题，运营管理公司没有任何实力承担合同规定的返租承诺，因此，于操作中投资者的信心会显得不足，针对这种情况，发展商以担保人的身份加入合同的签订过程，有发展商承担连带履约责任，增强投资者的投资信心。
远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报
•未来中山城区豪宅项目供应虽然增加，但低密度产品集中 在郊区，而主城区主要以高层产品为主
•中海
•奥园广场 •滨江一号
•淘金豪庭
•世纪新城4期 •时代
•城区
•豪逸.御华庭
•雅居乐 •万科
•远洋城
远洋地•御产远龙洋山城核心区高端地块定位 •15
及营销策略全案报
•定位方向二：低密度产品最大化
•观点一：未来3年豪宅供应量达400万平米
6500 4500
108560 28510.6
供货面积 销售面积 目标销售金额
(平米)
(平米)
(亿元)
108560
75992
4.71 4.94
28510.6 22808.48
1.03
供货金额 (亿元)
5.89 7.06
1.28
2010年
小鳌溪 A9二组团
A14A15
7000 15000 16000
180000 32390 57085
6000元/ ㎡ 19500元/ ㎡
10万-15万元/ ㎡
远洋地产远洋城核心区高端地块定位 及营销策略全案报
•趋势1
未来市场走势相对平稳，市场机会凸显， 市场复苏期可加大“婴儿”产品供应。
•收
•明
益
星
系
数
•现金牛
•萧条期
•婴 儿
•问 题
•风险系 数
•收
•明
益
星
系
数
•现金
牛
•复苏期
•婴 儿
•独栋
•联排
远洋地产远洋城核心区高端地块定位 及营销策略全案报
•趋势3
100-180平米面积段改善性产品是市场的供销 主力，占到整体销售的70%。
远洋地产杭州运河商务区整体营销策略
2020/12/19
远洋地产杭州运河商务区整体营销策 略
序章
远洋地产杭州运河商务区整体营销策 略
项目简介
• 杭州运河商务区项目位于杭州市拱墅区，拱墅区位于杭州市北部，是 杭州市主城中心区之一，历史上为杭州的工业聚集区，介于良渚文化 区与西湖景区之间。运河商务区项目位于拱墅区南部，距市中心4.5 公里，距西湖风景区6.5公里，距武林商圈2.5公里。
远洋地产杭州运河商务区整体营销策 略
拱墅区文化
• 小桥直街 • 拱宸桥 • 京杭大运河
远洋地产杭州运河商务区整体营销策 略
小河直街
• 小河直街历史文化街区位于杭州市北部，地处京杭大运河、小 河、余杭塘河三河交汇处。东临小河，西临和睦路，南临小河 路，北临长征桥路。 小河直街历史文化街区以小河直街为中心，沿运河、小河分布 的民居和航运设施整体风貌和空间特征仍基本保存，具有一定 的规模，在杭州市历史文化街区中应属于整体传统风貌较为完 整的街区之一。街区真实地反映了清末、民国初年运河沿线下 层人民的生活环境，保留着一定数量的历史建筑，其建筑特色、 街巷风貌、运河航运遗迹仍然保留着独特的风貌。自宋代以来， 这一区域一直是运河沿线的重要区域，经过民国年间的繁荣后 留下的历史遗迹类型众多，历史文化内涵较为丰富多样。 小河直街历史文化街区是集中反映清末民国初期城市平民居住 文化生活、生产劳动文化和运河航运文化的重要历史文化街区 之一，是一条以保持传统居住商住功能为主，延续杭州地方传 统特色文化和展示运河航运文化，集商住、居住、休闲功能为 一体的历史文化街区。 古老的大运河两岸，至今还保留着一些古街巷遗存，小河直街 就是一处古韵悠悠的近代典型江南水乡名居。
• 威胁：1.老工业区带给客群的天然心理抗性，需要积极引导 2.周围区域目前的发展状况与项目品质不符
2010年8月远洋地产·上海市宝山区罗店地块项目定位与营销战略报告
市场运行：自2008年以来，罗店区域的成交均价一路上扬，虽然2010年4月以来受到宏观调控的影响 ，成交量有所下降，但是价格仍然维持在高位，2010年市场均价突破20000元大关； 近期成交：远洋在获得土地后，板块内楼盘都以远洋拿地王作为板块价值提升对外推广，并且受气客 户关注。整个板块在逆市中活跃，成交量上升、成交较高上涨。
22
区域价值分析/美兰湖高尔夫球场
上海高尔夫球场集中在以佘山为核心的西南片区，距市区较远。 美兰湖高尔夫球场成为稀缺的近郊球场之一，且在北部位置最为优越。
23
美兰湖板块资源梳理
区域业已具备优越的自然宜居属性、但城市属性偏弱，具备成为高端居住区的潜质空间。
三城九镇中距离市中心较近的重点规划发展区域； 幽静清雅的区内环境景观，特别是美兰湖高尔夫球场等资源，为板块提供了强烈的亲近自然的宜 居属性； 具备距市区较近的区位与相对便利的交通条件，但由于目前通达性稍差以及与市区间破旧的城市 断层，城市属性并不明显。
板块客户群由宝山中高端产业客与市区再改导入构成，外来客户比重逐步提高。反映出外区 客户对于罗店板块的逐步认可。罗店不再是宝山的罗店，必将转为上海的罗店！
2004年以前
28%
2005-2006年
2007-2008年
2009年至今
26%
32%
38%
72%
74%
68%
62%
宝山本地 北部地区 其他区域
82% 14% 4%
早期曾有独栋产品，后续欠缺低密度产品，目前供 应以联排、多层等混合产品为主。
27
罗店板块房地产市场/产品价格体系
板块在售项目，叠拼、公寓为主力产品，有少量的类独栋产品；
叠拼产品均价为2.2-3.1万元/㎡，公寓均价为1.4-2.2万元/㎡，类独栋产品均价为3.7-4.5万元/㎡ ；
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亚奥板 块 价格： 4.5-8万 元/㎡
东北四环 价格：4.5-5 万元/㎡
燕莎商圈 价格： 4.5-6.5万 元/㎡
朝阳公园 价格：Biblioteka 万元/㎡二环 三环CBD商务区 价格：4.5-6 万元/㎡
东南三 环 价格： 3.5-4万 元/平米
朝青板 块
四环
太阳公元,160-200㎡三居, 精装单价4.5万元/m² ；
红玺台,160-300㎡三-四居, 精装单价5.5万元/m² ；
棕榈泉白金公寓，140-240 ㎡三居，精装单价4.5万元 /m²；
万科公园5号，180平米三居 ,精装单价5-5.5万元/m² ；
禧瑞都，170㎡三居，精装 单价6万元/m²；
目风险要求、品牌形象等）
备注：此部分结论是应用于项目核心问题导出的关键部分
目录
1-上一年度营销总结 21-本整年盘度 货目 源标 盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执 策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部 及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
√
红玺台（280－300）
中化方兴（320－350）
√
富力十号（220－280）
√
公园1872（200－300）
√
泛海国际（300）
√
君汇（230－450）
√
同产品（类型） 165－190平米
√ √ √ √ √ √ 285－310平米 √ √ √ √
√
同客户（相似） √
√
√ √ √
同时期（交叉）
√ √ √
万科·蓝山，167㎡三居， 精装单价3.8万元/m²；
面积区间为285-310㎡四居 面积区间为165-190㎡三居
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
同区域（相近）
万科蓝山（167）
√
禧瑞都（170）
√
太阳公元（150－200）
绿城诚园（170）
中化方兴（180－220）
√
君汇（190－280）
1-1 货源盘点 1-2 全盘整体销售目标分解 1-3 目标分解结论导出
1-1 货源盘点
8# 9#
7#
5#4#
3#
6#
2#
1#
10#
项目参数：
使用性质：住宅混合公建用 地； 占地面积：———— ㎡； 建筑面积：————㎡； 容积率： ； 绿化率：%； 住宅——㎡，占%； 公寓——㎡，占% ； 商业—— ㎡，占％；
套数 60 90 150
套数 11 12 51 12 9 4 99
面积 11075 11082 18273 21432 16039 77901
预估均价 47558 47926 49482 46923 44611 47280
面积 12826 19197 32023
面积 2465 2241 5974 859 1362 915 13816
预估均价 39973 33345 36000
预估均价 49925.30 56177.40 44475.92
67000 48000 48000 49327
货值 526692189 531097555 904182365 1005651750 715525250 3683149109
货值 512687632 640145343 1152832975
√ √
√ √ √ √ √ √
四同原则确定 核心竞品 :_________分流竞品 :_________(精确至产品类型）
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
保利东郡
2012年
2013年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
8# 7#
6# 4#
315平米 285平米
190平米 165平米 210平米
2#
3#
1#
住宅产品 总计
楼栋号 2# 4# 6# 7# 8#
210㎡ 公寓产品
总计
楼栋号 1#（公寓） 3#（公寓）
40-460㎡ 商业产品
总计
楼栋号 1#底商 3#底商
5# 8#底商
9# 10#
套数 36 36 62 112 90 336
货值 123089828 125890176 265710708 57539181 65366880 43916640 681513412
1-2 全盘整体销售目标分解
产品类型 楼号
项目
总体货源 指标
2012年
2013年
销售计划
2014年
2015年
…
套数
?平米至？ 平米
面积 单价 总价（万元）
住宅
去化率 套数
远洋地产项目总体营销 策略大纲
目录
1-整盘货源盘点及销售目标分解 2-核心问题导出 3-营销策略及执行计划 4-推售及价格策略、蓄客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
目录
1-上一年度营销总结 21-本 整年 盘度货目源标盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
2-1 目标下的背景分析 2-2 核心问题导出
2-1 目标下的背景分析——政策背景
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
竞争产品分布图
绿城诚园,170-335㎡三-四 居,精装单价4.6万元/m² ；
四季世家，220-420㎡四居 ，精装单价8.5万/m²；
万和城，280㎡四居，精装 单价5万元/m²；
社区产品规划情况：
➢住宅产品，共5栋楼（2＃、4＃、6＃、7＃和8＃），面积区间为？－？平米； ➢公寓产品，共2栋楼（1＃、3＃），50年产权, 1#、3#面积区间为？－？平米； ➢商业楼栋，共3栋楼（5＃、9#楼、10#楼）为低层纯商业产品；
1-1 货源盘点
项目整体可售房源住宅？套，公寓？套，商业？套，面 积共计？㎡，货值共预计？亿
？平米至 ？平米
面积 单价 总价（万元）
去化率
套数
面积
住宅合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
总计
单价
总价（万元）
去化率
年度合计
1-3 目标分解结论导出
明确项目主力销售期及项目入市当年销售额占整盘份额 根据上一年度统计数据，定位项目入市当年销售额在当地市场中所处地位 明确项目主力产品，及其所占整盘及入市当年资源的份额 确定价格目标、速度目标（即销售金额目标）、其它目标（如公司战略、项