城市住宅价格差异和家庭居住区位选择一个文献综述

东方企业文化·产业经济 2012年10月
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城市住宅价格差异和家庭居住区位选择：一个文献
综述
李小顺
（浙江财经学院，杭州，310018）
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）10—0222—02
1.理论背景
早在1826年德国经济学家冯·杜能的《孤立国》中，作者就对距离中心市场远近不同的土地租金作了详细的论述。

经过一个多世纪的发展，到20世纪50和60年代，在Alonso 等人的共同努力下，城市经济学作为一个新的学科建立起来了，而住宅价格和居住区位自然也就成为城市经济学的基本问题而得到研究。

区位是决定住宅价格的关键，而其中最重要的因素之一就是住宅到城市中心的距离。

Alonso 模型指出：每个家庭的住宅选择实质上是在房租和通勤成本之间寻求平衡，而通勤成本是随着住宅与城市中心的距离增大而增加；房租因此会随着与市中心距离近而提高，最终导致住宅价格距离市中心越近越高。

之后Muth 和Mills 对Alonso 的模型进行了修正和改进，就是所谓的Muth-Mills 模型。

后者并不是对前者从根本上突破，而是在一些细节上进行精细化处理，例如用土地租金取代土地价格。

二者的共同之处在于都描述了一个单中心城市模型，这和当时的城市规模是相适应的。

此后随着城市的郊区化发展趋势，国外相关研究发现传统城市中心（CBD ）对住房价格、人口、就业空间分布的影响逐渐减弱，单中心城市模型开始受到质疑，并逐渐被多中心城市模型所取代。

2.城市住宅价格差异
我国由于受到历史原因的影响，直到20世纪80年末期才开始引进国外的理论，并结合我国的现实情况对住宅价格进行研究。

然而，直到1998年的房产改革，我国才结束了福利分房的历史，有了真正的住宅价格，我国学术界对城市住宅价格差异的研究也自此开始。

由于缺乏数据和分析方法上的原因，当前对住宅价格分布进行的研究多以描述为主，对分布机制和演变趋势的定量分析较少。

而少量使用特征价格模型的定量研究多采取城市单中心模型，以城市的中心商业区作为对房价影响最大的区域。

Yang 采用线性形式的特征价格模型分析了北京的226 个样本，发现每距离天安门广场远1km ，房价就会降低237.7 元。

于潞等人使用半对数形式的模型分析了从网站收集的885 个样本，发现距离天安门广场远1km ，房价下降4.4%。

郝前进、陈杰也在城市单中心假设条件下， 用特征价格法计量分析了“到CBD 距离”、“轨道交通可达性”和“公共交通可达性”与上海住宅价格地理空间差异的关系，，发现区位可达性因素对上海市住宅价格的地理空间差异有决定性影响， 同时上海城市空间形态是同心圆模式和轴向模式的结合体。

他们进一步把上海市住宅市场分为外环内区域和外环外区域两个细分市场，“到CBD 距离”在内环内影响十分显著，在外环外影响程度较小；“轨道交通通”情况对住宅价格有显著的影响， 而且越远离CBD ，对住宅价格的影响程度越大；“公共交通方便”对住宅价格的影响主要集中在外环内区域， 外环线以外区域并不显著。

他们发现“自然景观”特征也是影响住宅价格的一个重要因素。

他们还提出， 地段位置离市中心的远近、原始地理条件的不同和政府公共物品投资的空间差异是形成住宅价格地理空间差异的主要原因。

郑思齐、符育明、刘洪玉在已有文献基础上，进一步展示了特征价格模型在城市空间结构研究领域的应用。

他们发现：①北京正在从单中心城市转变为多中心城市，这些快速发展的城市中心已经成为影响全市房价空间格局的关键因素。

根据拟合优度和Moran ’s I 指数，采用多中心（天安门、CBD 、中关村和奥林匹克中心）模型对北京2001、2003 和2005 年住宅价格进行模拟的效果要优于任何一个单中心模型，而且其优越性越来越明显。

②承载不同职能的城市中心将对住宅价格产生不同影响，代表城市新兴职能的中心对住宅价格的影响将会增强。

他们指出，今后在研究北京住宅价格时，应运用多中心模型，而不是现在广泛使用的单中心模型，这样得出的研究结论更加精确和贴合现实。

吴群、高慧琼通过对南京房地产市场供求关系的分析得到的结论是，房地产不同于一般商品，一般商品的价格形成遵循劳动价值理论，而对房地产而言，其价格形成主要遵循非价值价格理论，因此，生产成本只是房地产价格的构成要素，而供求关系是房地产价格形成的决定要素。

土地自然供给的有限性和人们需求的无限性会进一步加剧房地产供求矛盾，加大土地有偿使用制度改革力度，改善土地供给结构，加大中低标准和普通商品房用地供给比例，严格控制高档商品房用地的供给，对平抑房价具有积极意义。

苏海龙、徐芳通过对上海地铁8号线影响范围的划定，对住宅影响因素的特征变量的筛选， 利用半对数函数形式的特征价格模型对8号线周边的住宅价格进行了分析，发现上海地铁8号线对其周边住宅价格产生正的影响， 距离地铁站点越近， 住宅价格越高，且随着远离地铁站点，这种影响逐渐减弱。

同时，他们的研究表明， 上海地铁8号线的开通对其周边住宅价格产生明显的时间效应， 导致地铁周边住宅价格的上涨， 且在不同区位表现出不同的上涨幅度。

轨道交通的建设能够拉动周边房地产价格的上涨主要表现在提高交通便捷度方面， 使得原本偏远的地区不再受限于地理位置， 居民凭借着便捷的交通即可购买价格相对较低的住宅。

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石忆邵、郭宁惠运用时间序列分析了上海南站作为一个大型的综合性交通枢纽对其周围住宅价格的影响。

他们的分析包括时间和空间两个方面的影响：（1）从时间上看，在上海南站规划首次公布之前，这一地区的房价较其他地区低；从规划公布至正式动工期间，对周边住宅价格的影响并不显著；在上海南站建设期间，周边地区住宅已经对其产生了反应，由于人们对该地区的良好预期，使得楼市出现了价涨量增的局面；在上海南站建成开通之后，其影响效应凸显。

（2）从空间上看，上海南站对住宅价格的平均影响范围为1.85 km ，在这一范围内，距离上海南站越近的楼盘升值越多。

分区域来看，上海南站对沪闵路沿线住宅价格的影响范围在2.2 km 内；对上海植物园周边楼盘价格的影响范围在1.45 km 内；对沿中环线住宅价格的影响则不明显。

3.家庭居住区位选择
一个家庭的居住区位首先考虑的是住宅的价格因素，但是除此之外仍然有许多的因素影响着家庭的居住选择，如教育条件，环境状况，同一社区居民的社会层次等。

刘旺、张文忠通过对万科青青家园的住户的调查发现，在微观居住区位的选择上， 具有相同社会经济属性的群体趋向于选择相同的居住区位，居民的社会经济属性在居住区位选择中的作用开始凸现，居住分异现象开始出现。

受房价和经济实力的约束， 年轻型家庭居住区位的选择不再指向市中心，而是向郊区方向外移，对于有子女的家庭来说， 教育资源的丰富与否则是他们进行居住区位决策的重要因素之一。

居民的工作地决定了居住地选择的空间范围。

现工作地和居住地之间的通勤时间的长短对居住区位的选择具有决定性的影响。

郑思齐、符育明、刘洪玉所做的实证研究结果表明， 与西方国家不同的是，我国的高收入群体仍偏向于居住在距离市中心偏近的位置。

这主要是由于在目前， 市中心区域便利的交通条件、完善的市政设施和服务仍然是城市郊区无法替代的，而这些便利性对居民的效用随收入的升高而升高。

另外，工作地点对支付意愿梯度的影响也较明显，居民对离工作地点偏近的居住区位支付意愿偏高。

居民对居住环境的偏好也反映在支付意愿上， 喜欢繁华环境和偏好宁静环境的居民分别对距离城市中心偏近或偏远的居住区位有较高的支付意愿。

城市郊区基础设施和市政配套的建设力度的加强将有助于鼓励居民向郊区迁移。

张力、李雪铭、张建丽从生态的角度对家庭居住区位的选择做出了解释。

他们将生态位理论应用于居住区研究，家庭月收入、户主文化程度作为居住态评价因素，交通条件、区位、生活条件、自然环境作为居住势评价因素，构建了居住生态位评价模型。

该模型在对居住区评价时更好的体现居民因素，比先前区位评价方法更为全面，能更好的解释由于居民因素变化而导致的居住区位变化。

他们在对大连建成区37 个街道进行居住态、居住势、居住生态位评价，并以居住生态位为切入点，分析不同居住生态位等级的街道居住态及居住势状况，探究居住生态位、居住势、居住态空间分布规律及空间相互关系后，最后得出结论为，大连市居住生态位呈现以中心繁华城区为核心由中心向外围的环带状分布，居住态呈现由东南向西北递减的趋势，
高低值区域交错布局空间分布状况，大连市居住空间分异与居住生态位区位分布不完全一致。

结论
从我国现有的文献来看，一部分集中于研究城市住宅价格的差异及不同的表现形式，而另一部分则专注于居民如何进行居住区位选择，二者呈现出隔离的趋势。

只有把宏观的城市住宅价格差异和微观的家庭居住区位选择结合起来，才能更加完整全面地理解家庭的居住选择行为和城市的发展趋势，这也是未来需要努力的方向。

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