袁家村总体规划运营Ⅰ期

项目消费群定位：
「红酒典藏馆」定位于中高端，它的消费人群应该是收入较高而 时尚的城市精英、白领阶层、艺术家及喜欢享受的富裕阶层。
「袁家村·关中印象体验地」定位于中低端（当然会附带部份高端 人群），它的消费人群应该是驴友、民俗文化爱好者、艺术爱好 者、体验农家文化和对旅游民俗有一定兴趣的普通消费者。
「红酒典藏馆」
说明：
－ 本案为「袁家村·关中印象体验地」中「红酒典藏馆」项目的运营报 告提案撰写，整个报告以「红酒典藏馆」规划运营为主；
－由于方案所涉内容总体规划面积尚未确定，故方案中的地块规划和运 营方式有一定弹性；
－ 「红酒典藏馆」项目名称尚不成熟，将在稍后提出。
前言：
本方案主要以「红酒典藏馆」项目为中心， 将通过对该项目地块的开发建设规划、 运营战略的目标和思路分析，并结合相关策略， 提出项目的总体规划和运营策略，并以此为契 机，为今后袁家村的旅游规划发展奠定良好而 扎实的基础。
□区域功能：
- 以红酒为载体，配以优雅演艺，满足客人之间的沟 通和交流；
- 通过雪茄的提供，满足客人享乐的需求； - 以高尔夫和网球满足客人运动需求。
□建筑面积：
西式花园洋房及网球场共约 平方米
三号区域
－－关中特色度假酒庄、体验关中印象； 中西式主题餐厅，感受关中风情和异国情调…
□建筑设计：
四合院风格/纳西风格度假小型酒庄院落（3-5）； 会议中心（1） 关中原生态主题民俗餐厅（1）；西式主题餐厅（1）
景区品牌。
统一招商
对红酒供应商、特色小商铺等慎重招商，确保整体区域的 高品质。
统一管理 对各区域统一管理，确保景区整体执行力
我们在景区开发建设中，将采用“先地下后地上，先 环境后建筑，先配套后运营”的运作模式，以道路、 水系、绿化等统一先行建设为启动引擎，打造出高品 质的「红酒典藏馆」项目，并为今后袁家村的开发建 设奠定良好的基础。
如此，袁家村就将高、中、低端消费群体一概而尽， 形成无隙缝旅游休闲项目。
为什么将「红酒典藏馆」定位于中高端？
1、红酒本身就属于中高档的享受；在短时期这种属性不会 因为人为的宣传而发生变异；
2、如果将其定位于中低档，不但高档人群会产生心理抗拒， 而且中低档人群还是会因为红酒及依附于红酒的消费项 目较高而无法进行重复消费，甚至无法产生第一次消费。
消费目的分类 消费内容 主要客户
消费偏好 运营支撑
聚会型
红酒 运动 餐饮 住宿 购物
企业家、私营企 需要良好的情调
业主、城市金领 和氛围、较高的 1-4区域
等富裕阶层
档次和私密的空间
商务型
红酒 运动 餐饮 会议 购物
西安及周边城市 需要能够提供良
个体经营者
好的商务功能和
休闲娱乐功能
1-4区域
政府型
如果我们生搬硬套在理念上将红酒与关中文化民俗结合 在一起，不免出现不伦不类的尴尬境地，因此我们将 「红酒典藏馆」与「袁家村·关中印象体验地」之间的 主要关联放在消费项目的实际运营中，而不是在规划理 念之中。
我们对「红酒典藏馆」提出 功能齐全、更加体现参与性和互动性的定位方向：
体验式的红酒主题度假生活
红酒 会议 餐饮 购物
西安及周边城市 需要较多的休闲
政府部门
功能，少干扰
1-4区域
会议型 普通型
红酒 会议 餐饮 购物
西安及周边城市 需要良好的环境
企业
与优质的服务
1-4区域
红酒 餐饮 购物
城市白领、部份 需要提供平时虽
中产阶级等中高 有机会，但鲜有 1-4区域
收入人群
尝试的项目和服务
第二部份：项目规划
第三部份： 项目开发运营策略
统一规划 聘请富有景区打造经验的公司对项目进行统一规划和设计。
统一开发
功能开发和形态开发二者统一开发，保证「红酒典藏馆」 与「袁家村·关中印象体验地」在项目运营上不脱节。
通过各类营销活动、事件营销及游客接待的良好执行，在
统一推广 政府层面形成良好的企业形象，并助力袁家村形成较佳的
□建筑面积：
楼上及地窖共约 平方米
二号区域
－－红酒优雅演绎、浅斟红酒情趣、享受高尚运 动、品味时尚雪茄…
□建筑设计：
室内：红酒俱乐部、高尔夫挥杆练习房、雪茄吧 室外：网球练习场
□建筑风格：
西式花园洋房；一楼红酒俱乐部和雪茄吧，二楼 高尔夫挥杆练习房
□区域特点：
红酒享乐+运动休闲组合，多元化产品面对不同需求
一号区域
－－西部第一红酒酒窖、彰显红酒高贵品质、 鉴赏红酒典雅风范，体会红酒浓郁历史…
□建筑设计：
地下：红酒酒窖、 一楼：过道及红酒品赏区 二楼：红酒文化博物馆
□建筑源自文库格：
具有艺术气息的精装式洋房与红酒地下酒窖
□区域特点：
处于门户地位，红酒形象诠释
□区域功能：
- 客人参观与鉴赏红酒； - 感受红酒文化； - 并为客人提供私人红酒收藏租用。
目录：
Ⅰ 项目定位 Ⅱ 项目规划 Ⅲ 项目开发运营策略 Ⅳ 项目开发运营成本概算
第一部份：项目定位
1、项目整体定位综述 2、各地块定位描述
项目整体定位综述
以「红酒典藏馆」项目为启动引擎，与「袁家村」 规划形成区域联动，最终形成「红酒典藏馆」与 「袁家村·关中印象体验地」项目整体发展的 核心引擎。
□建筑风格：
中式四合院落或类似丽江的纳西院落； 关中风格餐厅；西式风格餐厅
□区域特点：
高端私密度假会所+高端餐饮+会务功能
□区域功能：
- 满足有居住需求的客人； - 满足有会议需求的团体和单位； - 无高端消费能力的客人亦可在第一、二号区域消费。
□建筑面积：
小型酒庄院落+会议中心+餐厅共约 平方米
四号区域
引擎植入-双核引擎
「红酒典藏馆」项目子引擎规划：
1号区域：红酒文化引擎－
红酒酒窖鉴赏、红酒文化博物馆、私人酒窖租用
2号区域：运动享乐引擎－
高尔夫挥杆练习 / 网球场、红酒俱乐部、雪茄吧
4号区域：旅游休闲引擎－
特色小铺、特色商业（4号区域分布连接前三个区域）
3号区域：度假会议引擎－
四合院/纳西风格小型酒庄、关中民俗餐厅、西式餐厅、特色度假
－－关中特色小商品、纪念品，精致小铺令游客 感受关中文化精深，留连往返…
□区域设计：
四号区域无固定建筑，其特色小商铺/售点散布于第一 、二、三号区域中。
□区域风格：
均为特色或有主题的关中小商品商铺/售点。
□区域特点：
加深游客关中印象，与袁家村整体民俗特点遥相呼应
□区域功能：
- 满足有购买需求或有纪念需求的客人；