房地产开发税费种类(DOC34页)

房地产开发税费种类

房地产是目前国内经济发展的支柱产业，也是审计部门重点关照的企业，是很多人心目中的暴利行业。那么他的税费自然不会少，通常的，项目再开发过程中会需要缴纳以下几种税费：

1. 契税

2. 印花税

3. 土地使用税

4. 房产税

5. 城建税

6. 教育费附加

7. 地方教育费附加

8. 增值税

9. 土地增值税

10. 企业所得税

NO.1 契税

契税，是一种一次性税收，是当土地产权发生转移变动时，向新业主征收的一种税收。

契税本身也很好理解，我们在投资过程中，不管是什么形式获得的，都会与原业主之间会形成一份合同或者协议，这类合同或者协议改变了土地产权归属，可以把他看作一种契约，不是财务、税务的专业人员，契税我们就可以理解为契约税。

税率方面，目前国内实行的是3%-5%（计算基数为土地总价）的幅度比例税率，根据地方经济不同，由当地政府自行确定。计算公式如下：应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）

简单么？很简单。好给你来个有难度的，前面我们介绍过了投资拓展中的一些二手地交易方式，那么：

股权收购的项目，它的契税怎么算？

资产收购的项目，它的契税怎么算？

问：例如A项目公司现在本市有一块存量工业用地，当年摘牌价5亿，目前所有土地款及契税已全部缴清，现在B公司欲10亿收购A公司的地块，那么B采用股权收购或者资产收购分别应该补缴多少契税？

解：这个问题搞不清的同学记住了（敲黑板），契税针对的是单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属发生转移了，需要征收契税。

而股权收购不存在上述权属发生转移，不收税。资产收购中，土地产权发生改变，当然要补缴契税了。

NO.2 印花税

印花税呢，官方的概念是领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。一般的在财务测算中，表上能够具体体现出来的是土地出让合同的印花税，税率万分之三。然而实际过程中，印花税还有以下几个：

开发环节

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱

销售环节

印花税税额=商品房销售合同金额×5‱

印花税这个税种的税负压力比较小，对整体开发环节影响不大。NO.3 城建税教育费附加地方教育费附加

以上三种都是一些比较小的税种，也没有必要对其进行深入了解，一般的，了解它的计税依据、税率就可以，对最后项目的测算结果影响不大。

计税依据：预征及清算时实际缴纳的增值税额{实际计算公式=（增值税+营业税+消费税）*征收率，只不过后两项在房地产开发过程中基本绝迹了}。

城建税：1% or 5% or 7% （以南京为例，南京市区7%、县城建制镇5%）

教育费附加：3%

地方教育费附加：2%

NO.4 土地使用税

土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用土地面积定额征收的税。

注意几点：

1. 开征范围：土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。

2. 土地使用税有免征：一般公共基建用地、农、林、牧、渔、果生产基地用地及个人非营业建房用地，免征。

3. 缴税时间：从土地交付的次月开始缴纳，在取得预售证后，取得预售证的房产所占用的土地，从次月开始不用再缴纳土地使用税。

土地使用税的计税依据是实际使用的土地面积，按当地规定的单位税额进行缴纳，计算公式如下：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

一般的单位税额为*元/㎡的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体交多少，可以咨询各位当地的地税局。

NO.5 房产税

1. 缴税对象

房产税，对于房地产开发企业来说，缴税的情况比较少，但并不是都不用缴。

根据国税发[2003]89号文件之规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

因此，产生房产税的，一般是自持或自用的商品房

2. 缴税计算口径

根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区直辖市人民政府规定。

根据《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

3. 案例分析

某房地产开发公司于2016年12月完成了A项目商品房的开发建造和装修，商品房建筑面积为50000平方米，造价10亿元，其中200平方米暂作公司办公之用；500平方米对外出租，年租金60万元。计算该公司年应缴纳的房产税（减除幅度为20%）。

从价计征的房产税=400×(1-20%)×1.2%=3.84万元。

从租计征的房产税=60×12%=7.2万元。

土增税和增值税区别

土地增值税、增值税，两者听名字有点像对不对，对于刚入门的同志们说不定傻傻分不清。

对于这两种税，区别主要在以下几点：

➢纳税、扣缴义务人区别

增值税纳税义务人是指在我国境内销售产品或提供加工、修理劳务及进出口货物的单位和个人。此外增值税纳税人按照经营规模的大小，可以分为一般纳税人和小规模纳税人。

土增税纳税人是指装让国有土地使用权或地上建筑物及其附着物后，取得收入的单位或个人。

另外由于增值税涉及进内应税劳务，部分在境内未设经营机构，需设置代理人作为扣缴义务人，没有代理人的，购买者作为扣缴义务人。

土增税则不涉及扣缴义务人。

➢征税范围：

税增值税征税范围包括货物的生产、批发、零售和进口4个环节，此外，加工和修理修配劳务也属于增值税的征税范围。

土增税则是对有偿转让房地产产权所取得的增值额进行征税。

➢税率、扣除项目、计税方式不同

老鸟们都知道，增值税和土增税在测算过程中的计算方式是完全不同的，这取决于两种课税在税率、扣除项目、计税方式上截然不同，一会下文会着重分析。

➢纳税地点不同

土增税纳税地点相对固定，只需向房地产开发业务所在地区申报纳税即可；

增值税征收范围更广，因此纳税地区也更加多样；