房地产开发流程(全周期)

成本管理部
上接市政图纸设计 确定市政雨污水及道路施工单位
营销部
财务部
排污许可证
市政质量监督验 收
道路施工
上接供电咨询
环保验收
电力施工图纸设计
签订供电服务合同（独家、单位造 价）
电力管道敷设、配 电房建造
签订电力管道设备基础敷设协议、 配电房施工协议
供电交房证 明
变压器安装、电缆 施工、计量表安装
安防交房证 明
工程管理部
成本管理部
营销部
财务部
人防专业审查
报建面积预测
建筑施工图设计
设计单位合同备案，外地设计单位办理进市备案
确定景观绿化设计单位 防雷装置设计审查
确定造价咨询单位 建筑施工图审查
（含抗震及节能审查）
编制标底 建设工程规划许可证 定位放样
消防设计备案
绿化方案备案
景观绿化方案设计
总包单位资格预选及考察
Pass（或按交评 意见修正）
扩初方案设计及日 照分析
确定测绘单位
环境影响评价
确定环评单位
建设用地规 划许可证
Pass
规划方案方案论证
Fail
规划方案修正
Pass
规划方案审批
编制节能评估报告
可行性研究阶段
可行性研究报告
投资立项批复
房地产项目开发流程
前期开发部 设计管理部
接《方案审批后》 有人防项目 人防方案审批 有人防项目 人防面积预测 人防方案设计
安防图纸设计
工程管理部
成本管理部
确定安防设计单位
营销部
财务部
上接预测备案 质监交底 安监条件验收
确定安防施工单位
基础施工 商品房价格备案 商品房价格成本备案表及价目表
工程施工至形象进度的1/3
广告、房产营销人员备案及 编制营销方案
销售系统录入
预售资金监管证明
基础完成 预售许可证 基础验线
项目资本金基 础使用申请
交付使用及产证办理
交房使用部分项 目资本金解冻
编制投资标文件
预测面积备 案
发放投标
回标、清标
上接规划许可证办理 直接发包 网上申报，外地单位资质核验、进市备案、缴付信用保证金及 总包合同签订
项目实施前期
施工许可证 监理单位办理监理人员备案，外地单位办理资质核验、进市备案、办公场所核验
监理合同签订
项目资本金缴存
房地产项目开发流程
前期开发部 设计管理部
人防备案证明 （无人防）
竣工备案表 有贷款项目 还贷及土地证释放
社区、物业用房 移交 末期交房
人防备案证明 （未竣工）
未竣工
接面积实测 项目资本金使用 申请 交付使用备案 预转销系统登记
源自文库
初始登记
已售房屋签订预 转销合同
现售房屋签订销 售合同
产证办理
地籍验收及分割
土地证办理 有房贷客户 他项权证办理 压银行，退押金
房地产项目开发流程
前期开发部 设计管理部 工程管理部 成本管理部 营销部 财务部
设计招标 Fail 地名申请
Fail
初步方案设计
技术分析
成本分析
销售分析
经营分析
规划咨询
Pass
Pass
大于10万平方米 或城市快速路及 主干道两侧项目
供电咨询
（确定用电容量及土建变位置）
交通影响评价报告
确定交评单位
交通影响评价论证会
项目资本金基础部分解冻
工程主体施工
白蚁防治报告
浇筑地坪前白蚁防治
市政规划许可证 市政图纸设计 确定市政设计单位
主体验收
申请公积金楼盘
墙改基金退款
项目资本金主 体使用申请
项目资本金主体部分解冻
预售登记
项目主体实施阶段
签订预售合同
接后配套施工阶段
房地产项目开发流程
前期开发部 设计管理部 工程管理部
上接主体施工阶段 雨污水工程施工
邮政交房证 明
信报箱施工
签订邮政信箱安装协议
上接绿化方案备案
路灯交房证 明
路灯施工
签订路灯施工协议
园林绿化施工图纸设计 竣工测绘、面积 实测 景观绿化验 收 景观绿化施工 签订园林绿化施工协议
后配套施工阶段
消防检测
消防设施施工（不含 消防市政管道）
签订消防检测协议
规划验收
消防验收
房地产项目开发流程
前期开发部
规划验收
各市政配套施工 （含备案证明） 分户验收程序 防雷装置验收
设计管理部
工程管理部
成本管理部
营销部
财务部
上接施工许可证、质监交底 人防实测备案 人防质监办理及交 底
平时使用证
人防验收
前期档案归档
编制平战转换预案
人防施工
质监站监督验收
档案验收证明
施工档案验收、电 子档案制作
竣工验收备案 地籍测绘
安防设施施工
确定安防施工单位
供水交房证 明
供水管道及水表安 装施工
签订供水施工合同（垄断独家议 标）
有线电视交 房证明
有线电视管道施工
签订有线电视建设协议（独家、单 位造价）
燃气交房证 明
燃气管道施工
签订燃气管道建设协议（独家、单 位造价）
通讯交房证 明
通讯管道施工
签订通讯管道建设协议（独家议 标）