案例招商方案

招商营销方案

尚都花园城一、二期

招商方案

一、招商原则与招商对象

招商原则：

必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施。

放水养鱼

商街经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个商业街做旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商街“先做人气，再做生意”的战略。

目的：通过前期以优惠的租金、招商政策等措施，来减轻商家资金投入压力与风险；增加其入驻本案场的信心；先将商街做旺，提升商街人气，从而达到旺场效果；同时为三期主力店招商整体提升（价格）起到拉动作用。

招商对象：

1、知名商户或连锁商户

2、个性鲜明有特色商户

3、能吸引人流量的商户

二、租金价格

1楼南向均价为55元/㎡/月

2楼均价为18元/㎡/月

三、招商政策及优惠政策

（1）一楼租赁合同年限为2年，二楼租赁合同年限为5年,若品牌连锁或大型商户要求签定5年以上的长期合同，则需报公司批准后方能执行。

（2）租金递增率第一、二年保持不变，第三年开始逐年递增，递增率为8%。

（3）物业管理费1.5元/㎡/月，半年一交；第一年免物业管理费。管理费的内容包括：人员的管理、公共的卫生、保安、保洁、公共的照明、用水、洗手间、项目外围的清洁、保养、公共设施的更新、维护等。管理费不包括的内容有：店铺内的用电、用水（店铺内有上下水管道者）。水费：3.67元/吨，电费：1.09元/度。

（4）付款方式为：交一押三，即交一个月租金作为押金，租金三个月一交。

（5）销售时如果铺位租期未到，则带租约转让，前期签订的租赁合同中体现出租铺位可带租约转让。

（6）户外广告位优惠政策建议：建议本项目外墙广告在开业初期免费提供给一些知名度高，品牌形象好的商户使用，此项优惠政策能在一定程度上加强对品牌商户的吸引力并可以提升尚都花园街的整体形象。

四、租金总价

五年租金总价：60.57元/㎡/月×591.71㎡×12×5≈215万元

五年租金总价：19.82元/㎡/月×4930.66㎡×12×5≈586万元1、2层五年租金总价：215＋586＝801万元

五、招商时间

2009年9月1日—2009年12月31日

六、功能分区

七、租金定价分析

营销方案一、销售价格策略

（1）、建议执行“低开高走”的订价策略

（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略

二、付款方式

1、一次性付款

客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。

2、5成10年银行按揭贷款（争取6成10年按揭）

客户签订合同时，支付首期款50%；办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。

3、超轻松按揭

客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其余首期无需支付（客户给开发商一定年限的使用权）。

付款方式一览表：

三、各类型促销及优惠措施

一）带租约发售

具体内容：

开发商与有意向经营商铺的客户进行洽谈，签订合作意向协定。当有其他买家购买到本商铺时，开发商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资

回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约回报。

二）5年返租回报

具体内容：

买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租开发商统一经营，每年从开发商这里获得

投资总额8-10% 的稳定回报，5年后，开发商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成

熟的铺位，可自用也可出租。

返租的方式

返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。

一次性返还存在两种可能：

（1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。

（2）、在首期中一次性扣除返还金额。（吸引力最大）

分期支付：

每年定期支付，一般为季度或者半年。

根据尚都的情况，我部认为3－5年返租比较合适。

返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。

三）十年保收计划

具体内容：

即客户在购买本项目10年时间内，开发商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优

惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段（客户只能收取利息额，不能获得本金，可从

总价中一次性扣除）。

四）购铺易，低首付

允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由开发商提供2-3年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业经营后。购买带租约的商铺，收租后才付款，投资获利更有保障。

四、销售价格及销售周期

1、销售价格：一层均价为：14000元/㎡，二层均价为：5000元/㎡

2、销售总价：一层总价为：14000×4524.52≈6334万元

二层总价为：5000×4930.66≈2465万元

一、二层总价合计为：8799万元

3、销售时间：2009年10月1日—2009年1月31日

（主力店签定意向合同后，正式开始对外销售，一层销售均价为：13000元/㎡，二层销售均价为：4000元/㎡；杨教授方案对外公布后，二层销售均价为：6000元/㎡）。

商铺工程改造

1.所有商铺的钥匙必须留招商部一套

2.所有商铺水、电要求一铺一表

3.电话、网络接口到户

4.如有可能每个商铺有独立的通风窗口

5.分割的铺面隔墙要砌好及打墙

6.空调外机由物业统一安排位置

7.如餐饮行业排烟、排油需安装到位

8.上下水排给系统完善

9.装修的水电图纸必须留招商部一套，便于客户考虑相关工程改造

10.天然气开通流程及其办理费用

11.根据招商部要求二楼铺面在指定位置设立楼梯，铺面之间需开门洞，方便客户看铺

12.车位的划分（包括地上及停车场）

13.花园及前坪的改造

14.广告位线头的预留

其中2、7、8、10项由于商户暂未确定，物业要做好预算及施工安排。

招商氛围形成

包装总纲