武汉商业调研报告

中部六省2010年人均GDP
中部六省 No:1 连续三年稳坐中部六省第一的排名
5000 4000 3000 2000 1000 0 总额（亿元） 2005年 1129 2006年 1293
武汉历年消费品零售总额
全国消费品零售总额排名第六 省会城市排名第二，仅次于广州
2007年 1518 2008年 1850 2009年 2130 2010年 2523 2011年 2959 2012年 4620
• • • •
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
武汉主要商圈位置示意图
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
钟家村商圈
以时尚百货、品牌超 市为主，辅以餐饮娱 乐
武广商圈 商 业 形 态 消 费 群 体 商 圈 优 势
以传统百货为主，辅 以超市、餐饮
江汉路商圈
以时尚百货、商业步行 街、品牌超市、时尚运动 卖场为主
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
常住人口密度较高，属于高密城市，为房产市场发展提供需求动力
2006-2012年武汉常住人口密度
1151
1200
1180
1150
人口密度 （人/平方公里） 3000以上 1000~3000 500~1000
城市类别
1100 1049 1030 1010 1000 1056
武昌总部经济区的发展， 使商圈范围不断延伸，未 来将成为武昌区商务消费 中心
伴随新型购物中心的 建成与投入，区域内 现有商业形态将进一 步完善及提升
武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等； 主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等； 主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等； 除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联； 汉口 武昌 汉阳
数据来源：武汉市统计局
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
武汉市商业市场
武汉商业市场量价走势图
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
信息传输、 计算机服务 和软件业
批发和零 售业
3
住宿和餐 饮业
4
金融业
5
房地产业
6
2
2010年
2011年
数据来源：武汉统计年鉴
武汉市产业结构不断优化，第三产业占国民生产总值的比重不断增加。2011年第一产业实现增加值198.7亿元 ，同比增长16.9%，第二产业实现增加值3254.02亿元，增长84.7%，第三产业实现增加值3303.48亿元，增长 53.8%；一、二、三产业比重为2.9：48.2：48.9。 2011年武汉政府工作报告中提及“加快发展服务经济，建成全国重要的现代服务业中心”，随着武汉服务业整 体水平提升，将会产生更多的商务商贸合作机会，吸引更多外来投资目光，也有利于促进形成更多的商圈建设。
2013.1 68296 16702
2013.2 30067 15311
2013.3 78633 13839
成交面积(M²)
成交均价(元/M²)
上图说明：3月武汉商业市场成交78,633㎡，环比增加162%，同比增加18%；成交均价13,839 元/㎡，环比下跌10%，同比上升10%。3月，全市15区均有商业备案，汉阳区以15,972㎡蝉联 成交面积冠军，随后是江汉区14,466㎡、东西湖区11,186㎡。均价方面，江汉区均价最高，为 38,279元/㎡，随后是武昌区25,264元/㎡、江岸区24,355元/㎡。
广、深、港 珠三角城市圈
武汉历年GDP
10000 8000
的高铁，4小时超快动力拉近与珠三角的亲密距 离；建设中的阳逻深水港、汉口北列车编组站 将成为国内最大的内陆深水港和亚洲最大的列 车编组站。
6000
4000 2000 0 GDP 2003年 2004年 2005年 2005年 2006年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1622 1956 2238 2623 3141 4115 4620 5565 6537 8004
司门口商圈 商 业 形 态 消 费 群 体
以潮流商业街为主
街道口商圈
以IT专业卖场，时尚百货为主， 辅以品牌超市及餐饮娱乐
光谷商圈
以时尚百货、品牌超市、商业 步行街为主
王家湾商圈
以品牌超市、家居家电等卖场 为主，辅以餐饭娱乐
唐家墩商圈
以品牌超市、家电卖场为 主，辅以餐饮
区域学生与旅游消费人群
时尚白领及学生消费群体
武汉传统商业聚集 地，地段优势明显。 品牌优势突出，知名 度较高
商圈可达性较好，知名度 较高。具有一定人文景观 优势，业态组合齐全，时 尚性消费吸引力较强
规模和体量优势，知名 度较高
内环交通枢纽位置，周边 住宅开发体量较大，给商 业发展提供了较好基础
传统商业核心区，规模体 量较大，可达性较好，业 态的组合较为完善
度为1180人/平方公里，是中部六省人口规模最大的城市，属于高密城市。常住人口密度的增加使得武
汉城市经济活力日益增强，为房地产市场的发展提供需求动力。
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
产业结构不断优化，服务经济加快发展产生更多的商务商贸机会，有利于促进更多的商圈开 发建设
100% 90%
80% 70%
2005-2012年武汉产业结构比例图
区域内高校师生，周边居民， 光谷产业园从业人员
区域周边消费人群及经济开发 区产业消费人群
区域家庭消费人群
商 圈 优 势
武昌传统区域商圈，具有一 定人文旅游特征
位于武汉市大专院校聚集区，消 费人群集中，地段优势明显
区域商业规划起点较高，交通 便利，周边消费力潜力巨大
较好的对接了硚口与沌口区 域，并可有效开发三个区域消 费人群
武汉商业市场调研报告
（ 2013年第一季度） （初稿）
2013年5月
城市概况
商业市场研究
同城主要竞争企业资讯 项目概况
项目概况
项目概况
第一部分
城市概况
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
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武汉九省通衢，中国几何中心城市 全国商业最发达，商业消费最尖端城市之一 常住人口达1000万，流动人口近400万 人均GDP及GDP排名全国十强 城市综合实力强，二线城市的领头羊 城市居民投资力强，商用物业销售单价屡创新 高
2007年武汉人均消费性支出破万，LV强势进驻武汉；
2012年武汉人均消费性支出已达到17141元，进驻武汉 的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Hermès、等近百家 国际一线品牌和国内一线品牌商家
武汉市2012年奢侈品零售总额超过60亿元，同比涨幅 50%，位居全国第一，继续保持全国第五的位置
长
徐东 武广 江汉路
市级商业中心
汉
王家湾
汉正街
江
沙湖
钟家村 司门口
内环线
武昌
东湖
汉阳
中南 街道口
江
二环线
市级商业副中心
光谷
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
城市发展战略
武汉作为国家实施“中部崛起战略” 的重要支点城市，并构建武汉城市圈，凭借交通区位
优势联系经济发达地区，加强资源流动，其发展将迎来前所未有的机遇
北京为中心的 渤海城市圈 上海为中心 的 长三角城市 圈
• •
武汉，中国中 部特大中心城 市 南宁为中心的 北部湾经济圈
•
武汉市交通区位优势显著，有黄金轨道京广线、 内陆第一长江水运航道及京珠、沪蓉高速等国 内一级运输通道。
•
天河机场是华中地区最大的航空港，年吞吐量
1200万/人次，仅次于北京、上海、广州位居 全国第四；新建成的武汉火车站开通直达深圳
2012.3 66676 12529
2012.4 44737 15494
2012.5 45442 15535
2012.6 92616 12637
2012.7 93796 16976
2012.8 77913 15591
2012.9 80601 14644
2012.10 104500 17021
2012.11 2012.12 91245 17213 115060 14854
区域传统商圈，后期 潜在消费力巨大
发 展 趋 势
随着国际广场的开 业，将带动商圈的提 档升级，并呈多样 性、多元化发展，业 态组合更加丰富及合 理化
伴随着商圈内新兴项目的 不断建成与新品牌的引 进，商圈档次不断提升， 商业进一步的升级换代
受城市规划限制，逐渐 向城市旅游发展，整体 商业形象急需升级
随着商圈现有商业的调整 与新兴项目的加入，商圈 内现有档次及形象不断提 升
由于国家实施中部崛起战略
，加大对中部地区的建设力 度，同时武汉面对东部沿海 的产业转移，积极调整产业 结构，吸引人才资源，加大 对城市建设的力度； 近年国家批复建设武汉 “8+1”城市圈。城市圈的 建设，涉及工业、交通、教 育、金融、旅游等诸多领域 ，给武汉市的发展带来前所 未有的机遇，必将促进武汉 城市格局的发展。
汉正街商圈Βιβλιοθήκη Baidu
以专业批发卖场为主
徐东商圈
以销品茂、中档百货、 大型超市、中档餐饮娱 乐为主
中南商圈
以传统百货，家居家电 卖场为辅
省内消费人群及本地 家庭型消费为主
旅游人群和时尚年轻消费 人群
省内及武汉城区消费人群
周边居民及武昌，青山区 消费人群为主
武昌区域日常消费人群 及政务及商务消费人群
区域消费人群以及旅 游消费群体
1071
A类：稠密城市 B类：高密城市 C类：集中城市 D类：低密城市
1050
950
900
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
500以下
数据来源：武汉统计年鉴
近年来，武汉常住人口密度呈现逐年增加的趋势，到2012年武汉常住人口达1002万人，常住人口密
处于新老城区结合区域，住宅 开发体量较大，消费人群基数 庞大，为商圈发展创造了良好 基础
发 展 趋 势
随着市政规划的不断调整与新 兴项目的不断加入，商业街的 整体形象将得到有效提升
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
（二）武汉商圈概况：
• 汉口、汉阳、武昌三镇被长江汉水自然分割，呈“三足鼎立”之势， 从传统意义上来说，汉口为商业中心，汉阳是工业中心，武昌则为科 教文卫和政治中心。经过多年的发展和营造，武汉三镇根据各区域特 点的不潼，已经基本形成初具规模的七大零售商圈（示意图见下 页），其中： 汉口2个：中山大道商圈、武广商圈； 武昌4个：徐东商圈、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈； 汉阳1个：钟家村商圈 （本调查报告重点分析汉口的中山大道商圈、武广商圈以及汉口的徐 东商圈、中南商圈以及街道口商圈。）
中部崛起战略空间布局
武汉城市圈
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
武汉城市圈城际铁路和城市轨道的建设进一步提升了大武汉的核心地位，实现城市圈内8城市 一小时内到达武汉市区的目标，辐射人群扩大，为房地产发展提供了大量的潜在购房需求
武汉城市圈城际铁路1+8城市群 武汉城市轨道交通
得天独厚的区位优势造就了武汉承东启西、沟通南北、维系四方的交通优势，成为中部最大的水陆空交通枢 纽，随着武汉城市圈城际铁路和城市轨道交通等网络的完善，便捷交通将推动武汉经济加速发展，大武汉的全 新面貌逐步显现，进一步提升了区域核心地位，扩大辐射范围，为房地产行业的发展提供大量的潜在购房需求 。
2012年武汉市各行政区商铺成交套数及面积
1400 16
1200 1000 800 600 400 200
0
14 12
10
8
6
4 2
0
成交套数
成交面积
住宅板块政策未放松，武汉市商业板块投资火热； 武汉市2011年商铺去化面积达87.2万方，市内核心区域商铺均价超过2万元/㎡。
汉口
唐家墩
中心商业区
市场概况
市场数据
发展趋势
案例
市政规划
1. 武汉3月CPI环比下降0.9%，创16个月来最大跌幅
据武汉市统计局公布3月份消费价
格指数（CPI）显示，武汉市居民消费
价格总水平（CPI）环比下降0.9%， 创16个月来最大跌幅；同比上涨2.1%。 其中鲜菜价格比2月下跌10.1%，猪肉 价格下跌9.7%。 整体来看，3月份武汉居民消费指 数有所减少。
800 700 600 500 400 300 200 100 0
武汉服务业发展状况
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2005年 2006年 2007年 2008年 2008年 2010年 2011年 2012年
交通运输、仓 储和邮政业
1
第一产业总产值（亿元） 第二产业总产值（亿元） 第三产业总产值（亿元）