房屋租赁合同的优先承租权

房屋租赁合同的优先承租权

优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》

满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。

法律的强制性规范。

在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例：案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500 元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX 元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800 元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800 元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的

告与第三人的合同无效。

案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至

优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。

这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何，有没有排除第三人的法律效力，约定XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有

，约定于XX优先租赁权”，确认被（XX）第四十二条：租赁期限届满，…” 但是，在全国人大及其常

“优先租赁权”不是在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯合同法律原理，原告仅以具有租赁优先权为由，请求确认被告与第三人的合同无效，是没有法律依据的。此时，维护流转秩序和保护交易安全的角度作出判决。

经过上面的分析，结论是：房屋租赁双方的忧先租赁权”条款，仅对合同双方当事人有效，承租人享有的忧先租赁权”并不能对抗第三人，不能因此宣告另一份合同无效。出租人侵犯承租人的忧先租赁权”，擅自将房屋租赁给第三人，属违约行为，应当承担违约责任。

上述两个案例均被法院驳回诉讼请求。原告应当另案起诉，追究被告违约责任。原告不能主张合同无效，不能对抗善意第三人，只能基于违约，要求被告承担违约责任。在司法实践中，法院也会从侧重考虑保护善意第三人，