商业广场策划案草案

商业广场策划案草

案

苏州瑞富广场策划案(草案)目录

一、项目概况

二、项目分析

三、方向及定位

四、目标客户

五、业态规划

六、价格建议

七、招商策略

一、项目概况

瑞富广场位于苏州三大商圈之一南门商圈的轴心位置,与苏州最高档商场之一泰华商场相邻。项目北接竹辉路,西靠人民路。项目地下两层为停车场,总共近6000平方米,约200个车位。地上一到三层规划为商业场所,第三层层高仅为2.7米。一层已入驻交通银行、必胜客、高档眼镜店毫克眼镜、百年老店三万昌茶叶,剩下400~500平方米未租售。二层和三层均未租售,每层面积约为3300平方米。四到七层规划为酒店式公寓,主力面积30~70平方米,基本已售,还剩70余套。

项目预计 2月交工,5月前开业。

二、项目分析

1、项目面临的问题

(1)定位不明晰,难以统一主题宣传

(2)三楼层高2.7米,很难满足一般商铺的层高要求

(3)先前对外宣传公寓已售磬

(4)项当前身经营不良,需要重建客户信心

2、项目拥有的条件

(1)地段好,轴心位置

(2)苏州罕见的大容量停车场

(3)商铺能够自由分割

(4)商业消费集中区

(5)交通便利

(6)现房

(7)项当前期宣传已经在受众中或多或少形成时尚、文化的概念

3、需要解决的问题

重点攻克二、三层商铺销售难关,消化公寓尾盘及一楼遗留的商场部分。

三、方向及定位

1、定位方向:

(1)地段决定档次

项目紧挨苏州主干道人民路,与泰华商城为邻,占据南门商圈核心位置。因此,本项目业态定位在中高档。

(2)符合所处商圈的总体定位,与周边商业业态协调

为方便表述,先建立一个直角坐标系:以人民路为纵轴,新市路竹辉路一线为横轴。横轴以北文化气息浓:苏州图书馆、苏州中

学、苏大南区、碑刻博物馆、文庙、四大宋碑、可园、沧浪亭、市美术馆、市工人文化宫等;横轴以南商业气息浓,以泰华商城为代

表。项目与竹辉路隔街相望有爱琴海休闲中心、西北有西餐厅、西隔人民路有肯德基、南有麦当劳,项目一层有必胜客,”洋气”环

绕。

瑞富广场为了保持与周边业态的协调,商业业态应该突出时尚,并兼具文化气息。

(3)瑞富广场内招商业态类型相近,基调一致,主题统一。

2、定位:

考虑到泰华商城已有的市场地位和瑞富广场的商业场所规模,如果与泰华商城正面竞争,业态求多求全,走”大而全”之路,竞争成本势必就高,风险就大。

因此,建议采用错位互补的策略:人无我有,人有我优。泰华商城买不到的东西,瑞富广场能够买到。或者,针对某一业态,瑞富广场比泰华商城做得更深更细,走”小而精”之路。

建议定位:时尚的阳光运动型中高档消费场所。整体主题为年轻·时尚·运动·文化。

四、目标客户

瑞富广场的目标客户就是泰华商城的消费者,就是周边KFC、西餐厅、卖当劳的消费者,就是瑞富广场周边来来往往的人群。我们建议充分利用别人已有的客户群,将她们吸引到瑞富广场来。瑞富广场的目标客户是现有周边消费者中”最时尚的年轻运动族”。

五、业态规划

业态规划力求填补项目所在商圈的市场空白——没有专业运动休闲

用品商场,并充分利用泰华商城的人气资源。

一楼未租售的部分:品牌休闲、运动类服饰

二楼:体育用品、运动服饰、旅游用品、休闲服饰等专卖店、精品店三楼:健身房、美容院(招商对象为成长型的企业)

基于三层楼高的限制,故三楼不规划为商铺。若健身房、美容院招商不够理想,也可参考规划茶室、咖啡厅等。但不宜规划KTV等影响四楼居住的高音量业态。

体育用品、运动服饰区配以欧美风格的运动展示画面,营造运动、时尚的氛围;旅游休闲用品区设立各地文化风景点展示画面,营造文化、自然、休闲的氛围。经过整体包装的二楼提供的不但仅是购物的场所,还有运动、旅游、休闲、时尚的购物体验。

一楼、二楼、三楼客户群是交叉的,彼此联动,促进销售。建议三楼健身房、美容院给四到七楼酒店式公寓业主发放贵宾卡,使其成为固定客户的一部分。

六、价格建议

1、参照其它商铺价格,并结合项目自身实际情况,暂定:

一楼售价27000元/平方米,租金2160元/平方米

二楼售价18000元/平方米,租金1440元/平方米

三楼售价为7500元/平方米,租金600元/平方米