02第二章房地产抵押贷款-参考答案

第二章复习思考题参考答案

1、何谓房地产抵押？

房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。这里所说的抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

2、何谓房地产抵押贷款？其基本特征和主要作用有哪些？

房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。

房地产抵押贷款主要有三个基本特点：首先，它是以抵押物的抵押为前提而建立的信贷关系；其次，它是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金的借贷行为，其实质是一种融资关系而非商品买卖关系；最后，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，具有现实性。

房地产抵押贷款的作用主要表现为：（1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展。（2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。（3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。（4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。

3、房地产抵押贷款有哪些类型？

房地产抵押贷款按贷款对象分可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途则可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。

4、房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？

房地产抵押贷款运行中的基本环节主要包括房地产抵押权的设定、房地产抵押合同的签订、房地产抵押登记、抵押房地产的处分以及抵押贷款的偿付五大部分。

其中，房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。我国法律、法规允许并保护房屋所有权，除《城市房地产抵押管理办法》中所规定不得抵押的房地产以外，其他依法取

得所有权的房屋均可设定抵押。

此外，依据我国现行法律规定，房地产抵押的设定包含两个程序，即签订书面抵押合同和办理抵押登记。在进行房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。抵押合同可以单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效，从而使房地产交易的安全和有效得到保障。

当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。目前国内几乎所有的商业银行的房地产抵押贷款办法都规定：“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时，贷款人有权向借款人另行追索”。抵押房地产的处分包括折价、变卖和拍卖等几种方式。

抵押贷款必须以年金形式定期偿付，具体偿付方式根据抵押贷款的类型确定，一般可分为固定利率还贷和可调利率还贷。目前较为常用的则是按固定利率偿付抵押贷款，即所谓的等额本息还款方式。

5、何谓房地产抵押贷款市场结构？二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？

房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。通过初级市场的运作，解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾，从而提高居民住宅的有效需求；二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。通过二级市场的运作，使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现，从而有助于解决银行有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。

二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。在实际操作中，抵押证券的买卖就如同在开放市场上股票、证券被自由买卖一样。二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖，即所谓的住房抵押贷款证券化。正因为此，二级抵押贷款市场可以吸引社会资金进入抵押市场；鼓励抵押资金的地区间的流动；使抵押贷款人能够将抵押契据变现；以及平抑抵押资金的供求波动。