住宅项目.石家庄元氏项目初步定位报告

乏经济基础；
产业经济强劲发展，产业人口增加、收入水平逐年提升，项目潜在客群稳步增长。
城市概况总结
城市化进程——正定、鹿泉、栾城、藁城是石家庄城市化进程重点发展方向，元氏县受辐射带动； 城镇化建设——元氏县正加速形成城乡一体化网络体系，增强与周边市县的沟通； 产业经济发展——加大支柱产业发展力度，提升第三产业发展空间，促进经济稳步发展； 交通发展——交通系统逐步完善，加强元氏县与外界的联系，促进城镇化建设快速形成； 产业人口发展——产业经济持续发展，促进人口、收入稳步提升；
控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策，不会出现住房 需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。
微观市场分析
元氏县处于房产快速发展阶段
2008年之前
发展阶段模拟
2008-2010年
2010年至今
萌芽阶段
起步阶段
快速发展阶段
2008年之前：萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后； 2008-2010年：起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向北延伸，已形成
2012年，国务院明确指出巩固房地产调控成果，坚决抑制不合理需求，促进房地 产市场健康发展。
宏观市场政策背景
2012年上半年货币政策预调微调力度持续加大，上半年银行两次下调准存率、三年半 来首次降息。央行分别在2月、5月下调准存率0.5个百分点，6月银行降息0.25个百分点， 并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。
县城人口7.5万人
产 业 人 口
约1.8万人 18家化工厂2000人 近千家煤场8000人 连带运输业6000人
纺织业2000人
人群特征：支柱产业化工、煤场与运输 人员，平均工资在2500元左 右，中层年薪在4万左右；
置业特征：个别厂矿老板具有购房需求， 且多数随产业分布置业；
其中产业人口3.8万人 其他人口3.7万人
交通路网逐步完善
107国道、红旗大街（在建）加强元氏县与石家庄的联系；
城乡一体化 姬村镇 殷村镇 南佐镇
中心城镇 元氏县
南因镇 宋曹镇
交通路网不断完善，加强了元氏县与周边市县镇的联系，对元氏 县城镇化建设加速、产业提升、人口导入提供了有利基础。
城镇一体化网络体系
城镇化建设加速，为元氏县城镇水平提升提供了空间与基础。
单位：元
20000
16000
12000 9721
8000
4084
4000
0
2006年
2006~200wenku.baidu.com年元氏县人均可支配收入
11044 4658
12957 5142
2007年
2008年
城镇 农村
13889 5619
2009年
城镇化进程加快、产业持续发展，促进整体经济跨越式提升
2008年全县地区生产总值首次突破百亿元，实现同比增长33.3％，在近年以来，元氏县一直保持两位数的增长速率； 经济持续向好性，带动全县城镇、农村人均可支配收入稳步提升，近年来，元氏县城镇、农村人均可支配收入两位数增长；
个 体 经 营
约500户 城区个体经营者约
人群特征：集中在老城区人民路附近，人 群收入较高，平均年收入水平 大概在6万元左右；
置业特征：此类人群为购房主力客群，经
500户
济基础雄厚，拥有再置业经济
条件；
其
人群特征：主要为进入县城的个体摊位、
他 从 业 者
约1万人 其他小商贩、摊位 、临时工作人员
商贩、等临时从业人员，此类 人群收入不稳定平均月收入 2000元左右； 置业特征：此类人群购房欲望较高，但缺
元氏县经济综合实力
160
120
15.70%
80
40
59
0 2005年
元氏县历年地区生产总值
13.60% 67
75 11.90%
2006年
2007年 单位：亿元
33.30% 100
2008年
2009年
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
从城市发展重心来看，元氏县受石家庄城市化进程影响较弱，更多的是依靠自身的支柱产业 促动经济发展；
从自身发展来看，二产、三产经济迅猛发展，促进城镇能级、人口发展、人均收入迅速提升；
元氏近两年城镇化进程保持稳定发展，近两年来在产业经济快速提升带动下， 城镇化进程已进入迅猛发展期。
宏观市场分析
宏观市场政策背景
元氏项目初步定位报告
Anything is possible
2012年9月
本次提案，我们要解决什么问题
两大关键点
？ 如何最大程度的降低开发风险 ？ 如何打造项目核心市场竞争力
目标下的市场研究
城市研究 宏观市场现状分析 微观市场现状分析
项目认知 产品定位建议 产品强化建议
城市研究
元氏县城市化背景下地位
正定新区
鹿泉组团
西控
南优
北跨 东延
栾城组团
藁城组团
元氏县
辐射带动
北跨、东延、南优、西控是石家庄重点发展方向，元氏受城市化进程直接促进发 展力度较弱，更多是依靠辐射带动、通过自身经济发展提升城镇水平。
元氏县城镇化发展
城镇化建设加速
建成以县城为中心，以南佐、南因、宋曹、殷村、姬村为重 点城镇的城乡一体化城镇网络体系。
宏观市场政策背景
•宏观调控由“控通胀”转为“稳增长”，提振了市场信心。
原因一
上
半
年
•微调放宽的货币政策构成房地产市场的实质利好，初步估计降息
市
原因二 和首套住房贷款优惠政策可提高居民住房支付能力13.7%。
场
回
暖
•房地产企业打折促销以价换量刺激了交易量的增加。
原因三
预测： 房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严
围绕政务区开发的房产板块；
2010年至今：大规模土地开发，房地产市场进入快速发展阶段；
元氏房地产发展开始向北延伸，进入快速发展阶段，同时市场竞争越发激烈。
市场供需情况
水榭花都
山田商业 聚元商业
华叶二期 天冠城
缇香四季
观澜宝坻
海硕新城
雅仕兰庭
常山官邸
康城
汇园铭邸
惠粮公寓 中央悦城
怡景苑
鑫磊大厦
经济不断提升，促进房地产行业繁荣发展，同时带动当地收入水平，提升市场消费能力。
元氏县产业人口 企 事 业 单 位
农业人口32万人
约9500人 文教系统5000人 卫生系统2000人 金融系统500人 其他单位2000人
人群特征：收入稳定，平均月收入在 3500元左右；
置业特征：平均拥有一至两套住房，且拥 有再置业经济条件；