精装修工程经验分享

成 本：成品淋浴房
约600元/平米
普通花洒+下水龙头 约 600元
普通花洒+下水龙头+调节杆约 750元
再增加雨淋
约 1750元
Байду номын сангаас
摩恩带雨淋
约 900-1200元
Ⅲ 营销定位
例 淋浴空间的实例
基本要求：在淋浴房位置设置石材挡水坎，方便安
装淋浴房，有效保证非淋浴区地坪的干 燥。淋浴房内部地坪设计泄水凹槽，保 证客户在淋浴时的下水速度。
Ⅲ 营销定位
整体定位：胥江项目位于苏州主城区内，地理位置优越，周边
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配套便利。项目形象定位为“胥江景观大宅、城市人文大家”，
整体定位为市中心高档精品公寓（豪宅或次豪宅）。
精装修定位：主要是明确精装修风格、精装修档次、配置标准
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以及是否采用菜单式装修。
Ⅲ 营销定位
精装修定位工作应在规划设计的中前期完成，以便确定相应的配置 标准配合规划设计确定层高、功能空间和设备空间设置等重要内容。 譬如：采用中央空调、地热等系统将对建筑层高等参数提出一定要求， 空调还涉及到空调机位和冷凝水管的设置，地热也将涉及到结构板标 高的确定。该项工作对精装修成本将起到决定性的作用，客户的接受 度和受益效用也极为重要，应给予高度重视，慎重决策。
项目精装修工程阶段性小结
前言
实施精装修交房也仅仅不足两年的时间，尚处于起步阶段。因此，我们此次针 对胥江项目精装修工程阶段性小结的内容还比较浅显，与成熟地区公司相比仍 有较大差距，在此希望能够起到抛砖引玉的作用，并充分暴露我们在精装修工 程实施过程中存在的一些不足和教训，以引起其它新近开始实施精装修交房的 地区公司的注意。 第一个按照项目发展制的要求运作的项目，项目部全过程参与了营销定位、规 划设计、合约分判和项目实施等工作，该项目平层公寓计划全部以精装修标准 交付。下面就以项目实施的角度从全过程精装修管理以及各阶段应注意的问 题进行阐述，并将重点放在精装修交房标准样板房开放前，不足或片面之处 希望大家给予批评指正。
打动客户项 （加分项目）
关键项 （与竞品比较项）
关注基本项 （做不到扣分项）
客户不关注项目 （严格控制成本）
享受型的花洒配置（雨淋、 水魔方或淋浴屏） 配置搁脚杆、折叠式座椅
安装成品定制淋浴房 淋浴龙头高度可调节 有放置沐浴用品的位置
有独立淋浴空间 安装淋浴龙头 淋浴时水不会随便溅出
墙地砖、淋浴房品牌 淋浴龙头式样是否独特 顶面灯具款式
成 本：科勒亲子便圈
约 180元TOTO智
Ⅲ 营销定位
客户需求研究是精装修定位成败的关键，并影响到后续的设计和成 本控制。建议真正从客户的角度出发针对性的认真梳理客户基本型需 求、期望型需求和兴奋型需求以及不关注项。根据不同项目定位选择 配置标准，争取在不关注项方面节约成本，满足基本需求，尽可能达 成期望需求，选择性的满足兴奋需求，仔细进行分类和投入产出比分 析。
Ⅰ 项目概况
项目整体定位为市中心高档精品公寓，6幢高层1033户平层公寓计划以精装 修标准交房，占总户数的91%。精装修户型共有 90m2A、90m2B、140m2A、 140m2B、160m2A、160m2B、180m2A、180m2B八个户型。
胥江项目于2007年12月开始桩基工程施工，2008年4月A标总包单位进场 施工（整个项目分为两个标段）。
Ⅲ 营销定位
例 淋浴空间的实例
令人兴奋：在仁恒的精装修房设计中，淋浴房预留了搁
脚杆，方便客户在沐浴时使用，并能有效的 防止客户在淋浴时跌倒。一个小小的配件既 可很好的体现对客户的关注，提升产品力。
成 本：搁脚杆
约 100元
期望需求：胥江项目淋浴房根据淋浴空间的实际情况，
由专业厂家量身定制，保证内净空尺寸小户 型不小于800mm，大户型不小于850mm， 确保并且采用外开门或移门形式，保障客户 安全 。
下面就通过KANO理论在精装修定位中的应用举几个例子：
Ⅲ 营销定位
客户满意
不满足
兴奋型需求
期望型需求
打动客户项 （加分项目）
尽可能做到关键项 （与竞品比较项）
满足
关注基本项 （做不到扣分项）
基本型需求
客户不关注项 （不必锦上添花） 10
客户不满意
客户满意与需求的关系（kano分析）
Ⅲ 营销定位
1 淋浴空间
本项目首批5套精装修交房标准样板房设置在A标3#楼三层整层楼面内，共 有5个户型，分别是90m2A、90m2B、140m2A、160m2A和160m2B。 2008年8月15日A标总包单位完成样板房毛坯房施工并移交精装修施工单位， 2008年9月26日3#楼三层5套精装修交房标准样板房施工完毕，9月29日国 庆假期首日正式对外开放。
成 本：石材挡水条 约 100元/米
淋浴房踏步石 约 500元/平方米
结 论：胥江项目淋浴房在净尺寸空间控制和花洒配
置方面需改进。考虑到目前淋浴房的使用 频率，需采用花洒调节杆，并根据项目定 位考虑添加雨淋。
Ⅲ 营销定位
2 座便器
打动客户项 （加分项目）
关键项 （与竞品比较项）
关注基本项 （做不到扣分项）
客户不关注项目 （严格控制成本）
高档品牌款式豪华，静音 静漩缓降，亲子座便器盖， 配置智能便圈
中高档品牌 节水型座便器 易清洁不挂脏
尺度合理，座感舒适 冲水效果干净 冲水后不会溅起
座便器样式有独特设计感 座便器给水速度
Ⅲ 营销定位
例 座便器的实例
令人兴奋：根据客户调研，有孩子的家庭较为关注
座便器是否配置专为儿童设计的便圈。 而智能便圈近年来也越来越多的为大众 接收，成为高档座便器的辅助配置需求。 出于成本考虑胥江项目座便器未做兴奋 需求配置。
胥江项目大规模精装修工程预计将于2009年5月陆续展开。
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Ⅱ 精装修交房样板实施流程
精装修交房较毛坯房交房而言对公司 的管控能力提出了更高的要求，需全过程 进行各专业把控、优化和适时调整，同时 工作交叉多，工作更为细致。
精装修交房样板实施流程重点在于以 项目整体定位为指导，通过对“精装修定 位、初步精装修设计、设备材料封样和交 房标准样板房实施”四个阶段的效果和成 本进行把控。胥江项目精装修交房标准样 板房实施过程中面对市场形势和环境的变 化，针对客户需求持续深入分析，及时调 整和优化了精装修定位、设计和选材，较 大幅度地降低了精装修成本 。