深圳万象城整体规划分享共25页文档
深圳万象城平面图及商业业态PPT课件
1F楼层指引图及商业业态
主力店
Gucci 深南 中路
書城路
寶安南路
主力店 REEL
時裝名牌
次主力店ESPRIT 餐飲
嘉賓路
次主力店NOVO
1F平面图 – 国际品牌
2F平面图
2F楼层指引图及商业业态
2F平面图 – 都会风情
主力店 Gucci
餐飲
時裝名牌
主力店 REEL
餐飲 餐飲
時 裝 名 牌
3F 平面图
店。
深圳万象城——购物中心
深圳华润万象城业态比列：
万象城采取
主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
拥有6层商用楼面，300多个大 小不一、功能各异的独立店铺
L5 王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇 L4 顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场 L3Reel百货，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停车场 L2 Reel百货、Esprit 、停车场
米兰大道
浑圆天顶
下沉广场
建筑特色
单独建筑，购物 中心上方无常见 的住宅塔楼或写 字楼，最大限度 的保证了购物空 间的灵活性和舒 适性。同时可缩
短 期单商，业利独的于开招建发商周。筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字
楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适
性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。
建筑特色
交通组织
地铁链接（华润） ——本项目商业写字楼与万象城链接
停车场的设计：
万象城设有立体停车场，与商场之间隔有一道玻璃门。停车场的建设上更巧妙的结合购物区域，负一层到三层皆有停车场，将车流从 负一层引到三层半，人流便会从三层开始上到第六层，为上层带来足够人气。 地下二层的停车场为北区的办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层嵌入式停车场及底层和二层的停车区，为人们 前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。同时改善了楼上商业的人流走向。 廊桥连接 北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系， 而二、三层，则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区
深圳万象城项目介绍及各楼层建筑平面图(40页)
23
零售 餐饮 休闲娱乐 服务
项目业态规划——各楼层业态规划
24
楼层租金水平
1F 2F 3F 4F 5F 6F
项目业态规划——品牌、租户明细
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铺位编号 B01 B05 B07 B09 B10 B12 B18 B20 B22 B25 B28 B30 B32 B35 B38 B39 B45 B48 B50 B60 B61 B63 B66 B71
区域
楼层 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F
推荐租户 玻璃工坊 Sammy Ck Calvin Klein DANIEL HECHTER 亨吉利世界名表中心 REEL Lanvin VERSACE Escada HUGO BOSS Volentino
业态 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售
使用面积 534 486 238 37 65 90 126 459 60 59 26 105 631 55 39 24 218
3365 3072
31 119
58 37 68
项目业态规划——品牌、租户明细
26
铺位编号 B73 B77 B78 B80 B82 B83 B85 B88 B89 B90 B91 B92 B96 B97 B99
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业态 餐饮 餐饮 零售 零售 零售 零售 零售 餐饮 零售 零售 餐饮 餐饮 餐饮 零售 零售 餐饮 零售 零售 零售 服务 零售 零售 零售 零售
类型 一般零售 一般零售 主力店 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 主力店 主力店 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售 一般零售
深圳购物中心(万象城、COCOPARK)
深圳购物中心参观纪要参观时间： 2007年6月1日撰 写： 饶文彬(Robin)Part－1：华润·万象城1.关键词： 中高档购物中心、一站式购物2.总建筑面积18.8万平方米,拥有6层商用面积，近300个大小不一、功能不同的独立商铺，2004年12月9日正式开业。
3.主出入口设在西面，而不是南面朝向深南大道。
万象城的主出入口设置朝向西面的宝安南路，而不是朝向深圳的标志性大道——深南大道。
其主要原因如下：深南大道虽是深圳的主干道，但是车流过快，不利于聚集人气。
相反，宝安南路的车流量相对少，也更加靠近地王广场、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所等大型写字楼，更加适合聚集人气和形成商业氛围。
4.商铺面积约占商场总面积的50％，另50％作为公共活动区域或通道，活动区域占到这么高的比例，实属难得。
从人的心理分析，拥挤、嘈杂的环境容易使人感到紧张和不适，万象城内部通道与平台十分宽敞，创造舒适轻松的购物环境，让消费者体验真正的舒适购物。
5.近乎苛刻的招商。
在筹备万象城项目时，公司就对深圳的消费市场做了深入的市场调查，发现深圳居民收入和购买力在全国排名第一。
然而，与北京、上海等城市相比，深圳的中高档百货缺乏。
于是，华润（深圳）公司在筹建万象城时，就把档次定位在中高档，提出“顺应市场、引领潮流”的理念，目的在于引导深圳居民消费。
倡导深圳居民新的生活概念。
在招商过程中，符合购物中心的定位和理想的品牌组合，是始终坚持的原则。
有些商户虽然能支付高额租金，但由于不符合商场的定位，也不会被万象城接受。
6.首层主力店——REEL时尚生活百货，营业面积近2万平方米，是万象城首层最大的商铺，目标顾客群瞄准的是18—35岁的白领时尚女性。
REEL来自台湾，是由台湾、日本、韩国等地的零售业专业人士构成的团队组建。
这家成立只有几年的百货公司在海外虽然只有几家分店，可能许多人并不熟悉，但由于经营理念独特，每次开设的新店都会成为当地一个新潮流热点。
万象城商业各功能区规划及相关策略(35页)
万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图2、规划说明1）概述超市负二层作为停车场使用，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；负一层除了功能区以外的其它面积开发商自己持有，进行统一销售或租赁；1-3层作为超市使用面积，引入大型知名品牌超市；4层开发商自己持有或整体销售，拟作为大型娱乐中心用途（如图1-5示）。
2）规划要点⏹客梯：原规划方案中客梯数量为3台，现调整为2台普通客梯，位置如上图示；⏹货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停，具体位置见上图所示；⏹消防楼梯：各层均按消防规范设置消防楼梯；⏹卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；⏹层高及承重要求：➢负一层、负二层层高按照原先设计方案执行，1-4层层高均为5米；➢楼板承重800-1200kg/平方米；⏹用电荷载：120伏安/平方米；⏹中央空调：配备中央空调；⏹自持部分规划：通道规划为2.5米，大部分商铺面积控制在15平方米/铺左右，局部铺位面积控制在30平方米/铺左右。
预计可划分出200多个独立店面（如图1示）;⏹其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。
二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。
图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。
深圳华润中心万象城项目商业规划及业态组合方案-15DOC
深圳华润中心万象城项目商业规划及业态组合方案第一部分项目基本情况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。
首期项目于2002年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准 5A 甲级写字楼“华润大厦”，已于 2004 年 12 月竣工开业。
二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于2005年12月16日开工建设，将于2009年初落成启用。
位置交通深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。
交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。
■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。
华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。
其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。
二期项目建筑面积为26万平方米项目整体布局（一）北区本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。
万象城商业各功能区规划及相关策略(35页)
万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图2：一层业态及功能分布示意图图3：二层业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。
图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。
对于餐饮业态的规划，须考虑两个重要因素：停车及交通：尽可能的预留地上停车位，通过道路网的组合，缓解交通带来的压力；设置消防系统、给排水系统、抽排烟系统、排污（包括隔油池）系统以及燃气系统等配套设施；2）综合性购物及配套类业态（见下图）：商业街的大部分还是以购物及餐饮为主，购物类的业态以时尚服饰类、数码类以及其他百货精品，配套类的业态包括美容美发、金融、通讯类，以此丰富了商业街的商业元素。
3）休闲娱乐（见下图）：位于商业街的中段，二层设置娱乐类的业态，如：网吧、棋牌、保健等休闲类娱乐业态。
一层设置为综合性购物和配套类业态。
4）品牌餐饮：品牌餐饮设置于商业街节点，每100米设置节点餐饮，可以起到了有效的拉动人流的作用。
主要包括国内、国际品牌的餐饮类业态，如麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、绿茵阁、日本寿司及韩国料理等。
须考虑设置消防系统、给排水系统、抽排烟系统、排污（包括隔油池）系统以及燃气系统等配套设施（见下图示意）。
5）品牌专卖区：该区域位于商业街入口及步行街中部街区，百货的延伸地带，位置优越，具有较高的商业价值和消费空间。
设置品牌专卖店的业态，可以承受较高的租金，对商业街区的经营档次有良好的提升同时也可以吸引消费层次较高的消费群体在商业街区聚集。
万象城踩盘分享
业态分析 B1
B1层拥有商户55家，分布有超市、百货两个大型主力店，且位于该楼层最靠 里的位置，对拉动人流入内有很大帮助。大量人流通过地铁出口、下沉广场进 入。
业态分析
B1层业态分析
C 餐饮 27%
B 百货/超市
4%
F 服装/鞋包
4% S 数码影音
2%
G 个人护理/药品/
保健品 20%
Z 钟表/珠宝/饰品 /礼品/运动用品
建筑规划设计——人流动线
平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在 动线两侧，无死角。垂直动线，8部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、 通达性强。
小结
引进诸多世界品牌专卖店和旗舰店， 使其中高档的品牌定位深入人心。
位于深圳核心 经济区，商业 氛围醇熟，周 围数条交通要 道贯穿，地理 位置十分优越， 周边居民、游 客、白领消费 力较强。
业态分析 L3
L3层拥有商户46家，主力店中除百货外，增加了影院类型，娱乐性增强。
业态分析
L3层业态分析
影院/溜冰场 /反斗乐园 2%
餐饮 9%
个人护理/药 品/保健品 2% 钟表/珠宝/ 饰品/礼品/ 运动用品 4%
美容美发/摄 影/服务 17%
家居生活 4%
服装/鞋包 62%
该层中服装/鞋包类商户仍是主力，占到62%，此外美容美发/摄影/ 服务类商户的占比大幅提升，占17%，餐饮、家居用品的比例也有所 增加，为该层增添了娱乐休闲功能，同时对将人流向高楼层拉动也到 较好作用。
定位
选址
运营
设计
万象城业态丰富，切实做到 “一站式”，且分布合理， 有效保证高楼层的客户量。 商场针对不同商家采取返祖 等经营模式，并不断调整场 内商户，引进最前沿的品牌， 同时淘汰过气品牌，场内出 租率几乎维持在饱和状态， 很少有铺位空置。
华润-万象城
主力店
Olé超市 RÉEL时尚生活百货 橙天嘉禾影城 冰纷万象滑冰场 顺电
H&M MUJI无印良品 留园饭店 江南厨子 生活本色 优衣库 美乐汇美食广场 新罗宝 蓉悦
华润|万象城 B1楼层业态分布
肯德基 OLE超市 REEL百货 TSL谢瑞麟 周大福 周生生 CITY CHAIN 面点王 万宁 江南味道 必胜客 星巴克 味千拉面
深圳市仲华伟业房地产顾问有限公司
万象城二期
万象城一期
万象城一期
鸟瞰图
项目外观及外部展示面
深圳市仲华伟业房地产顾问有限公司 万象广场 万象城二期
万象城整体布局
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体。
华润中心万象城，这个项目完全 华润中心万象城， 抛弃了传统的规划模式， 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计， 主体进行设计，购物中心上方无 住宅塔楼或写字楼，最大限度的 住宅塔楼或写字楼， 保证购物空间的灵活性和舒适性， 保证购物空间的灵活性和舒适性， 同时缩短商业的开发周期， 同时缩短商业的开发周期，利于 招商。 招商。 万象城一期和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种 设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设 计。 万象城二期和一期同样通过空中走廊连接，继承一期的设计理念，将万象城购物中心作为独立的 建筑主体。
华润|万象城 L2楼层业态分布
H&M 华润银行 君悦酒店 圣翡丽君悦会 中艺
亨吉利世界名表 中心 NOVO HSBC汇丰银行 SALON ESPRIT
DIESEL GUCCI REEL百货 PRADA LOTTUSSE