广东省“三旧”改造典型案例分析

广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。

其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。

旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。

在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。

以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。

01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。

项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。

村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。

村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。

原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。

村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。

对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。

在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式。

通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。

2007 年 3 月 19 日，华润集团和大冲股份公司签订合作意向书，大冲旧改正式拉开帷幕。

2008 年 7 月，南山区政府派出 30 余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作。

在村民、政府、企业三方中,“村民受益”被摆在了首要位置。

大冲旧改 , 村民可以获得货币补偿和物业补偿。

大冲旧改依靠政、企、村三方团队及主流民意的支持，攻坚克难，推动着大冲旧改一步一步向前迈进。

在规划思路方面，本项目将整村纳入改造，以单元利益统筹为抓手，确定了“整体推进、分期实施”的工作思路推进改造工作。

致力于将本项目打造成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范，成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。

项目拆迁用地面积 47 万平方米，开发建设用地面积 36 万平方米。

项目整体规划计容建筑面积达 280 万平方米。

分两期实施。

其中，住宅 1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、物业服务用房 1650 平方米）、商业283360 平方米、酒店 81500 平方米、办公 722500 平方米、公寓 262790 平方米、公共配套设施 64500 平方米。

此外，地下综合商业开发建设规模为35000 平方米。

见《经济技术指标一览表》。

经济技术指标一览表改造完成后，配套设施完备，功能齐全，大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建，为大冲人守住了精神家园和历史记忆。

配套政策深圳市在 2009 年 10 月颁布了《深圳市城市更新办法》，提出了“城市更新”这一概念，在传统旧城改造的基础上强化了完善城市功能、优化产业结构，处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等内涵，并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新，开始系统推进有关工作。

以《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》，为城市更新政策的两大核心，并在计划立项、规划审批、用地出让等各环节均出台了配套政策，包括计划申报指引、规划审批规则、规划编制技术规定、用地审批规则等操作性规程，明确办理流程。

同时，深圳市还出台了保障性住房配建规定、旧屋村认定办法、历史用地处置办法等专项规定；结合各年度最新工作形势还出台了指导意见、暂行措施等政策性文件解决具体问题。

这些文件既有综合性、又有针对性，内容各有侧重，共同推动了城市更新工作的制度化和规范化。

此外，深圳市制定出台了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》，推动城市更新规划管理的规范化，确立基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积的容积率测算规则，并要求在城市更新单元规划中设专篇明确项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等。

改造前全景建成效果图案例点评深圳市大冲村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，配套了多项政策措施。

通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性，为省内其他城市提供了借鉴样本。

02文冲城中村改造项目文冲（石化路以西）的现状城中村，位于广州市黄埔东路以北、石化路以西、乌涌河以东、万科城市花园以南，总用地面积约 50.49 公顷。

改造范围内共有1916 户，4896 人，现状总建筑面积为 60.19 万平方米，现状毛容积率1.27，建筑毛密度 38.9%。

改造后项目规划总建筑面积 201.15万平方米，计算容积率建筑面积 151.42 万平方米；其中，复建安置区计算容积率建筑面积76.96万平方米，融资区计算容积率建筑面积 74.46 万平方米。

项目按照“自主开发，整村改造”的模式实施改造，已于 2009 年开工建设，项目预算总投资约 89.73 亿元。

项目包括 6 个地块（详见下图），具体如下：2009 年 6 月 4 日，苏泽群常务副市长主持召开市“城中村”改造工作领导小组会议，会上通过《文冲（石化路以西）城中村改造方案》，文冲村改造正式启动。

项目主要手续历程1．2002 年“撤村改居”开始构思城中村改造，主动开展城中村改造的摸查和前期工作，做了大量的可行性研究，编制《文冲旧村改造新村建设规划》。

2．2006 年委托编制《文冲石化路以西城中村改造方案》。

3．2007 年，文冲经联社成立专门的城中村改造办公室和工作领导小组，并编制项目改造方案和拆迁补偿安置方案。

4．2008 年对项目改造方案进行表决并一致通过。

5．2009 年广州市政府确定文冲石化路以西城中村改造项目为全市 52 条全面改造城中村名单之一。

2009 年 6 月广州市城中村改造工作领导小组会议（穗府会纪〔2009〕151 号）批复改造方案。

6．2010 年文冲经联社组织表决通过《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿方案》，并开始与村民签定拆迁补偿安置协议。

2 月 26 日获得广州市规划局《关于原则同意城中村改造方案的复函》( 穗规批〔2010〕51 号）。

7．2012 年 1 月 31 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18 号）。

8．2016 年 11 月 23 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75 号）。

产权情况文冲城中村改造项目总用地面积约 50.49 公顷，其中现状保留养殖水面 4.18 公顷，河流水面 1.97 公顷，其余 44.34 公顷为建设用地。

改造范围内土地原为文冲经联社及有关生产社的权属集体用地，根据广州市城市更新有关政策，项目全部用地已完成集体建设用地转国有建设用地审批手续，并由市国土部门按有关规定和程序将全部复建安置区约 26.62公顷用地划拨至项目改造主体广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司，将全部融资区约 23.87 公顷用地协议出让给项目改造主体广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司。

2012 年 1 月 31 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗规批〔2012〕18 号）；2016 年 11 月 23 日获得《关于同意文冲石化路以西城中村改造规划方案调整的复函》（穗国土规划批〔2016〕75 号）。

改造情况项目改造后，回迁房屋全部为电梯高层洋房，建筑质量良好，建筑密度约为17%，社区配套公共服务设施建筑面积近 6 万平方米，中学、小学、幼儿园、居民健身场地、肉菜市场等设施一应俱全，社区居住条件得到极大改善；村集体物业面积从12万平方米增加至17万平方米，通过统筹规划，高端打造，结合良好的交通地理区位，以及主流群体的消费习惯，引入租金收益更高的休闲娱乐、餐饮购物等业态，构建多元化综合商业体，集体收入将大幅提高。

项目注重保护有历史价值的建筑物，文冲碉楼、陆氏大宗祠及周边历史建筑原地保护修缮，并在此处规划大型文化休闲广场，使得旧村原有的历史文化脉络得以有效的传承。

项目改造模式1．改造类型：政府主导，文冲集体经济组织自主改造，成立全资子公司为改造主体。

2．资金来源：政府不投入，改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。

3．文冲集体经济持续发展：改造后村集体利益不受损、居民生活水平渐步上升，为保障文冲集体经济可持续发展，规划在复建现有12万平方米集体物业基础上，另额外增加 4.7 万平方米的复建村集体物业。

改造成效1．建设成效项目于 2010 年 6 月正式启动签约工作，截止目前，文冲（石化路以西）城中村改造拆迁补偿安置协议的同意率达 93%；截止至目前，已搬迁并拆除的房屋有 2025 栋，占比 82%，未搬迁房屋有 470 栋，占比 18%。

（1）回迁安置房交付和建设情况。

本项目已累计向村民交付了 33.9 万平方米，共 2808 套回迁安置房，包括一期 B1-B3 栋、二期 B4-B6 栋、三期 G1 栋、四期 H3 栋、五期 C3C4 栋及六期 I5 栋，占本项目回迁安置房住宅总建筑面积比例为 77%。

目前正在建设施工的回迁房共 11.6万平方米（共 822 套），其中七期 H9H10H11 栋（6.5 万平方米、372 套）已结构封顶，四期H4H5H6 栋（5.1 万平方米、450 套）已施工至正负零。