哈尔滨特色小镇项目策划报告
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➢ 2016年，商品住宅共成交88863套、成交面积 950.45万㎡、成交金额729.37亿元，成交套数.面积 和成交金额较2015年均有大幅度上涨。分别同比上 涨了48.94;55.07%和59.04%，本年度商品房成交均 价为7674元/㎡，同比上升了6.17%，整体来看房地 产市场表现良好。
10 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
PART2 市场分析 |商品房市场
➢ 从商品房市场板块格局来看，以中心板块为城市核心区，群力、哈西、松 北为重点发展区域，价格递减;
➢ 中大户型、中高总价热销，中高总价、中大户型热销; ➢ 6000（含）-8000元价格段占比最高，100(含)-120平方米面积段热销。
11 数据来源：哈尔滨网上地产
PART2 市场分析 |商业市场
商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复；整体市场需要朝多元化、高层次方向发展。
中央大街商圈——哈尔滨市重要商圈
➢商圈位置：北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，构成了中央大街集休闲、娱乐 、旅游、购物为一体的城市新风景 ➢商业类型：包括购物中心、百货店、大卖场、品牌店等，档次 以中、高端为主； ➢典型项目：麦凯乐、万达广场、新一百、中央商场、百盛等；
2
目录
CONTENTS
1 城市发展与政策背景 2 市场机遇与发展机会 3 目标与使命定位篇 4 战略定位与功能篇 5 运营模式篇 6 合作共赢篇
3
PART1 宏观环境|城市
➢ 区位： ✓ 哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的
明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。 ➢ 面积： ✓ 全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积
群力板块 板块特征:第二代城市高端居住区 客户特征:周边区域、道里、南岗主动外溢客 户 产品形式:高层为主，少量多层、洋房、别墅
哈西板块 板块特征:高铁核心区 客户特征:哈市市内客户、投资客、附近工薪 阶层、教师等 产品形式:高层为主，少量多层、洋房
道外板块 板块特征:传统老城区 客户特征:老城区换房客户，周边做生意的外 地客户 产品形式:高层
•从城市规划看：十三五规划开拓发展新空间，获批哈尔滨新区及保税区建设，同时 正在申报的哈尔滨自贸区，城市交通配套的日益完善，将为建设对俄合作与科技创新 产业创造更多机会。
PART2 市场分析 |商品房市场
从商品房市场板块格局来看，中心板块为核心区，群力、哈西、松北为重点发展区域，价格递减。
中心板块 板块特征:城市核心区 客户特征:高端客户及地缘性客户，包括ZF高 官、高校领导及教职工、医生、私营矿主 产品形式:高层
2010年以后——五环十一射
五环：内环、一环、二环、三环、公路环 十一射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南 线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈 同公路、长江路
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PART1 宏观环境|区域
哈尔滨新区，GJ级新区，国务院正式批复设立
国务院于2015年12月16日正式批复同意设立GJ级哈尔滨 新区，截至2016年6月，中国GJ级新区总数共18个。哈尔滨 新区是全国第16个GJ级新区，也是中国唯一的以对俄合作为 主题的GJ级新区和最北部的GJ级新区。
香坊板块 板块特征:传统工业集中区 客户特征:周边产业刚需、城中心 外溢客户 产品形式:多层、高层
松北板块 板块特征:自然环境优越 客户特征:市内外溢客户，以改善 及养老为主 产品形式:多层、高层、别墅、洋 房
呼兰利民板块 板块特征:高校聚集区 客户特征:高校教职工及附近居民 为主 产品形式:高层、多层、洋房、别 墅
哈尔滨特色小镇项目策划报告
前言
“从浙江和其他一些地方的探索实践看，抓特色小镇、小城镇建设大有可为， 对经济转型升级、新型城镇化建设，都具有重要意义。… …浙江着眼供给侧培 育小镇经济的思路，对做好新常态下的经济工作也有启发。… …”
——***
特色小镇 ➢ 创新性：经济新常态下符合市场经济规律而做出的特定小镇的发展方向，城乡统筹发展目标下的创新措施。 ➢ 全面性：特色小镇建设内容包括产业发展、规划建设、管理运营、社会保障、基础设施公服配套等内容。 ➢ 科学性：对未来发展方向选取需科学、客观、有特色。
7086平方公里 ➢ 人口： ✓ 截至2019年末，户籍总人口951.3万人。是中国省
辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。
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PART1 宏观环境|交通
哈尔滨的城市交通规划——我国与东北亚地区贸易经济往来的枢纽
2010年以前——两轴四环十射 两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街 四环：内环、二环、三环、公路环 十射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、 京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公 路
9 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
PART2 市场分析 |商品房市场
从商品房市场来看，2012-2016哈尔滨商品房供应量与成交量走势基本一致。
➢ 2016年商品房供应面积1345.62万㎡，相比15年商 品房供应上升23.80%。纵观近5年来的商品房供应市 场，总体呈逐年上升的态势。13-15年，哈尔滨楼市 供应量涨幅较大，随着16年全国市场的回暖，16年 开发商加快了推盘节奏，并加快了开发计划和开发进 度。
6
PART1 宏观环境|政策
GJ层面——特色小镇相关政策源起
PART1 宏观环境|小结
01
Байду номын сангаас
•从城市经济发展看：哈尔滨市GDP持续高速增长；第三产业在逐步升级中且上升空 间较大，第三产业未来良好的发展前景将促进科技创新行业的进一步发展。
02 03
•从城市发展机遇看：积极响应GJ“一带一路”及振兴东北的计划，黑龙江谋划“东 部陆海丝绸之路经济带”，积极打造横跨亚欧大陆、联结太平洋与波罗的海沿岸GJ的 跨境运输体系，将为哈尔滨构建全方位开放格局。
➢ 各项目调整销售节奏，加推及销售政策促进不局限于传统旺季，17年去 化速度将持续平稳
➢ 传统主城区开发的饱和及松北配套的加强，17年松北区域将继续维持热 度，高性价比别墅产品成为改善性需求新选择
➢ 二胎政策的开放刺激了经济型三房的需求，刚需首套需求保持了持续热 度，17年80-120㎡仍将是去化重点
10 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
PART2 市场分析 |商品房市场
➢ 从商品房市场板块格局来看，以中心板块为城市核心区，群力、哈西、松 北为重点发展区域，价格递减;
➢ 中大户型、中高总价热销，中高总价、中大户型热销; ➢ 6000（含）-8000元价格段占比最高，100(含)-120平方米面积段热销。
11 数据来源：哈尔滨网上地产
PART2 市场分析 |商业市场
商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复；整体市场需要朝多元化、高层次方向发展。
中央大街商圈——哈尔滨市重要商圈
➢商圈位置：北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，构成了中央大街集休闲、娱乐 、旅游、购物为一体的城市新风景 ➢商业类型：包括购物中心、百货店、大卖场、品牌店等，档次 以中、高端为主； ➢典型项目：麦凯乐、万达广场、新一百、中央商场、百盛等；
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目录
CONTENTS
1 城市发展与政策背景 2 市场机遇与发展机会 3 目标与使命定位篇 4 战略定位与功能篇 5 运营模式篇 6 合作共赢篇
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PART1 宏观环境|城市
➢ 区位： ✓ 哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的
明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。 ➢ 面积： ✓ 全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积
群力板块 板块特征:第二代城市高端居住区 客户特征:周边区域、道里、南岗主动外溢客 户 产品形式:高层为主，少量多层、洋房、别墅
哈西板块 板块特征:高铁核心区 客户特征:哈市市内客户、投资客、附近工薪 阶层、教师等 产品形式:高层为主，少量多层、洋房
道外板块 板块特征:传统老城区 客户特征:老城区换房客户，周边做生意的外 地客户 产品形式:高层
•从城市规划看：十三五规划开拓发展新空间，获批哈尔滨新区及保税区建设，同时 正在申报的哈尔滨自贸区，城市交通配套的日益完善，将为建设对俄合作与科技创新 产业创造更多机会。
PART2 市场分析 |商品房市场
从商品房市场板块格局来看，中心板块为核心区，群力、哈西、松北为重点发展区域，价格递减。
中心板块 板块特征:城市核心区 客户特征:高端客户及地缘性客户，包括ZF高 官、高校领导及教职工、医生、私营矿主 产品形式:高层
2010年以后——五环十一射
五环：内环、一环、二环、三环、公路环 十一射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南 线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈 同公路、长江路
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PART1 宏观环境|区域
哈尔滨新区，GJ级新区，国务院正式批复设立
国务院于2015年12月16日正式批复同意设立GJ级哈尔滨 新区，截至2016年6月，中国GJ级新区总数共18个。哈尔滨 新区是全国第16个GJ级新区，也是中国唯一的以对俄合作为 主题的GJ级新区和最北部的GJ级新区。
香坊板块 板块特征:传统工业集中区 客户特征:周边产业刚需、城中心 外溢客户 产品形式:多层、高层
松北板块 板块特征:自然环境优越 客户特征:市内外溢客户，以改善 及养老为主 产品形式:多层、高层、别墅、洋 房
呼兰利民板块 板块特征:高校聚集区 客户特征:高校教职工及附近居民 为主 产品形式:高层、多层、洋房、别 墅
哈尔滨特色小镇项目策划报告
前言
“从浙江和其他一些地方的探索实践看，抓特色小镇、小城镇建设大有可为， 对经济转型升级、新型城镇化建设，都具有重要意义。… …浙江着眼供给侧培 育小镇经济的思路，对做好新常态下的经济工作也有启发。… …”
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特色小镇 ➢ 创新性：经济新常态下符合市场经济规律而做出的特定小镇的发展方向，城乡统筹发展目标下的创新措施。 ➢ 全面性：特色小镇建设内容包括产业发展、规划建设、管理运营、社会保障、基础设施公服配套等内容。 ➢ 科学性：对未来发展方向选取需科学、客观、有特色。
7086平方公里 ➢ 人口： ✓ 截至2019年末，户籍总人口951.3万人。是中国省
辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。
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PART1 宏观环境|交通
哈尔滨的城市交通规划——我国与东北亚地区贸易经济往来的枢纽
2010年以前——两轴四环十射 两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街 四环：内环、二环、三环、公路环 十射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、 京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公 路
9 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
PART2 市场分析 |商品房市场
从商品房市场来看，2012-2016哈尔滨商品房供应量与成交量走势基本一致。
➢ 2016年商品房供应面积1345.62万㎡，相比15年商 品房供应上升23.80%。纵观近5年来的商品房供应市 场，总体呈逐年上升的态势。13-15年，哈尔滨楼市 供应量涨幅较大，随着16年全国市场的回暖，16年 开发商加快了推盘节奏，并加快了开发计划和开发进 度。
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PART1 宏观环境|政策
GJ层面——特色小镇相关政策源起
PART1 宏观环境|小结
01
Байду номын сангаас
•从城市经济发展看：哈尔滨市GDP持续高速增长；第三产业在逐步升级中且上升空 间较大，第三产业未来良好的发展前景将促进科技创新行业的进一步发展。
02 03
•从城市发展机遇看：积极响应GJ“一带一路”及振兴东北的计划，黑龙江谋划“东 部陆海丝绸之路经济带”，积极打造横跨亚欧大陆、联结太平洋与波罗的海沿岸GJ的 跨境运输体系，将为哈尔滨构建全方位开放格局。
➢ 各项目调整销售节奏，加推及销售政策促进不局限于传统旺季，17年去 化速度将持续平稳
➢ 传统主城区开发的饱和及松北配套的加强，17年松北区域将继续维持热 度，高性价比别墅产品成为改善性需求新选择
➢ 二胎政策的开放刺激了经济型三房的需求，刚需首套需求保持了持续热 度，17年80-120㎡仍将是去化重点