业主方项目管理案例分析讲义

业主方项目管理案例分析（2009.9）一、业主工程项目管理基本理论（一）工程项目与工程项目管理的概念及分类（二）工程项目的生命周期（三）业主工程项目管理的对象、内容和职能（四）工程项目的建设程序二、业主方项目管理案例分析（一）工程项目的决策阶段（二）工程项目的规划与设计阶段（三）工程项目的施工与竣工验收阶段（四）保修期三、工程项目的风险管理四、房地产开发概述一、业主工程项目管理基本理论（一）工程项目与工程项目管理的概念及分类1、项目的概念由一组有起止时间的、相互协调的受控活动所组成的特定过程，该过程要达到符合规定要求的目标，包括时间、成本和资源的约束条件。

2、项目的特点（1）一次性或单位性（2）目标性（3）约束性（4）寿命周期性（5）多活动性3、工程项目的概念工程项目是最为常见的、最为典型的项目类型。

是指需要一定量的投资，经过项目决策、设计、施工、竣工验收与移交等一系列程序，在一定的资源约束条件下，以形成固定资产为确定目标的一次性过程。

4、工程项目的基本特征共性特征：（1）工程项目的一次性（2）工程项目的约束性（3）工程项目的目标性（4）工程项目的寿命周期性（生命周期性）私有特征：（1）工程项目投资大（2）建设周期长（3）不确定性因素多，风险大（4）参与方和参与人员众多5、工程项目的分类（1）按工程项目的投资管理形式分类政府投资项目& 企业投资项目（2）按工程项目的目标分类经营性项目& 非经营性项目（3）按项目的产品（或服务）属性分类公共项目& 非公共项目（4）按项目的融资主体分类新设法人项目& 既有法人项目（5）按项目与企业原有资产的关系分类新建项目& 改扩建项目》》》上述分类没有一种可以涵盖所有属性的项目，但上述分类方法对工程项目的建设程序及经济评价等具有重要影响。

6、项目管理的概念项目管理是通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行策划、组织、控制、协调，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系。

（1）项目管理是一种管理方法体系（2）项目管理的对象及目的（3）项目管理的职能和任务（4）项目管理运用系统的理论与思想（5）项目管理的职能主要由项目经理执行7、项目管理特点（1）项目管理是一项复杂的工作（2）项目管理具有创造性（3）项目管理需集权领导和建立专门的项目管理组织（4）项目经理起着非常重要的作用8、工程项目管理概念自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。

项目策划：是指通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，其目的是为项目的决策和实施“增值”。

业主项目策划可以由业主自行进行，或由业主通过服务采购委托专业性服务企业提供项目策划的服务。

项目策划的内容按项目开展时间阶段可分为项目前期策划（或决策策划）和项目实施策划。

9、工程项目管理的类型（1）业主的工程项目管理（2）管理咨询方的工程项目管理（3）设计方的工程项目管理（4）施工方的工程项目管理（5）货物供应方的工程项目管理（6）工程总承包方的工程项目管理》》》随着业主对建筑业的要求越来越高，业主希望设计与施工紧密结合、降低工程成本、提高建筑产品生产过程的确定性，业主的这些要求直接促进了建筑业的发展和变革。

业主是推动建筑业发展的马达和动力，是建筑市场的核心主体。

业主是工程项目生产过程的总集成者—人力资源、物资资源和知识的集成，也是总组织者，因此，业主的工程项目管理是管理的核心。

（二）工程项目的生命周期工程项目的生命周期包括项目的前期阶段（或前期决策阶段）、实施阶段、使用阶段（或运营阶段），直到项目废除。

其中，实施阶段包括：设计前的准备阶段；设计阶段；施工阶段；运营准备与竣工验收阶段。

一般地，把工程项目的决策阶段管理称为开发管理，实施阶段管理称为项目管理，而使用阶段管理称为设施管理。

根据现状，我们简单的划分成四个阶段：决策；规划与设计；施工与竣工验收；保修期。

业主工程项目管理是整个工程的管理核心，其时间范围不仅包括上面谈到的4个阶段外，还包括项目财务决算与审计、资产（权属）移交，如果为生产性建设项目还包括试生产、项目后评估。

由此可见，业主工程项目管理的时间范围较宽，其项目管理的时间范围（或项目管理周期）比工程建设周期长。

》》》工程项目全寿命期集成化管理（开发、实施、使用三阶段的管理集成为一个管理系统）（三）业主工程项目管理的对象、内容和职能（1）业主工程项目管理的对象对象：工程项目整体。

工程项目整体涵盖①组成工程项目实体的整体②形成工程项目生产过程的整体③包括“交换-生产-交换”的交易过程的整体因此，工程项目的整体是指工程项目实体的整体和其形成过程（交易全过程和生产全过程）的整体。

（2）工程项目的形成过程与管理过程形成过程：既是一个物质生产过程，又是一个采购交易过程。

在市场经济条件下，先进行采购交易，明确各自职责、权利和义务的基础上，再进行物质生产过程。

管理过程：以系统的策划、组织和控制为核心功能的管理系统，监控项目实体系统从组成设计、项目的采购交易、施工生产，最后建成工程项目实体的过程。

》》》工程项目的形成过程与管理过程有本质的不同，前者要在后者的监控下进行。

（3）业主工程项目管理的目标目标：体现了业主投资项目的意图。

（课图1-3）特点：①不能用一个固定数值的参数作为业主工程项目管理的目标。

②项目实施初期制订的预定目标在项目实施过程中会受到各方面因素的影响导致预定目标的修正。

③由于项目一级目标间的互斥性，这些目标值绝不可能都达到极值。

》》》因此，业主追求的工程项目目标只能是各目标值的适度满足和协调，即所谓的“业主满意目标”。

（4）业主的项目实施方式和项目管理实施方式①业主的项目实施方式：工程采购和货物采购②业主的项目管理实施方式：传统方式：业主自行进行项目建设实施的组织与管理，业主不进行服务采购。

特点是高度地将工程项目的决策权与组织管理权集于一身。

现代方式：通过服务采购委托专业性服务企业进行项目管理。

特点是将工程项目的项目管理权与一般性问题决策权外包。

（5）业主工程项目管理的内容内容：范围管理、采购管理、人力资源管理、费用管理、质量管理、时间管理、安全管理、沟通与信息管理、风险管理、综合管理和项目管理组织。

（6）业主项目管理的职能职能：策划职能、决策职能、组织职能、控制职能、协调职能。

（7）业主的项目管理模式模式：从业主的角度出发，项目管理模式分三种类型：业主自行管理；业主委托项目管理公司管理；业主和项目管理公司共同管理。

现代业主的项目管理模式一般是委托专业性服务企业进行项目管理。

（四）工程项目的建设程序1、政府投资项目的建设程序我国有关建设法规及文件规定了政府投资项目的基本建设程序，即项目建议书》》可行性研究报告》》设计工作》》建设准备》》建设实施》》生产准备》》竣工验收》》交付使用八个阶段。

（课图1-15）当然，各阶段的划分也不是绝对的，分界线可适当调整，各项工作的选择和时间安排根据特定的项目确定。

2、企业投资项目的建设程序企业投资项目分为核准制的项目和备案制的项目。

核准制的项目：指企业投资建设《政府核准的投资项目目录》中项目时，仅需要向政府投资管理部门提交项目申请报告，不再经过政府审批项目建议书、项目可行性研究报告的程序。

项目申请报告》》设计工作》》建设准备》》建设实施》》生产准备》》竣工验收》》交付使用七个阶段。

（课图1-16）备案制的项目：指对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，企业按政府投资管理部门的规定提交项目备案资料，也不再经过政府审批项目建议书、项目可行性研究报告的程序。

项目备案》》设计工作》》建设准备》》建设实施》》生产准备》》竣工验收》》交付使用七个阶段。

（课图1-17）企业投资项目与政府投资项目的建设程序的主要区别是在项目前期阶段及其决策环节的工作程序。

二、业主方项目管理案例分析（一）工程项目的决策阶段决策阶段实际上即项目的前期工作阶段，从项目立项直到项目决策审批（或核准、或备案）。

在这个阶段，业主的主要工作是组织编制项目前期策划、项目建议书、项目可行性研究报告；同时，在进行可行性研究报告阶段，业主还应组织编制项目选址报告、建设项目环境影响评价。

1、业主工作程序（1）政府投资项目业主工作程序课图2-1（2）核准制的项目业主工作程序（非政府投资）课图2-2（3）备案制的项目业主工作程序（非政府投资）课图2-3其中：投资部门--经贸局（银行资信证明）规划部门—规建局（审批规划方案）环保部门—环保局（环评审批）国土部门—国土局（用地性质审批）需要审批得到的几个许可证：建设用地规划许可证建设工程规划许可证2、前期阶段的业主服务采购（1）服务采购的内容项目前期策划、项目建议书、项目可行性研究、项目评估按《招标投标法》规定，这些服务的采购必须招标！（2）选择服务企业的原则a.资格b.信誉c.实力（3）选择服务企业的方式a.公开招标b.邀请招标c.征求建议书d.两阶段招标e.竞争性谈判3、决策阶段的项目策划项目策划的主要工作环节：项目构思、项目定义、项目可研、项目评估、项目确定。

其内容包括:提出项目构思（或概念）；委托工程咨询单位进行初步研究，完善项目定义；协助、配合进行项目可行性研究；推介项目吸纳项目投资人；项目确定的决策，含项目定位、项目整体目标、项目实施战略（方针、步骤）；筹组项目法人；依法进行项目审批（或核准，备案）。

要点：a.远期学院在校生规模b.现有图书馆基本情况c.构思新图书馆d.外出参观学习e.确定新图书馆规模、功能f.所需费用的估算g.资金筹措方案h.确定项目负责人i.项目审批》》》项目融资《《《决策阶段确定项目融资方案是非常重要的。

这个方案包括融资主题及资金来源、融资方案分析。

其中融资主体和资金来源是重点研究如何确定项目的融资主体及项目资本金、项目债务资金的来源渠道和筹措方式。

而融资方案分析是从资金结构、融资成本及融资风险等各个侧面对初步融资方案进行分析，结合财务分析，比较、选择、确定拟建项目的融资方案。

可见，融资方案与投资估算、财务分析密切相关。

项目总投资=项目资本金+项目债务资金***建设项目资本金的最低比例要求建设项目资本金是建设项目投资者为获得项目财产所有权和对项目的控制权而投入的资金，实施建设项目资本金制，从建设项目成立之日起就明确建设项目的产权关系，是投资者的权益得到法律保护。

（课图2-3）A 融资主体指进行融资活动，并承担融资责任和风险的项目法人单位。

a.以既有法人为融资主体的情况课本P58b.以新设法人为融资主体的情况课本P58B 既有法人融资与新设法人融资课本p58C 项目资本金的来源渠道和筹措方式项目资本金是由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，投资者可按其出资的比例依法享有所有权权益，也可转让其出资，但一般不得以任何方式抽回。