中国酒店投资-拆解中国外商投资政策
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Hotel Investment In China – Coping with the Policies of Foreign Investment in PRC
中国酒店投资– 拆解中国外商投资政策
报告纲要
The Outline of the Report
• 中国房地产领域的外商投资政策
一 • Foreign-Investment Policies of China in Real Estate Industry
用权、房地产所有权，或已与土地管理部门、 土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用 权或房产权的预约出让（中标通知书或成交确 认书等）/购买协议。
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign-Invested RE Industry
Á 2、商业存在原则 Principle of Commercial
（三）政府主管机关
(III) Government Authorities
Á 2、商务部门 Bureau of Commerce, BOC
À 备案权限下放省级商务部门
À Authority of filing is delegated to BOC of Provincial level
（三）政府主管机关
Loan / Third
Party’s Loan
境内企业
Onshore Enterprise
房地产领域
RE Industry
（三）投资性公司投资模式
(III) Foreign Investment via Investment Company
境外机构
Offshore Institute
投资性公司
Investment Company
(二)“允许类”or“限制类”
(II) Permitted Catalogue or Restricted Catalogue
鼓励类
Encouraged
Catalogue
允许类
Permitted Catalogue
限制类
Restricted Catalogue
禁止类
Prohibited Catalogue
国家发改委 NDRC
地方发改委 Local DRC
• 总投资 • Total Investment • 1亿美元以上 • Over USD 100M
• 总投资
• Total Investment • 5千万美元至1亿美
元
• Between USD 50M 50 100M
• 总投资 • Total Investment • 5千万美元以下 • Below USD 50M
Presence À 概念：境外机构和个人在境内投资购买非自用房
地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商 投资企业。经有关部门批准并办理有关登记后， 方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign-Invested RE Industry
Á 3、限制返程投资 Restriction on Round-Trip
Investment
À 商务部：外商投资房地产企业设立时，需要向审 批部门提供材料证明该新设公司外方股东不属于 境内公司／自然人在境外设立的公司；公司各股 东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人。
（五）外商在华酒店投资的主要模式
RE transaction in secondary market and RE intermediary
company
（三）政府主管机关
(III) Government Authorities
Á 1、发改委 Development and Reform
Commission,
DRC
À 允许类项目 Project of Permitted Catalogue
（一）企业债、公司债
(I) Enterprise Bonds and Corporate Bonds
（二）上市融资
(II) Public Listing
（三）股权融资
(III) Equity Financing
（四）房地产开发贷款
(IV) RE Development Loan
（五）并购贷款
(V) M&A Loan
境外机构 境内关联 企业
Affiliated Onshore Enterprise of Offshore Institute
（六）外商投资房地产企业变相购买物业模式
(VI) Purchasing Properties in Different Areas
境外机构
Offshore Institute
外商投资房地产企业 Foreign Invested RE Enterprise
物业运营公司
Property Operation Company
委托管理
Consignation Management
（七）更有效运用外债？
(VII) To Use Foreign Debt More Efficiently ?
(V) Main Models of Foreign Investment in Hotel Projects
绿地投资 Greenfield Investment
产权式酒店
Property Hotel
并购 M&A
酒店租赁 Hotel
Leasing
购置物业 Property Purchasing
二、酒店项目融资的主要渠道
Á 从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度 假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经 营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目 的外商投资企业，称为外商投资房地产企业。
Á Foreign invested RE enterprises shall mean the foreigninvested enterprises engaged in the construction and operation of regular residential buildings, apartment buildings, villa houses, and other dwellings, as well as hotels, resorts, office buildings, exhibition centers, commercial facilities, theme parks, etc., or those engaged in, for the purpose of construction of the aforesaid projects, the land development or projects of developing plots of land.
(III) Government Authorities
Á 3、工商部门 Administration For Industry and
Commerce
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign Investment in RE Industry
商业存 在原则
（一）外商直接投资模式
(I) Foreign Direct Investment
境外机构
Offshore Institute
境内企业
Onshore Enterprise
房地产领域
RE Industry
（二）境外贷款模式
(II) Offshore Loan
境外股东/第三方 贷款
Offshore Shareholder’s
（六）结构性融资
(VI) Structure Financing
（七）其它融资渠道
(VII) Other Financing Channels
三、当今环境下，境外资金如何流入中国？
III. How to Make Money Flow from Offshore into China under Current Economic Environment？
国务院
State Council
• 总投资 • Total
Investment • 5亿美元以上 • Over USD 500M
国家发改委
NDRC
• 总投资 • Total Investment • 1亿美元至5亿美元 • Between USD 100M
to 500M
地方发改委
Local DRC
• 总投资 • Total
Affiliated Offshore Bank
（五）“超级咨询公司”模式
(V) “Super Consulting Company”
资本金 Capita
l
外债 Foreig
境外机构 n Debt
Offshore Institute
利润 Profit
境内超级 咨询公司
Onshore Super Consulting Company
• 如何将资金汇出中国？
四 • How to Remit Money out of China
一、中国房地产领域的外商投资政策
Á I. Foreign-Investment Policies of China in Real Estate
（一）何谓“外商投资房地产企业”
(I) Definition of Foreign Invested RE Enterprise
• 酒店项目融资的主要渠道
二 • Main Channels of Hotel Project Financing
• 当今环境下，境外资金如何流入中国？
• How to Make Money Flow from Offshore into China under Current
三
Economic Environment
境内企业
Onshore Enterprise
房地产领域
RE Industry
（四）“外保内贷”模式
(IV) Offshore Warranty for Onshore Loan
境外机构
Offshore Institute
境内企业
Onshore Enterprise
境内银行
Onshore Bank
境内银行境 外关联行
外债
境内股 权投资
• 符合WFOE经营 范围
• 符合外债审批 用途
• 商业存在原则
非自用 房地产
• 项目公司原则
• 非房地产WFOE 房产自用原则
证券 投资
• 股票？ • 债券？ • 信托产品？
外债质 押人民 币贷款？
四、如何将资金汇出中国？
IV. How to Remit Money out of China？
高档宾馆、别墅、高档写字楼和国 际会展中心的建设、经营
Construction and operation of high-ranking hotels, villas, high-class office buildings and international exhibition
centers
房地产二级市场交易及房地产 中介或经纪公司
项目公 司原则
限制返 程投资
基本原则 Basic Principles
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign Investment in RE Industry
Á 1、项目公司原则 Principle of Project
Company À 概念：申请设立房地产公司，应先取得土地使
Investment • 1亿美元以下 • Below USD 100M
（三）政府主管机关
(III) Government Authorities
Á 1、发改委 DRC
À 允许类项目Permitted Catalogue À 限制类项目Restricted Catalogue
国务院 State Council
(二)“允许类”or“限制类”
(II) Permitted Catalogue or Restricted Catalogue
房地产业
RE Industry
允许类
Permitted Cataቤተ መጻሕፍቲ ባይዱogue
限制类
Restricted Catalogue
土地成片开发
Development on plots of land
II. Main Channels of Hotel Project Financing
酒店项目开发主要融资渠道
Main Financing Channels for Hotel Project Development
结构性 融资
商业 贷款
上市 融资
中期
常用融
股权
票据
资渠道
融资
短期 融资券
公司债
企业债
中国酒店投资– 拆解中国外商投资政策
报告纲要
The Outline of the Report
• 中国房地产领域的外商投资政策
一 • Foreign-Investment Policies of China in Real Estate Industry
用权、房地产所有权，或已与土地管理部门、 土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用 权或房产权的预约出让（中标通知书或成交确 认书等）/购买协议。
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign-Invested RE Industry
Á 2、商业存在原则 Principle of Commercial
（三）政府主管机关
(III) Government Authorities
Á 2、商务部门 Bureau of Commerce, BOC
À 备案权限下放省级商务部门
À Authority of filing is delegated to BOC of Provincial level
（三）政府主管机关
Loan / Third
Party’s Loan
境内企业
Onshore Enterprise
房地产领域
RE Industry
（三）投资性公司投资模式
(III) Foreign Investment via Investment Company
境外机构
Offshore Institute
投资性公司
Investment Company
(二)“允许类”or“限制类”
(II) Permitted Catalogue or Restricted Catalogue
鼓励类
Encouraged
Catalogue
允许类
Permitted Catalogue
限制类
Restricted Catalogue
禁止类
Prohibited Catalogue
国家发改委 NDRC
地方发改委 Local DRC
• 总投资 • Total Investment • 1亿美元以上 • Over USD 100M
• 总投资
• Total Investment • 5千万美元至1亿美
元
• Between USD 50M 50 100M
• 总投资 • Total Investment • 5千万美元以下 • Below USD 50M
Presence À 概念：境外机构和个人在境内投资购买非自用房
地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商 投资企业。经有关部门批准并办理有关登记后， 方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign-Invested RE Industry
Á 3、限制返程投资 Restriction on Round-Trip
Investment
À 商务部：外商投资房地产企业设立时，需要向审 批部门提供材料证明该新设公司外方股东不属于 境内公司／自然人在境外设立的公司；公司各股 东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人。
（五）外商在华酒店投资的主要模式
RE transaction in secondary market and RE intermediary
company
（三）政府主管机关
(III) Government Authorities
Á 1、发改委 Development and Reform
Commission,
DRC
À 允许类项目 Project of Permitted Catalogue
（一）企业债、公司债
(I) Enterprise Bonds and Corporate Bonds
（二）上市融资
(II) Public Listing
（三）股权融资
(III) Equity Financing
（四）房地产开发贷款
(IV) RE Development Loan
（五）并购贷款
(V) M&A Loan
境外机构 境内关联 企业
Affiliated Onshore Enterprise of Offshore Institute
（六）外商投资房地产企业变相购买物业模式
(VI) Purchasing Properties in Different Areas
境外机构
Offshore Institute
外商投资房地产企业 Foreign Invested RE Enterprise
物业运营公司
Property Operation Company
委托管理
Consignation Management
（七）更有效运用外债？
(VII) To Use Foreign Debt More Efficiently ?
(V) Main Models of Foreign Investment in Hotel Projects
绿地投资 Greenfield Investment
产权式酒店
Property Hotel
并购 M&A
酒店租赁 Hotel
Leasing
购置物业 Property Purchasing
二、酒店项目融资的主要渠道
Á 从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度 假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经 营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目 的外商投资企业，称为外商投资房地产企业。
Á Foreign invested RE enterprises shall mean the foreigninvested enterprises engaged in the construction and operation of regular residential buildings, apartment buildings, villa houses, and other dwellings, as well as hotels, resorts, office buildings, exhibition centers, commercial facilities, theme parks, etc., or those engaged in, for the purpose of construction of the aforesaid projects, the land development or projects of developing plots of land.
(III) Government Authorities
Á 3、工商部门 Administration For Industry and
Commerce
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign Investment in RE Industry
商业存 在原则
（一）外商直接投资模式
(I) Foreign Direct Investment
境外机构
Offshore Institute
境内企业
Onshore Enterprise
房地产领域
RE Industry
（二）境外贷款模式
(II) Offshore Loan
境外股东/第三方 贷款
Offshore Shareholder’s
（六）结构性融资
(VI) Structure Financing
（七）其它融资渠道
(VII) Other Financing Channels
三、当今环境下，境外资金如何流入中国？
III. How to Make Money Flow from Offshore into China under Current Economic Environment？
国务院
State Council
• 总投资 • Total
Investment • 5亿美元以上 • Over USD 500M
国家发改委
NDRC
• 总投资 • Total Investment • 1亿美元至5亿美元 • Between USD 100M
to 500M
地方发改委
Local DRC
• 总投资 • Total
Affiliated Offshore Bank
（五）“超级咨询公司”模式
(V) “Super Consulting Company”
资本金 Capita
l
外债 Foreig
境外机构 n Debt
Offshore Institute
利润 Profit
境内超级 咨询公司
Onshore Super Consulting Company
• 如何将资金汇出中国？
四 • How to Remit Money out of China
一、中国房地产领域的外商投资政策
Á I. Foreign-Investment Policies of China in Real Estate
（一）何谓“外商投资房地产企业”
(I) Definition of Foreign Invested RE Enterprise
• 酒店项目融资的主要渠道
二 • Main Channels of Hotel Project Financing
• 当今环境下，境外资金如何流入中国？
• How to Make Money Flow from Offshore into China under Current
三
Economic Environment
境内企业
Onshore Enterprise
房地产领域
RE Industry
（四）“外保内贷”模式
(IV) Offshore Warranty for Onshore Loan
境外机构
Offshore Institute
境内企业
Onshore Enterprise
境内银行
Onshore Bank
境内银行境 外关联行
外债
境内股 权投资
• 符合WFOE经营 范围
• 符合外债审批 用途
• 商业存在原则
非自用 房地产
• 项目公司原则
• 非房地产WFOE 房产自用原则
证券 投资
• 股票？ • 债券？ • 信托产品？
外债质 押人民 币贷款？
四、如何将资金汇出中国？
IV. How to Remit Money out of China？
高档宾馆、别墅、高档写字楼和国 际会展中心的建设、经营
Construction and operation of high-ranking hotels, villas, high-class office buildings and international exhibition
centers
房地产二级市场交易及房地产 中介或经纪公司
项目公 司原则
限制返 程投资
基本原则 Basic Principles
（四）外商投资房地产业投资原则
(IV) Principles of Foreign Investment in RE Industry
Á 1、项目公司原则 Principle of Project
Company À 概念：申请设立房地产公司，应先取得土地使
Investment • 1亿美元以下 • Below USD 100M
（三）政府主管机关
(III) Government Authorities
Á 1、发改委 DRC
À 允许类项目Permitted Catalogue À 限制类项目Restricted Catalogue
国务院 State Council
(二)“允许类”or“限制类”
(II) Permitted Catalogue or Restricted Catalogue
房地产业
RE Industry
允许类
Permitted Cataቤተ መጻሕፍቲ ባይዱogue
限制类
Restricted Catalogue
土地成片开发
Development on plots of land
II. Main Channels of Hotel Project Financing
酒店项目开发主要融资渠道
Main Financing Channels for Hotel Project Development
结构性 融资
商业 贷款
上市 融资
中期
常用融
股权
票据
资渠道
融资
短期 融资券
公司债
企业债