房地产法结课论文

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题目：集体土地征收制度及完善

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集体土地征收制度及完善

摘要

近年来，随着城市建设步伐的加快，城市规划区范围内旧村改造房、单位集资建房等集体土地上的房屋成了市民关注的焦点，但国家对集体土地房屋拆迁并没有做出明确规定，集体土地上的拆迁房屋补偿标准偏低，已成为导致拆迁困难的主要原因。为此，国家做出台了一系列有关集体土地征收的政策与法律法规，虽然以前也有相关的法律，但是还不够完善，还存在一些未纳入考虑范围或者未解决的难题，以下是有关集体土地征收的一些认识以及完善。

关键词：集体土地；征收法律制度；完善

一、集体土地征收法律制度

（一）集体土地征收的特征

1.征收土地主体的唯一性：国家或者县级以

上政府

2.征地行为的强制性：根据我国法律规定，

征收是剥夺公民、法人和其他组织财产权

的法定途径，并不以当事人自愿为前提，

强制是征收制度的重要特征。但是补偿必

须公平合理。

3.征收条件的补偿性：补偿是对合法行为进

行适当补助，而赔偿是对不合法行为的足

额赔付

4.征地行为的合法性：土地征收以国家强制

力保证其实施，它不需要被征地人同意就

能够产生法律效力，为了防止该项权力被

滥用，首先必须在法律上设置一个标准，

用以评判一项具体征地行为是否合法，土

地征收权的唯一标准就是“社会公共利

益”。

5.征地目的的公益性：我国的《宪法》第十

条，《土地管理法》第二条，《物权法》第

四十二条都有相关的说明

（二）征收集体土地的原则

1.公共利益原则：我国《土地管理法》规定：

“国家进行经济、文化、国防建设以及兴

办社会公益事业，可以征用集体所有的土

地”。

2.珍惜耕地，合理利用土地原则：土地不可

再生，这决定了我们必须十分珍惜土地，

合理利用土地资源，切实保护耕地。全国

各地都要采取有效措施，全面规划，严格

管理，对土地进行科学地开发与利用，坚

决贯彻执行土地用途管理制度，严格制止

一切非法使用土地的行为。耕地是人们基

本生活的本源，对耕地必须实行特殊保护，尤其是要执行基本农田保护制度和确保

耕地总量的动态平衡，坚持耕地占补平衡、占用补偿制度。

3.保证国家建设原则：征收土地特别是占用

耕地，必然会给被征地单位和农民带来一

定的困难，但为了国家的整体和长远利益，就要求被征地单位和农民从全局出发，克

服暂时的局部困难，保证国家建设用地。

在征收土地时，应反对两个极端，一是以

节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大

幅度提高征地费用，以限制非农业部门占

用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。4.妥善安置被征地单位和农民的原则：征收

土地会给被征地单位和农民的生产、生活

带来困难和不便，用地单位应根据国家和

当地政府的规定，妥善安排被征地范围内

的单位和农民的生产、生活，这是必须坚

持的原则。没有这个原则就不能保证征地

工作的顺利进行。

5.有偿使用土地的原则：有偿使用土地是土

地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地

效益的经济手段。有偿使用土地有多种形

式，如土地使用权出让、土地租赁、土地

使用权作价出资、入股等。由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。在

一个相当长的时间内，土地使用制度将实

行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地

使用权划拨两种制度长期并存。对此，《城

市房地产管理法》已有明确规定。

6.依法征地原则：建设单位因城市建设征收

土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政

府批准的证书或文件，并按照征收土地的

程序和法定的审批权限，依法办理了征收

手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的

土地，或超权限批准使用的土地，均属非

法征地，不受法律保护。

（三）征收集体土地的审批权

1.国务院审批：包括基本农田和除基本农田

以外的耕地超过35公顷的以及其他超过

70公顷的土地

2.省、自治区、直辖市人民政府审批（省级

政府以上）：征用农用地的，应当先行办

理农用地转用审批

（四）集体土地征收的程序

1.建设用地的申请

2.确定用地范围

3.审批：征用土地方案拟定后，由县、市人

民政府按照《土地管理法》规定的批准权

限，经土地行政主管部门审查后，报人民

政府批准。其中征用农用地，农用地转用

批准权属国务院的，国务院批准农用地转

用时批准征用土地，农用地转用和征用批

准权属于省级人民政府的，省级人民政府

同时批准农用地转用和征用土地;农用地

转用批准权属于省级人民政府，而征用土

地审批权属于国务院的，先办理农用地转

用审批，后报国务院批准征用土地。

4.发布征收公告：征用土地依法定程序批准

后，由县级以上人民政府在当地予以公告。

5.签定补偿安置协议：被征用土地的所有权

人和使用权人应当在公告规定期限内，持

土地权属证书到当地人民政府土地行政

主管部门办理征地补偿登记。

6.划拨（或出让）土地

7.核发国有土地使用证

8.建立征收土地档案

二、集体土地征收补偿及安置标准

（一）土地征收补偿及安置标准

1.土地补偿费：土地补偿费是征地费的主要

部分，是国家建设征收土地时，为补偿被

征地和原土地使用人的经济损失而向其

支付的款项。国家建设征收土地，由用地

单位支付土地补偿费。根据《土地管理法》

第四十七条有关规定，补偿的费用为前3

年该土地平均产值的6至10倍

2.地上附作物和青苗补偿费：包括房屋、树

木、庄稼

3.新菜基地开发建设基金

4.安置补助费：根据征收耕地，按须安置的

农业人口计算，其中安置人口=征收面积/