中国房地产价格影响因素分析.-论文.

中国房地产价格影响因素分析

摘要作为国家的支柱产业, 房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看 , 房地产市场保持健康、快速发展态势 ,供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控 ,得首先识别在各种因素中 , 到底哪些因素能对房地产价格有影响 ,哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识 , 以及房地产价格的特性，并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素，包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。

关键词住宅价格商品房市场影响因素实证研究

房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看,房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品,与一般物价相比,房地产价格有其自身的特性:

（1价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身,而是该房地产的权利和收益。因此,房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的,除了价格表示外,还可以用租金表示。

(2形成的时间不同。一般商品价格可以标准化,有比较完整的市场,价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大,缺乏完整统一的市场,价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的,价格形成时间长且相对比较困难,评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况,进行具体分析。

(3房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性,在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。

(４房地产价格主要由需求决定,并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限,且由于它的位置固定,在一定区域内又具有垄断性,所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内,房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化,个别性明显。

(5市场结构不同。房地产市场是不完全市场,需求对价格的影响很大,形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性,其价格上升的速度要远远高于一般性商品。

综上,房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量,且经常处于变动之中,房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向,了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用,才能做出正确的评估。

1.影响房地产需求的因素

(1消费者的预期

消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求,同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用,是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时,人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会减少,更多的投资型购买者就会持币观望,持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性价格下跌,这时无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。

(2人口数量

近几年来,中国沿海地区经济发展迅速,城市化建设不断加强,毕业大学生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加,人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外,不同层次的消费者对房地产的要求也不相同,除了带动住房的需求外,中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加,而且部分外地精英人士的迁入,会带来大量资金,增加市场有效需求。

(3收入水平

收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加,而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构,随着收入水平的提高,一方面人们对于居住标准的要求会不断提升,住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展;另一方面,部分原来没有购买力的需求通过收入的增加,转化为有效需求。因此,可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加,会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商品,既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。因此,收入的增加应该导致房地产需求增加,房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。

（4社会安定情况

如果现行政权稳固、社会安定,那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争,则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产,从而会造成房地产价格低落。

2.影响房地产供给的因素

（１房地产开发投资规模

房地产开发投资额的增加,会直接刺激房地产业的发展;反之,投资水平的降低,会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此,就社会总投资来说,社会总投资

和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高,对房地产的刺激作用也就越大；反之,相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。

房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的,但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积, 在这种情况下,房地产价格会下降;而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等,只有这样才能增加房地产的价格。

(2成本因素

房地产成本中,土地成本占相当大的比重。土地价格提高,会使得开发商获得利润减少,开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能

给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产,增加市场的供给。在我国土地成本已占到商品房成本的３0%－40%,地价的刚性上涨直接推动了房价上升。

房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响,一方面生产资料价格的上涨将引起房地产价格的上涨，另一方面,房地产价格的上涨引起投资加大，对生产资料的需求增加, 会进一步推动生产资料价格的上涨。

（3竣工面积

在完全竞争的房地产市场上,房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年竣工面积上升时,房地产供给量自然就会上升,价格就会下降;相反,如果竣工面积下降, 供给就会下降，房地产价格自然就会上升。但在中国,竣工面积有时候并不能很好的影响价格，高空置率和高房价并存的局面就很好的说明了这一点。

３.影响房地产的其它因素