阳澄湖巴城板块研究报告

克拉水 城
昆山海之 舟房地产 开发有限 公司
苏州环宇 房地产开 发有限公 司 昆山景康 房地产开 发有限公 司 昆山合天 房地产开 发有限公 司 昆山市香 溢房地产 有限公司
巴城镇民 权路18号
别墅、酒 店式公寓
310平 方米410平 方米
296户
09.04.22Biblioteka 0512 5789 9286
0512 5798 0808 0512 5785 0888 0512 5701 0055 0512 5710 8111
华府庄园
昆山力天 投资发展 有限公司 昆山兴华 房地产发 展有限公 司
马鞍山路 与湖滨路 交汇处 阳澄湖度 假区湖滨 北路163 号
小高层
1.2万1.6万/㎡
一期： 138户
一期： 100余套
051255232266
荷塘月色
独栋、双 拼别墅
独栋均价： 1万元/㎡ 双拼：240㎡ 双拼均价： -335㎡ 7300元/ 独栋：460㎡、 ㎡ 800㎡


华府庄园地势高低起伏， 每幢建筑都有重重的林荫 掩映，常绿乔木、落叶乔 木、灌木、草本植物、地 被植物、水生植物组成六 重绿化体系。
丰泽园
昆山龙宇 置业
巴城镇湖 滨南路 680号
独栋、双 拼别墅
双拼：170万 元/套起 独栋：230万 元/套起 独栋： 305㎡508㎡ 双拼： 230㎡305㎡
247户
2009年9 月推出3 期
二期：45 套三期待 推：82套
051257800800
鼎园美墅
昆山冠鼎 置业发展 有限公司
巴城镇湖 滨路于民 权路交叉 处 马鞍山西 路、阳澄 湖公园南 侧 巴城镇马 鞍山路与 古城路交 界处 巴城镇马 鞍山路与 环城路交 汇处
自住、投资 0.43
占地面积 建筑形态
开盘时间
2009.09
去化套数
未开盘
销售均价
可售套数 装修状况
预计推出51 套 毛坯
可售面积
交房时间
项目环境分析

该项目在阳澄湖与傀儡 湖双湖之间, 苏州绕城 高速巴城出口,城北路 与马鞍山路交通干道, 交通便捷。700亩的星 期九农庄集休闲、生态、 娱乐、餐饮于一体。提 供一系列完善的基础生 活、娱乐配套实施；
项目性质
自住、投资
占地面积
总建筑面积
容积率
建筑形态
独栋别墅
规划套数
450万-1千万 /套
开盘时间
2009.9月
去化套数
未开盘
销售均价
可售套数
装修状况
未开盘
毛坯
可售面积
交房时间
项目环境分析

交通：沪宁高速公路、312 国道、苏州环城高速公路 均经此地； 娱乐设施：大上海高尔夫 球场、东方云顶休闲度假 中心、水上运动场、碧玉 主题公园、托普软件园等， 同时与市区相联的景观大 道马鞍山路及其沿线的大 学城、体育馆、高速路等 重大投资项目占地3100 亩 的生态公园； 小区依湖而建，阳澄湖光 尽收眼底，自然生态，自 由生活苏式园林建筑风格， 庭院落落。
区域项目主力面积对比分析
板块重点项目面积分布图
1200 1000 800 600 400 200 0
玉林苑 最大面积 最小面积 355 275 湖滨御 花园 500 228 华府庄 园 500 200 荷塘月 色 800 240 秦泓花 园 310 280 中大易 墅 337 198
最大面积 最小面积



区域在售楼盘汇总
案名 开发企业 上海易通 房地产开 发有限公 司 项目位置 马鞍山路 与环城路 交叉处 产品形态 价格区间 面积段 230平 方米330平 方米 规划户数 开盘时间 可售套数 现场 电话 0512 5789 0909 天使湾 独栋别墅 190万/套 起价 独栋别墅 均价：1.2 万/㎡ 联排起价： 5400元/㎡ 双拼起价： 6300元/㎡ 252平 方米288平 方米 275平 方米355平 方米 200户 09.05.27 二期：20套 三期：11套 三期：7套 四期：40套 待推
板块客户分布比例：本地自住客户占45%（包含苏州区域）、外来自住10%、 自住投资客户40%、其中外来占30%，主要集中在上海，上海客户约占70%。 上海客户置业目的：投资、自住占60%，旅游度假30%、养老5%、其他5%
重点项目分析
项目名称 玉林苑 地理位置 巴城镇湖滨路5188号 051257010055 投资商 昆山合天房地产投资发展有限公司 销售电话
澄湖水 岸
巴城镇古 城北路东 巴城镇环 湖路2388 号
联排、双 拼别墅
77户
08.11.15
50套
天伦随 园
独栋别墅
均价：1.8 万元/㎡
74户
09.01.19
一期：24套
玉林苑
湖滨路 5188号
独栋别墅
450万1000万/套
09.05.01
新盘
湖滨御 花园
湖滨路 3888号
独栋别墅
待定
09年下半 年
独栋、双 拼别墅
8500元/㎡12000元/㎡ 独栋均价： 14000元/㎡ 双拼均价： 9500元/平米
136户
2008.06. 08
一期、二 期：90套
051257517733
檀香园
苏州长德 置业发展 有限公司 昆山四季 房地产开 发有限公 司
独栋、双 拼别墅
430㎡660㎡
131户
2009.04. 22
板块别墅市场客源分析
客户分布比例图
其他 , 5%
养老 , 5%
上海客户购房动机分布
其他 , 5%
投资自住 旅游度假 养老 其他
,外来投资 30%
苏州本地自 住 , 45%
苏州本地自住 苏州本地投资 外来自住
,旅游度假 30%
,外来自住 10%
,投资自住 60%
苏州本地投 资 , 10%
外来投资 其他
051255232266
196999.5㎡
项目性质 容积率
占地面积 建筑形态
131333㎡ 小高层
总建筑面积 规划套数
336户
开盘时间
2009.03
去化套数
35套
销售均价
200万-450万
可售套数 装修状况
103套 精装
可售面积 月去化量
近4万方 7套
交房时间
2010.12
项目环境分析

华府庄园位于由阳澄湖、 巴城湖、鳗鲡湖、傀儡湖、 矫城湖所环抱的阳澄湖休 闲度假区地段。 沪宁高速、苏州绕城高速、 苏昆太高速、苏嘉杭高速 合围，十五分钟内可以经 绿茵夹道的马鞍山西路直 达市区，或由苏州绕城高 速到达苏州。
74户
2009.07
74套
一期剩 余3套； 二期： 43套 待 定推出 一期： 47套联 排、双 拼别墅
051250312666
玉山胜境
天元置业 昆山通岛 置业有限 公司
巴城镇临 湖路88号
独栋别墅 双拼、联 排别墅； 小高层
均价： 800万/套 双拼、联 排预计均 价6000元 /㎡
300㎡-480㎡



项目去化分析

该案现处于客户积累阶段，由于其产品形式多样，包含：独栋别墅、 双拼别墅、联排别墅，客户可选择性强。现客户积累较好，预计在9 月份会推出51套独栋、双拼、联排的组合产品。 如果该案仅限于本地客户而进行推广，其后期去化将很困难。

重点项目分析
项目名称 华府庄园 地理位置 马鞍山路与湖滨路交汇处 投资商 昆山力天投资发展有限公司 旅游自住、 投资 1.5 销售电话
阳澄湖巴城板块研究报告
板块地理交通
沪宁高速公路、312 国 道、苏州环城高速公路均 经此地。 西面挨苏州工业园区 的唯亭镇，至苏州市区约 40 分钟车程。向东往上 海的路程也相当快捷，沪 宁高速约50分钟车程 。
板块旅游资源

昆山阳澄湖旅游度假中心为省级旅游度假中心，总体规划用地67平方 公里，是一个集休闲、度假、美食、康疗等于一体的多功能旅游度假 中心。
二期： 43户 总户 数： 820户
2009.05.1
051257650000
苏园
巴城镇湖 滨北路
别墅：252㎡ -313㎡
预计2009 年10月
051257855888
区域在售楼盘汇总
中大易墅 江苏中大 地产集团 巴城镇城 北西路 4500号 独栋、双 拼别墅 双拼均价： 8000元/㎡ 独栋均价：1 万元/㎡ 双拼： 198㎡独 栋：221 ㎡-337㎡ 226户 2009.06. 25 一期：10 套二期： 40套 051257388888

区内生态环境十分优越，占地3.792平方公里的阳澄湖水上公园，是 一个以蟹为中心，以水为脉络的综合性生态公园；绰墩遗址、崇宁古 寺、巴城老街等历史文化遗存与星期九生态农庄、万亩葡萄园等生态 农业观光区交相辉映。
阳澄湖大闸蟹、清水虾、桂鱼等“一蟹八鲜”，构成了特有的美食系 列。 总投资超亿美元的大上海国际高尔夫球度假村会员俱乐部、总投资近 十亿元的东方云顶广场、总投资超亿元的上海市阳澄湖度假村等高档 休闲、娱乐、会务设施，并建有阳澄湖美食一条街 目前该板块已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周 边城市——上海、苏州、浙江等地消费群体提供了渡假假休闲场所。
40套
051257898866
品院
联排别墅
均价7000元/ ㎡
199㎡320㎡
一期： 328户
2009.05. 14 三期：10 套 四期 待推： 100余套
051257981555
秦泓花园
苏州秦泓 房产
独栋、双 拼别墅
均价：8500 元/㎡
280㎡310㎡
292户
2009.05. 03
051257898800
新盘
区域在售楼盘汇总
英郡 昆山城区 房地产开 发 巴城古城 路与城北 路交界 独栋、双 拼、联排 别墅 待定 独栋：240㎡ -380㎡ 双拼：225㎡ 联排：200㎡ 一期户型： 200㎡-500㎡ 二期为小户 型 202户 09年九月 份推出一 期15套 09年10月 份推出100 套大户型 及少量小 户型 新盘 051255005678


项目规划、物业配套分析

项目由阳澄湖玉林苑、会所和假日酒店组成。该案依湖阳澄湖而建， 自然生态，自由生活的苏式园林建筑风格，庭院深深，移步换景，该 案采用新型地源热泵系统，环保、节能，科技与舒适完美结合。 该案一期预计今年九月开盘。 周边配套：大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、 碧玉主题公园、大学城、体育馆、以及占地3100 亩的生态公园； 项目内部配套：大型会所、管家酒店式物业配套。



项目去化分析

该项目现处于客户积累期，原预计今年5月开盘，由于其客户积累 数量不足，推迟至9月份开盘。该项目现阶段积累客户主要是苏州、 昆山客户为主以及部分外地投资客。该项目前期推广较少，导致累 积的外地客户较少。预计其去化周期会较长。
重点项目分析
项目名称 投资商 项目性质 容积率 英郡 地理位置 巴城镇古城路与城北路交叉处 销售电话 120000㎡ 独栋、双 拼、联排 别墅 总建筑面积 规划套数 051255005678 51000㎡ 202 独栋：300万 -450万/套 双拼：180万 -250万/套 联排：120万 -160万/套 2011.01 昆山城区房地产开发有限公司
最低总价 最高总价
275
250
180
200
200
200
240 160
秦泓花园 中大易墅 240 380 160 350
从对比列表中可以看处，该板块主力总价虽然跨度比较大。但总价集中 在200万-450万量比较多，降低了该板块别墅投资市场门槛。该板块所面 对的客户群体更加广泛，同时竞争相对比较激烈，项目之间总价差异不 大。
英郡 380 200
苏园 313 252
该区域主力面积在198㎡-800㎡之间，面积跨度比较大，而200㎡300㎡之间的同类别较多。该区域板块，从面积段分布来看，适合投 资自住。
区域项目主力总价对比分析：
板块主要项目总价分布图
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 玉林苑 最低总价 最高总价 275 355 湖滨御花 园 250 800 英郡 180 450 华府庄园 荷塘月色 200 450 200 750 苏园 200 350 355 450 450 350 380 350 800 750

内部配套：大型会所、 健身房、基础生活商业 配套。
项目物业配套分析

该案总建面积约为5万平米,以经典英式风情打造原味立体庭院别墅-超大面宽与8米挑高空间,环景下沉式庭院、双主卧、双车库；同时， 社区还配备约2500多平米的多功能邻里中心以及400多平米的会员中 心。 共202户，其中独栋别墅面积240-380平米，双拼225平米，联排200平 米左右，每种户型均有相应面积的露台和花园赠送。预计09年9月份 开盘推出51套196-380㎡的独栋、双拼及联排别墅。 星期九庄园，提供休闲、娱乐、生态、餐饮等一系列生活配套实施。 英郡在农庄设有专属果园、专属马厩、专属游船、自留地，英郡业主， 即可享受田园般的生活。 内部配有大型会所、健身房、基础生活商业配套。