房地产行业管理指引

广州市国家税务局

房地产开发经营行业税务管理指引

第一部分行业主要情况 (2)

一、分类标准 (2)

二、行业特征 (2)

三、生产（工艺）流程 (3)

四、经营方式 (3)

第二部分税务管理指引 (4)

五、管理重点 (4)

六、管理方法 (7)

七、管理指标 (11)

八、参考数据 (13)

九、政策法规 (15)

第一部分行业主要情况

一、分类标准

房地产开发经营行业是指从事房地产开发和经营的企业总称，该行业是一个综合性行业。符合行业税务管理的房地产开发经营企业应主要包括从事以下几项经营活动：土地的开发和再开发、土地使用权的出让和转让、地产的经营、房屋的组建修缮、装饰以及房地产开发商对开发产品的买卖、租赁、互换、抵押和典当等。企业的开发经营行为发生了实质性变化的，税务机关应及时调整企业的行业类型。

行业门类：房地产业（11）——行业大类：房地产业（72）——行业明细：房地产开发经营（7210）

二、行业特征

（一）开发周期较长：由于产品的特殊性，企业单一项目开发周期为3至5年。由于开发形式、资金投入的不同，开发周期普遍长于该区域值。

（二）开发环节清晰：房地产开发经营行业主要包括设立（立项）、施工、预售、竣工（完工）、销售、清算等几个环节。

（三）经营模式独特：房地产开发经营行业有其独有的专业人员、经济产品、运作模式、投资回报率等，企业持续经营要求投资者有较强的资金投入实力。

（四）开发对象广泛：行业开发对象主要包括住宅、写字楼、工

业地产、商业地产、旅游地产、教育地产等开发类型。

（五）行业准入制度：房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规的企业设立条件外，还应当有100万元以上的注册资本、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员。房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。外商投资设立房地产开发企业的，除符合上述规定外，还需依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

（六）实行资质管理：国家通过设定注册资本、经营年限、累计开发面积等条件对企业进行严格的分类和资质管理。

三、生产（工艺）流程

（一）行业开发流程：立项—施工—预售—竣工—销售—清算

（二）产品生产流程：——房屋建筑施工流程

四、经营方式

本行业企业的经营紧紧围绕土地和资金两个关键要素展开。企业的产成品是商品房屋，同时也存在土地“一级开发”的经营方式。土地开发权的取得是企业经营开展的首要条件。经营前期，企业经营是投入多回报少；到预售阶段，企业通过预售方式开始获得资金流入。商品房的销售收入的确认主要包括一次性付款、分期付款、以土地使

用权或其他财产置换房屋和银行提供按揭贷款销售等形式。而有些房地产企业以销售、租赁两种形式并存。

第二部分税务管理指引

五、管理重点

（一）收入

掌握企业阶段信息，及时确认收入时点。房地产项目的开发阶段特征明显，流程分明。从企业的原始经营状态入手，掌握各阶段经营状态；在掌握基础信息的同时，牢牢把握“预售”和“竣工”这两个阶段，及时确认销售开始和收入发生时点，并合理结转与销售收入相配比的成本费用。

区分收入两种形式，确保申报及时准确。企业的“主营业务收入”从形式上可以细分为两种：一种是预售收入，另一种是销售收入；从经营阶段上分析，预售收入主要体现在预售阶段；销售收入体现在销售开始时点以后、销售时期之间；多项目滚动开发经营或多期开发的企业，会存在预售收入与销售收入同时存在的状况。税务机关须准确划分取得预售与销售收入的形式并把握时点确认的原则，并结合往来账项的审核落实，以确保企业及时正确申报收入。

按照房地产行业的收入划分，主要分为预售收入、销售收入和租赁收入。

1、预售收入的管理重点

审核预售证的相关内容，确立企业开始预售的时间，关注预售收入的申报情况，以确保企业及时正确申报预售收入。

2、销售收入的管理重点

对销售收入的管理重点，应分析房地产的销售方式（采取分期收款、银行按揭、委托等方式），关注视同销售收入未确认为收入的情况，如将开发产品用于捐赠、对外投资、抵偿债务、赞助等非货币性资产行为。并结合往来款项的审核，确保企业能及时申报销售收入。

3、租赁收入

租赁收入一般在“其他业务收入”科目反映，基本发生在开发产品完工后。不少房地产开发企业对商铺采取销售与租赁相结合的经营方式，尤其是销售已近尾声，或商铺以租赁为主，租赁收入则成为开发商的主要收入来源，因此应同时关注租赁收入的审核。

（二）成本/费用

根据受益配比原则，合理划分成本费用。单一项目产品开发的（即能够直接归属于某一成本对象的），成本费用直接计入该项目；多项目滚动开发的，可在占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法中选择其一，分配至各成本对象。

对开发成本的管理重点，体现在总开发成本的归集以及总可售面积的确认两大方面：

1、总开发成本的管理重点：

房地产开发存在生产周期长、会计核算复杂、关联交易较频繁等情况。开发成本的审核，尤其是确立开发产品完工年度当年开发成本

的核算，其核算的正确与否，关系到以后年度的销售成本的结转，故既是审核的重点，又是审核的难点。

按开发成本的六大内容进行成本的归集。计税成本对象的确定应符合国税发［2009］31号第二十六条的六大原则，成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案；通过审核企业成本的归集方法的合理性，分析其成本分配是否符合受益和配比的原则，尤其是容易混淆的费用项目，如公共配套设施费是否属于的非营利性公配，如不符合公配的条件，是否单独核算成本；借款费用在完工前是否予以资本化等。

2、总可售面积的管理重点：

通过对预售证、确权书等资料的审核，将建筑面积与总可售面积的比对，审核总可售面积的准确性，并审核是否有将应计入总可售面积的出租、营利的公建配套设施等剔除在总可售面积的计算范围以外。

（三）记账凭证

定期审核记账凭证，保证支出合法有效。企业的成本费用应以实际发生的支出并取得合法有效凭证进行列支。本行业企业通常在开发经营后期，才陆续取得合法的成本费用凭证，为了能在各年之间平均分摊成本，企业会在未取得合法凭证的情况下，直接按照会计制度在前期列支并申报。因此，要注意定期审核企业成本费用入账凭证的合法性。