万科经典培训-管理流程

项目研究的方法
旧模型
新模型
城市地图：研究土地属性找到土地价值同客户价值之间的对应关系； 客户细分：研究客户分类指标，找到影响客户房屋需求的关键因素，得出客户分类结果； 七对眼睛：
研发关键阶段—装修方案
装修房方案设计的依据？
✓基于营销部门提供的“
”。
如何更好的实现客户需求？
✓专业源于专注—精简户型数量
收一览表
核并备案
……
装修工程监理管理 办法
样板实施阶段（续）
项目管理指导书 分包施工组织设计 分包施工计划
负责 监理、施工方负责编制 项目管理部对成果审核并 备案
装修施工组织设计
样板实施阶段（续）
输入条件
装修施工图 供方资源库 装修房工程管理标 准库 供方配合要求（项 目部提供） 售后服务标准及要 求
入住阶段满意度回访 6个月居住体验回访 1年居住体验回访
产品优化的目标
产品优化的最终目标？
✓ ✓
分级名称 豪华 标准 先进 领先
配置 制订中
研发阶段小结
流程阶段总结1-产品研发阶段
流程起点：目标客户 共性需求 产品选择：1标准化产品 2新产品
装修方案： A 装饰先行 B 成本规划 C 部品标准化
负责 设计管理部等部门支 持 管理层决策
装修标准
设计阶段
装修标准 设计任务书
装修方案图 设计任务书
负责 建筑设计院与室内装饰 设计院配合完成 管理层决策
装修方案图 装修施工图
采购阶段
输入条件
主责部门
输出成果
装修施工图 项目装修材料部 品选择清单 项目客户个性化 选配清单 ……
负责 设计管理部等部门配 合 管理层决策
主要 责任人
核心问题 &影响点
工作方法
阶段 关键成果
研发阶段 操作阶段
项目研究 装修方案 施工图 样板间装修 产品优化 生产准备 大面积施工 竣工交付
营销 设计 采购/成本 设计 设计 设计/客服 采购/项目 项目 项目/客服
研发关键阶段—项目研究
要解决的核心问题？
我们的目标客户是谁 目标客户需要什么样的产品
✓
先行且为主
规划和单体方案
创新
标准
产品
产品手册
地域化调整
装修方案—标准化产品选择
什么是成熟/标准化产品？
1 集团范围成熟产品 U5\兰田一号 2 区域范围内标准化产品 TS
装修方案—标准化产品选择（续）
面对标准化产品主动选择还是被动选择？
1借鉴成熟产品的理念，而不是形式： 2应用标准化产品样式，但不能僵化所有环节。
主责部门
输出成果
主责
项目装修房采购方 案
装修界面验收,大面积施工阶段
毛坯房移交精 装的标准 分户验收表
，监 理组织并跟踪问题及问题 封闭
每户质量档案
交付阶段
输入条件
主责部门
输出成果
入伙问题记录
负责
装修房推进工作 组参与
缺陷反馈分析报告
项目管理流程关键阶段
全流程关键阶段
流程关键阶段 阶段关键点
万科集团北京区域全装修管理培训课程系列
装修房项目 管理流程概述
【2008年12月】
装修房项目管理流程全景
关键成果 工作方法
流程阶段 主责部门
课程目标
三大核心内容
主责 部门
关键 成果
工作 方法
装修房项目流程管理说明
是根据装修房的具体操作制定的 标准化处理解决步骤和程序
有效提高 工作效率
以流程 标准化 管理工 作进程
生产准备—采购
批量采购的时间节点如何安排？
✓样板间建造＆批量施工
如何选择采购方式？
✓坚持
采购
要不要和客户承诺品牌？
✓不要轻易承诺
品牌
生产准备—采购（续）
选择战略总包还是装饰分包？
✓现阶段允许
的存在
✓但
模式是发展方向
采购招标考虑因素是否全面？
✓采购部在招标考察厂家时需要厂家提供
。
生产准备—技术资料
施工图设计： 建筑、室内充分交圈
样板体验及产品优化： A 全方位客户反馈 B 产品标准库+分级体系
第二部分 操作阶段
A 生产准备 B 大面积装修 C 竣工交付
操作关键阶段—生产准备
S1
S2
S3
大面积装修前该准备什么？
思考
生产资料及工程服务的采购如何进行？ 工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？
问题思考
这是哪个部门在哪个环节 出了问题?
研发关键阶段—施工图设计
控制要点
充分交圈
施工图设计——提高标准
✓ 新标准下装修房施工图纸需新增内容
1 瓷砖或石材的标准排版式图 2墙棚面五金、灯具等标准定位图 3 墙面定位部品配合家俱标准效果图……
✓ 柜体及室内门厂家等提前介入进行
设计
研发阶段—设计控制要点
明确岗 位职责 及时跟 进处理
问题思考
装修房项目管理流程和哪些部门有关?
课堂练习—项目管理流程
分组讨论并展示：
请每组分别讨论并在“装修房管理流程图”的空白处填写所有组 员共同同意的流程步骤，并分组阐述各自的理由。
立项阶段
输入条件
主责部门
输出成果
市场定位 项目定位 客户定位 初步成本规划 标准产品库 装修标准分级体 系
一户一图
材料封样
定期到会
设计是建筑之源
24h内必须 答复
设计洽商及 时发放
装饰设计必须在建 筑设计和主体施工
时介入
研发关键阶段—样板装修阶段
样板间意义
A
锻炼队伍
B 确立交房标准
不断 改进 C
调整施工图
D 成本测算依据
举例：实木地板色差
样板房
材料样板
实际供货
样板先行制度
材料样板
工艺样板
举例：不同标段间施工不统一
样板先行制度
工艺样板
施工样板
举例：土建结构与装修偏差
为什么我家的冰箱放不下？ 为什么瓷砖排版不一样？ 为什么我家吊顶和别家不同？
样板先行制度
施工样板
研发关键阶段—产品优化
研发阶段 客户需求调研 方案测试 样板间测试
项目实现阶段 示范单位访客反馈 施工单位反馈 成交客户反馈 未成交客户反馈
交付回访
房屋交付 标准
采购阶段（续）
输入条件
主责部门
输出成果
标准工序 停点验收一览表 施工工艺标准 成品保护标准 分户验收 其他规范、相关图纸 及合同文件
负责 工程管理部技术 支持
装修管理 指导书
样板实施阶段
输入条件
主责部门
输出成果
装修施工图
房屋交付标准
项目管理指导书
负责
监理合同
监理负责编制
项目装修房工程停点验 项目管理部对成果审
案例：U5的各地不Байду номын сангаас版本
序号
1 2 3
U5所在城市
上海、沈阳、青岛 北京 长春
客厅地面处理方式
地板 石材 地砖+石材收边
客户定位
都市白领 隐身权贵 私营业主、政府管员
装修方案—成本规划、部品选择
成本规划的定义？依据？
✓有限的
，使客户满意度最大化！
成本规划
材料部品选择的准备工作？注意事项？
✓ 材料部品标准资源分级库 ✓ 材料部品的标准化