《以房养老试点方案》

《以房养老试点方案》

随着国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，“以房养老”再次成为热门话题。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于xx年1季度出台具体操作办法和实施细则。

中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。

国家老龄委的一位人士介绍，“以房养老”试点方案应该不会突破70年土地使用权的框架，而更多的是对产权限制和房价下跌的风险进行调整完善。

在70年产权年限的背景下，本报记者获悉，北京将通过推进“租房置换”的方式来进行，在产权不变更的背景下，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院的“以房养老”模式。

“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京亦下发文件，鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。

就试行效果甚微的原因，周天勇认为，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。

与此同时，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，目前房价

属于上升通道，“以房养老”模式会随着房价下行而面临风险，再加上老年人的退休成本，人均寿命评估亦问题重重，风险无法评估。

作为“以房养老”重要的参与部门，银监会也曾就该模式进行过调研，对此银监会的相关负责人曾表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行;其次，由于房屋质量越来越差，对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性，有下跌风险，所以，金融保险业对“以房养老”业务一直很谨慎。

中信银行的一位人士在电话中告诉本报记者，中信自xx年就开始试点“以房养老”模式，但截止到现在，目前该项总体业务量不太大。

金永祥认为，从金融、社保、房地产、土地等角度来说，要实现“以房养老”，真正将住房资产有效地转化为老年人的养老保障，尚需在资产评估、土地制度、运作监管等方面着力。

从试点的另一方——老人——来说，金永祥表示，除了观念以外，目前并无成熟的机构和模式，不少老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去，部分地方推出的以房养老模式也很难真正提起老人的兴趣。

在金永祥看来，在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，‘以房养老’不失为解决养老难题的积极补充，也是未来一个大方向。

而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。

国家老龄办的一位人士也向记者介绍，试点方案不会突破现有的法律框架，比如突破70年产权限制等，预计会在监管、风险防范方面做些规定。

值得一提的是，北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在月内出台。

其中北京的意见也将包括“以房养老”模式，李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。

所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉，早在xx年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。

北京市老龄办的相关人士表示，xx年刚开始启动时，对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

“但截止到现在，由于产权等问题的限制，老人的信任度不高，所以业务规模的扩大十分有限，”上述北京市老龄办的人士介绍，参与租房置换的模式，在风险方面更难掌控。

金永祥表示，租金收入不涉及到产权变更，而且可以有效的规避70年产权和房价下行风险，提高各方参与的积极性，是操作性比较强的方案。

第二篇：以房养老调查报告探索“以房养老”的可行性分析

“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式，在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有

效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

“以房养老”也称“倒按揭”。它是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。它源于上世纪80年代中期的美国。不同于普通住房抵押贷款，一次抵押，分期偿还，“以房养老”相当于逆向住房抵押贷款，分期发放，一次偿还

近年来，随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下，我们更应当开拓养老金的来源渠道，放宽养老思路，使养老方式呈现多元化发展。“以房养老”模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。而我国面临了这样一些问题：

人口老龄化提前来临

据xx年底全国1%人口抽样显示，我国65岁以上人口达到10055

万人，占总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准，我国已成为人口老龄化国家。xx年我国人口总数将为13.39亿，2040年达到顶峰14.91亿后开始下降。与此同时，65岁以上老年人口xx年为1.12亿、2040年达到3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告诉我们，中国将面临人口老龄化的严峻挑战。

养老设施尚不完善

截至xx年底，全国60岁及以上老年人口已达1.78亿，而同期全国各类老年福利机构只有39904个，床位314.9万张，床位占老人总数比例仅为 1.77%。“一床难求”的现象逐渐严重；而另一方面，大量养老公寓却因价格昂贵入住率偏低而出现空置现象，其中民办养老机构的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因为传统子女赡养的养老模式尚在发挥余热，另一方面则是高昂的入住费用不经意间提高了养老的门槛。公立养老院“一床难求”，民办养老院则价格昂贵，这一现象也提醒我们，养老需要充足的资金，而充足的资金则来源自合理的规划以及早作准备。

“以房养老”的优势：

“以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年的物质生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。二十多年来，国家实施计划生育政策的效果逐渐突显，70年代末以来出生的绝大多数孩子都属于独生子女，而如今，这些