明汉橡树湾商业营销方案

格兰艺堡
新区 高层住宅、商铺 65亩
16万方
8000方
8000
无
6200
返租三年
6000
返租三年 （13元/月/
平米）
8500
无
6000
无
竞品分析 竞品项目分析
六合锦园、富华城项目距离新城区中心位置较近、且紧邻民权县人民 医院，地理位置优越，居住人口多，商业氛围较浓厚，价格较高；
盛世名门、江山尚品、格兰艺堡等项目作为新生项目，距离新城区中 心位置相对较远，人口较为分散，价格相对较低；
项目SWOT分析
W—劣势
项目位于新城区相对南端位置，短期内难以形成商业氛 围；
项目周边商业杂乱，且业态较为低端，突破难度大； 项目附近路段无公交线路且人流车流量较少；
项目SWOT分析
O—机遇
项目紧邻主干道，未来发展利好有利于项目价值提升； 区域内业态较为低端，规模较小，且无特色，项目可从规
项目概况
北 橡树湾商业分为南、北两区，南 区
区目前外立面尚在施工中，北区 部分（除10#楼底商外）已基本 完成，北区目前可销售套数为 17 套，面积约 4300 ㎡。
南 区
竞品项目分析
六合锦园
民权县政府
民生广场
六合锦园Ⅱ期
民权县人民医院
六合锦园Ⅲ期
富华城 盛世名门
格兰艺堡
江山尚品
本案
竞品项目分析
50 40
40
30
52.1
12.0%
6000
5600
12.0
45.8
10.0%
5000
4400
10.6
10.0
8.0%
4000
3900 7.8
8.5
8.0
6.0%
3000
6.0
20
4.0%
2000
4.0
10
2.0%
1000
2.0
0 2012年度
2013年度
2014年度
0.0%
0 2013年度
2014年度
项目名称 所属区域 物业类型 占地面积 建筑面积 商业面积 底商均价 优惠政策
六合锦园
新区 多层住宅、商铺 110亩
30万方
7000方
盛世名门
新区
高层、洋房、商 铺
109亩
江山·尚品
新区
高层、洋房、商 铺
75亩
永林富华城
新区
高层、小高层、 商铺
45亩
30万方 20万方 10万方
10000方 2000方 7000方
0.0 2015年度
消费品零售总额
增长率
商业销售价格
租赁价格
• 2015年民权社会消费品零售总额占GDP比重约 30.5%。这说明民权商贸流通相对较好。
• 民权县商业销售价格处于稳步增长状态，租赁 价格也随着经济水平的提高城上升阶段。
小结
商业地产兴起，商业投资竞争大，门槛高。
民权地区各类商业项目悄然兴起， 但从价格分析，总投资相对较高， 进驻门槛高，不是一般普通市民就 可以投资购买。
全县近年生产总值GDP走势
全县近年人均GDP走势
180
160
136.5
140
120
100
80
60
40
20
Байду номын сангаас
0 2013年度
152.7 2014年度
171.1 2015年度
14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
25000 20000 15000 10000
5000 0
民权县城区一河（东沙河）分东西，一路（310国道）划南北 老城区：由国道分为北部居民生活休闲区和南部的工业集聚区。 新区：县政机关进驻，政府发展方向，是未来的城市核心区域。
市场环境分析
市场环境分析
市场环境分析
近年，民权县经济生产总值（GDP）及人均生产总值（GDP）在商丘市各县排名处 于中下水平，但随着产业集聚区规划建设，经济运势保持较快的增长势头。
结论： 本区域内货量供应大，但项目距离较近，同质化较为明显，加
之区域内市场竞品挤压，项目销售愈加困难，区域竞品对本项目构 成直接竞争力的威胁。
项目SWOT分析
S—优势
区域发展潜力大，未来发展升值快； 项目周边配套及生活环境正在逐步完善中； 项目住宅部分具备一定社会基础； 项目产品自身户型面积种类多，便于各种业态经营；
10月1日至12月31日——计划完成北区沿街商业销售7套（销售面积约 900㎡），并完成开业（主要业态：美容美发、药店、营业厅等），计 划回款630万元；
销售节点拟定
项目宣传 广告出街
加快销售进度
筹备 期
预热 期
热销期
7月
8月
9月
10月 11月
12月
重
单页、海报等
宣传物料准备完毕
点
第一批商铺店面 开业
3 项目定位分析
项目概况
项目位于新城区，紧邻博爱路、北海路，区域居住人口数较少，多以散户经 营为主，没有形成良好的商业氛围，未来在区域商业发展中，商业氛围会不 断提升。
老城区
新城区
项目分析
底商部分： 橡树湾商业建筑面积14500平米，共有社区底商（48）套，共计面积约（9113）㎡，为 一拖二沿街商铺，为标准的社区底商，商铺面积从20-300㎡不等，户型种类多。
明汉·橡树湾商业营销策划报告
目录
contents
1
营销目标拟定
2
市场环境分析
3
项目定位分析
4
营销推广策略
5
营销推广执行
1
营销目标拟定
营销目标
销售为主
招商为辅
租售并举提升品牌价值，实现商业住宅共赢
营销目标
7月1日至9月31日——计划完成北区沿街商业销售5套（销售面积约 600㎡），并完成开业（主要业态：汽车美容、超市、餐饮等），计划 回款420万元；
根据市场反应
第二批商铺店面 开业
工
派单宣传
情况 调整销售计划
作
商业包装
广告密集投放
招商推进
2 市场环境分析
民权县域东西长57.8公里、南北宽36.9公里，总面积1222平方公里。2016 年全县总人口为905578人，全年净增人口4094人，自然增长率为4.52‰。 民权县城区面积达16平方公里，城区人口15万人，城镇化率29%。
16044 2013年度
17744 2014年度
19341 2015年度
12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
全县生产总值（GDP)
增长率
全县城镇居民人均（GDP)
增长率
• 2013年民权GDP总量136.5亿元，同比增长8.9%。 • 2014年民权GDP总量152.7亿元，同比增长11.9%。 • 2015年民权GDP总量171.1亿元，同比增长12%。
• 2013年民权人均GDP16044元，同比增长7.0%。 • 2014年民权人均GDP17744元，同比增长10.6%。 • 2015年民权人均GDP19341元，同比增长9.0%。
市场环境分析
近年，社会消费品零售总额及民权县商业价格走势保持稳步增长。
消费品零售总额
近年来民权县商业价格走势
60