房地产买卖案例20页PPT
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201310房地产经纪典型案例ppt
【解析】 1、不动产登记错误时的救济措施
法律为了保护可能的事实权利人，规定了异 议登记和更正登记。
所谓异议登记，是将事实上的权利人以及利 害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异 议计入登记簿。此时，登记簿上所记载权利失去 正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记
的公信力而受到保护。
2、本案中不动产之真正权利人的认定依据 （1）涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管 （2）涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付 （3）涉诉房屋由谁长期支配使用 （4）房屋出卖方的证明
三、房产经纪的审核义务
【案例1】2009年7月初，张某委托某中介为自己 提供租房信息。双方签订居间服务合同后，某中 介在网上搜索到一合适的房源，于是通知张某看 房。当月15日，张某在中介陪同下与出租人见面 看房。自称为李某的出租人出示了房屋回迁安置合 同复印件和本人身份证以证明自己是房东。中介人 员对上述材料真实性未提出异议。此后，张某对房 屋满意，当场向出租人支付4000元定金。次日， 双方在中介公司签定《房屋租赁合同》，约定租期 一年（2009年7月16日至2010年7月15日），租金 24000元。此后，张某支付出租人剩余租金20000 元，张某向中介公司支付服务费1500元。
并赔偿损失70万元。 法院审理认为，引用《合同法》第425条……中介公司应向委托
人如实报告有关订立合同的事项。该案中房产中介对潘某有无袁某 的真实委托、袁某的身份及证件真伪未做必要的、谨慎的、充分的 审核，故对冯某损失负有不可推卸的责任，应承担赔偿责任。而冯 某作为买受人也有义务对所购房屋具体情况做全面调查，不能因由 中介公司居间而放弃自己应尽的防范风险的注意义务，也应承担相 应责任。因此判决中介公司返还居间服务费并赔偿损失22万元。
房屋买卖法律问题及案例分析91页PPT
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
房屋买卖法律问题及案例分析 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
房地产经典案例ppt课件
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内容描述
备注
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冠名黄金时间档18:00——19:00《一 个小时听人饱》。5秒广告语＋2次10 秒节目冠名提醒＋2次节目中15秒套 播广告＋6次节目外15套播广告。
在下班高峰期一档无主持人打扰的音
乐大餐，并且歌曲定位是当下最流行 最经典的音乐，每首歌都是附歌部分， 保证了这档节目在这个时间段内所有
《房地产法律案例》课件
如果甲、乙、丙三人因故无法履行还款义务，银行有权要求其中一人或数人承担全 部还款责任。
案例结论
根据案例分析，甲、乙、丙三人应当 共同承担还款责任。
如果甲、乙、丙三人无法履行还款义 务，银行有权要求其中一人或数人承 担全部还款责任。
如果甲、乙、丙三人之间有内部协议 或约定，应当按照约定承担各自的责 任。
案例结论
根据《合同法》的规定，甲应当继续履行合同，并承担违约责任 。
如果甲无法继续履行合同，应当返还乙支付的全部房款，并赔偿 乙因此遭受的损失。
02
案例二：土地使用权纠纷
案例概述
甲、乙、丙三人合伙开发房地产项目，并签订了一份《合作 开发房地产合同》。合同约定了各方的出资额、股权比例、 利润分配等内容，但未约定土地使用权归属。
合同履行过程中，甲、乙双方因租金支付问题产生 了纠纷。
甲方向法院提起诉讼，要求解除合同并追讨租金。
案例分析
甲、乙双方签订的房屋 租赁合同是否合法有效 ？
甲、乙双方在履行合同 过程中是否存在违约行 为？
如果存在违约行为，应 如何承担责任？
甲方的诉讼请求是否合 理？
案例结论
01
02
03
04
根据《合同法》等相关法律规 定，甲、乙双方签订的房屋租 赁合同合法有效。
THANK YOU
பைடு நூலகம்感谢聆听
合同签订后，乙按照约定支付 了全部房款，但甲未按照约定 交付房屋。
乙多次催促甲交付房屋，但甲 一直未履行。
案例分析
根据《合同法》的规定，当事人 应当按照约定全面履行自己的义
务。
在本案例中，甲与乙签订了房屋 买卖合同，乙按照约定支付了全 部房款，但甲未按照约定交付房
屋，属于违约行为。
案例结论
根据案例分析，甲、乙、丙三人应当 共同承担还款责任。
如果甲、乙、丙三人无法履行还款义 务，银行有权要求其中一人或数人承 担全部还款责任。
如果甲、乙、丙三人之间有内部协议 或约定，应当按照约定承担各自的责 任。
案例结论
根据《合同法》的规定，甲应当继续履行合同，并承担违约责任 。
如果甲无法继续履行合同，应当返还乙支付的全部房款，并赔偿 乙因此遭受的损失。
02
案例二：土地使用权纠纷
案例概述
甲、乙、丙三人合伙开发房地产项目，并签订了一份《合作 开发房地产合同》。合同约定了各方的出资额、股权比例、 利润分配等内容，但未约定土地使用权归属。
合同履行过程中，甲、乙双方因租金支付问题产生 了纠纷。
甲方向法院提起诉讼，要求解除合同并追讨租金。
案例分析
甲、乙双方签订的房屋 租赁合同是否合法有效 ？
甲、乙双方在履行合同 过程中是否存在违约行 为？
如果存在违约行为，应 如何承担责任？
甲方的诉讼请求是否合 理？
案例结论
01
02
03
04
根据《合同法》等相关法律规 定，甲、乙双方签订的房屋租 赁合同合法有效。
THANK YOU
பைடு நூலகம்感谢聆听
合同签订后，乙按照约定支付 了全部房款，但甲未按照约定 交付房屋。
乙多次催促甲交付房屋，但甲 一直未履行。
案例分析
根据《合同法》的规定，当事人 应当按照约定全面履行自己的义
务。
在本案例中，甲与乙签订了房屋 买卖合同，乙按照约定支付了全 部房款，但甲未按照约定交付房
屋，属于违约行为。
《房地产法律案例》课件
根据《合同法》规定，双方自愿签订的合同合法有效，对双方具有法律
约束力。
02 03
抵押权实现
根据《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍 卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
违约责任
甲方未按照约定还款，构成违约，应承担违约责任，赔偿乙方因此造成 的损失。
。
甲方可以通过法律途径维护自己的合法 权益，如提起诉讼等。同时，建议在签 订租赁合同时尽量明确相关条款，以减
少纠纷的发生。
03
案例三：土地使用权出让合同纠纷
案例概述
甲、乙、丙三人合伙开发房地产项目，并签订了一份《合作 开发房地产合同》。合同约定了各方的出资额、股权比例、 利润分配等内容，但未约定风险承担。后因项目开发出现问 题，甲、乙、丙三人之间产生了纠纷。
合同签订后，甲方按约交付房 屋，乙方也支付了租金。
租赁期满后，乙方未按照约定 归还房屋，甲方多次催促未果 ，遂提起诉讼。
案例分析
合同约定
双方签订的租赁合同中是否有关于续租、提前退租 等条款的约定，以及这些条款是否符合法律规定。
违约责任
乙方是否存在违约行为，如未按时归还房屋等，以 及违约责任的承担方式。
《房地产法律案一：房屋买卖合同纠纷 • 案例二：房屋租赁合同纠纷 • 案例三：土地使用权出让合同纠纷 • 案例四：房屋抵押贷款合同纠纷 • 案例五：房地产合作开发合同纠纷
01
案例一：房屋买卖合同纠纷
案例概述
甲、乙双方签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购 买位于某小区的房屋。
同时，如果甲在项目开发中存在疏忽和失误，给项目造成了损失，则其应当承担 相应的赔偿责任。
《房地产案例分享》PPT课件
4、公司与总包单位签订合同时，重点考虑重新修订保修条款，明确约定
(案例2):帝景峰房屋天花批灰层脱落
(案例3):给排水管噪音太大！
投诉简述： 凯伦花园6、7、8栋业主强烈反映给水管噪音太大，严重影响生活，要求尽快处理 并给予精神补偿。
处理过程：经施工单位、客户关系等部门多次协调沟通，初步确认造成排水管异响原因为减压阀
已修补好 裂缝
(案例5):锋尚公寓精装修房渗水严重反复维修
投诉简述：锋尚公寓多户业主反应收楼后卫生间渗水,向公司反映后,该问题反复维修仍未见效, 要求彻底处理问题根源.
处理过程：经了解,锋尚公寓精装修房出现渗水将近60户,造成渗水的原因是因卫生 间未做防 水
处理,锋尚业主收楼后，类似渗水问题一直存在，每次反馈处理只维修表面，
经验教训：1、要求今后在规划设计方面尽量避免类似房屋的缺陷。如缺陷不可避免，销售有 义务告之买受人。
2、对存在该问题未售的房屋，销售及签约时必须签订补充说明。
(案例2):凯伦花园小复式无楼梯的投诉
投诉简述：凯伦花园首批交付数10户业主对小复式无楼样事宜有计划到销售中心吵闹，并通过 网络QQ群等途径进行宣传，要求赔偿并拒绝收楼，
处理过程：经了解，造成该问题的原因是律师签约时未考虑到公积金贷款问题，并且跟进过程 不到位，导致放款效率太低，经相关部门与银行多次沟通，银行贷款顺利
审批，最 终与业主协商好未再提及赔偿事宜。
经验教训：1、要求律师行对签约交付日期需严谨，根据不同贷款约定合理的交付时间，避免
因贷款的审批及放款问题导致承担延期交付的责任；
业主自行处理，业主满意。
经验教训：1、加强施工过程的监管，提高工程质量；
整改，
2、收楼前期项目部组织人员对室内工程问题仔细排查，发现问题尽快安排
第5章-房屋买卖PPT课件
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3.提供预售的商品房计算，投入开发建设的 资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确 定施工进度和竣工日期。 4.取得《商品房预售许可证》。
2021/3/29
5
房地产经纪
（二）商品房现售的条件
1.具有企业法人营业执照和房地产开发企业资 质证书。
2.取得土地使用权证书或是土地的批准文件。 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。 4.已通过竣工验收。 5.拆迁安置已经落实。 6.配套基础设施和公共设施具备交付使用条件 ，或已确定施工进度和交付日期。 7.物业管理方案已经落实。
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25
房地产经纪
第四节 房屋买卖环节税费
一、新建商品房买卖税收 1. 营改增之后，销售不动产、转让土地使用权
，增值税适用税率为11%。房地产开发企业采取预 收款方式销售所开发的项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
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26
房地产经纪
2.土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全 部增值额按规定计税。
3、房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理 过程中赚取差价，不得通过签订阴阳合同违规交易，不得发 布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排 队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
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7
房地产经纪
（四）新建商品房销售中的禁止行为 1.不符合商品房预售条件的，开发商不得销售商
2021/3/29
12
房地产经纪
（三）已抵押房屋买卖规定
1、买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人同 意； 2、抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价 款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价 款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部 分由债务人清偿。 3、卖方须在办理买卖合同网签（或备案）前提 前还清贷款，注销抵押登记，取回房屋权属证 书。
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房地产经纪
（二）商品房现售的条件
1.具有企业法人营业执照和房地产开发企业资 质证书。
2.取得土地使用权证书或是土地的批准文件。 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。 4.已通过竣工验收。 5.拆迁安置已经落实。 6.配套基础设施和公共设施具备交付使用条件 ，或已确定施工进度和交付日期。 7.物业管理方案已经落实。
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房地产经纪
第四节 房屋买卖环节税费
一、新建商品房买卖税收 1. 营改增之后，销售不动产、转让土地使用权
，增值税适用税率为11%。房地产开发企业采取预 收款方式销售所开发的项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
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房地产经纪
2.土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全 部增值额按规定计税。
3、房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理 过程中赚取差价，不得通过签订阴阳合同违规交易，不得发 布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排 队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
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房地产经纪
（四）新建商品房销售中的禁止行为 1.不符合商品房预售条件的，开发商不得销售商
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房地产经纪
（三）已抵押房屋买卖规定
1、买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人同 意； 2、抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价 款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价 款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部 分由债务人清偿。 3、卖方须在办理买卖合同网签（或备案）前提 前还清贷款，注销抵押登记，取回房屋权属证 书。
房地产营销案例分享 PPT
2007年
3
2009年
“直销”模式
背景：资本运作展开，已停止对外宣传，须另辟渠道挖掘客群，促进 房产销售。 策略：营销线全部高薪从保险部门挖掘5年以上保险业务员，深耕业主 圈层，并且项目推出分等级会员制。 推广：会员制；奥伦达小镇消费只能用会员卡，现金不能消费，且消 费需提前预定，分为高级法式餐厅，中档餐厅等，给会员尊贵感。 会员卡办卡入会需10万元，（包含有10万元的房款，购房直减；10万 元小镇消费券）但只能在小镇消费，3年消费期；可转让。 效果：办卡10万，绑定业主带朋友消费，深挖掘业主圈层；形成口碑 宣传。抓住中国人人性的“贪”（10万房款优惠券）；最终促进房产 销售。
4
2011年
奥伦达营销模式丨小结
正常推广
资本运作
直销模式
会员俱乐部
2004
2007
2009
2011
•房地产常规的营 销思路
•资金链断裂，以地 块为蓝本开始融资；
•资本运营，以会 员制形式绑定业主
•形成各种会员俱乐部 聚落，以围猎的形式 进行各种资本运作，
并促进销售
启示：从房地产常规销售转变成运营高端客户资源，形成会员俱乐部聚落，为后期打 造大数据平台奠定基础。
美食 沙龙
运动 课程
红酒会
幸福系统 会员活动
亲子 活动
马术 运动
高尔夫 球赛
。。。
五大会员基地 实行载体
签约活动场所
精英阶层实践幸福梦想的聚集地
幸福服务体系
幸福福系统软性服务 （TO服务亲善大使）
TO部落亲善大使：奥伦达部落独创的TO服务，由各领域顶尖达人担任部落的亲善 大使，负责策划进行各项会员活动，为会员提供高品质的活动体验
《房屋买卖》PPT课件
房屋买卖相关法律 问题
精选PPT
1
房屋购买合同的7个注意事项
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2
❖买房注意不要轻易签订合同，更不 要嫌手续麻烦，甚至用别人的名誉 买房，免得由此引起不必要的麻烦 和纠纷。
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3
❖ 纲要：
1、买卖身份莫简单 2、售楼广告多睁眼 3、五证审查须从严 4、样板房中少联翩 5、认购书前要盘算 6、合同条款多把关 7、补充协议别嫌烦 8、签字盖章祝圆满
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15
注意一： 货不对“板”：
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16
❖ 李小姐三个月前经过一建筑工地，楼房还在 施工中，从外面根本看不出一点端倪。然而 楼盘旁边临时搭建的样板房却吸引了她的目 光。用木板和玻璃搭建起来的样板房虽小，
但里面在阳光和灯光的配合下，是小公寓显
得宽敞明亮，很合李小姐的心意。于是，她
开始计划购买这套房子。三个月后，李小姐 打算去此楼盘售楼部询问详细资料以方便购 买时，从已经露出来的楼房部分外观发现， 原来样板房展示的独立在外的阳台，左右变
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10
❖ 最高人民法院《关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第3条： 商品房的销售广告和宣 传资料为要约邀请，但是出卖人就商 品房开发规划范围内的房屋及相关设 施所作的说明和允诺具体确定，并对 商品房买卖合同的订立以及房屋价格 的确定有重大影响的，应当视为要约。
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4
❖事项1、买卖身份
即买房人的确定、卖房人的审 查。确定好以谁的名义买房，他可 能涉及到将来过户、继承等问题。 同时，注意轻易不要以他人名义买 房，由此引发纠纷的情况很多；
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5
事项2、售楼广告多睁眼
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1
房屋购买合同的7个注意事项
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2
❖买房注意不要轻易签订合同，更不 要嫌手续麻烦，甚至用别人的名誉 买房，免得由此引起不必要的麻烦 和纠纷。
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3
❖ 纲要：
1、买卖身份莫简单 2、售楼广告多睁眼 3、五证审查须从严 4、样板房中少联翩 5、认购书前要盘算 6、合同条款多把关 7、补充协议别嫌烦 8、签字盖章祝圆满
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注意一： 货不对“板”：
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16
❖ 李小姐三个月前经过一建筑工地，楼房还在 施工中，从外面根本看不出一点端倪。然而 楼盘旁边临时搭建的样板房却吸引了她的目 光。用木板和玻璃搭建起来的样板房虽小，
但里面在阳光和灯光的配合下，是小公寓显
得宽敞明亮，很合李小姐的心意。于是，她
开始计划购买这套房子。三个月后，李小姐 打算去此楼盘售楼部询问详细资料以方便购 买时，从已经露出来的楼房部分外观发现， 原来样板房展示的独立在外的阳台，左右变
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10
❖ 最高人民法院《关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第3条： 商品房的销售广告和宣 传资料为要约邀请，但是出卖人就商 品房开发规划范围内的房屋及相关设 施所作的说明和允诺具体确定，并对 商品房买卖合同的订立以及房屋价格 的确定有重大影响的，应当视为要约。
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4
❖事项1、买卖身份
即买房人的确定、卖房人的审 查。确定好以谁的名义买房，他可 能涉及到将来过户、继承等问题。 同时，注意轻易不要以他人名义买 房，由此引发纠纷的情况很多；
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事项2、售楼广告多睁眼