房产证抵押担保有哪些风险【共8页】

房产证抵押担保有哪些风险

-----------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- 房产证抵押担保有哪些风险现在社会人群都有经济能力购买属于自己的房屋，在办理过户手续时会写上自己或者家人的名字。在遇到经济困难或者家庭变故的时候可能会选择用房产证抵押担保。在法律的角度考虑我们有诸多手续需要办理，同时我们应该向律师或者法律工作者咨询一下相关注意事项。例如房产证抵押担保的风险有哪些?下面由赢了网WTT为你解答:

一、抵押权人要善用《房屋租赁合同》控制风险 (一)风险防范原理——买卖不破租赁所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

“买卖不破租赁”的法律依据：

1、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;

2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”;

3、《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”。

此外需要明确的是“买卖不破租赁”是指租赁合同生效之后发生的买卖、抵押等处分行为不能对抗原有的租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”也就是说在抵押权生效之后发生的租赁行为不能对抗因行使抵押权而发生的转让行为。

(2)

以《租赁合同》防范风险适用之情形

1、房屋未取得房产证不能办理抵押登记如A公司希望找B 小额贷款公司借款50万，但是A公司可以提供担保的财产只有价值150万的商业网点房一处，而且因房地产商的原因，该商业网点房的房产证迟迟没有办理出来。A公司的还款来源有保证，B小额贷款公司愿意借款给A公司;但为了防范房产证办理出来之后，A公司将商业网点房抵押或者卖出的风险，B小额贷款公司要求A 公司将其商业网点房出租给B小额贷款公司，且其对该房屋具有

转租并收取租金的权利。因为租赁期限最长为20年，为了保障A 公司的第二还款来源，B小额贷款公司通过签订两份租赁合同的方式(第一份租赁期限为40年，第二份租赁期限为20年)将租赁期限设置为40年。

在这个案例中因为A公司的第一还款源有保障，所以第二还款源可以适当放低，但是为了防范A公司借钱后擅自转让房屋逃避债务的道德风险，B小额贷款公司要求A公司将其商业网点房出租给B小额贷款公司，根据“买卖不破租赁”原则，即便签订租赁合同之后A公司转让出租房屋，对B小额贷款公司的影响也不大。

2、房屋解抵押后重新设置抵押权五年前A在单位附近按揭贷款购买了一套小户型住房，现该房屋已经升值到100万，但还欠银行按揭款20万。A所在的单位两个月前搬迁到城市的另一边，A考虑上班方便，打算在单位新址附近买一套住房，还差40万元，但是A不愿卖掉旧房融资买新房。A希望先解除旧房抵押，再通过抵押贷款的方式买新房，但是解除旧房抵押需要先还清欠付银行的20万按揭款，于是A找到B担保公司要求提供担保。B 担保公司决定通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助A贷款20万支付给按揭银行，解除房屋抵押。解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款60万，归还前期的贷款20万，剩余40万用于购买新的住房。

但是B担保公司的交易模式存在一个潜在的风险就是B担保公司在担保A贷款20万时，完全是靠信用担保，若是A在旧房屋解抵押后，不再将解抵押的房屋抵押反担保给B担保公司，那么B 担保公司不仅不能收取后60万元贷款的担保费，而且前20万的担保债权也无任何保障。为防范这种风险，B担保公司可以在解抵押之前先与A签订《房屋租赁合同》防范解抵押后A擅自处分房屋。当然在此种情况下，B担保公司也可以通过顺位抵押登记的方式控制风险。

3、担保人激励反担保人直接偿还债务 A公司向B银行借款，由C担保公司为A公司向B银行提供连带责任保证担保;在A 公司向C担保公司提供的反担保措施中，除了A公司自身向C担保公司提供房屋抵押反担保之外，再由D为A公司向C担保公司提供连带责任保证反担保。后A公司财务状况恶化，B银行要求C 担保公司提前还款。经B银行同意后，C担保公司希望由D直接向B银行还款，D也愿意，但是D担心还款后，自己的债权没有保障。

为了消除反担保人直接偿还债务后其债权得不到保障的顾虑，担保人可以要求债务人就提供抵押反担保的房屋再签订两份租赁合同(一份租期为40年，另一份租期为20年)，并约定担保人享转租并收取租金的权利。当出现反担保人直接清偿债务的情况时，担保人可以将抵押物转租给反担保人。但是此种签订租赁合同的交易方式只能防止债务人擅自转让抵押房屋，承租人的债

权没有优先受偿效力。为了保障担保人和反担保人的追偿权，可以以顺位抵押的方式保障其优先受偿权。

2、保证人和反担保人要善于利用顺位抵押保障自己的追偿权顺位抵押不属于我国的法律专用术语，我国法律明确规定的是余额抵押。余额抵押也称再抵押，是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后，在其余价值上再设定其他抵押权，即各个抵押关系不重叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。《担保法》第35条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”再抵押制度对于充分发挥物的价值，为民事主体的融资方便提供了制度安排。而顺位抵押实质上是重复抵押，是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人，形成数个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

国外一般都承认重复抵押的效力，首先，重复抵押的制度安排符合意思自治原则，无论是债权人还是债务人在彼此知道重复抵押的情况下愿意接受重复抵押的安排，签订重复抵押的合同，表明其愿意承担重复抵押的风险;其次，重复抵押制度为民事主体融资提供方便，对民事主体的生存和发展具有决定性的意义;再次，就实务层面而言，虽然当事人为融资提供了抵押，但真正依