莆田市涵江区商业市场调研汇报

开业时间 2010 2009 2010 2011 2011 2009 2016
2.3 各主力业态分析（服饰零售除外）
百货
项目名称 国货百货
规模（平米） 11000
开业时间 2011
国货百货是目前涵江品牌时尚度̀、档次最高的百货商场，经 营业态：化妆品、珠宝首饰、鞋、包、女装业态为主，以儿 童零售、亲子、餐饮为辅，档次以中端为Leabharlann Baidu，主要以年轻时 尚的女性消费为主。
涵江仅26.5%，远远低于商业发达城市
40%左右的平均水平。 40
城厢区102.96
荔城区89.55
莆田市1-6月社会消费品零售总额（亿元）
涵江区60.44
秀屿区（含湄洲岛、北 岸）37.25
秀屿区29.8
仙游县46.04
20 0
当地缺乏高端商业设施和国际品牌，商业消费外流的情况比较严重。
湄洲岛1.21
1.3 涵江商业宏观环境与基础
B、涵江人口
涵江区辖2个街道、9个镇、1个乡： 涵东街道、涵西街道、三江口镇、白塘镇、国欢镇、江口镇、梧塘镇、芦镇、白沙镇、庄边镇、新县镇、大洋乡。
涵江区总人口443645人，共115414户，其中城镇人口282984人，乡村人口160661人， 城镇人口占总人口的63.8%， 另：在外华侨和港澳台同胞7万多人。
能区，是涵江最具发展潜力的区域。 从08年开始改造后，便成为涵江楼市的聚集地。从最初宝厦、
恒润、景隆等本土房企进入拓荒,随后国企武夷、大唐、骏乘、 国投及新海地产也纷纷涌向了这片热土，再到如今保利地产及 骏乘亿发城。塘北片区早已经成了区政府重点建设的商住新区。 伴随着沃尔玛的进驻，周边超市、公园、酒店及学校等配套的 日益完善，片区日臻成熟，塘北片区将蜕变为集商贸、居住、 文化娱乐等功能为一体的现代化城市功能区，是涵江未来的中
13935 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
17200
全体居民人均可支配收入(元)
16484
16737
10934
10934
11168
10934
10934
虽然目前涵江的平均消费水平不高，但由于涵江特殊的产业优势和私营产业发展水平较高，富裕家庭的比重较高， 对中高端商业支持较大。
商贸城主要经营业种为：轻纺城、服装城、副食品 城、茶叶市场、小百货、塑料五金城、日用品、电 信电器类、工艺品城、鞋包类、汽车零部件、海产 品批发加工市场和果蔬茶市场等
涵江商贸城目前是全国重要的小商品批发集散市场 之一，已经在经营面积173000平方米，总规划建筑 面积630000平方米
商贸城建筑形式主要以临街一托二的商铺为主
3.0 消费者需求分析
3.1 涵江区域人口整体特点 3.2 辐射区域客群总量分析 3.3 个案分析
4.0 商业市场供需情况（略） 5.0 综合论述.......
一、涵江区商业概况
1.1 行政区划与城市规划
涵江素有“小上海”之称，地扼福厦路要冲，与台 湾隔海相望。全区面积60平方公里，耕地面积3万 亩，境内西北和东北为丘陵红壤地带。东面临海， 浅海滩涂面积1.92万亩，海岸线绵延15公里，中、 南部均为平畴。现为全国沿海经济开发区，省定改 革开放综合试验区，享受省政府赋予一系列特殊优 惠政策。
微观层面：项目处于塘北片区北部，离 现有核心商圈被住宅区所隔，周边商业 大多为住宅底商，缺乏统一规划，短期 内商业氛围难以成型。
2.2 商圈概览
涵江国际商贸城商圈
该商圈范围以福厦西路为主轴，东西和南北分别扩 展数个街区。商贸城档次以中低端为主，以服装、 服饰的批发兼零售为主要商业形式，是涵江较早崛 起的商业典范
1.2 塘北片区区域特征解读
塘北片区位于涵江西部，接受规划改造的片区南至福厦路、东 至工业路、西接环城西路、北临环城北路。规划总用地面积306 公顷，总体空间结构形成“一区、一轴、两片、一心、两个次
中心”，是涵江区未来的中心所在地。将建成为可容纳3-5万 人口的集商贸、居住、文化娱乐等功能为一体的现代化城市功
商贸城经营模式：以租赁为主，出售较少
2.2 商圈概览
顶铺商圈 顶铺商圈是涵江目前商业的核心区域，主要指以顶
铺路、鉴前路、保尾路沿街商业扩展街区围合形成 的商圈，是涵江目前面向大众消费的最主要商圈。
顶铺商圈商业经营档次以中低端为主，主要以品牌 专卖或个体经营结合为主
顶铺路商圈目前经营业态主要以：百货、零售、餐 饮、电子通讯业态为主
顶铺路商圈商业建筑形式主要以临街商铺一层为主 ，标准铺位面积在50-60㎡之间
2.2 商圈概览
六一路商圈 六一路商圈主要指六一东路和六一西路及沿线街区
，向东拓展至以新涵街两侧临街零售店铺 档次上看，六一路商圈主要以大众性消费为主 建筑形式：主要以南北两侧的临街店铺和社区临街
底商为主 经营业态：主要以餐饮为主，零售及生活配套为辅
2.3 各主力业态分析（服饰零售除外）
超市
项目名称
位置
永辉超市
城涵东大道35号
新华都超市
涵江六一路店
惠民超市（现新华都） 涵江太平洋大厦
惠民超市（现新华都） 大地香港城2层
惠民超市（现新华都） 新涵街789号
凤凰百货超市
新涵街店
隆恒财富广场（沃尔玛） 塘北路与六一路交叉口
规模 6000㎡ 8000㎡ 5000㎡ 4000㎡ 3000㎡ 4500㎡ 14000㎡
或区域。目前该区域内母婴市场需求量较大，发展空间大 本区域内儿童业态经营以零售或以单一娱乐为主，相应的儿童早教、游乐、培训、
儿童摄影等其他丰富的儿童业态相对缺乏，相应的儿童风格的主题商业环境缺失， 而且目前的儿童业态所在的商业项目自身缺乏与儿童之外的其他关联业态的互动 目前本区域内儿童母婴业态除少部分百货专柜以联营外，基本都是以租赁为主
注：数据来源于2016年莆田、福建统计年鉴
1.3 涵江商业宏观环境与基础
1.3 涵江商业宏观环境与基础
E、批发零售业商品销售额
120
莆田市1-6月社会消费品零售总额336.24 100
（亿元），涵江区60.44（亿元），增长
80
10.5%。从莆田社会消费品零售总额占
GDP的比例来看，仅37%左右，特别是 60
塘北开发区潜在商圈的经营业态：以大型购物中心、 大型超市、影院、儿童、餐饮、娱乐为主，将涵盖目 前各种主流的商业业态形式，对涵江商业整体品质和 内容将做进一步提升、丰富
塘北开发区潜在商圈商业经营模式：大型综合体主要 以租售为主，如隆恒财富广场自持商业面积百分之六 十；社区商业出售为主，如华侨城社区商业出售为主
涵江宏观经济上半年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。
注：本资料系市公安2016年报资料整理
1.3 涵江商业宏观环境与基础
C、人均可支配收入情况
2017年1-6月份涵江居民人均可支配收入 16484元，增长率8.2%，增幅为各区县第一。
20000 18000 16000 14000
莆田市涵江区商业市场 调研汇告
2017.08.14
汇报提纲
1.0 涵江区商业概况
1.1 行政区划与城市规划 1.2 塘北片区区域特征解读 1.3 商业宏观环境与基础 1.4 城市商业 1.5 商业分布
2.0 涵江区域商业市场
2.1 涵江商业商圈分布 2.2 涵江商业商圈概览 2.3 各主力业态分析 2.4 区域市场租金状况
1.3 涵江商业宏观环境与基础
1.3 涵江商业宏观环境与基础
D、消费性支出结构
莆田人均消费性支出结构中，食品所占 比重大于福建平均水平，显示其经济发 展水平有待提高。衣着服饰的销售占比 也较低，但居住支出比重较高，显示目 前莆田房地产市场还处于强烈的改善性 购房需求阶段。
从整体指标来看，莆田（涵江）在福建的消费水平居于中等。
2.3 各主力业态分析（服饰零售除外）
电器
项目名称 苏宁电器 国美电器 四通电器 如意电器
规模（平米） 2000 2500 1000 600
开业时间 2010 2005 2006 2007
本区域内目前电器主要以国内主流的连锁电器巨头苏宁电器
和国美电器为主，以本地的连锁电器为辅 经营规模：国内主流的电器以中型规模为主，本地的连锁电器 以小型电器店为主。
根据莆田市城市总体规划（2008-2030），莆田主 城形成“一心三片”的空间格局。“一心”为生态 绿心；“三片”分别为荔城片区、城厢片区和涵江 片区。项目所在的涵江属于莆田规划的主城区，人 口导入加快，整体发展前景较大。
“十二五”期间，融入全市发展大局，涵江将实施 “南进西联”发展战略和“城市建设管理提升年” 工程。涵江是未来莆田城市综合功能发展的核心地 区之一，将承担城市综合服务、区域商贸、陆路交 通枢纽和生活居住等职能，是区域小商品集散中心 和重要的高新产业、都市型产业发展区。
图 ▋红色区域为商业金融规划
当地缺乏高端商业设施和国际品牌，商业消费外流的情况比较严重。
2.1 涵江商业商圈分布
宏观层面：项目所在区域属性属于商住 新区，临近涵江三大商圈：六一路新涵 商圈、商贸城商圈、鉴前路商圈，周边 配套完善，超市、公园及学校一应俱 全，区域未来整体规划完善，加上政府 大力扶持，是目前涵江最具增值潜力的 区域。
2.3 各主力业态分析（服饰零售除外）
儿童母婴业态
项目名称 爱婴岛 爱婴堡 亲贝贝 国货儿童亲子馆 商贸城
店铺数量 3 2 2 1 -
经营品种 母婴用品 母婴用品 母婴用品
儿童服装、游乐
儿童用品批发
主要是临街商铺、百货专柜和商城批发零售三种商业形式 本区域档次以中低档本地的连锁经营为主，有知名度的品牌较少 本区域母婴用品经营店较多，但是较为分散，没有形成目的性的儿童消费项 目
2.4 区域市场租金状况
国道两侧租金
324国道商铺较长，租金跨度区间较大，根据地段不同价格差别较大，涵华路东侧较为繁华，租金较高，而中间路段多为 拆迁区域，租金较低，西侧靠近商业城，故租金重新反弹；
商铺面积多数为小面积商铺为主，25-35㎡多数，大面积商铺多集中于两端及国货百货附近；
，是目前涵江餐饮最聚集的区域，主要是中低端餐 饮
2.2 商圈概览
塘北潜在商圈
六一路商圈主要指六一东路和六一西路及沿线街区北 开发区潜在商圈主要以塘北路为南北主轴，两侧沿街 扩展形成未来商业，中间穿插部分大型集中商业
塘北开发区潜在商圈随着已建和在建大型高端项目不 断增加
塘北开发区潜在商圈商业建筑形式主要包括大型集中 商业和社区底商两种形式
北岸6.23
注：数据来源于2016年莆田、福建统计年鉴
二、涵江商业区域市场
2.1 涵江商业商圈分布
涵江的商业以涵城路为中轴发布两侧， 集中在涵江中心片城区以街道形成了商 业网点密集、业态多样的零售业网络， 以商贸批发为核心的国际商贸城片区， 辐射全省的专业批发市场商圈，以及规 划内的兴涵水都商业。
央生活区和商业中心，大量中高端家庭将入住本区域， 随之而来催生大量的商业消费需求。
区域周边呈现出典型的县域城市商业特点，商业大多为自发成 型，没有统一的规划、业态较为单一，大多数为低端非品牌商 户。
1.3 涵江商业宏观环境与基础
A、2017年上半年（1-6月）涵江GDP
涵江地区生产总值227.75亿元（占全市总值25％），增长7.8 %，是莆田市各县区GDP增长贡献率第一； 第三产业增加值63.311亿元（占全市总值18％），增长0.8% ； 规模以上工业增加值154.30 亿元（占全市总值32.5％），增长7.2%，多年来位居莆田首位，是名副其实的工业经济区； 建筑业总产值55.45 亿元（占全市总值19％，各县区第三），增长13.1%； 房地产开发投资39.51亿元（占全市总值22％，各县区第二），增长29.3 %； 城镇居民人均可支配收入18421元（各县区第三），增长7.7%；
农村居民人均可支配收入9261元（各县区第三），增长8.8。
涵江宏观经济上半年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 涵江区的人均GDP，在所列几个区中排名第一，GDP总量也排名第一。我们认为涵江的总体经济水平较高，未 来的商业发展形势看好。
注：①以上数据来源于根据莆田市统计局，②各县区包括城厢区、涵江区、荔城区、秀屿区（含湄洲岛、北岸）、秀屿区、仙游县、湄洲岛、北岸。