通化市房产分析报告

限责任公司
龙泉路 978号
住：
3
住宅、 车库
70车 库：
50
9.1829
7.4667
7.4667
1.7162
挂牌 划拨
通化东宝金
7
弘基房地产 开发有限公
司
新华大 街移动 办公楼 南侧
商、 2 住、
车库
商： 40住： 70车： 50
4.4456
0.2835
2.9478
0.3241
2.0932
1.2143
供地 总面 积
绿地 道路 河流 面积
出让土地面积
出让 小计
商业
住宅
棚户 区面 积
出让 方式
出让 时间
成交 价款
北京恒坤建 11 业投资有限
公司
建设大 街2053 号
1 商业
40
2.40 18
2.40 18
拍卖
2019 -7-27
1460
通化华夏房 12 地产开发有
限公司
胜利路 38号
商、住、 商：40 1 地下停 住：70
通化市房地产市场分析报告
2009年1月20日
目录
壹、通化市城市研判 贰、通化市房地产市场分析
壹、通化市城市研判
白城
松原
长春
吉林
四平
梅河口 白山
通化
延吉
城市简介
➢ 通化市位于吉林省东南部，距省城长春250千米，车程约4.5个小 时。属于省内九市州中的第四位的地级城市。排名依次为：长春、 吉林、松原、通化。
616
据2019、2019的通化市统计公报显示，2019年招拍挂出让土地 80.91公顷。2019年收储土地212公顷，招拍挂出让土地145公顷。
近两年出让量暴增，计225.91公顷，按容积率1.3计算，可转 化294万平米商品房。而通化市城区每年的商品房消化量约为30万
平米，加上回迁、团购也仅为50平米左右，此数量需5.88年时间方 可去化，将直接导致商品房供求失衡，市场严重供过于求。
来，跨区购房的人也很少。
通化市区地图
新兴居 住区
开发区
新站商业区
二Leabharlann Baidu江区
城市体量
➢ 通化市总面积15698平方千米，建成区面积45平方公里。人口226 万人（2019年），其中，非农业人口104.88万人，市区人口45.43 万人。在市辖二区中，东昌区 面积 383平方千米，人口32万。二 道江区 面积 378平方千米，人口14万。
2.0457
0.4073
1.0576
0.1447
0.7826
0.5808
挂牌 划拨
20196-1
285
二○○七年国有土地使用权挂牌出让结果
序 中标人、竞 土地坐 级 规划
号 得人
落
别 用途
出让 年限
供地 总面 积
绿地 道路 河流 面积
出让土地面积
出让 小计
商业
住宅
棚户 区面 积
出让 方式
通化俊业房 6 地产开发有
市场机会分析：
由于近两年土地的过度出让及棚改的大量开发，通化市区内 可供开发的优质地块非常稀缺，我司能够拿到好地块的机会不大。
二、典型项目分析
项 目 位 置 分 布 图
项目
学府世家 丽景人家Ⅱ期
康馨园 锦绣花园 五月花城 弘康盛世 玉皇家园 中盛山水城 阳光康城 亿成伯瑞斯 龙泉花园 美好家园二期 益信·明珠家
民商厦
江南路
2商
商： 40
3.6705
3.6705 3.6705
拍卖 划拨
出让 时间
成交 价款
20196-1
1880
20196-22
1040
20196-25
35
20196-22
722
20196-22
1660
二○○七年国有土地使用权挂牌出让结果
序 号
中标人、竞 得人
土地坐 落
级 别
规划用 途
出让年 限
园 绿洲 合计
套数 800
300 1700 2500 1300 680
540 287
800 8907
2019年
上市面积 (平方米)
销售面 积(平方
米)
56000
28000
18000 110500 212500 123500 68000
18000 44200 85000 37050 20400
48600 20090
通化市万达 2 房地产开发
有限公司
玉泉路
2
仓库、 住宅
40 5.4842 0.7561 2.4242
2.4242
2.3039
挂牌 划拨
20192-8
800
通化华翔置 3 业投资有限
公司
光复路
1、 商、 2、 住、 3 车库
40
37.360 5
2.6345
27.548 4
2.6455
24.129
7.1776
➢ 城市人口数量决定一个城市的房地产体量，建成区面积说明一个 城市的实际规模。从以上数据分析，通化市人口数量少，建成区 面积小，城市体量较小，房地产业发展后劲不足。
经济情况
➢ 2019年，通化市地区生产总值353.6亿元，比上年增长20.1%。按 常住人口计算，人均GDP达到15517元，比上年增长20.1%。（同 期来看，2019年松原市完成607.3亿元，同比增长20.3%。人均 GDP达到21710元，同比增长23.3％。）
➢ 1985年撤地区建市，至今24年，城市建设十分初级。 ➢ 通化地处长白山区，全市2/3的面积是山地。城市三面环山，发
展受其局限，呈南北极短、东西极长的带状分布。
行政区划
➢ 现辖：东昌区、二道江区两个市辖区；梅河口市、集安市两个县 级市；柳河县、辉南县、通化县3个县。
➢ 东昌区分河东、河西两部分。行政、商业、教育中心在河西。 ➢ 二道江区属通钢工厂及家属区，与市区相隔较远，两区较少往
➢ 2019年，全面实施城市棚户区改造，拆迁面积85.2万平方米，开工建筑 面积123.6万平方米，交付使用面积47万平方米，7166户居民喜迁新居。
和其它城市的棚改效应相同，大面积的棚改促进了房地产的红火， 大幅提升了房价。但对于胃纳量小的市场，同样也是威胁。棚改加快了 消费者换房周期，市场供过于求，使得棚改后的市场快速下滑。
城市总结：
在城市级别上，通化市属四线城市，是省内较偏远 的地级市，城市体量较小，房地产总量低。在地形地貌 上，通化市是座山城，城市建设和房地产开发都因而受 到了很大的局限。在经济上，二产多元化，三产发达， 经济相对活跃。
贰、通化市房地产市场分析
一、房地产市场发展分析
发展阶段：处于发展阶段
➢ 2000年～2019年 起步阶段 2000年房地产市场起步，开始出现部分商品住宅。
24300 6027
套数
400 700 500 1020 1500 910 476 338 950 4500 270 201
2019年
上市面 销售面
积(平方 积(平方
米)
米)
28000 11200
84000
0
35000
➢ 据政府统计公报数据显示，2019，通化市开发建设住宅30万平方米。根据市场 调研总结，从2019年到2019年，市内二区共上市商品房和集资房976380平方米， 其中商品房约64万平方米，集资房33.6万平方米。四年平均每年上市24.4万平 米，2652户，平均套面积92平方米。
➢ 根据2019、2019年度政府统计公报，2019年通化市商品房销售面积68.69万平方 米，增长50%。2019年商品房销售面积90.4万平方米，增长31.6%，2019年商品 房空置面积22.5万平方米，比上年增长112.3%；商品房销售均价1692.5元/㎡。
➢ 通过市场调研得知，通化市商品房销售面积2019年约38万平方米，2019年约23 万平方米。此数据与政府数据有一定差距，据我司市场部分析其差距部分为回迁
及定向团购部分。因此我司判断，近几年通化市每年的商品房销售量在25 ～40万平米之间。预计2009年商品房销售量将在30万平米左右。
销售价格：均价约1890元/平米
➢ 2019年～2019年 发展阶段 2019年开发量大增，房价快速上涨，涨幅约400元左右，06年初市 场均价约为1650元/平方米，略高于省内同级城市。
➢ 2019年～2019年 快速增长阶段 大量外埠开发商进跓，产品品质、档次均有显明提升。供需两旺， 价格大幅增长，多数超过2000元/㎡。
总量判断
分析得知，近年通化市经济发展速度较快，但由于底子较薄， 总量在同级城市里仍属较低水平。
以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会发展统计公报
三产比：以第二产业为主
➢ 三次产业结构由2019年14.3：48.6：37.1调整为2019年的12.9： 50.8：36.3。
➢ 在全市规模以上工业中，医药、食品、冶金三大支柱行业完成增 加值107.7亿元，占全市规模以上工业的78.5%。
号 得人
落
别 用途
出让 年限
供地 总面 积
绿地 道路 河流 面积
出让土地面积
出让 小计
商业
住宅
棚户 区面 积
出让 方式
出让 时间
成交 价款
通化永基房 1 地产开发有
限公司
胜利路 41号
商、 1 住、
车库
40
2.44
0.7297
1.1492
0.3109
0.7737
0.5611
挂牌 划拨
20192-8
640
1769
1134
Ⅱ级
1185
826
Ⅲ级
786
535
Ⅳ级
543
337
通化市城区基准地价表（出让金）
商业用地 住宅用地
一类 Ⅰ级
735
431
二类
675
Ⅱ级
447
308
Ⅲ级
273
222
Ⅳ级
184
140
➢ 通过上表可见，通化市 土地价格较低。
二○○七年国有土地使用权挂牌出让结果
序 中标人、竞 土地坐 级 规划
以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会发展统计公报
通过了解，当地收入较低。通钢普通工人月收入在2000元左 右，但近期经济下滑，每月只几百元的收入。药厂及酒厂工人的 收较低，在1500元/月左右。但由于工厂较多，提供了大量工作 岗位，因此待业人员少，收入也比较稳定。这在地级市中是比较 少见的。也正因此，通化市商业较发达，百姓有较好的消费能力。
以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会发展统计公报
棚户区改造
➢ 据调查，2019年末通化市城市棚户区共有48块，需改造房屋总建筑面积 约250万平方米，亟待改造中心区棚户区面积150万平方米，涉及3.8万 户、12万人、42户工企单位、职工8700人，按省政府要求，在规划期内， 3年基本拆迁完成，5年建成投入使用。计划2019年拆迁改造50万平方米， 2019年拆迁改造50万平方米，2019年拆迁改造50万平方米，2019全部完 成改造建设任务。
2
商、住、 车库
商：40 住：70 车：50
1.99 17
0.16 61
0.69 0.14 0.48 68 12 21
1.12 挂牌 2019 88 划拨 -9-25
310
珲春江山房 15 地产开发有
限公司
二道江 东通化 站北侧
3
商、住、 车库
商：40 住：70 车：50
4.59 39
1.90 0.56 1.12 2.68 挂牌 2019 42 28 96 97 划拨 -9-25
以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会发展统计公报
制药企业已发展到84户，明星企业如：修正、东宝、万通。 葡萄酒生产企业88户，明星企业如：圣大、茂祥、通天。通化钢 铁公司现有工人2.9万，下辖十余个子公司。目前通钢处于亏损 状态，相对比医药行业对经济的供献与日俱增。
收入情况：较低
➢ 全年城市居民人均可支配收入12288元，比上年增长21.0%；农村 居民人均纯收入4346.2元，增长17.1%。
➢ 现在销售均价约1890元/平米，比去年同期上涨约200 元/平米。 整体均价较低，项目档次分类明显。品质产品 2500元左右，较低1600元左右，最差（山上）1000元 左右。价格仍有一定上涨空间，但增长幅度不大。
二、供地情况分析
通化市城区基准地价表（熟地价）
商业用地 住宅用地
一类
2025
Ⅰ级 二类
车场 车：50
0.74 12
0.09 67
0.64 0.11 0.42 45 22 57
拍卖
2019 -7-27
370
吉林省东润 13 房地产开发
有限公司
江南路
2 商业
40
1.80 72
1.80 1.80 72 72
拍卖
2019 -7-27
1010
通化市益信 14 实业有限责
任公司
二道江 东胜路 133号
挂牌 划拨
20193-6
8080
通化市贵隆
4
房地产开发 有限责任公
司
新岭路 166号
商、 1 住、
车库
40 1.7455 0.0863 1.2724
0.41
0.8624
0.3868
挂牌 划拨
20195-25
775
通化跃恒房 5 地产开发有
限责任公司
青泉路 27号
商、 3 住、
车库
商： 40住： 70
拍卖 划拨
通化佳泰房 8 地产开发有
限公司
胜利路 29号
2
商、 住
40年
0.065
0.0268 0.0268
0.0382
挂牌 划拨
通化大通房 9 地产开发有
限公司
光复路 一中北 侧
2
商、 住
商： 40住： 40
2.9336
0.5216
1.8319
0.4128
1.4191
0.5801
拍卖 划拨
长春欧亚集 1 团股份有限 0 公司欧亚益