2018长沙年报-世联行
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长沙
房地产市场 2018年总结＆2019年展望
Real estate market
前言
PREFACE 回顾 2018 年，在“房住不炒”的大基调下，最严限制性政策 精准落位，市场涨幅降温明显，整体回归理性 展望 2019 年，在“房住不炒”持续维稳的主基调下，市场波 动趋于平稳， 政策也将稳中有松
近二十年三大阶段及四次巨变
1998年实行房改开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了三大阶段：自由市场化发展阶段、 楼市调控化发展阶段、房地产下半场阶段，以及四次巨变：放宽、收紧、放宽、收紧
1999-2018年房地产住宅市场表现
单位： 销售面积：万㎡ 销售额：亿元 160000 140000
目 录
CONTENT
1
2
3
4
5
全 国 市 场 总 结
长 沙 楼 市 政 策
长 沙 土 地 市 场
长 沙 新 房 市 场
年 预 判
2019
Part 1.
全国市场总结
全国房地产政策
全国房地产经济金融相关表现 全国土地市场 全国新房市场
全国房地产政策
全国宏观政策
房改后的市场化房地产，经 历了三大阶段和四次巨变； 成交量价也随着调控基本呈 现为稳定增涨
2001年
01年2月
01年7月
02年5月
03年3月
03年8月
04年1月
04年6月
05年4月
05年9月
06年2月
06年7月
07年5月
08年3月
08年8月
09年1月
09年6月
10年4月
10年9月
11年2月
11年7月
12年5月
13年3月
13年8月
14年1月
14年6月
15年4月
15年9月
16年2月
16年7月
核心一线、周边及全国热点二 线城市限购、限贷收紧
二线、东部三大经济圈，热 点三四线城市限售收紧
调控更加精准化，监管力 度、地方问责制加强
2016年
2017年
2018年
1.1.2
全国政策－2018年
全国
“房住不炒”主基调，地方精准化调控
房住不炒＆租购并举
1，深化基础性关键制度改革
2018 年，房地产调控政策在“房住不炒”和 “租购并举”的基调下继续构建长短结合的制 度体系，住房租赁市场建设继续提速
超过30个城市及地区的“限 售”政策，主要是东部三大经 济圈内的热点三四线城市； 近30个城市开启“限售”政 策，限售升级，尤其是全国普 通二线城市及热点三四线城市
各线城市继续完善限购、限售措施， 精准化程度进一步提高，多地公积金 政策收紧，7城企业限购，近60城通 过降低落户门槛，丰富补贴等方式抢 夺人才 ຫໍສະໝຸດ Baidu场监管力度和地方政府问责制加 强，超过30个城市开展房地产乱象治 理行动，棚改和房企融资双双收紧
房地产下半场阶段
政策放宽 政策收紧
2016年 2018年 160.0% 2015年 140.0%
楼市调控化发展阶段 自由市场化发展阶段
2007年 2006年
120000
100000 80000 60000 40000 20000 0
120.0% 100.0%
80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0%
住房制度改革，因城施策、坚决遏制房 价上涨等
2，强化金融监管和风险防控
加强影子银行、房地产金融的管理， 房企境外发债受限
3，加快住房租赁体系建设
多主体供应、多渠道保障、租购并举
强化与扩围
地方
差异化调控：一线 限购，二三线放 松，房价量大幅上 涨
2007
政策调控利好：政策持 续放松，楼市开始大幅 上涨，价量上升到高峰
2010
2008
保持调控不放松：上半年 楼市调控政策“限购松 绑”成为热门话题，广西 南宁打响了限购松绑第一 枪，宁波、无锡、杭州、 天津、郑州、扬州多个城 市先后放出松绑政策
2015
二套房政策：央行提出二套 房贷款首付不得低于40％ 五次加息：央行2007年首次 加息，继而连续四次加息
政策调控转向：2009-2013年，陆续出台国十一条、新国十 条、9-29新政、新国八条、新国五条，以2010年5月北京限 购开始，陆续有一二线甚至三线49城出台限购令，楼市戛然 而止，增速迅速回落，到2012年跌至谷底，增幅为负
推进租赁住房
通过共有产权房、多元形 式租赁住房用地供应等方 式，大力提倡和推进租赁 住房建设
多元人才新政
全国范围的人才争夺战， 二线城市全方位出击； 放宽落户＆购房条件，多 元形式补贴
金融收紧
强监管、融资渠道全面收紧； 严格差别化住房信贷政策； 开启宏观审慎管理，防范楼 市风险
1.1
全国房地产政策
调控力度升级：调控政策由此 前的支持转向抑制投机，遏制 房价过快上涨，先后采取土 地、金融、税收等多种调控手 段，国十条首提“限价令”
2013
第五次调控升级：出 台新国五条，房价量 又从高位开端回落
2014
2009
控市到救市：上半年政策 收紧，下行趋势明显，下 半年因金融危机开始逐渐 放宽，9月“双率”齐降
政策松紧导致房地产市场变动
2007～2008年上半年：调控在土地供应、信贷、利率、税收方面加强，楼市出现10年大拐点，量价齐跌； 2008下半年～2009年：降息减税、降低购房门槛等政策松绑，楼市复苏，房价快速飙升； 2009年底～2013年：“限购”、“限贷”政策频出，房价增速迅速回落，平稳缓慢上涨； 2014～2015年：各地松绑限购政策，信贷政策接连出台，市场转型去库存，带动房价＆量大幅上涨
17年5月
18年3月
01年12月
02年10月
04年11月
06年12月
07年10月
09年11月
11年12月
12年10月
14年11月
16年12月
商品住宅销售面积·累计值（万㎡）
商品住宅销售额·累计值(亿元）
商品住宅销售面积·累计同比(%)
商品住宅销售额·累计同比(%)
17年10月
18年8月
1.1.1
政策变化－楼市调控化发展阶段
1.1.1
政策变化－房地产下半场阶段
调控持续收紧，精准化程度提高
2016年~2018年：房地产下半场，调控持续收紧，精准化程度进一步提高；价格仍保持稳定增幅，成交量增 幅则明显下降；价量变动幅度不再保持一致
2016年上半年，一线城市增加 限购门槛，同时提高限贷标 准，下半年，9天21城重启楼 市限购限贷政策，以长三角区 域上海周边的热点二线城市调 控加码较为严厉
房地产市场 2018年总结＆2019年展望
Real estate market
前言
PREFACE 回顾 2018 年，在“房住不炒”的大基调下，最严限制性政策 精准落位，市场涨幅降温明显，整体回归理性 展望 2019 年，在“房住不炒”持续维稳的主基调下，市场波 动趋于平稳， 政策也将稳中有松
近二十年三大阶段及四次巨变
1998年实行房改开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了三大阶段：自由市场化发展阶段、 楼市调控化发展阶段、房地产下半场阶段，以及四次巨变：放宽、收紧、放宽、收紧
1999-2018年房地产住宅市场表现
单位： 销售面积：万㎡ 销售额：亿元 160000 140000
目 录
CONTENT
1
2
3
4
5
全 国 市 场 总 结
长 沙 楼 市 政 策
长 沙 土 地 市 场
长 沙 新 房 市 场
年 预 判
2019
Part 1.
全国市场总结
全国房地产政策
全国房地产经济金融相关表现 全国土地市场 全国新房市场
全国房地产政策
全国宏观政策
房改后的市场化房地产，经 历了三大阶段和四次巨变； 成交量价也随着调控基本呈 现为稳定增涨
2001年
01年2月
01年7月
02年5月
03年3月
03年8月
04年1月
04年6月
05年4月
05年9月
06年2月
06年7月
07年5月
08年3月
08年8月
09年1月
09年6月
10年4月
10年9月
11年2月
11年7月
12年5月
13年3月
13年8月
14年1月
14年6月
15年4月
15年9月
16年2月
16年7月
核心一线、周边及全国热点二 线城市限购、限贷收紧
二线、东部三大经济圈，热 点三四线城市限售收紧
调控更加精准化，监管力 度、地方问责制加强
2016年
2017年
2018年
1.1.2
全国政策－2018年
全国
“房住不炒”主基调，地方精准化调控
房住不炒＆租购并举
1，深化基础性关键制度改革
2018 年，房地产调控政策在“房住不炒”和 “租购并举”的基调下继续构建长短结合的制 度体系，住房租赁市场建设继续提速
超过30个城市及地区的“限 售”政策，主要是东部三大经 济圈内的热点三四线城市； 近30个城市开启“限售”政 策，限售升级，尤其是全国普 通二线城市及热点三四线城市
各线城市继续完善限购、限售措施， 精准化程度进一步提高，多地公积金 政策收紧，7城企业限购，近60城通 过降低落户门槛，丰富补贴等方式抢 夺人才 ຫໍສະໝຸດ Baidu场监管力度和地方政府问责制加 强，超过30个城市开展房地产乱象治 理行动，棚改和房企融资双双收紧
房地产下半场阶段
政策放宽 政策收紧
2016年 2018年 160.0% 2015年 140.0%
楼市调控化发展阶段 自由市场化发展阶段
2007年 2006年
120000
100000 80000 60000 40000 20000 0
120.0% 100.0%
80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0%
住房制度改革，因城施策、坚决遏制房 价上涨等
2，强化金融监管和风险防控
加强影子银行、房地产金融的管理， 房企境外发债受限
3，加快住房租赁体系建设
多主体供应、多渠道保障、租购并举
强化与扩围
地方
差异化调控：一线 限购，二三线放 松，房价量大幅上 涨
2007
政策调控利好：政策持 续放松，楼市开始大幅 上涨，价量上升到高峰
2010
2008
保持调控不放松：上半年 楼市调控政策“限购松 绑”成为热门话题，广西 南宁打响了限购松绑第一 枪，宁波、无锡、杭州、 天津、郑州、扬州多个城 市先后放出松绑政策
2015
二套房政策：央行提出二套 房贷款首付不得低于40％ 五次加息：央行2007年首次 加息，继而连续四次加息
政策调控转向：2009-2013年，陆续出台国十一条、新国十 条、9-29新政、新国八条、新国五条，以2010年5月北京限 购开始，陆续有一二线甚至三线49城出台限购令，楼市戛然 而止，增速迅速回落，到2012年跌至谷底，增幅为负
推进租赁住房
通过共有产权房、多元形 式租赁住房用地供应等方 式，大力提倡和推进租赁 住房建设
多元人才新政
全国范围的人才争夺战， 二线城市全方位出击； 放宽落户＆购房条件，多 元形式补贴
金融收紧
强监管、融资渠道全面收紧； 严格差别化住房信贷政策； 开启宏观审慎管理，防范楼 市风险
1.1
全国房地产政策
调控力度升级：调控政策由此 前的支持转向抑制投机，遏制 房价过快上涨，先后采取土 地、金融、税收等多种调控手 段，国十条首提“限价令”
2013
第五次调控升级：出 台新国五条，房价量 又从高位开端回落
2014
2009
控市到救市：上半年政策 收紧，下行趋势明显，下 半年因金融危机开始逐渐 放宽，9月“双率”齐降
政策松紧导致房地产市场变动
2007～2008年上半年：调控在土地供应、信贷、利率、税收方面加强，楼市出现10年大拐点，量价齐跌； 2008下半年～2009年：降息减税、降低购房门槛等政策松绑，楼市复苏，房价快速飙升； 2009年底～2013年：“限购”、“限贷”政策频出，房价增速迅速回落，平稳缓慢上涨； 2014～2015年：各地松绑限购政策，信贷政策接连出台，市场转型去库存，带动房价＆量大幅上涨
17年5月
18年3月
01年12月
02年10月
04年11月
06年12月
07年10月
09年11月
11年12月
12年10月
14年11月
16年12月
商品住宅销售面积·累计值（万㎡）
商品住宅销售额·累计值(亿元）
商品住宅销售面积·累计同比(%)
商品住宅销售额·累计同比(%)
17年10月
18年8月
1.1.1
政策变化－楼市调控化发展阶段
1.1.1
政策变化－房地产下半场阶段
调控持续收紧，精准化程度提高
2016年~2018年：房地产下半场，调控持续收紧，精准化程度进一步提高；价格仍保持稳定增幅，成交量增 幅则明显下降；价量变动幅度不再保持一致
2016年上半年，一线城市增加 限购门槛，同时提高限贷标 准，下半年，9天21城重启楼 市限购限贷政策，以长三角区 域上海周边的热点二线城市调 控加码较为严厉