房地产地块调研报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
4) 5)
开发建议 预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡， 面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。 预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。 建议开发新户型，增加附送面积。
目
录
项目综述 一、 地块概况 1. 地块位置及交通 2. 地块现状及周边 3. 地块各项指标 4. 地块图示 二、 佛山市房地产市场综述 1. 城市宏观经济数据 2. 近5年房地产开发情况（EXCEL做表） 3. 商品住宅价格及成交走势 4. 各区域房地产市场 5. 房地产政策 三、 地块所在区域房地产市场分析 1. 东平新城板块地位 2. 土地市场情况 3. 区域商品房供求关系 4. 区域商品房价格及面积 5. 别墅市场分析 四、 商业开发建议 1. 商业定位 2. 商业开发规模及面积 3. 商业开发位置及设想（附图） 4. 商业租售价格评估 五、 项目SWTO分析 六、 项目定位 1. 产品及售价建议 2. 产品配比建议
-
-
4. 投资分析
预估单位成本 产品类型 总建筑面 预估销售 预估货值 积 单价 (亿) 土地成本 开发成本 费用、 税金及 附加 小计 预估净利 润（亿）
超豪（装 修） 超豪（毛 坯） 合计
-
-
-
-
3,230 2,580 -
-
3,230 2,580 -
-
以上三个表来自《投资分析表（地块可行性分析）》，可见附件 5. 其他建议 配套、商业、规划、环境等
由上表可见，于洪新城板块在全市68个板块中占据较高的成交比 重，但目前仍以普通商品住宅为主，套型、总价、单价均低于全市平 均值。 2. 土地市场情况 2010年，该区域商住用地成交18宗，出让土地面积900亩，住宅总建 筑面积50万平方米，楼面地价平均1610元/㎡。 主要竞争对手土地情况： 项目 拿地时 间 占地面 积 建筑面 积 容积率 总地价 楼面地 价
3. 4. 5. 七、 1. 2. 3. 4. 5.
销售计划预估 投资分析 其他建议 附件 楼市地图 当地代表楼盘 其他楼盘列表 城市商圈分析 畅销产品分析 调研人员：张三、李四
1、
地块概况
1. 地块位置及交通 地块四至 距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰 期间约30分钟。 2. 地块现状及周边 有 利 因 素 不 利 因 素 突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电 缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。 周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染 源及距离）。 3. 地块各项指标 占地面积（亩） 容积率 住宅建筑面积（万 平方米） 土地价格（万/亩） 楼面地价（元/㎡） 可开发面积 （亩） 总建筑面积（万平方 米） 商业建筑面积（万平 方米） 总地价（亿元） 用地性质
高层（精 装） 商铺 合计
3. 销售计划预估 双拼 产品 价格 2009 2010 2011 2012 合计 销售面 积比例 % % % % % % 多层 价格 销售面 积比例 % % % % % % 多层商铺 价格 年度预估合计 销售面 销售额 销售面 积（万 积比例 （亿 元） 平） % % % % % %
沈河 区 苏家 屯区 铁西 区 于洪 区
（地块 所在）
19
1944
12
6464
62
96
48
5659
18
3675
31
85
269
31470
129
4796
41
86
239
26353
111
4656
42
91
总计
1297
140417
635
4892
45
92
5. 房地产政策 重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条 件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户 口制度、税收、子女入校等政策，并调查我项目是否有特殊政策等。
广东省佛山市东平新城地块调研报告
2009年7月
项目综述
地块处于佛山市禅城区东平新城，该区域定位为佛山市居住新区， 是未来发展重点区域。 该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公 寓最高可达20500元/㎡。 供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡ 改善型产品，有5%-10%的附送面积。 进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。 总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方， 起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。 市场机会点及存在的威胁 1) 区域发展潜力（规划、政府投资建设力度） 2) 区域供求关系 3) 我司品牌及产品竞争力
3. 商品住宅价格及成交走势 佛山商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步 上涨，具体可见下表： 4. 各区域房地产市场 两种表现方式： 1) 叙述 区域 沈河区 苏家屯区 铁西区 2) 2009年各区域成交情况对比： 区域 成交 面积 （万 m 2） 成交 套数 (套) 成交 金额 （亿 元） 成交均 价 (元/m2) 单套 总价 （万 元） 单套面 积 （m2） 特点 市中心 产品 高层，130-150改 善型 房价 1.2万 客群
110-140
三房
50%
45%
从上表可以看出： 畅销户型是110-140㎡三房，占总成交量45% 总价30-35万/套是市场接受度最高的。 3) 客户分析 4) 区域代表项目列表 项目名称 阳光100国 际新城 华城世界 沈阳恒大绿 洲 永盛·水调 歌城 总建 筑面 积 150 100 1.07 容积 率 首期开 盘时间 200512-11 200612-17 2007— 12 近3个月成 装修标 交均价 准 2 (元/m ) (元/m2) 5500-6000 4000-4600 毛坯 毛坯 15002000 毛坯 物业类 型 小高 多层、 小高、 高层 小高层 多层、 小高
售罄
4. 城市商圈分析 1) 项目所处区域商业市场总体概况分析（附图） 附图内容包括：商圈标示；城市主商业圈总体概况、租赁条件情 况、销售情况；可参考性商业分析等。 2) 项目周边可参考性商业市场分析（附图） 如项目位置、总规户数（或入住率）、商业体量、间隔面积、租售 价格、管理费、租售率、经营情况等 5. 畅销产品分析 河景项目——东平新城板块 1）位置：东平河南北片，以东平河桥为南北分界，南片为新区，北片 为旧城改造区。 2）区域定位与优势：佛山市中心组团新城区（启动区）。佛山市商贸 金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心、高品质的城市生活区，规 划中有行政中心、世纪莲体育中心、新闻传播中心、五星级酒店、佛山 公园、湿地公园、78万平方米滨河公园、博物馆、音乐厅、学校，以及 地铁一号线与六号线，往来禅城、顺德、广州的交通十分便利。 3）区域项目特点：规模大（占地在20万㎡以上）、河景，高端产品为 主，项目自身有商业、会所等配套。代表项目：招商依云水岸、滨海御
227 100
3.5 1.7
5500-6000
2007-74200-4500 1
5. 别墅市场分析 别墅消化量（套数、金额）；别墅产品价格、面积、套总价；市场 在售货量及潜在货量。
项目名 称 状态 产品 独立 在售 山水 待开发 联体 ຫໍສະໝຸດ Baidu价 面积 总价 推出套 数 消化情况
4、 商业开发建议
商业建筑面积占总建筑面积10%及以下的地块，由销售中心同事调 研完成该部分内容；10%以上由商业部同事出独立报告。 1. 商业定位 该地块定位为 型商业，主要基于以下因素： 包括指标、区位简述、规模、城市发展、周围环境、市场需求、交 通网络、当地消费习惯、消费水平等。 2. 商业开发规模及面积 规划面积：可参考销售中心规划户数、预估常住率等因素 规划设想：（业态分布等） 3. 商业开发位置及设想（附图） 考虑项目临街面、项目销售中心位置、小区主入口、交通中心位置等 4. 商业租售价格评估 目标人群 预估售价/租金 备注：特殊情况如建议推售时间、或先租后售等信息
6、 项目定位
由于地处东平新城核心区，土地规模小、容积率高、楼面地价高， 建议将其打造成该区域高档楼盘，产品以高层为主。具体建议如下： 1. 产品及售价建议 建议以100-120㎡三房为主，辅以130-150㎡四房，50-70精装公寓。 预计2012年底开盘，首期高层毛坯售价10000元/㎡，精装公寓售价 15000元/㎡。 预计销售周期2年，整体成交均价高层毛坯售价15000元/㎡，精装公 寓售价18800元/㎡。具体详见下表： 2. 产品配比建议 产品 高层（毛 坯） 占地面积 建筑面积 预估容 (㎡) (㎡) 积率 面积范围 （㎡）
3. 区域商品房供求关系 东平新城近3年供需基本持平，预计未来3年，年推货量在60万方以 上，区域竞争日趋加大。 1) 近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方，供求基本持平 2) 未来1-2年预计年均推货量达60万方（在建货量推断）。 3) 该区域未来5年预计新增6-8个新项目，总建筑面积过300万平（土 地供应计划推断） 4. 区域商品房价格及面积 1) 价格 均价、最高价格， 及特殊说明 2) 户型 面积段(㎡) 间隔 总价区间(万/ 套) 25-42 推出比例 成交比例
7、 附件
1. 楼市地图 参考投资部《目标地块区位及市场分析图》 2. 当地代表楼盘 1) 某某 当地档次最高的项目，位于，卖点 占地面积约697亩，总建筑面积约24万平方米，容积率1.5，规划总户 数约1200户，项目建筑类别有独立别墅、双拼别墅、联排别墅。 2009年开盘，已开发200亩，目前销售第三期，2010年10月开盘，产 品、价格、货量如下： 产品 电梯房 面积段 80-95两房 95-105三房 货量 200 100 销售情况 成交价格
南京
广州
分析： 通过以上数据可以看出，佛山 2. 近5年房地产开发情况（EXCEL做表） 2009年，佛山市累计完成房地产投资1188.7 亿元，商品房施工面积
6847.9万m2，商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积1396万m2。 各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。
从上表可以看出： 消化量 商品房的供求关系基本平衡， 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快，
3、 地块所在区域房地产市场分析
1. 东平新城板块地位 2010年上半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上 涨11%，东平新城板块在佛山市房地产地位可见下表： 2009年东平新城与全市成交情况对比 成交 面积 （万 m 2） 全市 东平 新城 比例 1297 73 5.6% 成交套 数(套) 140417 8184 5.8% 成交 金额 （亿 元） 635 34 5.4% 成交均 价 (元/m2) 4892 4595 单套 总价 （万 元） 45 41 单套面 积 （m2） 92 89
5、 项目SWTO分析
优势 机会 劣势 威胁
（1）优势劣势侧重于项目内部因素的考虑 地块的价值如何：项目规模、景观优势等，地块的交通情 况，对辐射市场的辐射能力。能否满足快速开发的条件，如
是否已有用地指标、水电基本配套是否齐全，拆迁难度，当 时预售条件（影响发售时间）等； 经济性评价：土地价格收益率、资金运转能力 从公司角度考虑：是否符合项目合理布局，对提升品牌形 象，扩大社会影响力的作用。 （2）机会威胁侧重于项目外部环境的考虑 市场的消费能力（容量）：经济发展、收入水平考察能否消 化相应体量的产品 竞争环境评价：通过对竞争对手的考察，判断我司进入该市 场的风险，或需要怎样的产品才可以赢得市场。 地块升值潜力：与政府城市规划相结合，从地块所属区域的 规划，分析出地块的升值潜力。 宏观层面：宏观政治/经济环境、国家/地方行业政策 政府支持力度
前期产品、售价、面积段、销售情况的补充说明 畅销产品，滞销产品 3. 其他楼盘列表
项目区 位及定 位 占地 （亩） 总建面 （万㎡） 容积率 产品 货量及 开盘时 间
项目 名称
价格（是 否装修）
面积
销情
某某
市中心 常住项 目
120亩 16万方 1.5
多层
2600（毛 坯）
80120
200套 2010年 4月推
土地信息来源 绿化率 限高 4. 地块图示
首期挂牌时间 建筑密度 90/70
图示参考：投资部《目标地块地形图》
2、 佛山市房地产市场综述
1. 城市宏观经济数据 2011年佛山宏观经济数据与南京市对比表（与已有项目城市近似数 据的对比） 佛山
总人口（万人） 市区人口（万人） GDP（亿元） GDP涨幅 社会消费品零售总额（亿 元） 各项存款余额（亿元） 城镇居民人均可支配收入 （元） 固定资产投资（亿元） 固定资产占GDP比例 房地产开发投资（亿元）
开发建议 预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡， 面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。 预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。 建议开发新户型，增加附送面积。
目
录
项目综述 一、 地块概况 1. 地块位置及交通 2. 地块现状及周边 3. 地块各项指标 4. 地块图示 二、 佛山市房地产市场综述 1. 城市宏观经济数据 2. 近5年房地产开发情况（EXCEL做表） 3. 商品住宅价格及成交走势 4. 各区域房地产市场 5. 房地产政策 三、 地块所在区域房地产市场分析 1. 东平新城板块地位 2. 土地市场情况 3. 区域商品房供求关系 4. 区域商品房价格及面积 5. 别墅市场分析 四、 商业开发建议 1. 商业定位 2. 商业开发规模及面积 3. 商业开发位置及设想（附图） 4. 商业租售价格评估 五、 项目SWTO分析 六、 项目定位 1. 产品及售价建议 2. 产品配比建议
-
-
4. 投资分析
预估单位成本 产品类型 总建筑面 预估销售 预估货值 积 单价 (亿) 土地成本 开发成本 费用、 税金及 附加 小计 预估净利 润（亿）
超豪（装 修） 超豪（毛 坯） 合计
-
-
-
-
3,230 2,580 -
-
3,230 2,580 -
-
以上三个表来自《投资分析表（地块可行性分析）》，可见附件 5. 其他建议 配套、商业、规划、环境等
由上表可见，于洪新城板块在全市68个板块中占据较高的成交比 重，但目前仍以普通商品住宅为主，套型、总价、单价均低于全市平 均值。 2. 土地市场情况 2010年，该区域商住用地成交18宗，出让土地面积900亩，住宅总建 筑面积50万平方米，楼面地价平均1610元/㎡。 主要竞争对手土地情况： 项目 拿地时 间 占地面 积 建筑面 积 容积率 总地价 楼面地 价
3. 4. 5. 七、 1. 2. 3. 4. 5.
销售计划预估 投资分析 其他建议 附件 楼市地图 当地代表楼盘 其他楼盘列表 城市商圈分析 畅销产品分析 调研人员：张三、李四
1、
地块概况
1. 地块位置及交通 地块四至 距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰 期间约30分钟。 2. 地块现状及周边 有 利 因 素 不 利 因 素 突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电 缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。 周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染 源及距离）。 3. 地块各项指标 占地面积（亩） 容积率 住宅建筑面积（万 平方米） 土地价格（万/亩） 楼面地价（元/㎡） 可开发面积 （亩） 总建筑面积（万平方 米） 商业建筑面积（万平 方米） 总地价（亿元） 用地性质
高层（精 装） 商铺 合计
3. 销售计划预估 双拼 产品 价格 2009 2010 2011 2012 合计 销售面 积比例 % % % % % % 多层 价格 销售面 积比例 % % % % % % 多层商铺 价格 年度预估合计 销售面 销售额 销售面 积（万 积比例 （亿 元） 平） % % % % % %
沈河 区 苏家 屯区 铁西 区 于洪 区
（地块 所在）
19
1944
12
6464
62
96
48
5659
18
3675
31
85
269
31470
129
4796
41
86
239
26353
111
4656
42
91
总计
1297
140417
635
4892
45
92
5. 房地产政策 重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条 件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户 口制度、税收、子女入校等政策，并调查我项目是否有特殊政策等。
广东省佛山市东平新城地块调研报告
2009年7月
项目综述
地块处于佛山市禅城区东平新城，该区域定位为佛山市居住新区， 是未来发展重点区域。 该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公 寓最高可达20500元/㎡。 供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡ 改善型产品，有5%-10%的附送面积。 进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。 总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方， 起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。 市场机会点及存在的威胁 1) 区域发展潜力（规划、政府投资建设力度） 2) 区域供求关系 3) 我司品牌及产品竞争力
3. 商品住宅价格及成交走势 佛山商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步 上涨，具体可见下表： 4. 各区域房地产市场 两种表现方式： 1) 叙述 区域 沈河区 苏家屯区 铁西区 2) 2009年各区域成交情况对比： 区域 成交 面积 （万 m 2） 成交 套数 (套) 成交 金额 （亿 元） 成交均 价 (元/m2) 单套 总价 （万 元） 单套面 积 （m2） 特点 市中心 产品 高层，130-150改 善型 房价 1.2万 客群
110-140
三房
50%
45%
从上表可以看出： 畅销户型是110-140㎡三房，占总成交量45% 总价30-35万/套是市场接受度最高的。 3) 客户分析 4) 区域代表项目列表 项目名称 阳光100国 际新城 华城世界 沈阳恒大绿 洲 永盛·水调 歌城 总建 筑面 积 150 100 1.07 容积 率 首期开 盘时间 200512-11 200612-17 2007— 12 近3个月成 装修标 交均价 准 2 (元/m ) (元/m2) 5500-6000 4000-4600 毛坯 毛坯 15002000 毛坯 物业类 型 小高 多层、 小高、 高层 小高层 多层、 小高
售罄
4. 城市商圈分析 1) 项目所处区域商业市场总体概况分析（附图） 附图内容包括：商圈标示；城市主商业圈总体概况、租赁条件情 况、销售情况；可参考性商业分析等。 2) 项目周边可参考性商业市场分析（附图） 如项目位置、总规户数（或入住率）、商业体量、间隔面积、租售 价格、管理费、租售率、经营情况等 5. 畅销产品分析 河景项目——东平新城板块 1）位置：东平河南北片，以东平河桥为南北分界，南片为新区，北片 为旧城改造区。 2）区域定位与优势：佛山市中心组团新城区（启动区）。佛山市商贸 金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心、高品质的城市生活区，规 划中有行政中心、世纪莲体育中心、新闻传播中心、五星级酒店、佛山 公园、湿地公园、78万平方米滨河公园、博物馆、音乐厅、学校，以及 地铁一号线与六号线，往来禅城、顺德、广州的交通十分便利。 3）区域项目特点：规模大（占地在20万㎡以上）、河景，高端产品为 主，项目自身有商业、会所等配套。代表项目：招商依云水岸、滨海御
227 100
3.5 1.7
5500-6000
2007-74200-4500 1
5. 别墅市场分析 别墅消化量（套数、金额）；别墅产品价格、面积、套总价；市场 在售货量及潜在货量。
项目名 称 状态 产品 独立 在售 山水 待开发 联体 ຫໍສະໝຸດ Baidu价 面积 总价 推出套 数 消化情况
4、 商业开发建议
商业建筑面积占总建筑面积10%及以下的地块，由销售中心同事调 研完成该部分内容；10%以上由商业部同事出独立报告。 1. 商业定位 该地块定位为 型商业，主要基于以下因素： 包括指标、区位简述、规模、城市发展、周围环境、市场需求、交 通网络、当地消费习惯、消费水平等。 2. 商业开发规模及面积 规划面积：可参考销售中心规划户数、预估常住率等因素 规划设想：（业态分布等） 3. 商业开发位置及设想（附图） 考虑项目临街面、项目销售中心位置、小区主入口、交通中心位置等 4. 商业租售价格评估 目标人群 预估售价/租金 备注：特殊情况如建议推售时间、或先租后售等信息
6、 项目定位
由于地处东平新城核心区，土地规模小、容积率高、楼面地价高， 建议将其打造成该区域高档楼盘，产品以高层为主。具体建议如下： 1. 产品及售价建议 建议以100-120㎡三房为主，辅以130-150㎡四房，50-70精装公寓。 预计2012年底开盘，首期高层毛坯售价10000元/㎡，精装公寓售价 15000元/㎡。 预计销售周期2年，整体成交均价高层毛坯售价15000元/㎡，精装公 寓售价18800元/㎡。具体详见下表： 2. 产品配比建议 产品 高层（毛 坯） 占地面积 建筑面积 预估容 (㎡) (㎡) 积率 面积范围 （㎡）
3. 区域商品房供求关系 东平新城近3年供需基本持平，预计未来3年，年推货量在60万方以 上，区域竞争日趋加大。 1) 近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方，供求基本持平 2) 未来1-2年预计年均推货量达60万方（在建货量推断）。 3) 该区域未来5年预计新增6-8个新项目，总建筑面积过300万平（土 地供应计划推断） 4. 区域商品房价格及面积 1) 价格 均价、最高价格， 及特殊说明 2) 户型 面积段(㎡) 间隔 总价区间(万/ 套) 25-42 推出比例 成交比例
7、 附件
1. 楼市地图 参考投资部《目标地块区位及市场分析图》 2. 当地代表楼盘 1) 某某 当地档次最高的项目，位于，卖点 占地面积约697亩，总建筑面积约24万平方米，容积率1.5，规划总户 数约1200户，项目建筑类别有独立别墅、双拼别墅、联排别墅。 2009年开盘，已开发200亩，目前销售第三期，2010年10月开盘，产 品、价格、货量如下： 产品 电梯房 面积段 80-95两房 95-105三房 货量 200 100 销售情况 成交价格
南京
广州
分析： 通过以上数据可以看出，佛山 2. 近5年房地产开发情况（EXCEL做表） 2009年，佛山市累计完成房地产投资1188.7 亿元，商品房施工面积
6847.9万m2，商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积1396万m2。 各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。
从上表可以看出： 消化量 商品房的供求关系基本平衡， 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快，
3、 地块所在区域房地产市场分析
1. 东平新城板块地位 2010年上半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上 涨11%，东平新城板块在佛山市房地产地位可见下表： 2009年东平新城与全市成交情况对比 成交 面积 （万 m 2） 全市 东平 新城 比例 1297 73 5.6% 成交套 数(套) 140417 8184 5.8% 成交 金额 （亿 元） 635 34 5.4% 成交均 价 (元/m2) 4892 4595 单套 总价 （万 元） 45 41 单套面 积 （m2） 92 89
5、 项目SWTO分析
优势 机会 劣势 威胁
（1）优势劣势侧重于项目内部因素的考虑 地块的价值如何：项目规模、景观优势等，地块的交通情 况，对辐射市场的辐射能力。能否满足快速开发的条件，如
是否已有用地指标、水电基本配套是否齐全，拆迁难度，当 时预售条件（影响发售时间）等； 经济性评价：土地价格收益率、资金运转能力 从公司角度考虑：是否符合项目合理布局，对提升品牌形 象，扩大社会影响力的作用。 （2）机会威胁侧重于项目外部环境的考虑 市场的消费能力（容量）：经济发展、收入水平考察能否消 化相应体量的产品 竞争环境评价：通过对竞争对手的考察，判断我司进入该市 场的风险，或需要怎样的产品才可以赢得市场。 地块升值潜力：与政府城市规划相结合，从地块所属区域的 规划，分析出地块的升值潜力。 宏观层面：宏观政治/经济环境、国家/地方行业政策 政府支持力度
前期产品、售价、面积段、销售情况的补充说明 畅销产品，滞销产品 3. 其他楼盘列表
项目区 位及定 位 占地 （亩） 总建面 （万㎡） 容积率 产品 货量及 开盘时 间
项目 名称
价格（是 否装修）
面积
销情
某某
市中心 常住项 目
120亩 16万方 1.5
多层
2600（毛 坯）
80120
200套 2010年 4月推
土地信息来源 绿化率 限高 4. 地块图示
首期挂牌时间 建筑密度 90/70
图示参考：投资部《目标地块地形图》
2、 佛山市房地产市场综述
1. 城市宏观经济数据 2011年佛山宏观经济数据与南京市对比表（与已有项目城市近似数 据的对比） 佛山
总人口（万人） 市区人口（万人） GDP（亿元） GDP涨幅 社会消费品零售总额（亿 元） 各项存款余额（亿元） 城镇居民人均可支配收入 （元） 固定资产投资（亿元） 固定资产占GDP比例 房地产开发投资（亿元）