产品推介会会议纪要与产品推介会答谢词汇编

产品推介会会议纪要与产品推介会答谢词汇编

产品推介会会议纪要

万科业绩推介会纪要万科14大城市：北上广深、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州万科16大城市：北上广深、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州、宁波、重庆20**年全国商品房总体总体同比增长26.6%，其中14个主要城市同比增长23.2%销售。四个季度之间差异非常大，14个城市的差异就更加大。14城市1季度同比增幅90%，四季度就没有增幅了。今年1、2季度同比下降。主要因为基数效应，因为20**年对应的基数很低。从平均价格看，**年均价9222，20**年均价11271，11年均价11552，12年均价11840，13年均价12966。从三年总体看，涨幅大约为15%，平均每年涨幅为5%。去年14个城市新增批准预售面积高于成交面积，批准预售面积增长20.4%，供给比较充足。成交批售比从去年5月后一直维持在略低于1但很接近1的位置，到现在也还是这样。库存去化周期10.4个月。库存月数低于5个月，一般接下来房价就会大幅上涨。如果月数高于18个月，那么一般会下跌。10个月的水平非常有助于未来价格保持稳定。今年的市场整体看应该是市场趋稳。从新开工来看，我们认为未来中国的新开工会保持在高位运行。总体新开工20亿平米，其中商品住宅15亿平米左右，这个数字是接近顶部的位置。未来对新开工是一个持平的展望。而每平米的投资会增加，因此对投资的预期是温和上升。投资增速下降不是坏事，因为投资增速对宏观经济、政府土地出让、财政收入都有影响，能够让行业趋于领先。从土地市场看，土地明显热度更高。14个城市房屋成交增长12.5%，房屋供应增长20.4%，供应高于成交。土地成长刚刚相反，供应增长9.1%，但是成交增长15.8%。可见成交比供应更活跃。土地溢价率增长要低很多，但是去年土地的均价大幅提高。去年4季度14城市土地成交均价再创新高，万科认为拿地王是很不合理的，因为房屋价格未来是趋于温和增长的。但是当前地价涨幅高于房屋市场，这是过于乐观的。13年销售再创新高，1709亿元。过去5年销售面积平均每年增长22.4%，销售金额增长28%。产品中中小户型占比很高，144以下占91.5%。去年22.57%是一次性付款，全部购房款来自银行的是48.32%，与12年基本一样。但是13年银根很紧，但是万科的数据中反映不出来。这

说明万科的客户获取按揭更加容易，万科会被银行高看一眼。结算面积增长36.9%，结算收入增长36.7%。营业收入增长31.3%，净利润增长20.5%。均价下降，利润率也下降。到年底还有1623亿元已售未结算。去年买地一共2148万方，平均地价3516元，但是位置和结构都比12年好一些。全口径新增资源构成构成权益口径新增资源构成13年没有拿地王，土地储备4495万方权益建筑面积。万科仍然保持2-3年的土地储备水平。13年新进入了个城市：泉州、郑州、常州、漳州、南宁。3个属于沿海城市带的卫星城，2个是是新的省会城市。万科基本进入全部省会级城市。开工量比年初计划高28.9%；竣工量基本和年初一致。开工增长48%；竣工增长33%。去年开工的基数比较高，所以今年增速会下降。万科的结算均价下降，因结算均价由结构决定。不同城市的房价差异比较大，房屋的成交均价低于14个城市的评价价格。对于利润率下降原因：

1、行业整体趋势，主要因为地价越来越高，挤压了开发商的盈利空间。

2、装修房比例上升；

3、20**年下半年市场调整期售出进入结算期。从未来看，利润率还要下降几年。但是因为11年房子结算完后，会有所对冲，未来一段时间利润率持平水平比较大。万科的ROE水平不断上升，13年ROE与12年相等。负债水平看，总负债率与去年持平。净负债率30.7%在行业内处于领先水平。有息负债13年底767亿元，但是负债结构有所改善。从资金状况看，年末所持现金高于1年内到期借款。费用率水平控制的比较好，但是管理层认为还是可以继续下降。客户满意度：物业和设计下降，别的满意度均上升。在海外业务上有实质进展，如下图所示：13年分红方案改变很大，分红比例去年15.79%，今年是29.87%，提升一倍。派息量增长127%。从今年开始，未来分红派息的基准线是30%。能否再次提高还需要继续探索。13年万科花了很多时间学习互联网，走访了阿里巴巴、腾讯、小米、海尔，公司学习了很多。公司认为互联网时代，传统行业仍有机会。互联网会带来很多改变，但是人类的基本需求衣食住行不会改变。学会了互联网的方式，就能够做的更好。对于万科来说，应该学会互联网的思维和工具，做的更好。对万科来说，一贯逻辑由下面的123来阐述：一条底线质量第一两项战略城市配套服务商产业化三个策略主流定位快

速去化不当地王一条底线质量第一13年装修房比例约9成，装修房战略已经成功。全面应用两个工具一张表：实测实量（拿着尺子去量，误差水平更低）、交付评估（交付前先内部体检）。客户验房指引表（给客户一张表，上面有很多项目，告诉客户应该怎么检查房子）很多客户拿去复印，检查别人的项目--不给自己留退路，不给别人留活路工程师赴日研修成果落实。两项战略城市配套服务商产业化减持和城市共同发展，做城市配套服务商社区小配套：五菜一汤，特别是第五食堂，对85后吸引力很大。城市大配套：体验式生活中心（不是仅仅为了销售，更多是给客户体验）、新兴产业园模式（推广无烟产业、新兴产业）、养老住宅（居家养老概念）减持做住宅产业化领跑者装修房：基本完成工厂化原则：两提一减绿色建筑：巩固绿色三星优势（过去占比50%，去年降到34%，因为做的人多了）、未来落实项目绿色一星的基本要求。万科准备进入全绿时代。三个策略主流定位快速去化不当地王主流定位，盖有人住的房子坚持面向自住、以中小户型普通商品房为主好房子、好服务、好邻居。典型案例就是良渚文化村。提升产品竞争力面向体验、展示的社区生活中心快速周转，不囤地，不捂盘坚持集中开盘1个月内60%以上销售率，首开项目1个月内80%以上销售率的管理目标项目资源量保持2-3年开发水平谨慎投资不当地王聚焦主流市场，利用好PIE模型（人口-产业-配套评估模型）G类项目（金色家园类，配套更成熟，位于城市中心区）投资比例不低于70%G类项目在市场发生变动后，最后才会受到影响。未来关注点：轻资产模式和混合所有制轻资产模式：小股操盘。小股操盘有很多优势，能够带来更高的ROE，减少对融资的依赖，也能刺激项目管理团队更加努力工作。这个模式是跟铁狮门学习的。我们希望能够推广小股操盘模式。对于持有物业开工前须提前做好资产分离计划，典型案例是金隅万科广场。万科不想做持有物业的业主，但是希望能够培养经营管理能力。如下图所示混合所有制：万科关注国有企业改制带来的资源机会。万科做好了像华润对待万科那样对待别的企业的准备。对于地方国企内做房地产业务的企业，万科希望能够有所突破。问答环节Q很多公司还在考虑再融资，为何万科提高分红比例，公司的逻辑是怎么考虑的？公司管理层如何平衡分红和增长？住户规模很大，万科准备未来如何开发住户规模这个金矿？A提高分红派息比率主要因为很多投资者股东希望提高分红派息。有的股东希望长期持有，有