某项目整体定位及产品建议报告
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03. 项目的利润空间在何处？
——项目土地成本较高，我们将通过何种形式，在未来竞争中实现项目开发的利 润？
2
Baidu Nhomakorabea
1 PART 项目本体及开发目标解析
3
地块位置
地块位于颍州区中南大道临泉路路口东北侧，位于阜阳西二环发展的黄金轴线上，周边 住宅物业发展氛围成熟，利于项目打造区域标杆产品
中南现代城 （二期规划）
汇鑫 中南现代城
本案
香格里拉（三）
这些建筑的开发完成，将迅速提高本项 目周边的城市意象和成熟度，共同打造 阜阳西二环城市副中心
8
地块现状
地块形状较方正，地势无明显高差，西、南两侧临路，昭示性好。地块内现有高压线和鱼 塘等不利因素，未来都将移除。东西两地块，被小路相隔，增加了整体规划的难度
1
2
3
地块内部相对平整，无明显地势 高差，目前正在拆迁 4
➢ 项目周边住宅主要为汇鑫早期成功开发的住宅产品，以及中南现代城和香格里拉，区域住宅成熟度较高，人口 聚集度较好； ➢ 中南现代城在项目西北侧未来将供应22.5万方的商住项目，同时汇鑫三期将有住宅供应。
B地块
A地块
本案
C地块
7
周边商业规划
项目北侧为汇鑫综合体商业，西侧为中南配套商业，南侧分布香格里拉及林清路老街，这 些商业项目极大提升了项目所在区域的发展成熟度及其城市意象
注重细节，塑造标杆形象
润
创新商业，扩大利润空间
✓ 做足商业面积，提升项目利润空间； ✓ 通过住宅产品定位与包装，提升住宅
附加值，提高销售单价；
✓注重建筑立面选材和社区景观打造，设 置多重景观体系，打造高品质社区；
✓根据市场现有户型进行突破，丰富居住 附加价值；
✓ 提供市场上接受程度高的产品； ✓ 独创内部街区商业，突破商业规划业态
心
问
高容积率下的同质化竞争
✓ 如何在区域住宅开发已经启动的情况下，
题
树立区域标杆形象；
商业开发体量及产品确定
✓ 如何确定合适的商业体量，以保证项目 盈利；
✓ 除了传统的沿街商铺形式，是否存在产 品创新且市场接受度高的商业形式；
12
解决路径
通过商业物业，扩大项目开发利润空间
产品力，是第一生产力
项
目
利
本案
本案
10
发现问题
地块经济开发指标的限制以及过高的土地成本，让项目开发存在着诸多隐患
问题一
项目土地成本为341万/亩，折合楼面价约为1750元/平米，加上 高层建安成本及其他开发成本均摊，住宅开发成本与市场售价几 乎持平，利润甚微。
做什么？
问题二
3.0容积率决定了住宅开发只能是高层，同时85米的建筑限高，给 项目的整体规划和社区品质打造制造了难题，同时还将面对市场 上的同质化产品竞争。
怎么做？
问题三 地块作为商住用地，规划指标仅对商业物业分布位置做
出了规定，并未对商业体量做出明确的指示，如何确定
项目商业的开发体量也是一大难题。
11
理解问题
根据项目开发目标和我司对项目的理解，提出本次项目开发三大核心问题
高成本下的利润挖掘
✓ 如何在住宅利润有限的市场前提下，寻 找溢价空间；
核
✓ 如何避免市场上高层社区的同质化竞争；
临泉路：颍州区和颍泉区的分界线，中南大道西侧段，主 要为中南现代城底商；
西城墙路：临河路，景观较好；
林清路：香格里拉二期沿街商业为主，主营餐饮；
商业分布
城市主干道 城市次干道
支路
➢ 支路 规划路（南北向）：项目地块内规划路，18米宽； 中南商业街：10米宽商业内街，为中南建材港配套商业， 主营家具家饰。
5
区域配套
本项目周边一公里范围内各类教育和医疗配套较多，其中汇文中学、师范学院附中对于 县市客户购房将形成一定吸引力，周边的市二院、三院使得本项目的居住生活更加便利。 同时周边学校和医院的职工，也将会带来一定的购房需求
文 特殊教育学校 文 电脑学校
人民西路
文
医
工业经济学校
市第三人民医院
计算机中专 文
医 市第二人民医院
农业银行 中国农业发展银行
1000米
妇产医院 医 颍州区地税局 税
文 颍州中学
文 阜阳科技职业学院
文 颍西中心学校
医 双龙医院
税 市地税局
项目 地块
临泉路 文 汇文中学
文 师院附中
6
周边住宅规划
本项目周边开发较为成熟的住宅社区，同时未来仍有一定量的住宅供应，将于项目形成 一定竞争
中南现代城 （一期）
汇鑫国际广场 汇鑫美居城 汇鑫商业用地 （规划）
中南现代城
（一期）
地 块 一
地 块 二
价值一：位于阜阳西二环商业核心 价值二：隶属颍州住宅发展成熟片区 价值三：区域价值与项目价值形成互动
香格里拉 （三期）
➢项目地处中南大道、临泉路交口东北侧，紧邻阜阳西二环发展黄金轴线——中南大道； ➢项目北侧为汇鑫商业用地（规划）及已经建成的汇鑫美居城（一期）及在建的汇鑫国际广场（二期，是一集购物、 休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型商业综合体）； ➢项目南侧为在建的香格里拉（三期）商住项目，共有两栋16层小高层和4层的商业物业； ➢项目西侧为中南现代城项目，目前一期已经入住，二期规划中，未来将有红星美凯龙家具生活广场入驻。
4
区位交通
地块紧邻城市主干道中南大道，交通便捷，能为项目导入更多人流，但临快速干道一侧 的商业价值受到影响，地块南侧及规划路两侧商业价值较高
周边道路体系：
➢ 城市主干道
中南大道：阜阳西二环分界线，双向六车道，沿线住宅物 业发展较为成熟；
地
地
块
块
一
二
颍河西路：贯通城市的东西向主干道； 阜南路：中南大道南向延伸段； ➢ 城市次干道
地块内有一鱼塘，可填补 6
地块南侧现状，紧邻香格里拉三 期项目
地块北侧是汇鑫项目用地，尚未 拆迁
2 7
4
1 本案
本 案
3 6
5
地块内有高压线，根据规划将拆 除，对项目无影响 5
地块二南侧的尼姑庵 7
分隔地块的小径，未来是18米 宽的规划路
9
经济指标
本项目可建设用地约66200平米，用地性质为居住用地，对配套商业面积未作明确规定。 容积率调整空间较小，开发产品形式较为明确
限制*；
*根据规划，住宅裙房底层不得从事餐饮、娱乐等扰 民项目
致：中鑫集团
中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告
1
对于本项目的几点思考
01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？
——受城市文化和经济特征的影响，阜阳房地产市场具有其独特的发展特征，这 些特征对项目开发具有十分重要的影响。
02. 本项目如何站位？
——未来三环范围内，高容积率项目将成为市场开发主流，在阜阳的市场条件下 ，项目如何站位才能保证开发目标的实现？
——项目土地成本较高，我们将通过何种形式，在未来竞争中实现项目开发的利 润？
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Baidu Nhomakorabea
1 PART 项目本体及开发目标解析
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地块位置
地块位于颍州区中南大道临泉路路口东北侧，位于阜阳西二环发展的黄金轴线上，周边 住宅物业发展氛围成熟，利于项目打造区域标杆产品
中南现代城 （二期规划）
汇鑫 中南现代城
本案
香格里拉（三）
这些建筑的开发完成，将迅速提高本项 目周边的城市意象和成熟度，共同打造 阜阳西二环城市副中心
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地块现状
地块形状较方正，地势无明显高差，西、南两侧临路，昭示性好。地块内现有高压线和鱼 塘等不利因素，未来都将移除。东西两地块，被小路相隔，增加了整体规划的难度
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地块内部相对平整，无明显地势 高差，目前正在拆迁 4
➢ 项目周边住宅主要为汇鑫早期成功开发的住宅产品，以及中南现代城和香格里拉，区域住宅成熟度较高，人口 聚集度较好； ➢ 中南现代城在项目西北侧未来将供应22.5万方的商住项目，同时汇鑫三期将有住宅供应。
B地块
A地块
本案
C地块
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周边商业规划
项目北侧为汇鑫综合体商业，西侧为中南配套商业，南侧分布香格里拉及林清路老街，这 些商业项目极大提升了项目所在区域的发展成熟度及其城市意象
注重细节，塑造标杆形象
润
创新商业，扩大利润空间
✓ 做足商业面积，提升项目利润空间； ✓ 通过住宅产品定位与包装，提升住宅
附加值，提高销售单价；
✓注重建筑立面选材和社区景观打造，设 置多重景观体系，打造高品质社区；
✓根据市场现有户型进行突破，丰富居住 附加价值；
✓ 提供市场上接受程度高的产品； ✓ 独创内部街区商业，突破商业规划业态
心
问
高容积率下的同质化竞争
✓ 如何在区域住宅开发已经启动的情况下，
题
树立区域标杆形象；
商业开发体量及产品确定
✓ 如何确定合适的商业体量，以保证项目 盈利；
✓ 除了传统的沿街商铺形式，是否存在产 品创新且市场接受度高的商业形式；
12
解决路径
通过商业物业，扩大项目开发利润空间
产品力，是第一生产力
项
目
利
本案
本案
10
发现问题
地块经济开发指标的限制以及过高的土地成本，让项目开发存在着诸多隐患
问题一
项目土地成本为341万/亩，折合楼面价约为1750元/平米，加上 高层建安成本及其他开发成本均摊，住宅开发成本与市场售价几 乎持平，利润甚微。
做什么？
问题二
3.0容积率决定了住宅开发只能是高层，同时85米的建筑限高，给 项目的整体规划和社区品质打造制造了难题，同时还将面对市场 上的同质化产品竞争。
怎么做？
问题三 地块作为商住用地，规划指标仅对商业物业分布位置做
出了规定，并未对商业体量做出明确的指示，如何确定
项目商业的开发体量也是一大难题。
11
理解问题
根据项目开发目标和我司对项目的理解，提出本次项目开发三大核心问题
高成本下的利润挖掘
✓ 如何在住宅利润有限的市场前提下，寻 找溢价空间；
核
✓ 如何避免市场上高层社区的同质化竞争；
临泉路：颍州区和颍泉区的分界线，中南大道西侧段，主 要为中南现代城底商；
西城墙路：临河路，景观较好；
林清路：香格里拉二期沿街商业为主，主营餐饮；
商业分布
城市主干道 城市次干道
支路
➢ 支路 规划路（南北向）：项目地块内规划路，18米宽； 中南商业街：10米宽商业内街，为中南建材港配套商业， 主营家具家饰。
5
区域配套
本项目周边一公里范围内各类教育和医疗配套较多，其中汇文中学、师范学院附中对于 县市客户购房将形成一定吸引力，周边的市二院、三院使得本项目的居住生活更加便利。 同时周边学校和医院的职工，也将会带来一定的购房需求
文 特殊教育学校 文 电脑学校
人民西路
文
医
工业经济学校
市第三人民医院
计算机中专 文
医 市第二人民医院
农业银行 中国农业发展银行
1000米
妇产医院 医 颍州区地税局 税
文 颍州中学
文 阜阳科技职业学院
文 颍西中心学校
医 双龙医院
税 市地税局
项目 地块
临泉路 文 汇文中学
文 师院附中
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周边住宅规划
本项目周边开发较为成熟的住宅社区，同时未来仍有一定量的住宅供应，将于项目形成 一定竞争
中南现代城 （一期）
汇鑫国际广场 汇鑫美居城 汇鑫商业用地 （规划）
中南现代城
（一期）
地 块 一
地 块 二
价值一：位于阜阳西二环商业核心 价值二：隶属颍州住宅发展成熟片区 价值三：区域价值与项目价值形成互动
香格里拉 （三期）
➢项目地处中南大道、临泉路交口东北侧，紧邻阜阳西二环发展黄金轴线——中南大道； ➢项目北侧为汇鑫商业用地（规划）及已经建成的汇鑫美居城（一期）及在建的汇鑫国际广场（二期，是一集购物、 休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型商业综合体）； ➢项目南侧为在建的香格里拉（三期）商住项目，共有两栋16层小高层和4层的商业物业； ➢项目西侧为中南现代城项目，目前一期已经入住，二期规划中，未来将有红星美凯龙家具生活广场入驻。
4
区位交通
地块紧邻城市主干道中南大道，交通便捷，能为项目导入更多人流，但临快速干道一侧 的商业价值受到影响，地块南侧及规划路两侧商业价值较高
周边道路体系：
➢ 城市主干道
中南大道：阜阳西二环分界线，双向六车道，沿线住宅物 业发展较为成熟；
地
地
块
块
一
二
颍河西路：贯通城市的东西向主干道； 阜南路：中南大道南向延伸段； ➢ 城市次干道
地块内有一鱼塘，可填补 6
地块南侧现状，紧邻香格里拉三 期项目
地块北侧是汇鑫项目用地，尚未 拆迁
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1 本案
本 案
3 6
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地块内有高压线，根据规划将拆 除，对项目无影响 5
地块二南侧的尼姑庵 7
分隔地块的小径，未来是18米 宽的规划路
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经济指标
本项目可建设用地约66200平米，用地性质为居住用地，对配套商业面积未作明确规定。 容积率调整空间较小，开发产品形式较为明确
限制*；
*根据规划，住宅裙房底层不得从事餐饮、娱乐等扰 民项目
致：中鑫集团
中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告
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对于本项目的几点思考
01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？
——受城市文化和经济特征的影响，阜阳房地产市场具有其独特的发展特征，这 些特征对项目开发具有十分重要的影响。
02. 本项目如何站位？
——未来三环范围内，高容积率项目将成为市场开发主流，在阜阳的市场条件下 ，项目如何站位才能保证开发目标的实现？