我国养老地产发展现状剖析

我国养老地产发展现状

一、概念

养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化

社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可

以称为房地产混合开发模式。

养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标

准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。

2、与普通住宅的差异性

消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”

产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施

等方面符合老人的生理特点。

社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老

人约心理需要。

3、养老地产的优势

1）减轻子女养老压力，提高社会效率；

2）有利于老年人身心健康；

3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；

4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。

4、养老地产的发展过程

目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。普通型养老院：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。

老年公寓：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照

食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居

。与敬老院福利住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）．院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作

的商品住宅。

老年社区：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大

小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。

二、我国养老地产发展概述

1、发展背景

进入21世纪，随着我国人口老龄化时代的来临，我国政府加大

了对养老产业的投入力度。仅2009年一年，国家就建立并逐步推

广了“新农保”的全民养老保险制度。目前已经在10%以上的县展开了对60岁以上的农民发放国家基本养老金；在部分省市逐步开展了向80岁以上老人发放月度生活津贴；在全国新建了1000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保老人开始进入养老机构受到养老护理；加强了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。同时，政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究，以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题；对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及服务行业标准征求意见；在养老产业的发展规划上则提出了以家庭养老为基础，以社

区养老为依托，以机构养老为补充，构建符合中国国情的“9073”养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，

3%入住养老机构集中养老）的指导思想。虽然说政府所做的以上工

作还没有真正解决目前困扰我国养老产业发展的核心问题，许多工

作还处在研究、探索阶段。但传达出的政策信息是：政府正致力于

我国养老产业的稳妥发展，相关扶持政策将随着工作进度的加快逐

步推出，房地产行业进军养老地产项目的开发，其政策时机已经逐

步成熟。

从另一个角度分析，经过了连续几年的房价暴涨，在抑制住房

投机政策的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。虽然没有人

能够预料此次调整的周期和调整的深度，但多元化的住房供给政策

（保障房、廉租房、商品房并举），必将对房地产行业产生深远的影

响。同时我们应该看到，传统的房地产大概还有15～20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，当90后成长起来时，他们双方父母家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就减少了很多。而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。因此，养老住宅的开发与建设不仅是将来，也是现在迫在眉睫的事情。只是由于现在养老地产所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持还没有完全到位，商业模式也不够成熟，一旦条件具备，养老地产将会是爆发式增长，每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，早作考虑和准备。

、市场分析2．

社会化、规范化”；无真正针对老年生化、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善；；另外，

国内养老地产开发面临着土地资源昂贵、相关法律制度不够完善、养老地产与社会资金未能挂钩等一系列问题。

中国的养老地产基本上都学习美国的CCRC1（持续照顾退休社

区）社区经验而来。现在的养老地产市场，尽管表面上风平浪静，但水面下已是暗流涌动。房地产行业中，万科、远洋、保利、首创等开发商均在酝酿着养老地产项目；保险行业，除了泰康之外，中国人寿、新华保险等多家企业也纷纷染指，一批养老地产项目将陆续浮出水面。从2013年开始，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划，这就意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈将被打开。但是目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角，以北京、上海的养老地产发展最为成熟。

2、市场开发情况

1）发展阶段：养老机构—老年公寓—养老社区

文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。

四、发展前景

1、中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场正悄然