2008年深圳市南山区京武浪琴半岛开盘分析[2]
深圳金地名津开盘分析简报
滞销户型： 5 座 H 户型 2房2厅1卫 建筑面积： 61.2 平方米
滞销户型： 5 座 I 户型 3房2厅2卫 建筑面积： 84.69 平方米
6/4/2008 P . 1 1
中央技术中心
热销户型： 6 座 E 户型 2房2厅1卫 建筑面积： 59.77 平方米
热销户型： 1 座 G 户型 3房2厅2卫 建筑面积： 85.68 平方米
3*2*2
78.68-78.74
16
座 当天售出 229 套，剩余套数 51 套，六座销
售率 82%，占整体销售率为 17%
1*1*1
42.75-44.99
242
第
十
2*2*1
58.54-62.28
176
座
十座总户数 418 套
1*1*1
42.75-44.99
242
第
十
2*2*1
58.54-62.28
6/4/2008 P . 9
中央技术中心
由于围观客户甚多，同时 销控板旁边有保安身形受 阻，项目销控板未能完整 明示。
（3）销售产品位置、比例、剩余产品情况： 根据项目产品实际销售结果所得，可以看出： 1 座所剩余的 31 套产品中，3 房所剩套数最多有 28 套，2 房剩余 3 套； 5 座所剩余的 43 套产品中，2 房、3 房剩余套数相差不大，各剩余 24 套、19 套； 6 座所剩余的 51 套产品中，以 2 房所剩套数居多，为 39 套，3 房剩余 12 套； 10 座所剩余的 33 套产品中，2 房、3 房剩余套数相差不大，各剩余 15 套、18 套； 未售出产品结果比较： 1 座剩余的 3 房产品以 A、F 房号销售比较缓慢，原因是 A、F 房号为东、西朝向，临
定价策略探讨
中 康 路 （ 地 铁 四 号 线 二 期 ）
康达尔社区
B-2-06，85平米的三 房户型，均价： 20744
梅林路
13
竞争楼盘均价分析 2.嘉鑫阳光
房号 A-2-10 房型 三房 面积 124.68 户型分析 朝向西南，主卧、 客厅看园林 朝向西南，主卧、 A-1-03 两房 67.57 次卧看山、客厅无 园林看 朝向东南，客厅、 B-2-06 三房 85.34 卧室看基督教堂， 无园林景观 20744 22 17649.2 22 均价 20594 可售套数 20 月销售率 11月70%（14 套）；12月0%； 1月0% 11月18%（4 套）；12月0%， 1月0% 11月88.5%（20 套），12月0%， 1月0%
0.25
9 8 6 5 4 5 4 8 3 6 65 69 68 0.928571 0.958333 0.985507
0.5
11 8 7 6 5 4 3 6 3 6 67 72 71 0.957143 1 1.028986
0.25
11 9 8 4 4 5 4 7 5 4 68 69 66 0.971429 0.958333 0.956522
水木澜山定价策略研讨
事业二部 荣誉出品
二级市场策划品控中心
1、不可预见的政策因素
2008年的房地产调控政策将主要取决于金融政策。 政策性住房对商品住房市场是一个很大的冲击，但从2008年来看，政策性住房上市的 量还不足以对商品供应造成影响，但对购房者心理层面的影响也不可忽视。 在人民币继续升值的趋势下，未来房地产市场的走势会在信贷紧缩以及人民币升值二者 之间的较量，但信贷紧缩对2007年市场的影响还将继续延续到2008年，并会持续一段时间。 中央和地方换届选举的完成、奥运会的举行、宏观调控的紧缩、货币信贷政策的“从紧” 等，都将对2008年房地产市场产生深远的影响，使其围绕着中国政府的政策目标上下波动。
深圳2008年上半年住宅市场总结暨下半年展望
市场趋弱呈“结构性阴跌”——深圳2008年上半年住宅市场总结暨下半年展望星彦地产中央研发中心一、2008年上半年深圳住宅市场总结1. 住宅价格同比仍有所增长，但环比大幅回落2008年上半年，深圳整体住宅交易价格相对2007年下半年环比大幅回落，但是同比2007年上半年涨幅7%。
深圳各区域住宅成交价格同比均有所上涨，整体上关内涨幅远大于关外涨幅。
其中，盐田区住宅成交价格同比涨幅超过一倍，这主要是由于天麓、蓝郡等豪宅占较大成交比例所致。
从2008年上半年深圳月度房价环比走势看，只有2月和6月为正数，其余月份均为负数，上下浮动幅度较大。
表1.1 2008年上半年深圳市各区域住宅成交情况图1.1 区域房价走势注：数据根据深圳房地产信息网公示信息整理图1.2月度房价环比走势注：数据根据深圳房地产信息网公示信息整理(摘要)2008年上半年受经济周期、国家政策调控、通货膨胀等诸多因素影响，深圳住宅市场呈现以下特征：均价环比大幅走低，前期追高者面临压力受新二手房交易合同与第二套房房贷新政影响，深圳一手住宅整体交易均价从2007年10月开始一路回落，也使2008年上半年深圳一手住宅整体交易均价环比大幅走低。
新盘定价上，不少开发商已经趋于理性，开盘定价更是屡屡低于市场预期，一些关内楼盘成交单价甚至跌破万元心理大关，使得前期追高者陷入“负资产队列”。
市场供应稳步回升，销售依然徘徊不前2008年上半年，深圳1月到6月新增住宅供应逐月递增，但是，受信贷紧缩和投资者大量撤场影响，深圳一手住宅销售在经历了2月的销售低谷后，3月到6月的销售一直徘徊不前，导致月度供需比近3个月持续大于1，表明一手住宅市场整体上供大于求。
品牌楼盘相对抗跌，稀缺豪宅逆市逞强根据星彦的监测，2008年上半年一些品牌楼盘的大幅让利，较高的性价比激起了自住客户的购房热情，销售价格一直保持一定的水平，体现了品牌楼盘相对抗跌的特点，而具备优良景观资源的豪宅由于供应的日渐稀缺，在销售上则逆市逞强，具有代表性的有天麓、卓越维港、莱蒙水榭山花园等别墅项目，尽管价格不菲，但开盘后销售很快过半。
深圳房地产月度统计分析分析报告(2016年5月)
深圳房地产月度统计分析报告(2016年5月)————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2深圳房地产月度统计分析报告（2016年5月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：张粉层林上康目录第一部分：土地市场第二部分：新房市场1、供应分析2、成交分析2.1、5月份新房成交均价分析2.2、5月份新房成交量分析附：深圳市各行政区15年5月～16年5月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、5月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区15年5月～16年5月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、5月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区15年5月～16年5月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、5月份全市二手商品房成交概况附：深圳市15年5月～16年5月二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：2016年5月份预售的商业项目2、一手商业成交分析二、二手商业1、出售部分2、出租部分3、二手商业成交分析第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析附：5月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分3、二手写字楼成交分析第六部分：小结第一部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳市出让1块商业用地和1块商业服务业用地。
编号为A625-0055的宗地位于光明新区，用地面积3682.41平方米，建筑面积20255平方米，由东莞骏轩实业有限公司以28500万元竞得，楼面地价14071元/平方米。
编号为G11336—0066的宗地位于坪山新区，用地面积107287.07平方米，建筑面积365000平方米，由福建中维房地产开发有限公司以572000万元竞得，楼面地价15671元/平方米。
第二部分：新房市场1、供应分析2016年传统“红五月”泡汤，新房供应量锐减，根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳新房住宅预售面积278777平方米，环比减少57.2%，同比减少48.9%；预售套数3027套，环比减少55.0%，同比减少38.8%。
2008深圳楼市销售及50强楼盘榜简析
2008深圳楼市销售及50强楼盘榜简析作者：HOMER来源：(房地产之窗) 类型：行业观察2009-1-12 16:18:43 点击180次■前言2008年，注定将成为一个不寻常的年份。
世界在变，中国在变，深圳也在变。
这些不同寻常的事件，必将给我们留下难以磨灭的记忆：地球人——缅甸风灾了，金融海啸了，俄罗斯与格鲁尼亚开战了，日本又换首相了，黑人奥巴马当选总统了……中国人——南方雪灾了，西藏骚乱了，汶川地震了，瓮安暴动了，北京奥运了，神七上天了，毒奶曝光了……那么，深圳的房地产业又发生了那些变化？深圳2008全年新房销售数据及排行榜的发布将用数据作出最好的诠释。
■年终陈词：楼市，拐了！过去的一年，深圳房地产市场从卖方市场转变为买方市场，房价也打破了只涨不跌的神话，一路下跌，直至探底。
2007年9月底的二手房贷政策，已经吹响了深圳房价下行的集结号。
之后一系列调控新政出台，楼市终于拐了。
2007年上半年深圳炒风盛行，房价一路攀升到16000元/平米，到7、8月高峰期，达到疯狂的顶峰——18000元/平米。
而根据统计，2008全年深圳新房的成交均价已经下探至12657元/平米，与房价最高的时候相比，跌了足有三成，但是与2007年深圳商品住宅13303元/平米的整体均价相比，下降幅度并不明显。
可以预计，在经济不景气的背景下，2009年深圳房价还将继续下行。
2008年全市商品房可售总面积5353521.25㎡，同比萎缩近两成。
2008年，全市商品房可售总套数是50826套，成交套数为44315套，只有6511套未售出，滞销率不到13%。
据统计， 08年的最后60天，新房平均每天都保持200套以上的成交量。
这是深圳商品房未出现大比例滞销的关键性因素。
一方面，10月底政府为了应对金融危机，重振经济，保住房地产这个支柱产业，开始松绑楼市政策；另一方面，开发商在最后两个月为了出货，回笼资金，在年底顺利实现销售目标，进一步调低了入市楼盘的价格。
深圳楼盘市调(2008年8月,宝安)
【泰华阳光海湾】
占地面积： 建筑面积： 住宅面积： 总户数： 停车位： 容积率： 建筑类型： 主力户型： 开盘日期： 开盘均价： 目前均价： 111153.82平米 329136平米 238300平米 2195 2530 2.4 多层、小高层、高 层 二房、三房 2008-7-19 8500元/平米 高层8500元/平米， 洋房均价13000元/ 平米
容积率：
建筑类型： 主力户型： 开盘日期： 开盘均价： 目前均价：
2.1
高层、小高层 76-141平米二房、 三房 2007-12-15 13000元/平米 9500元/平米
富通城总建筑面积60万平方米，四期海.HOUSE，占据富通 城社区内南向最佳景观区位，尽揽碧海湾一线原生海景；同 时畅享富通城完善配套，其主力户型为78-140平方米的两房 、三房、四房，户型方正实用，赠送面积较多，尽可能多的 设计了入户阳台、花园餐厅、观景露台等，以实现海景资源 的最大化、最优化。
位于深圳市宝安西乡片区，地块北面为西乡干道宝源路，东 边共乐路还未通车，南侧小区路临富通城，西侧临一号路。
【中熙香缇湾】
占地面积： 建筑面积： 住宅面积： 总户数： 27163.6平米 112341平米 86977.8平米 731
停车位：
容积率： 建筑类型： 主力户型： 开盘日期： 开盘均价： 目前均价：
泰华阳光海湾 碧海中心区
中熙香缇湾 金港华庭 金海华府 老城区
1、大社区；2、开发商品牌；3、高层围合洋房的布局，楼与楼之间保持了较 舒适的间距。
1、小复式户型 1、沃尔玛；2、交通便利 1、N+1户型；2、临近73区公务员小区，周边配套成熟
宝安新盘综合条件
所在片区 楼盘名称 熙龙湾 位置 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ 生活配套 ★★★★ ★★★ ★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★★ ★★★★ 外部环境 ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★ ★★ 产品素质 ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 开发商实力 ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★
2009年深圳二级市场总结(深圳中原)
2192
作 物 学 报
第 36 卷
恰当的遗传多样性参数和有代表性的样本量 , 使检测到 的遗传多样性及其估算的参数均具有较高的可比性 , 对 物种和居群间遗传多样性的研究及其保护对策的确定均 至关重要 [4-6] 。如赵茹等 [5] 采用计算机模拟的方法对野生 大豆居群遗传多样性估算与取样策略的研究表明 , 不同 分子标记检测到同一野生大豆居群的各种遗传差数值不 同 ; 同一居群中的不同样本量对遗传多样性参数的估算 值有较大的影响 , 当选用多态位点百分率 (P)时 , 30~45 个 植株才能代表总体 90%以上的遗传变异。于种群间的变异 [7-9] , 在茶树遗传进化分析和分 子系统学的亲缘关系分析时 , 特别是涉及到有性系种群 时 , 不能用 1 个个体代表 1 个种。 2001 年 , 沈程文 用 RAPD 方法对茶树安化云台山种 27 个有性单株的遗传多 样性研究表明 , 安化云台山种的种群内遗传多样性平均 达到 79.3%, 这说明茶树安化云台山种的种群内仍然存在 丰富的遗传多样性。 2008 年 , Ohsako 等
1 Tea Research Institute, Chinese Academy of Agricultural Sciences / National Center for Tea Improvement, Hangzhou 310008, China; 2 Nanjing Agricultural University, Nanjing 210095, China
作物学报
ACTA AGRONOMICA SINICA 2010, 36(12): 21912195 ISSN 0496-3490; CODEN TSHPA9
/zwxb/ E-mail: xbzw@
华润2008年北京豪宅楼盘调研报告
物业及其他细节
物业管理人员着装整齐，随处可见
保安、清洁人员 保安人员彬彬有礼，工作认真，随 时关注社区周围动向，及时阻止拍
照等行为 保洁人员使用的抹布干净，登高清 洁墙壁、墙顶的现象随处可见
19
项目卖点
准现房：星河湾在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运 作4年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮 相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会 所—四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘。以其罕见的高品
荣获奖项展示柜
垃圾筒上烟灰缸
13
户型设计
A3户型602平米
B4户型280平米
C2b户型245平米
北京星河湾三期配合全部落地窗设计，户型视野比前期更显开阔。该期全部户
型都为中西厨设计（中厨为封闭式的，西厨为开放式的），在门的设计上也有 大突破，门的高度达到2.4米，比前期户型的门高出整整20厘米，表现出一种 高门大户的贵气感觉
星河湾实验小学
17
物业及其他细节
引进了五星级酒店独有的“金钥 匙” 服务体系，从售楼开始业主就 可享受到五星级酒店服务及一站式 个性化服务，包括机场车站接送 行 李服务 订车服务等16项常规服务和 18项特约服务 作为精细地产和品质地产的星河湾 在细节上的打造的确值得行业学习 的。其清洁工人的打扫工作细致到 这样一种境界，将鹅卵石搬开对枯 叶进行打扫后再将其复归原位 星河湾售楼中心门前大道的下水道 井盖上面附着了一层跟柏油马路一 样质地的材料
23
整体规划
国际商务花园，建面27万平米
国际商贸博览中心，建面28万平米
国际高尚居住区一期
深圳浪琴湾
深圳浪琴湾
深圳浪琴湾是一个位于深圳福田区的高档住宅区，该区
域交通便利，环境优美，配套设施齐全。
浪琴湾的建筑风格独特，以现代简约风格为主，外观设计简洁大方，内部布局合理，功能完备。
该区域由深圳市政府出资兴建，具有相当高的规划和建
设标准。
浪琴湾是一座综合性社区，拥有高端住宅、商业配套、文化娱乐设施等多种功能。
社区内的住宅面积大小不等，布局灵活，符合不同居民的需求。
同时，社区还配备了多个主题花园，为居民提供了休闲娱乐的场所。
浪琴湾商业配套设施也非常完备，包括超市、银行、便
利店、健身房、儿童托管中心、美食广场等多个品牌商铺，能够满足居民的日常购物需求。
同时，社区内还有租售部和物业服务中心，为居民提供全方位的服务。
浪琴湾社区内的文化娱乐设施也非常丰富多样，包括博
物馆、电影院、图书馆、音乐厅等多个场所。
这些设施为居民提供了一个愉悦的文化娱乐场所，也为社区注入了一份独特的活力。
深圳浪琴湾社区还注重环境保护和生态建设。
社区内的
花园和公共绿地面积较大，种植了大量绿化植物，为居民提供了一个清新的环境。
同时，社区内还注重垃圾分类，营造了一个干净整洁的生活环境。
总体来说，深圳浪琴湾社区是一个高品质的社区。
社区
内的住宅、商业配套和文化娱乐设施完备，环境优美，配套设
施齐全。
同时，社区还注重环境保护和生态建设，营造了一个宜居的生活环境。
2008年深圳市南山区京武浪琴半岛开盘分析[2]
![2008年深圳市南山区京武浪琴半岛开盘分析[2]](https://img.taocdn.com/s3/m/7222fdbe960590c69ec37617.png)
京武·浪琴半岛开盘分析2008-06-0712一、项目概况1. 基本情况项目简介：浪琴半岛位于南硅谷片区滨海大道与科技南路交汇处。
西邻南山外国语学校与浅水湾，南面滨海大道，东边为三九用地及博海名苑，北边是宾服世纪广场。
项目占地面积19967.8㎡，总建筑面积为57906㎡，一次性开发完毕，三栋高层。
本次推出的是2栋、3栋，其中2栋为合拼后175-179㎡的四房，3栋为251㎡的大平面四房及少量371㎡的复式。
2栋共30层103户，其中B 座29、30层02、03单位为复式；3栋共26层42户，3栋19层以上皆为复式。
基本资料：项目名称：浪琴半岛花园地址：南山区滨海大道与科技南路交汇处 建筑类型：高层、townhouse开发商： 深圳市世博海滨实业发展有限公司景观设计单位:雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司 建筑设计：雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司 深圳市电子院设计有限公司物业管理公司: 深圳市翠拥华庭物业管理有限公司 策划代理：德思勤置业 整合推广:金马盟广告2. 数据资料占地面积项目占地面积19967.8㎡ 建筑面积 建筑面积57904.35㎡住宅面积 住宅51406㎡ 商业面积 商业5995.54㎡ 总户数总户数255户3停车位 总停车位498个容积率 2.9 栋 数 3栋高层 社区配套泳池、会所3. 整体小区鸟瞰图（效果图）4. 户型配比第一批(2栋、3栋、4栋)户型配比情况： 户型配比 栋数 建筑类型 户型 面积区间 套数 套数 索占套数比例TH550-645㎡ 5 52%1栋高层4*2*2175-179㎡ 10210340%41%复式 251㎡ 1 1% 2栋高层4*2*2175-179㎡ 10210340%41%复式251㎡11%43栋高层4*2*2251㎡ 34 4213% 16%复式 351㎡8 3%共计253100%二、开盘概况1. 选房时间：2008年6月7日9：30-17：00(周六)2. 选房地点：浪琴半岛营销中心3. 选房方式：排号选房4. 定金：2栋：20万3栋：30万5. 优惠措施A ．2栋六折，3栋九折B ．开盘当天购房98折 C. 一次性付款98折 6. 折实价格情况 起价19200元/㎡ 2栋均价约25500元/㎡ 3栋起价约28000元/㎡ 栋数折实均价（元/㎡）成交折实均价（元/㎡）成交套数 2栋 XX XX 40 3栋 XX XX 10合计507. 销售单位项目此次推出可售单位共155套，其中2栋平面：102套；复式：1套3栋平面：34套；复式：8套8. 销售状况：开盘当天成交50套，销售率约32.3%。
2008年北京市1—4月份普通住宅新入住楼盘
丽园社区
黄村镇兴业路西侧
8,500 元/㎡ [均]
上元
北五环奥林匹克森林公园东北侧(安立路 28 号)
15,000 元/㎡ [均]
东岸
朝阳北路红领巾桥东 800 米路北
17,000 元/㎡ [均]
CBD 传奇
西大望路西侧(珠江帝景西南)
50 万元/套 [起]
二期 4、5、6 号楼 2008 年 7 月 二期 2 号楼 2008 年 4 月
13,800 元/㎡ [均] 2008 年 1 月 5 日，首先推出 C8、C9、C23、C24 号楼 2 号楼 2008 年 1 月 27 日
邑上
鼓楼东街 69 号(昌平区医院斜对面)
8,600 元/㎡ [起] 3 号楼 2008 年 1 月 21 日 2008 年 1 月 15 日,首先推出 1 号楼
11,000 元/㎡ [均] 120 万元/套 [起] 3,200 元/㎡ [均] 70 万元/套 [均] 15,000 元/㎡ [均] 7,500 元/㎡ [均] 11,200 元/㎡ [均]
2008 年 4 月 2008 年 10 月二期入住 2008 年 4 月一期入住 2008 年 4 月 15 日 2008 年 1 月底 三期 2008 年 3 月 15 日 二期 2008 年 3 月 30 日 2008 年 3 月 25 日 82994095 已全部入住，近期发放 63159999 67809480 87611266
广安门外大街 305 号(天宁寺桥西 500 米) 15,300 元/㎡ [均]
时代紫芳(紫芳 园) 亚奥·观典国际 公寓
左安门桥东南角
17,000 元/㎡ [均]
竹园 3 ห้องสมุดไป่ตู้楼 2008 年 1 月
2008年11月深圳南山区房地产市场分析报告-11DOC
南山区市场播报(2008年11月)目录第一部分宏观政策播报1.宏观政策分析1.1政策法规类1.2货币政策类1.3宏观政策小结第二部分11月一级市场播报第三部分11月二级市场播报1整体市场动态播报1.1市场供应及成交量1.2户型供应及成交情况1.3市场整体价格走势2将售项目动态播报第四部分11月三级市场播报1整体市场成交情况播报2三级市场报盘情况播报第一部分宏观政策播报1. 宏观政策分析1.1 政策法规类[国务院：十项措施扩大内需2010年底前投4万亿]新华网2008-11-10国务院总理温家宝5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。
会议认为，近两个月来，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。
当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。
会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。
初步匡算，实施此十项工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。
[住建部紧急部署五大任务]住房和城乡建设部新闻办公室2008-11-142008年11月13日，住房和城乡建设部召开电视电话会议，贯彻落实国务院做好住房和城乡建设各项工作战略决策，促进经济平稳较快增长。
县（县级市）以上城市住房和城乡建设主管部门、有关勘察设计、施工企业和行业协会的主要负责同志参加了会议。
住房和城乡建设部部长姜伟新在会议上指出，为抵御国际经济环境的不利影响，党中央、国务院做出了进一步扩大内需，促进经济增长的重大战略决策。
住房城乡建设部在这次扩大内需中承担了多重任务，责任很大。
全国各级住房城乡建设部门必须把思想和行动统一到中央对经济形势。
的判断上来，统一到中央决策部署上来，统一到贯彻落实科学发展观的要求上来，把扩大内需工作作为当前各项工作的首要任务，周密布置，扎实工作，确保圆满完成党中央、国务院的战略部署任务。
深圳澳城花园一期开盘分析简报
深圳·第一现场2007年8月26日澳城花园一期深圳2008年第17个案第 一 现 场――――澳城花园一期（南山）1项目综述1.1项目位置详细地址：南山蛇口后海滨路(金色海琴苑旁)。
1.2总体经济技术指标开发商：澳达实业发展（深圳）有限公司、深圳市蛇口海湾实业股份有限公司代理商：世联地产总占地面积: 40557.1平方米总建筑面积: 86520平方米总户数:387停车位:5001.3项目总体分析项目效果图1.4产品分布户型 面积区间 套数 比例 复式 236-460㎡ 11 3％ 4*2*2 134-192㎡ 221 57％ 3*2*2 100-138㎡ 155 40％ 1.5本次选房推出产品分析备注：该项目为一期，推出单位有三种户型，分别为复式、四房、三房。
主要热销户型展示：3房2厅2卫（建筑面积约100平方米/套内面积约83平方米）；户型特点：1、户型方正，紧凑布局，实用率高；2、错层附送超大露台，每房皆带大凸窗；3、主卧套房设计。
4房2厅2卫（建筑面积约141平方米/套内面积约114平方米）： 户型特点：1、户型方正，尺度舒适，实用率高；2、主卧套房设计，私密性高；3、宽厅带大露台设计，每房皆带大凸窗；4、错层附送入户花园和大露台。
2、选房当日情况分析2.1开盘选房活动流程澳城的批准预售许可证于8月20日获批，在规定时间10天内，最终于8月26日上午9:00正式开始叫号选房。
当日客户到场准时并签到，10：00左右第二等候区基本座满，但仍有不少新到客户陆续前来，签到区人员的工作一直持续至开盘结束。
停车区：¾由于开盘活动在现场举行，车辆停放均散落在外场，奔驰、宝马、奥迪等中高档车型比较集中，其中也不乏MINI Cooper、甲壳虫等时下极具风尚的享受型产品，而少数“大奔”则低调地停放在较隐蔽处，颇显中国人“财不外露”的财富态度，直至11；30车辆停放数量在150辆左右，多数以20-60万元的中高档价位的车为主。
长沙京武浪琴山个案
京武浪琴山（一期）项目个案分析一、项目概况（一）项目区位条件项目位于武广新城片区，长沙市雨花区劳动东路与古曲路交汇处，背靠沙湾公园。
项目周边教育设施完善、交通便利，紧邻2号线地铁口，砂子塘、枫树山、南雅中学等名校环伺。
由于项目所处地段成熟度较高，且临近体育文化休闲公园，在商业、休闲配套服务方面非常完善。
唯一不足在于距市中心较远。
图-1 项目区位条件示意图（二）项目基本信息项目位于雨花区体育新城板块，主打公园地铁上的物业，一期规模适中，以“公园景观+地铁口+完善配套服务”为主要卖点。
表—1 项目基本信息表二、项目整体规划项目包含6栋高层住宅、5栋联排别墅和两栋独栋别墅。
利用地形本身的台地式高差，楼栋呈“V”字形布局，以保证每栋住户的观景效果。
小区自配3.3万㎡的大型MALL及国际风情商业街。
项目拥有超高的绿化率和人车分流系统。
除去基本绿化外，项目3号栋每两层设置一处空中花园、在屋顶则打造天际花园，四楼特设水景迎宾台，深化内部绿化细节。
入户大堂为18米跳高设计，彰显居住品质。
图—2 项目整体规划图图—3 项目一期大堂实景1＃2＃3＃4＃5＃6＃三、项目产品设计（一）项目户型配比项目包含普通住宅、公寓和别墅三类，总户数974户，其中住宅542户、公寓412户，别墅20套。
别墅包含5栋联排和两栋独栋别墅。
公寓为3号栋，产权70年，面积38—98㎡，公摊率为29 %；其余为高层住宅，其中1、2、5栋为175—200㎡大户型，两梯两户；4栋面积区间为96—132㎡，两梯四户，高层公摊面积约占19 %—20 %。
高层层高为2.9 m，公寓层高为3 m。
户型设计皆为阔绰舒适型两房、三房，主要定位客群为二次置业、以改善居住环境为主要目标的30—50岁中产人士为主，同时兼顾新晋白领的置业需求。
表—2 高层户型配比信息表户型面积套数占比两室户型95—132㎡208 37%三室户型175—200㎡348 63% 合计95—200㎡556 100%项目虽为毛坯房，但为每户配置了指纹密码锁、高档铝合金窗以及罗格朗（进口）开关插座，大堂360度摄像头，电梯刷卡到层，保障业主居住安全。
深圳南山9个小片区
【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。
购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。
不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。
因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。
深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。
当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。
那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。
（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。
（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。
（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。
随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。
南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。
其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。
至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。
（一）蛇口片区1、片区概况蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。
蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。
近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。
2008 年深圳房地产市场年度分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。
（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。
（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。
（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。
商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。
（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。
从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。
（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。
二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。
总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。
然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。
尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。
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京武·浪琴半岛开盘分析2008-06-0712一、项目概况1. 基本情况项目简介：浪琴半岛位于南硅谷片区滨海大道与科技南路交汇处。
西邻南山外国语学校与浅水湾，南面滨海大道，东边为三九用地及博海名苑，北边是宾服世纪广场。
项目占地面积19967.8㎡，总建筑面积为57906㎡，一次性开发完毕，三栋高层。
本次推出的是2栋、3栋，其中2栋为合拼后175-179㎡的四房，3栋为251㎡的大平面四房及少量371㎡的复式。
2栋共30层103户，其中B 座29、30层02、03单位为复式；3栋共26层42户，3栋19层以上皆为复式。
基本资料：项目名称：浪琴半岛花园地址：南山区滨海大道与科技南路交汇处 建筑类型：高层、townhouse开发商： 深圳市世博海滨实业发展有限公司景观设计单位:雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司 建筑设计：雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司 深圳市电子院设计有限公司物业管理公司: 深圳市翠拥华庭物业管理有限公司 策划代理：德思勤置业 整合推广:金马盟广告2. 数据资料占地面积项目占地面积19967.8㎡ 建筑面积 建筑面积57904.35㎡住宅面积 住宅51406㎡ 商业面积 商业5995.54㎡ 总户数总户数255户3停车位 总停车位498个容积率 2.9 栋 数 3栋高层 社区配套泳池、会所3. 整体小区鸟瞰图（效果图）4. 户型配比第一批(2栋、3栋、4栋)户型配比情况： 户型配比 栋数 建筑类型 户型 面积区间 套数 套数 索占套数比例TH550-645㎡ 5 52%1栋高层4*2*2175-179㎡ 10210340%41%复式 251㎡ 1 1% 2栋高层4*2*2175-179㎡ 10210340%41%复式251㎡11%43栋高层4*2*2251㎡ 34 4213% 16%复式 351㎡8 3%共计253100%二、开盘概况1. 选房时间：2008年6月7日9：30-17：00(周六)2. 选房地点：浪琴半岛营销中心3. 选房方式：排号选房4. 定金：2栋：20万3栋：30万5. 优惠措施A ．2栋六折，3栋九折B ．开盘当天购房98折 C. 一次性付款98折 6. 折实价格情况 起价19200元/㎡ 2栋均价约25500元/㎡ 3栋起价约28000元/㎡ 栋数折实均价（元/㎡）成交折实均价（元/㎡）成交套数 2栋 XX XX 40 3栋 XX XX 10合计507. 销售单位项目此次推出可售单位共155套，其中2栋平面：102套；复式：1套3栋平面：34套；复式：8套8. 销售状况：开盘当天成交50套，销售率约32.3%。
（截至7号下午13：00）5三、产品分析1. 户型布局及折实均价2. 房型分析 1) 2栋：南向，高层，共30层，分A 、B 单元，互不相通，每单元两梯两户；主力面积175-179㎡，该栋全是双拼户型，搭配为01+04，02+03. 01+04单位靠左侧，02+03靠右侧；户型基本一致，层高3.15米；其中B 座29、30层02+03单位为复式。
N1栋2栋3栋主力户型 175-179㎡ 户型基本一致主力户型 175-179㎡ 户型与2栋一致，此次不推TH ，共5套，550-645㎡，此次不推主力户型251㎡，20层以上为复式，351㎡672)3栋：东南向，高层，26层。
分01、02单位，两梯两户，其中一梯为观光梯，另一梯为入户电梯，OTIS ，双开门，载重1000KG ，13人，层高2.8米。
平层面积251㎡，大四房。
复式面积351㎡。
本栋非双拼户型。
8910四、定价分析分析：整体均价上看，3栋价格最高，起价28000元/㎡,均价约33000元/㎡，最高单位价格达到40000元/㎡，由于3栋全是大户型单位，东南朝向，海景资源较好，因此价格较高。
2栋合拼单位是浪琴半岛的主力户型，正南向，为了实现销售突破，开发商采用了谨慎的价格策略。
最低的5-6层价格为19XXX ，7-8层价格为20XXX ，9-10层价格为21XXX ，11-12层价格为22XXX ，以此类推。
该定价手段是相邻两层内价格差异较下，层差两层两层的体现出来，两层层差约为1000元/平米。
由于合拼后为板楼结构，南北通透，故朝向差很小。
五、营销节点2008年4月底，浪琴半岛围墙包装完毕，内容为“深圳湾 滨海大宅”“世界门廊 一步国际”。
2008年4月29日-5月3日，参加春交会，现场45平米的LED 屏和3D 影片吸引了大量关注。
2008年5月8日，借奥运圣火传递之机，楼体上巨幅条幅，内容为楼盘名、售楼电话、以及为奥运加油的条幅。
2008年5月12日，取得预售许可证。
2008年5月18日，样板房开放。
2008年6月6日，在晶报发布7日销售的广告，同日，在销售中心算价。
2008年6月7日，正式开盘。
11六、现场流程及包装外场休息区等候区选房区财务区签约区客户凭6日获得的 选房顺序号进入 外场休息区等候客户可直接进入 等候区了解销 控情况，初步 选定意向房号客户选定意房号，取得“浪琴半岛选房确认单“，收回“浪琴半岛选房顺序卡“客户凭身份证、 “浪琴半岛选房确认单“交纳足额购房定金，并领取“购房定金收据“。
财务收回“浪琴半岛选房确认单“客户凭身份证、 “购房定金收据“、 签订“浪琴半岛认购书“，并打印置业计划表5批一次未选中 离开营销中心及外场外场购房须知区域模型12选房等候区销控表二楼签约区醒目的保安1314七、销控分析（红色为销控单位）3栋楼层房号01 0226 2601 260224 2401 240222 2201 220220 2001 200219 1901 190218 1801 180217 1701 170216 样板房160215 1501 150214 1401 140213 1301 130212 1201 120211 1101 110210 1001 100209 0901 090208 0801 080207 0701 070206 0601 060205 0501 050204 0401 040203 0301 0302●单价与总价都高，销量较少；●楼层消化相对平均，无明显偏好；●01单位小区景观更好，销售好过02单位；15162栋单元 楼层A B 30 2A-3001 2A-3004 2A-3002 2A-3003 2B-3001 2B-3003 2B-2902 29 2A-2901 2A-2904 2A-2902 2A-2903 2B-2901 2B-290328 2A-2801 2A-2804 2A-2802 2A-2803 2B-2801 2B-2804 2B-2802 2B-2803 27 2A-2701 2A-2704 2A-2702 2A-2703 2B-2701 2B-2704 2B-2702 2B-2703 26 2A-2601 2A-2604 2A-2602 2A-2603 2B-2601 2B-2604 2B-2602 2B-2603 25 2A-2501 2A-2504 2A-2502 2A-2503 2B-2501 2B-2504 2B-2502 2B-2503 24 2A-2401 2A-2404 2A-2402 2A-2403 2B-2401 2B-2404 2B-2402 2B-2403 23 2A-2301 2A-2304 2A-2302 2A-2303 2B-2301 2B-2304 2B-2302 2B-2303 22 2A-2201 2A-2204 2A-2202 2A-2203 2B-2201 2B-2204 2B-2202 2B-2203 21 2A-2101 2A-2104 2A-2102 2A-2103 2B-2101 2B-2104 2B-2102 2B-2103 20 2A-2001 2A-2004 2A-2002 2A-2003 2B-2001 2B-2004 2B-2002 2B-2003 19 2A-1901 2A-1904 2A-1902 2A-1903 2B-1901 2B-1904 2B-1902 2B-1903 18 2A-1801 2A-1804 2A-1802 2A-1803 2B-1801 2B-1804 2B-1802 2B-1803 17 2A-1701 2A-1704 2A-1702 2A-1703 2B-1701 2B-1704 2B-1702 2B-1703 16 2A-1601 2A-1604 2A-1602 2A-1603 2B-1601 2B-1604 2B-1602 2B-1603 15 2A-1501 2A-1504 2A-1502 2A-1503 样板房 样板房14 2A-1401 2A-1404 2A-1402 2A-1403 2B-1401 2B-1404 2B-1402 2B-1403 13 2A-1301 2A-1304 2A-1302 2A-1303 2B-1301 2B-1304 2B-1302 2B-1303 12 2A-1201 2A-1204 2A-1202 2A-1203 2B-1201 2B-1204 2B-1202 2B-1203 11 2A-1101 2A-1104 2A-1102 2A-1103 2B-1101 2B-1104 2B-1102 2B-1103 10 2A-1001 2A-1004 2A-1002 2A-1003 2B-1001 2B-1004 2B-1002 2B-1003 09 2A-0901 2A-0904 2A-0902 2A-0903 2B-0901 2B-0904 2B-0902 2B-0903 08 2A-0801 2A-0804 2A-0802 2A-0803 2B-0801 2B-0804 2B-0802 2B-0803 07 2A-0701 2A-0704 2A-0702 2A-0703 2B-0701 2B-0704 2B-0702 2B-0703 06 2A-0601 2A-0604 2A-0602 2A-0603 2B-0601 2B-0604 2B-0602 2B-0603 05 2A-0501 2A-0504 2A-0502 2A-0503 2B-0501 2B-0504 2B-0502 2B-0503 ● 中低楼层销售较快，价格仍是主要因素；● B 单元02、03单位销售较好，该端头单位视野开阔，受到追捧；● A 单元较高楼层与B 单元高层01、04单位销售较差，除价格因素外，还与视野受到压抑有关；17八、现场情况签到算 价分 户 模 型外场休息模型咨 询 区等 候 区销控板等候区主持台选房区财 务 区电梯外 场， 帐 篷 区销售 中心 一楼电 梯签 约 区休 息 区吧台大门，去样板房销售中心二楼九、现场小结现场气氛一般，主持人仅宣布销控信息，行家媒体较多；销售中心造型尚可；每位客户仅两分钟选房，逼定较为急切；财务区与签约区都仅四组人员，人手一般；二楼签约组气氛较好；十、客户分析1.来访总述1)当天楼盘周边车辆约40-50辆。