南京2015年房地产市场年报

300 200 100 0 供应面积
40
20
2010年
445.6
2011年
455.2
2012年
365.5
2013年
412.1
2014年
614.1
2015年
452.2
0
【数据来源：南京市国土局、世联数据平台，统计范围不含溧水、高淳】
面积：万平米
400
8
2.2商品房用地成交分析
土地市场成交金额和地价复合增长率19.68%，地块溢价成交 比例大幅提升。
1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00%
第二梯队
6.00% 市场占有率
【数据来源：世联数据平台】
0.00%
TOP20项目平均市 场占有率2.8%
1.2TOP10房企排名
TOP10头名成交金额再创历史新高，排名房企三进三出，整体 格局保持不变。
2015年销售前10强企业中，相比2014年“三进三出”，新 进入榜单的企业有：仁恒、正荣和升龙，其余企业均为前10 强“老面孔”。 新入榜企业中，排名上升位次均在20以上，世茂2015年高 歌猛进，成交金额再创新高，达到了89.94亿；
底价成交, 30%
土地市场
热度高
200
100 0 成交金额 楼面价 2009年 212 2010年 429 2011年 455 2012年 300 2013年 791 2014年 675 2015年 782
2000
1000 0
溢价率 ≥50%, 33%
涨，溢价
成交比例 增大
2893
4911
2812
3598
7
2.1商品房用地供应分析
全年土地出让量大幅下滑26.36%，分月度土地出让量和住宅 成交量呈现明显的正相关关系。
2015年，南京（不含溧水、高淳）共成交商品房用地452.2万㎡，计容建面1170.93万㎡。土地出让量 同比下滑26.36%。
从全年各月供地走势来看，全年供地走势前低后高，11月达到全年顶点165.30万平米，12月162.56万 平米。国土局推地节奏紧跟二级市场表现，月度土地出让量与住宅成交量呈明显的正相关关系。
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10
世茂地产
万科臵业 仁恒臵业 保利地产 新城地产 荣盛地产 正荣集团 升龙地产 弘阳地产 五矿地产
89.94
73.90 72.59 64.58 58.76 57.24 56.37 56.19 54.92 53.33
47.47
40.93 22.68 32.36 38.40 80.21 27.45 23.14 45.58 22.00
从2010年至2014年市场领军房企销售集中度（前十房企累计销售额/全市总销额）走势情况来看，市场 集中度进一步上升至34.34%，2013年下降5个百分点之后，2014年迅速反弹，2015年继续上升2.3个百 分点，预计2016年将延续。 南京目前注册房地产开发企业约300家，而约3%的企业则完成整个市场34%的销量。未来是品牌开发商 所主导下的市场，中小企业拿地机会、市场份额将被进一步蚕食，集中度也将进一步提升。
100% 90% 80% 70% 60%
2015年商办住典型地块：河西南华侨城地块
1.4% 10.5%
7.1%
14.3% 14.3%
17.3%
10.7% 24.0%
13.1%
9.7%
25.3% 14.7%
32.1%
31.1% 54.9%
2.7%
14.3% 54.8% 40.5% 18.5%
50%
40% 30% 20% 10% 0%
2015年南京TOP10房企位次变化
世茂 1 1 持平
万科
仁恒 保利 新城 荣盛
2
4
24
升2
升21 降2 8 8 升3 升2
3 4 5 6
2
TOP10中，位次下降的有弘阳、五矿和保利，而2014年度 在榜的企业，如中海、朗诗、苏宁环球等由于2014年在售项 目的减少而跌出前10。
排名 企业 销售金额 （亿元） 销售面积 （万平米） 市场占有率
在前十强企业之间，分化同样在加剧，第一名和第十名的销额差距进一步扩大，2015年该差额继续稳 定在35亿以上。 随着前十门槛的提升，本土房企在前十中的身影也逐步减少，从 2010年的4家减少到2014年的2家， 2015年本土房企完全退出TOP10。
2010年-2015年南京住宅市场集中度
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
900 800 9000 8000
2014年南京成交土地溢价情况
溢价率 ≥50%, 12%
700
金额：亿元 600 500 400 300
6000 5000 4000 3000
楼面价：元/平米
2009-2015年楼面 价年复合增长率 19.68%
7000
溢价率＜ 50%, 25%
底价成交, 63%
宅地最高溢价率94.74% 2015年南京成交土地溢价情况
仙林板块楼面价为各板块之最，河西、江宁板块成为 2015年土地市场主要“粮仓”。
从2015年各板块成交比重来看，江宁板块成交99.47万平米，排名全市各板块之最； 六合、浦口和城东板块一级市场成交比重与二级市场相比严重脱节，尤其浦口板块仅成交30.81万平 米，在当前火热的市场环境下，预计浦口板块的库存2016年将快速去清，供给的乏力将带动二级市场 价格快速上涨。 河西板块成交81.80万平米，主要依靠华侨城“巨无霸”地块拉动，但其较大的成交比重大幅拉低了河 西板块的地价水平。
2010年-2015年南京TOP10房企销额差
200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
销额差：亿元
销额：亿元
2010 年
2011 年 25.5
2012 年 30.2
2013 年 27.51
2014 年 41.11
2015 年 36.61
2010 年 37.28 19.5
7090
5980
85Biblioteka Baidu3
溢价率＜ 50%, 37%
【数据来源：南京市国土局、世联数据平台，统计范围不含溧水、高淳】
宅地最高溢价率128.42%
9
2.3商品房用地成交分性质一览
2015年宅地成交火爆，全年含住宅性质用地成交比例 达到88.1%的近6年以来最高水平。
从2010-2015年南京成交商品房用地分性质来看，纯住宅用地占比逐步降低，商住+商办比例提升，一 是因为部分住宅开发区域进入商业配套补充阶段，以弥补过去年份高速发展下的配套遗漏，二是附带 商办配套门槛，降低溢价率，将商业配套压力转至开发企业。 商办混合用地成交主要集中在城南南站、河西南部和城中，城中由于住宅用地基本没有供应，因此土 地放量基本以商办性质为主，南站和河西南部主要受规划定位影响，商办性质用地比例有所上升。 2015年商住、商办用地重头地块是河西南部华侨城欢乐海岸地块。 2010年-2015年南京成交土地分性质一览
世茂连续霸占市场占有率头名，仁恒 成TOP20企业价格标 杆。
TOP20房企平均市场占有率2.80%，同比上升了0.4个百分点，市场集中度进一步提升。
超过2.80%平均市场占有率的房企由2014年的5家上升到11家，世茂以4.84%市场占有率连续2年排名全市 第一。 TOP20房企平均售价达成率1.05（全市15049元/㎡，前二十强15740元/㎡），2014年TOP20中低于均价 达成平均值1.05的企业有7家，2015年上升到9家，中低端市场依据量的优势份额继续扩大。仁恒凭借江湾 天成成为TOP20中的价格标杆。长岛观澜清盘后，银城由去年均价达成率头名迅速下降到平均水平以下。
2015年2月-12月，商品住宅成交量和土地供应量月度复合增长率分别为13.77%和27.01%。
2010年-2015年南京商品房用地供应情况走势
700 600 面积：万平米 500 面积：万平米 180 160 140 120 100 80 60
2015年住宅成交与土地供应分月走势一览
住宅成交 土地供应 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
六合 6.18%
60
40 20 0 成交面积 城北 城东 城南 城中 河西 江宁 六合 浦口 仙林 47.34 12.43 45.48 1.21 81.8 99.47 22.49 30.81 23.05
4000
2000 0
江宁 27.32%
40.8%
33.2%
2010年
2011年 纯住宅
2012年 商住混合
2013年 商办混合
2014年 其他
2015年
溢价率 成交日期
注：近年来纯住宅用地出让比例减少，多数住宅地块附带一定的商办条件， 因此本部分讨论住宅+商住地块
10
【数据来源：南京市国土局、世联数据平台，统计范围不含溧水、高淳】
2.3商品房用地成交分板块一览
4.84%
3.98% 3.91% 3.48% 3.16% 3.08% 3.03% 3.02% 2.96% 2.87%
【数据来源：世联数据平台】
正荣
升龙 弘阳 五矿 0 3
7
8 9 10 10 20
26
31
升21 升23 降6 降4
6
30
40
2015年排名
2014年排名
1.3市场集中度分析
市场集中度进一步提升，中小企业市场份额被蚕食殆尽，南 京本土房企完全退出TOP10
2015年南京市场开发企业市场占有率分布图
均 价 达 2.50
第三梯队
和黄 五矿 升龙 正荣 新城 弘阳 苏宁 荣盛
成 率
2.00
仁恒，产品价格最贵
第一梯队
1.50
中航
银城
金地 招商
万达 雅居乐 朗诗
保利
万科
世茂，市场占有率最高
1.00
TOP20企业 平均价格达 成率1.05
0.50
绿地
0.00
第四梯队
2015年南京各板块土地成交情况一览
120 100 面积：万平米 80 18000 16000 12000 10000 8000 6000 楼面价：元/平米
2015年南京各板块土地成交比重
浦口 8.46% 仙林 6.33% 城北 13.00% 城东 3.41% 城南 12.49% 城中 0.33%
14000
2015年南京房地产市场 年报
一 2015年销售排名及市场份额
二 土地市场回顾及标杆房企储备
三 全市整体市场行情回顾
四 各版块行情回顾及上市量预测
五 整体市场分析及未来市场展望
一 2015年销售排名及市场份额
1.1 开发企业市场占有率 1.2 销售十强排名位次 1.3 市场集中度分析
1.1开发企业市场占有率
从2009年至2015年南京商品房用地成交情况来看，成交金额和楼面价较2014年均出现了较大幅度的上 升，2015年成交782亿，楼面价8503元/平米，同比上升15.90%和42.19%。
2015年底价成交的数量减少，占比30%，同比下降43个百分点，溢价率大于50%地块成交占比37%， 同比提升12个百分点，溢价成交比例大幅提升。 2014年地块最高溢价率94.74%，为金地浅山艺境地块。2015年中建竞得江佑铂庭地块溢价率达 128.42%，相比提升33.68个百分点（金地和中建地块分别是浦口2014年及2015年单价地王）。 2009年-2015年南京商品房用地成交金额和楼面价走势
2011 年 39.2 13.7
2012 年 46.5 16.3
2013 年 57.39 29.88
2014 年 72.65 31.54
2015 年 89.94 53.33
TOP1 TOP10
TOP10销额差 17.78 市场集中度
32.45% 34.54% 30.90% 25.91% 32.04% 34.34%
差额率 91.18% 186.13% 185.28% 92.07% 130.34% 68.65%
【数据来源：世联数据平台】
6
二 土地市场回顾及标杆房企储备
2.1 商品房用地供应分析 2.2 商品房用地成交分析 2.3 商品房用地成交分性质、板块一览 2.4 各版块(片区)地王一览 2.5 标杆房企土地获取及储备情况
78.6% 64.3%
65.3% 57.3% 42.7% 62.7%
88.1%
59.8%
地块编号 土地性质 成交地价
NO.2015G61 商办混合 、商住混合、 二类居住、广场用地 83亿元 0.48% 2015年12月23日
地块名称 占地面积 成交楼面 价 含住宅性 质建面 竞得企业
建邺区河西南部鱼 背地块 466132.87平米 7419元/平米 54.81万平米 华侨城