张家界房地产市场报告

住宅市场
1、在售住宅片区分布 2、在售住宅详情 3、在售住宅价格分析 4、在售住宅产品分析 5、在售住宅竞争资源分析 6、在售项目成交客户分析 7、个案分析 8、住宅市场总结
1、在售住宅片区分布
大庸桥区域 8个在售住宅项目
永定区行政圈 3个在售住宅项目
火车站区域 2个在售住宅项目
火车站
在售住宅主要分布区
增幅平稳
张家界的GDP增幅 在2005年--2007年成直线增长，受 国际金融危机影响，2008年--2011 基本保持平稳增长，增长速度较前 三年有所缩小。但总体保持增长。
张家界人口数量
平稳增长的人口，城镇化率不断高升，全市城镇化率39.15%。
2011年，全市年末总人口168.43万人，常住人口149.01万人。全市城镇化 率39.15%，人口整体平稳增长。
张家界房地产市场报告
张家界——经济篇
GDP 人口 固定资产资产投资
社会零售消费状态
张家界经济发展情况
张家界GDP成直线上升，从2005年的110.63亿元，经过短短的7年时间，GDP达到如今的 298.04亿元，经过7年的发展，接近三倍的增长，其增长速度惊人。
GDP直线增长
张家界的GDP在过去7年，成直 线上升，GDP由2005年的110.63 增长至2011年近300亿元。
3、近年来房地产施工量
商品房施工面积 400 350 300 250 200 150 100 50 0 06 07 08 年份 09 10 11 商品房施工面积
单位（万㎡）
商品房施工面积（万㎡）
张家界近年来施工面积成倍增长，2009年全年施工面积158.38万㎡，到2011年总的 施工面积高达342.29万㎡，主要原因是受到国家政策调控原因。
4、近年来房地产竣工量
张家界近年来房地产竣工面 70
竣工面积（万㎡）
60 50 40 30 20 10 0 06 07 08 年份 09 10 11 竣工面积
单位（万㎡） 张家界房地产竣工面积09年到11年明显增长，11年张家界整体竣工面积达60.09万㎡， 主要原因是由于国家的政策调控，对闲置土地的清查。
在售住宅零散分布
在售住宅片区分布总结
• 总体可将张家界永定区划分为四个区域 1、永定区行政圈 在建住宅项目2个，区域大，但人口密度小，住宅开发商小。 2、火车站区域 新火车站，套配不成熟，在建住宅项目仅3个。 3、老城商业区 商业较繁华，居住环境较杂较乱，无成型的大型小区，在建住宅项目0个。 4、大庸桥区域 离老城区近，政府大力支持，周边配套较完善，内有在建博物馆，有已建成的大庸桥 公园，离武陵园景区近，在建住宅项目8个，开发力度大。 共计13个典型在售住宅项目，区位分布较偏重于大庸桥区域。
6、近年来房地产价格走势分析
张家界近几年房地产销售价格统计 4000
销售均价（元/㎡）
3000 2000 1000 0 销售均价（元/ ㎡） 06 07 08 09 10 11 12 销售均价（元/㎡）
1600 2000 2100 2400 3200 3600 3700 年份
张家界房地产销售价格从2009年的2400元/平方米，2011年3600元/㎡，到2012年 4月张家界整体房子成交均价在3700元/㎡，受到国家政策调控影响，房价上涨幅 度变小。且大部分楼盘都采取了促销的模式销售
4、在售住宅产品分析
以高层、现代和后现代风格为主
5、在售住宅竞争资源分析
1、物业类型方面 张家界有92%在售楼盘物业类型为高层，且多数为塔楼和公寓，仅有 澧水湾项目一期为多层产品，以洋房的概念推出。 2、在售物业户型面积分析 主要面积区间在70--160平米之间，以两房、小面积三房、三房、四 房及复式楼的形式存在，其中主力户型区间在80--130平米，主要是 两房、小面积三房及常规三房的形式热销。 3、建筑形态方面 建筑形态主要是现代和后现代为主，无欧式和美式及其他特别异样的 建筑风格。
社会零售消费状态
张家界人均零售消费从2005年的5395元增长至2011年达10345元，比上年增 长11.7%。涨幅较大，居民人均零售消费不断增加，消费观念与时代同步。
零售消费成直线上升
社会人均零售消费，由2005年的5395元增长到2011年的10345元，增长成 直线发展；增幅在2008年--2010年，但受国际金融危机影响，零售消费增幅有 所下降，随着世界经济的慢慢复苏2011年增幅明显有所回升。
• 2、阳光水岸
区位：永定区鼎泰路八达路交汇处（新火 车站东面） 占地面积：120亩 总建面积：20万㎡ 开发商：张家界长龙房地产开发有限公司 物业类型：项目一期总建筑面积为103000 平米，13栋分别为12层至18层的纯高层板 式建筑 户型：主力户型90-130平米小三房及舒适 三房 目前销售均价：3300元/㎡ 目前销售率：63% 由于价格和区位的优势，销售率较其他楼 盘乐观
• 5、蓝色港湾
区位：张家界澧水（滨河路）以北，且中 路以东，且东路以西；助军路以南 占地面积：230亩 总建面积：45万㎡ 开发商：张家界蓝色港湾房地产开发有限 公司 物业类型：板式高层电梯房 户型：主力户型100--130平米小三房及舒 适三房 目前销售均价：3700元/㎡ 目前销售率：37% 项目2011年3月开盘，但销售率较低，项 目体量较大，而张家界本地人口数量有限， 加之竞争楼盘多。
5、近年来房地产销售量
张家界近几年销售面积 150
销售面积（万㎡）
100 销售面积 50 0 销售面积
06 29.83
07 25.56
08 35.76 年份
09 29.38
10 81.04
11 110.88
单位（万㎡）
张家界房地产销售面积09年到11年明显增长，11年张家界房地产销售面积达110.88万 ㎡，主要很多投资与投机的客户群体，主要很多刚需担心房价上涨过快，都急于购买。
• 4、高盛澧园
区位：大庸桥公园的河对面 占地面积：80亩 总建面积：23万㎡ 开发商：张家界高盛置业有限公司 物业类型：塔式高层电梯房 户型：主力户型100--130平米小三房 及舒适三房 目前销售均价：3900元/㎡ 目前销售率：43% 由于江景房，澧水河畔，整体的均价 较为突出，但价格偏高，销售率不乐 观，再者多数为塔式高层，出手难度 更大
2、在售住宅详情
3、在售住宅价格分析
张家界在售楼盘价格区间 分析： 1、价格在3200--3500元/㎡， 楼盘3个； 2、价格在3600--3800元/㎡， 楼盘5个； 3、价格在3900--4200元/㎡， 楼盘3个； 4、价格在待定，楼盘2个。
张家界住宅均价区间基本在3600—3800元/㎡，某些楼盘因为地段原因价格有 所偏高，最高价达4200元/㎡，主要是因为是江景房，景观好；有些楼盘因位置较 偏，周边配套不足，人口密度不大，价格停留在3200—3500元/㎡。
2、近年来土地供量分析
•张家界土地交易慢慢活跃起来， 在2009年--2010年之间成交土地 1662亩，受国际金融危机及国家 调控的影响，土地成交在2011年 明显下降至576亩，且下降幅度较 大，下降至2010年的负2赔，2012 年随着世界经济的复苏及国家目的 性调控使得张家界1季度土地成交 573亩，接近2011年全年的土地交 易量，预计今年接下来3季度土地 交易量也不会下滑。 • 近几年土地交易大不分集中在永 定区，而武陵源区只成交了2宗地 块。
6、在售项目成交客户分析 1、在售项目成交客户主要95%以上的是张家界 当地人购买，约5%的外地人购买，其中张家 界当地人购买有50%左右来自张家界下面的县 城，主要以改善住房目的而购买。 2、张家界部分银行对外地户口限贷，如工商银 行 3、购房的客户刚性需求和改善性住房较为多
7、个案分析
• 1、锦绣边城
区位：位于永定区政府对面。 占地面积：60亩 总建面积：13万㎡ 开发商：湖南佳宸置业有限公司 物业类型：高层电梯房，80%以上纯板 式户型。 户型：74-78平米精致两房、115-120平 米舒适三房、130平米奢华四房。 目前销售均价：3250元/㎡ 目前销售率：40% 项目目前处于的位置较偏，交通不便利， 人口密度较低，无大型超市和卖场，周 边商业配套跟不上，此区域共计在售楼 盘2个。
张家界——地产篇
宏观市场
住宅市场 商业市场
酒店市场
宏观市场
1、房地产宏观市场分析 2、近年来土地供量分析 3、近年来房地产施工量 4、近年来房地产竣工量 5、近年来房地产销售量 6、近年来房地产价格走势分析
1、房地产宏观市场分析
张家界房地产市场，受国家政策调控影响，国家对 土地的闲置力度的追查，张家界房地产市场开发力度加大。 2011年全市房屋施工面积342.29万平方米，增长13.3%， 其中新开工面积144.19万平方米；房屋竣工面积60.09万 平方米，增长20.9%。商品房屋销售面积110.88万平方米， 增长36.8%;其中住宅97.9万平方米，增长36.2%。商品房 屋销售额31.76亿元，增长51.5%；其中住宅25.77亿元， 增长87.2%。
商业市场 1、商圈分布分析 2、在售商业个案分析 3、商业总结
1、张家界主要商圈分布特征
分布区域特征 ： 核心区域沿街商业——人民路、解放路、 南北正街 集中商业——大庸府城、十字街、国际旅 游商业城 住宅底商——大庸桥区域 物业结构特征 ：
住宅底商:商铺以一托二联体结构为主。
核心区沿街店铺:商铺以单层结构为主，业 态以服装为主。
张家界主要商圈分布——南正街、解放路、人民路区域
Байду номын сангаас
南正街：主要业态为服装、餐饮、大卖场
租金每平方米在550元-—700元之间。商家
投资回报率较高，经营状况良好。 解放路：怀化主要的商业街,连接南北正街
及解放路.主要业态为服装、皮具、餐饮
及超市。每平方米租金为500元—600元之间 整体经营情况良好 人民路区域：主要业态为服饰，租金每平方米 在600元左右，整体经营状况不错。
8、住宅市场总结
• 张家界住宅供应量较大，达270多万平米，住 宅整体的均价在3600--3800元/㎡，部分住宅价 格偏高或偏低是受到江景及位置影响。且住宅 供应主要分布在大庸桥区域，在售较大型的项 目有8个，且价格相对来说比其他区域要高，也 是价格高的集中区域，价格区间在3700--4100 元/㎡；永定区行政圈，在售的大型2个，均价 在3250元/㎡，火车站区域在售的住宅项目3个， 均价在3300-3800之间，张家界的住宅整体销 售率较低。
2、在售个案分析
“十字街”项目：
该项目是一个集休闲、购物、
娱乐、旅游、度假为一体的大 型综合购物中心，总建筑面积 达20万平方米，是目前张家界 市最大的商业地产项目，也是 张家界市重点建设的标志性地 产项目。
十字街项目采取专业规划，项目共规 划六大主题商业步行街: 香榭丽女人世界 休闲美食街 儿童用品街 时尚名品步行街 品牌运动服饰街 名品家居、家俱用品街
项目商铺分为两大形态，集中式商业及 临街商铺。其中一层临街商铺面积在45 ㎡-70㎡之间，单价为32000元-41000元/ ㎡，二层内铺单价为8000元-10000元/㎡ 之间。目前项目在售的仅为香榭丽女人 街、休闲美食街及步步高纯产权投资商 铺。项目采用销售和返租结合的销售方 式：一层临街商铺和二层商铺；一层商 铺返租期限为三年，第一年返租6.5%、 第二年返租7%、第三年返租8%。三年后 续签返租协议。步步高纯产权投资商铺 返租年限为18年，返租率为8%.前三年返 租6.5%、第四年至第八年返租7%、第九 年至第十五年为7.5%、第十五年开始至 第十八年为8%。由于有步步高主力店的 进入，商铺销售情况良好。
• 3、公园世家
区位：大庸桥公园北侧 占地面积：80亩 总建面积：21万㎡ 开发商：张家界中乐房地产开发有限公司 物业类型：26层告诉板式电梯房 户型： 主力户型90-105、146平米小三房及舒适 三房 目前销售均价：3900元/㎡ 目前销售率：40% 由于对面是大庸桥公园，澧水河畔，整体 的均价较为突出，但价格偏高，销售率不 高，且正在采取促销模式
固定资产资产投资
2011年全年完成固定资产投资145.16亿元，比上年增长20.1%。 固定资产投产持续增高，投资观念不断提升
固定资产投资飙升
固定资产投资，由2005年的51.48亿元增长到2011年的146.16亿元，增长 幅度迅速；增幅在2006年--2009年固定资产投资增幅直线飙升，但受国际金融 危机影响，2010---2011年增幅明显下降。