物业管理法律关系概述

物业管理法律关系概述

“物业”一词源自港澳粤地区对房地产的称呼，现在已成为人们对房地产或不动产的习惯性称谓，凡是能够独立存在或设置独立产权的房地产均可以称为物业。随着城市化进程加快，城市人口急剧膨胀，为了缓解城市人口压力与住房资源紧缺之间的矛盾，在城市土地供应量有限的情况下，包含许多个物业单位的公寓式大楼的居住模式已成为城市尤其是大型城市的必然选择，并形成由一栋或多栋公寓式大楼组成的一个个相对独立的居住小区。其中每一个物业的所有权人被称为业主，每一个业主对其物业的独立部位享有专有权，对物业的共用部位享有共有权，对整个物业还享有管理权，众多业主因共同生活在一起而形成社区。为了建立合理的物业利用秩序，提高业主的物业利用效益，营建和谐的社区环境，以业主大会决策、业主委员会执行、物业公司提供专业物业服务等为内容的一整套物业管理法律制度随即应运而生，并成为影响城市绝大多数市民居住生活质量的一个十分重要的内容。

（一）物业管理法律关系的概念和构成要素

物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整物业管理过程中形成的各参与其中的主体之间的权利义务关系。它是随着房地产业和物业管理的发展而形成的新型法律关系，包含以下要素：

1.物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体非常广泛，包括物业所有权人、物业使用人、开发商、物业管理公司、各专业服务公司、相关行政主管部门等，大致可分为物业所有权和使用权人、物业管理企业、行政管理部门三类。

一是物业所有权和使用权人。主要有以下三种：

（1）业主，即通过购买物业，取得物业的所有权，并通过物业服务合同取得物业管理服务的物业所有权人。其派生主体是业主大会和业主委员会。（2）非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。该类主体由于对物业不享有所有权，因此不能成为业主大会和业主委员会的成员，但由于是物业的实际使用者，因而要受物业管理规范的约束，同时也享有一定的接受物业服务的权利。（3）开发商，由于开发商是物业的投资者，是物业原始所有权的取得者，因而具有业主的资格，特别在前期物业管理中因其大业主的身份，更具有特殊的职能。但随着物业销售的进展，开发商将逐步失去其在前期物业管理中的地位，最终成为普通业主或退出业主的行列。

二是物业管理企业。物业管理企业是指根据物业服务合同，接受开发商或业主的委托，对物业进行专业化管理，提供有偿物业服务的企业。物业管理企业具有双重职能，一方面作为民事主体为业主提供有偿物业管理服务，另一方面承担了部分政府对城市管理的职能，包括治安、环卫、交通、绿化等，并接受有关部门的行政管理。

三是行政管理部门。物业行政管理部门是指物业管理法律关系中的业务管理部门，包括建设、房地、公安、消防、环保、市政等行政管理部门。

2.物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系权利义务指向的对象，包括物、行为和非物质财富等。

物即物业，包括建筑物、附属设施设备和相关场地。

行为即指物业管理关系中各主体的行为，具体可分以下三类：（1）业主及非业主使用人的行为。业主和非业主使用人必须依照法律、公约和合同规定使用物业，交纳物业管理费，不损害其他业主的利益。业主大会和业主委员会必须依照法律和公约的要求行使权利。（2）物业管理企业的行为。物业管理本质上是一种服务行为，因此物业管理法律关系的客体主要是指这类行为，它是物业管理当事人权利义务关注的焦点。（3）有关部门的行政管理行为。包括房地产行政主管部门对物业管理企业的行业管理及其他有关部门对物业管理企业的业务管理，也包括有关部门依法对业主大会和业主委员会的成立和活动的管理。

非物质财富是指物业管理中涉及的人身权和知识产权中的有关利益，如荣誉权、名誉权、名称权、商标权、专利权等。

3.物业管理法律关系的内容

物业管理法律关系的内容是指在物业管理关系中，物业所有权人、物业管理企业、开发商及相关行政主管部门等主体所具有的权利义务。物业管理关系的内容复杂，既有建筑物区分所有权的物权关系，又有物业服务合同的债权关系；既有业主公约规范的内部关系，又有各部门管理的外部关系；既有法定的权利义务关系，又有约定的权利义务关系。这些不同范畴的权利义务关系既相互关联，又有所区别。

（二）物业管理法律关系的原则

1.业主自我管理原则

物业管理的根本目的是为了提升物业居住和使用环境的质量，使物业本身保值和增值，最大限度地发挥物业的效用。完善、规范、高素质的物业管理服务，能有效地促成这一目的的实现。显然，在物业管理过程中，业主作为物业的最直接利益主体，自然最关注物业本身的价值。在现代房地产倡导人文居住环境的大背景下，物业管理的状况将直接影响对物业本身价值的评判，所以业主对物业管理的质量也就最为关心。因此，法律规范在调整物业管理法律关系时，应当将业主置于核心地位，充分调动业主在物业管理过程中的主动性和积极性，贯彻自我管理的原则，这样才能最大限度地减少物业管理的社会成本，发挥物业管理之功能。

贯彻物业业主自我管理原则也是所有权法律制度的内涵。我国《民法通则》规定的所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。物业业主即为物业所有权人，因此对物业的管理本身就是业主所有权的自然延伸和业主行使所有权的体现。

确立业主自我管理原则还有利于保护广大业主的权益，理顺业主、物业管理公司、开发商和政府部门之间的关系，特别对促进物业管理公司树立正确的管理理念，自觉尊重业主的

利益和意志有着十分积极的意义。另一方面，它可以促使业主自我约束，相互监督，使物业管理各方形成良性互动。

2.主体平等原则

在物业管理活动中，业主和物业管理企业是最基本的主体，而物业管理服务关系则是最基本的物业管理法律关系。法律意义上的物业管理就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行管理的活动。这里的管理不是行政管理，而是基于物业服务合同约定所进行的管理。在这一关系中，业主和物业管理企业作为服务合同的权利义务主体，应当遵循民法和合同法关于主体平等这一基本原则，即业主自由选聘物业管理企业，按约定支付服务费用；物业管理企业自愿提供符合约定或通常标准的服务，双方的权利义务具有对等性。

长期以来，我国对城市房屋实行行政管理的模式，即由政府设立的房管所采用行政管理的手段对房屋进行管理。虽然这种管理模式现已被市场经济所淘汰，但一些陈旧的观念和手段仍在一些物业管理企业和人员的管理活动中有所体现，如有的物业管理企业将自己置于类似行政管理者的地位，对业主缺乏应有的尊重，服务意识差，甚至任意侵害业主权益，等等。这种情况是不符合主体平等原则的。

3.社会责任原则

物业的安全和效用不仅直接关系到业主的利益，也关乎他人的合法权益。根据社会责任原则，当代所有权法律制度发展的一个重要方面，就是对所有权的合理限制。在物业所有权的行使方面，则是强调所有权人应承担兼顾公共利益和他人合法权益的义务，承担起社会责任。比如，不同物业所有权人在行使自己的所有权时，应尊重他人的相邻权，不得妨碍他人的安全和便利。又如，所有权人在共同享有对过道、楼梯、停车场、屋顶等公共场所和共用设施的权利时，其行使所有权的方式要注意对他方利益的影响。此外，在整个物业管理区域内，强调各物业业主对他人乃至社会的责任，是营造和谐社区的必然要求。

确立物业管理法律关系的社会责任原则，还可以促使涉及物业管理的业主公约、管理公约和其他物业管理制度自觉符合法律规范的要求，承担起对环境、社会治安等的责任。物业管理区域作为社区单元，在社区建设中还可以有组织地发挥积极作用，承担起社区文化建设的责任。

4.政府监管原则

物业管理是一项系统工程，是全方位、社会化的管理。其涉及物业本身的安全、所有权人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必须接受政府各有关部门的监督和管理。确立政府有关部门在物业管理中的监管地位和监管义务，是建立其与业主、开发商、物业管理公司之间稳定法律关系的重要原则。

由于业主的分散性，业主自治机构的成立必须接受政府主管部门的审查和监督。物业管理公司的设立，则应当符合法律法规的要求并向政府主管部门登记，其运作应接受政府主管部门检查。物业管理过程还应接受消防、卫生、环境、公共安全、交通等行政主管部门的指