《房地产估价理论与方法》章节题库(报酬资本化法的公式)【圣才出品】

第二节报酬资本化法的公式

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。[2009年真题]

A．67.60

B．811.24

C．1622.48

D．2433.72

【答案】D

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，修复缺陷后写字楼的价值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（万元）。

2．某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。[2013年真题]

A．992

B．3306

C．10014

D．12723

【答案】C

【解析】根据题意，有：

解得：V＝10013.49＝10014（万元）。

3．某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。[2014年真题]

A．979.22

B．1000.00

C．1029.22

D．1050.00

【答案】C

【解析】设3年后该商业用地净地的价值为V，则：

1000＝80＋80/（1＋8%）＋80/（1＋8%）2＋（V－50）/（1＋8%）3

V＝1029.22（万元）

4．某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为

45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。[2013年真题]

A．183.78

B．257.55

C．873.19

D．1427.16

【答案】B

【解析】净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。假设有效毛收入逐年递增的比率为g I，运营费用逐年递增的比率为g E，有效毛收入为I，运营费用为E，收益期为有限年，则根据题意得，该房地产的收益价格为：

5．某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。[2008年真题] A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33

【答案】A

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：

V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]

式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。

根据题意，在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有。因此，该房地产的收益价格＝（8÷8%）×[1－1÷（1＋8%）40]＝95.40（万元）。

6．某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。[2014年真题] A．66.34

B．98.42

C．984.20

D．1213.85

【答案】B

【解析】净收益在前后两段变化规律不同的公式很有实用价值。因为在现实中每年的净收益通常是不同的。如果采用净收益每年不变或有规律变化的公式，公式为：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]

由题意，该酒店原房地产价值为：

V1＝（A1/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝[（420－220）/8.5%]×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1312.27（万元）

该酒店降低后的房地产价值为：

V2＝（A2/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝{[（420－40）－（220－25）]/8.5%}×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1213.85（万元）

目前该酒店房地产的价值减损额＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（万元）。

7．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。[2009年真题]

A．35.00

B．56.29

C．86.29

D．180.00

【答案】C

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：

V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]

式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。

根据题意，所造成的损失＝改造照明系统花费＋未来共增加的电费等运营费用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。