物流企业项目投资概况修改.doc

现代物流项目的商业模式和投资效益概况物流是指为了满足客户的需要,以最低的成本,通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。

物流投资一般分为园区或单个企业投资，物流企业按照服务功能进行划分，主要有运输型物流企业、仓储型物流企业、综合服务型物流企业等类型；物流园区按照服务功能进行划分，主要有综合物流园、商贸物流园、仓储物流园、专线物流园及其他多种园区。以下汇总情况中，各类物流项目的亩均投资概算均为企业的直接固定资产投资（不含人力、财务、运营、土地及园区后期落户企业投资等成本），固定资产投资数据一般占项目总投资的55%左右，各类物流项目会由于地理信息系统(GIS)、卫星定位系统(GPS)等信息化设备的应用程度不同导致亩均投资成本有所差异，但信息化设备一般不超过总投的5%。（见附表）

一、各类物流项目投资概况

1、运输型物流企业：以从事货物运输服务为主，包括货物快递服务或航空物流运输代理服务，具备一定规模；可以提供门到门运输、门到站运输、站到门运输、站到站运输服务和其他物流服务；企业自有一定数量的运输设备；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对运输货物进行状态

查询、监控。

投资情况：该类项目一般无用地需求，以租赁场地为主（办公和停放车辆使用），投资较小，有自有车队，主要为车辆设备投入。

商业模式：主要为相对固定企业或区域提供运输服务收取费用，目前稍具规模的企业基本已转型为综合性物流企业。

效益分析：从业人员一般按照自有车辆数量3倍配备人数，综合税负约4%。

2、仓储型物流企业：以从事仓储业务为主，为客户提供货物储存、保管、中转等仓储服务，具备一定规模；企业能为客户提供配送服务以及商品经销、流通加工等其他服务；航空货运公司自有一定规模的仓储设施、设备、自有或租用必要的货运车辆；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对货物进行状态查询、监控。

投资情况：该类项目主要建设包括一般仓储用房、办公用房、货物堆场、装卸设备、配货中心及停车场等配套服务区，仓储设施一般为单层9米高普通钢架仓库，无自有车队，仓库土建成本约800元/平米左右，总体亩均投资约40万左右（不含土地成本，下同）。

商业模式：以从事仓储业务为主，一般不直接参与运输业务，对生产制造、第三方物流出租仓储场地、设备等收取

租金为主要收入来源方式，另外包括货运站场经营、货物管理费等其他收入。

效益分析：单位效益综合平均来看，一般仓储企业年租金为250元/平米左右，折合约9万元/亩左右，综合税率6 %，纳税约0.54万元/亩。

3、综合服务型物流企业：从事多种物流服务业务，可以为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务，具备一定规模；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务；按照业务要求，企业自有或租用必要的运输设备、仓储设施及设备；企业具有一定运营范围的货物集散、分拨网络；公司配置专门的机构和人员，建立完备的客户服务体系，能及时、有效地提供客户服务；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对物流服务全过程进行状态查询和监控。

投资情况：该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、信息中心、电子交易平台、自备车辆及办公用房等配套服务区，一般每百亩自有配备车辆10辆，其余为社会用车，根据运输货物品种不同，投资内容、强度等方面变化较大，主要分有普货物流、农产品冷链物流、医药物流、危险品物流等等，结合我市实际，重点了解了普货物流和农产品冷链物流情况。普货物流一般为普通钢架货仓，建设成本约800元/平米，有立体式货架，估算总体亩均投资约70万，如招

商物流、我市的江韵物流。农产品冷链物流项目，相对普货物流，另外包含冷链设备（根据货物类型分高温、低温、保险等各种冷库）和冷链运输车及各类信息化设备等配套设施，冷库设备成本约900元/立方米左右，保温仓库土建成本约1200元/平米，综合投资约为100万/亩。

商业模式：为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务。

效益分析：规模越大单位效益越高，一般大型物流企业亩均营业收入200-300万元，综合税负4.5%左右，亩均产税9-13.5万元左右。

4、综合物流园：依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要节点，依托信息化，提供综合物流功能服务；主要服务于城市配送与区域运输。

投资情况：该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、交易中心、信息中心及商业配套服务区等，容积率在0.7左右，仓储设施一般为普通钢架结构货仓，土建成本约800元/平米，园区电子交易平台、信息化平台一般为3-4层商场式建筑，中下层为信息中心，顶层为餐饮、娱乐商业配套区，土建成本约1500元/平米，估算总体亩均投资约120万左右。如南京仙林物流，用地120亩，固定投资约1.5亿，其

中信息交易中心7000平米（15亩），投资6000万元（信息化设备约2500万元）。

商业模式：以第四方物流业务为依托，实行会员制模式收取会费，主要利用信息平台，按照物流信息提供量收取信息咨询费，同时提供场地出租、设备租赁、运输、配送、融资、结算等多种物流型式服务收取服务费。

效益分析：该类园区成熟后一般就业人数在3000人以上，投资企业亩均直接产税10-12万元左右，园区整体亩均产税40-60万元, 带动就业人数亩均在20人左右。2013年仙林物流信息中心:个人会员1500余人，会员单位1000家，日均成交业务2000笔，日提供信息量10万条（每条1角），年纳税200万元；整个园区年运费交易额50亿左右，年纳税5000万元。园区内企业纳税一般以本地为主，但不固定在本地纳税（很多会员物流企业仅在信息中心设办事点），需落户之前签订相关协议。

5、商贸服务园：主要是为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件。商贸流通物流园区基本位于传统、优势商品集散地，对扩大交易规模和降低交易成本具有重要作用。

投资情况：该类项目主要建设包括营业用房、仓储用房、配送中心、办公用房、住宿、餐饮等生活配套服务区，项目容积率较高，一般约2左右，一般为2层商品房结构，土建