保利熙悦府40年loft公寓营销案

6
祥源城湖山小筑
高新区
5.4 平层
40-80
挑高11000 平层8500
毛坯
2.86
市场分析-中观市场
近五年合肥市场供应、成交量价上升、月均去化8万方，整体库存量较大
随着办公产品不断转化为公寓产品， 截止2016年12月份，市场库存约为186万方，按16年去化情况来看，月均去化约8万 方，去化周期约23个月时间，去化周期较长，市场竞争激烈。
2011-2016年合肥商办公寓供销走势
包河 21.1
经开 高新 37.28 20.05
新站 蜀山 政务 92.06 28.11 17.19
瑶海 27.4
滨湖 90.49
庐阳 7.89
成交（万㎡） 14.51 27.51 8.38 26.82 15.81 7.15 12.77 68.74 7.92
瑶海区2011—2016年9区商办公寓供销走势
120.00 100.00
80.00 60.00 40.00 20.00 0.00
2011年
供应（万㎡） 销售（万㎡） 销售价格（元/㎡）
40.45 27.29 5648
2012年
14.78 14.32 5974
2013年
22.04 19.35 6616
2014年
99.95 22.33 6851
2015年
保利熙悦府40年loft公寓营销案
POLY REAL EASTATE 2017 保利熙悦府项目组
目录
CONTENTS
一
公寓市场解读
二
目标客户分析
三
项目本体分析
四
开盘目标及定价
五
营销计划以及部署
2
第一部分
市场解读
• 宏观市场 • 中观市场 • 微观市场
3
市场分析-宏观市场 限购加码，商办物业迎来政策红利和春天
经开区
3.2
4
合肥瑶海万达广场
瑶海区
3.3
5
利港银河广场
滨湖区
3.7
40-60 60-80 30-50 40-60 60-80
5500 9800 9600 11000 11000
பைடு நூலகம்
毛坯 精装 毛坯 毛坯 毛坯
18.68 9.72 8.08 5.48 3.98
3075 1457 1648 1056 550
17.5
合肥商办公寓的供销主要来自于新站区以及滨湖区，销售数据表现主要是集中在滨湖区、经开区以及新站区； 老城区包河、庐阳、瑶海以及蜀山区由于土地供应较为有限，后期商办性质的公寓供应预计不会有太大起伏，新区相对而言拥有较 大体量的土地供应，未来的商办发展潜力较大
市场分析-中观市场 全市TOP10产品，主要在滨湖，瑶海仅占一席
20 18 16 14 12 10
8 6 4 2 0
2011年
供应量（万㎡） 1.58
销售量（万㎡） 0.05
存量（万㎡）
1.67
2012年
3.06 1.62 3.1
2013年
0 2.03 1.06
2014年
9.09 0.88 11.32
2015年 8.92
2016年至 今
4.72
2.16
8.03
18.03
0.00
存量（万㎡）
44.13
2011年 44.13
44.57
2012年 44.57
51.35
2013年 51.35
126.54
2014年 126.54
184.09 186.25
2015年 184.09
2016年112月份
186.25
供求表现：商办公寓的成交表现自2015年下半年开始出现较为明显的涨幅，分析主要原因是2015年下半年开始合肥住宅市场的存量持 续告急、销售价格的持续飙升导致越来越多的客户把投资选择转移至商办公寓项目。 去化周期：目前公寓市场仍以去库存为主，随着成交量的持续增长，截止2016年12月份，市场库存约为186万平米。按2016年去化情 况来看，月均去化约8万方，去化周期约23个月时间；
2016年6月3日，国务院出台《住 房租市场的若干意见》，允许将 商业用房等按规定改建为租赁住 房，土地用途调整为居住用地， 调整后用水、用电、用气价格应 当按照居民标准执行。
5月
12月
2月
5月
6月
7月
10月
11月
目前，商品住宅房地产政策趋于收紧，限购和限贷政策加码，商办物业迎来政策红利。 商办物业不限购不限贷，总价控制，可以满足一部分投资性需求 考虑到整体住宅市场总价较高，商办物业低总价入门较低，作为一种过渡性居住+投资方式 民用水费：2.81元/m³，商用水费：3.20元/m³ 民用电费：0.565元/kwh，商用电费：0.866元/kwh
2016年商办公寓去化较高的区域在新站、经开以及滨湖；销售前十的商办公寓里，瑶海区仅占一席
2016年商办公寓销售排行榜
排名
项目名称
区域
层高（m） 主力面积（㎡）
售价
（元/㎡）
装修标 2016年销售面积 201年6 销售套数（套）
准
（万㎡）
1
京商商贸城
新站区
3.0
2
滨湖新地城市广场
滨湖区
3.3
3
中环城
市场分析-中观市场
九区供应成交中，区域内供应较小，区域竞争压力小，但整体成交表现一般
九区的供销以新站与滨湖为主，其次经开；瑶海区商办公寓较为稀缺，供应较少，未来区域内竞争压力较小。
2011-2016年合肥九区商办公寓供销走势
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
供应（万㎡）
随着中央政府关于房地产市场的调控趋于收紧，各地限购和限价政策持续加码，住宅购买需求得到一定程度上抑制，商办 物业迎来政策红利和春天。
2015年3月，国土资源部、住建部下发 《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通 知》。允许房地产企业适应市场变化， 做出住房套型结构调整或房地产项目转 型。
95.96 36.03 7789
2016年 1-12月
份 99.67
86.35 9085
910000000 78000000 56000000 34000000 12000000 0
合肥商办公寓存量（万/㎡）
200.00 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00
2015年11月底国务院办公厅出台了 关于《加快发展生活性服务业促进 消费结构升级的指导意见》，首次 把公寓定性为生活性服务业，并将 在税收、融资等方面给予政策支 持。
2016年5月4日 国务院常务会议 提出,要实行购租并举,发展住房 租赁市场,支持利用住房开展租 赁业务，允许将商业用房等按 规定改建为租赁住房。