镇江项目可行性研究报告(完整)
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镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。
（二）城市的概况
1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分
（1）镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。
（2）地理气候
（5）固定资产投资状况
从这一组数据可以看出，全社会固定投资额的不断增长，城市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例亦将不断加重，开发力度进一步加大，亦即是预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势。
其中2004年完成全社会固定资产投资320.52亿元，比上年增长35.07%。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。其中：基本建设投资105.41亿元，增长33%；更新改造投资56.53亿元，增长59.4%；房地产开发投资39.17亿元，增长21.3%。
镇江市地处长江下游南岸，北纬31°37′～32°19′，东经118°58′～119°58′。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。
属北亚热带季风气候，年平均气温15.6℃，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。
（6）城市化进程与经济的增长速度
2004年末,全市户籍总人口267．21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口101.36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。
GDP（亿）
2000年
2001年
2002年
2003年
南京
1021.3
1150.3
1295
1576.2
苏州
1540.7
1760.3
2080
2802
扬州
472.12
505.46
558.93
602.68
镇江
454.6
505.15
560.9
641.1
镇江的年GDP总量不到苏州的1/3，相当于南京的1/2，与扬州差不多。镇江的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平。
（4）行政区划分
镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。
2、经济状况
（1）经济地位
镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。
（2）经济发展水平GDP和人均GDP
用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
镇江人均GDP在2002年突破20000元，在2003年达到23995元，年增长率为29.4%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。2003年人均GDP近3000美元，正由缓慢发展期迈向快速发展时期。房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个必然表现。
源自文库（4）财政、金融状况
财政收入增幅较快。2004年财政总收入完成92.12亿元，比上年增长32.6%。
金融运行态势良好，服务功能不断完善。年末金融机构各项存款余额676.51亿元，比年初增加95.72亿元。其中：企业存款220.70亿元，比年初增加32.18亿元；居民储蓄存款388.46亿元，比年初增加50.25亿元。年末金融机构各项贷款余额489.26亿元，比年初增加78.43亿元。其中：短期贷款298.93亿元，比年初增加17.42亿元；中长期贷款116.60亿元，比年初增加33.00亿元。个人住房、汽车、教育等消费贷款发展迅速。
镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。
（3）居民可支配收入和人均消费
城乡居民生活水平不断改善。2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分别占年计划的102.6%和106.4%。预计2005年城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长9%。
随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。
我们项目处在一个怎样的城市背景下？
城市规划给房地产市场带来怎样的影响？
镇江房地产市场发展的水平如何？南徐是否有发展的潜力？
板块的特性，竞争对手搏奕？
基于项目SWOT的分析提出项目市场建议
城市篇
一、镇江城市发展策略研究
（一）城市发展所处的时代背景
镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。
提纲
研究背景
研究内容
一、镇江城市发展策略研究
二、镇江房地产市场行业的研究
三、竞争研究
四、消费者研究
五、项目市场建议
六、项目财务分析
[研究背景]
本项目位于江苏省镇江市南徐新城，项目总用地约350亩。南徐新城是镇江规划中的新行政中心，本项目作为区域目前开发的较大的项目，在南徐新城乃至整个镇江都具有重要的地位。因此我们对于项目的理解，不仅仅停留在市场的层面，还应包括对镇江这个城市的研究，从项目生存的大环境进行切入研究。报告主要从以下几个方面对与本项目相关的问题进行分析阐述。
全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。
（3）交通
京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥即将开通。长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。
（二）城市的概况
1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分
（1）镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。
（2）地理气候
（5）固定资产投资状况
从这一组数据可以看出，全社会固定投资额的不断增长，城市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例亦将不断加重，开发力度进一步加大，亦即是预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势。
其中2004年完成全社会固定资产投资320.52亿元，比上年增长35.07%。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。其中：基本建设投资105.41亿元，增长33%；更新改造投资56.53亿元，增长59.4%；房地产开发投资39.17亿元，增长21.3%。
镇江市地处长江下游南岸，北纬31°37′～32°19′，东经118°58′～119°58′。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。
属北亚热带季风气候，年平均气温15.6℃，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。
（6）城市化进程与经济的增长速度
2004年末,全市户籍总人口267．21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口101.36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。
GDP（亿）
2000年
2001年
2002年
2003年
南京
1021.3
1150.3
1295
1576.2
苏州
1540.7
1760.3
2080
2802
扬州
472.12
505.46
558.93
602.68
镇江
454.6
505.15
560.9
641.1
镇江的年GDP总量不到苏州的1/3，相当于南京的1/2，与扬州差不多。镇江的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平。
（4）行政区划分
镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。
2、经济状况
（1）经济地位
镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。
（2）经济发展水平GDP和人均GDP
用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
镇江人均GDP在2002年突破20000元，在2003年达到23995元，年增长率为29.4%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。2003年人均GDP近3000美元，正由缓慢发展期迈向快速发展时期。房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个必然表现。
源自文库（4）财政、金融状况
财政收入增幅较快。2004年财政总收入完成92.12亿元，比上年增长32.6%。
金融运行态势良好，服务功能不断完善。年末金融机构各项存款余额676.51亿元，比年初增加95.72亿元。其中：企业存款220.70亿元，比年初增加32.18亿元；居民储蓄存款388.46亿元，比年初增加50.25亿元。年末金融机构各项贷款余额489.26亿元，比年初增加78.43亿元。其中：短期贷款298.93亿元，比年初增加17.42亿元；中长期贷款116.60亿元，比年初增加33.00亿元。个人住房、汽车、教育等消费贷款发展迅速。
镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。
（3）居民可支配收入和人均消费
城乡居民生活水平不断改善。2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分别占年计划的102.6%和106.4%。预计2005年城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长9%。
随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。
我们项目处在一个怎样的城市背景下？
城市规划给房地产市场带来怎样的影响？
镇江房地产市场发展的水平如何？南徐是否有发展的潜力？
板块的特性，竞争对手搏奕？
基于项目SWOT的分析提出项目市场建议
城市篇
一、镇江城市发展策略研究
（一）城市发展所处的时代背景
镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。
提纲
研究背景
研究内容
一、镇江城市发展策略研究
二、镇江房地产市场行业的研究
三、竞争研究
四、消费者研究
五、项目市场建议
六、项目财务分析
[研究背景]
本项目位于江苏省镇江市南徐新城，项目总用地约350亩。南徐新城是镇江规划中的新行政中心，本项目作为区域目前开发的较大的项目，在南徐新城乃至整个镇江都具有重要的地位。因此我们对于项目的理解，不仅仅停留在市场的层面，还应包括对镇江这个城市的研究，从项目生存的大环境进行切入研究。报告主要从以下几个方面对与本项目相关的问题进行分析阐述。
全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。
（3）交通
京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥即将开通。长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。